民法典法律规定小区业主权利.docx
民法典法律规定小区业主权利1.业主权利之一:业主对专有部分的专有权，对共有部分的共有和共同管理权。当你购买了某小区的房屋后，对自己的房屋享有所有权，即所谓的专有部分的专有权，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。民法典第二百七十四条、第二百七十五条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；(4)物业服务用房；(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。2 .业主权利之二：建筑区划内车位、车库优先满足业主需要。现实生活中，不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人，有的小区开发商公示车位、车库只售不租。为规范建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的使用，最大程度保障业主对车位、车库的需要，民法典276规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。关于“首先满足业主的需要”的含义，民法典物权编未作明确规定，其含义可以根据总结实践经验不断完善。实践中司法解释和地方性法规根据实际情况的发展作出了一些规范和解释。如最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第5条第1款规定，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。该司法解释第2款规定，前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。3 .业主权利之三：小区重大管理事项表决权。民法典278条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。4业主权利之四：对其他业主改变房屋用途的行为享有一票否决权。将住宅改变为经营性用房，使原本用于居住的房屋改为用于经营的房屋,住宅的性质、用途由居住变为商用。这一改变带来许多弊端，危害性大，主要表现有：一是干扰业主的正常生活，造成邻里不和，引发社会矛盾，这是当前物业小区主要矛盾之一；二是造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张；三是容易产生安全隐患，例如，来往小区人员过多，造成楼板的承重力过大，外来人员流动快且杂，增加了小区不安全、不安定的因素，防火防盗压力大，隐患多；四是使城市规划目标难以实现。本来某个地区的住宅原规划是用来居住的，但由于将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，结果造成该地区交通拥堵、人满为患；五是造成国家税费的大量流失。所以如有业主要将住宅改变为经营性用房，须经过有利害关系的业主的一致同意。有利害关系的业主只要有一人不同意，就不得改变住宅用房的用途。5 .业主权利之五：业主对业主大会或业主委员会决议的撤销权。现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益。针对这一情形，为了切实保护业主的合法权益，民法典280条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。6 .业主权利之六：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。维修资金的筹集、使用，应向全体业主公布，受全体业主监督。建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。7 .业主权利之七：业主共有部分产生的收入归业主共有。现在小区内，电梯广告、公共通道广告随处可见，这些利用共有部分的收入，每年的金额可能数以万计、十万计、甚至是百万计。这些收入往往通过物业公司收取。对于该收入的归属，之前法律没有明确的规定，成为了业主和物业公司争议最大的问题。民法典282条对此作出了明确的规定，具体规定为：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后，属于业主共有。对于这部分收入，可以由业主共同决定使用。8 .业主权利之八：业主知情权。根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。9 .业主权利之九：业主请求权。民法典第二百八十七条业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。通常情况下，业主合法权益受损，需要维权的，主要是以下几种情形：1、开发商在房屋开发建设过程中的侵权行为。如开发商擅自改变物业小区的土地用途，将共有部分占为己有，用于出租营利。2、物业服务企业实施损害业主合法权益的行为。如物业服务企业将共有部分随意处置收取设置费和使用费，挪用共用部分维修资金等。3、其他业主实施的损害合法权益的行为。现实生活中，经常发生如共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及消防安全，将一楼的空地随意圈划为自家使用。4、业主委员会实施的损害合法权益的行为。如上述所述的，业主委员会作出损害业主合法权益的决议，业主委员会挪用共有部分的收入等。对此最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条做了较为详尽的规定。该条规定：业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的,可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。当业主遭受上述损害其合法权益的时候，法律赋予业主有权依照本条和民法典侵权责任编中的相关规定，要求侵权人停止侵权、消除危险、排除妨害，并可请求赔偿损失等民事责任。
