房地产公司销售现场业务流程管理规定.docx

房地产公司销售现场业务流程管理规定为了加强对认购、签约、收款以及银行贷款的各环节控制，规范、统筹销售过程，根据总部销售管理规定以及不同岗的岗位职责，制定本规定。一、销售过程中的置业顾问工作要求（一）售前：1、确认客户购买房号、销售面积、报价、优惠折扣、最终房款、付款方式、定金交纳方式。2、计算契税、维修基金金额，确定首期以及税款交纳时间。3、确认房主姓名以及贷款资质，计算还款月供。4、告知客户非直系亲属不可更名且定金不退。5、进行完毕相关贷款手续洽谈，明确需提供的相关证件资料，签署完毕客户资料流转单。6、阅读并理解现场公示文件，如认购协议、北京市商品房买卖合同范本及补充协议、前期物业管理合同、购房流程、银行按揭流程等公示文件。7、对于认购房屋客户已知晓并理解关于储藏室的补充协议。（二）售中：1、协议阶段：a.确定签署协议日期，知会客户主管以及财务、贷款银行。b.准备协议文本签署，要求熟练、准确、快速签署。c.身份证件复印，新一代身份证正反而印在同一张A4纸上，共3份，交客户主管留档（可后补）；对于各行VIP卡优惠客户，复印VIP卡复印件存档。d.引导客户交纳定金，进行协议签署，财务开具收据，客户主管复核协议、打印客户须知。e.取资料袋放好客户需带走的资料：认购协议粉联、定金收据、客户须知、收入证明、客户资料流转单、交款须知（支票使用授权书、汇款说明）。f.送走客户，叮嘱交款时间以及需带资料。2、协议一合同阶段：a.沟通信息变化，如：直系亲属更名/加减名问题、贷款额度变化、付款方式变化等，以及因该变化引起的贷款资质证明资料的变化。b.首付交纳之前一天约定到访时间，知会客户主管以及财务、贷款银行。C.贷款资质证明资料准备情况。d.逾期客户的协议催款，客户主管以及律师事务所发送催告函协助。3、合同阶段：a.准备合同文本，包括制式合同、合同附图、小区摆位图、储藏室补充协议、优惠协议。b.确定客户房主姓名、贷款额度、付款方式没有变化之后，引导客户进行房款、税费交纳。c.客户交纳房款的同时复印房主身份证，新一代身份证正反面印在同一张A4纸上，交客户主管准备购房合同打印。d.财务开具票据、客户主管打印合同的同时引导客户办理银行贷款，二者同步进行。e.协助银行进行相关证件复印，装订购房合同。f.客户贷款手续办理完毕之后，将装订完毕的的合同给客户签署，签署地点包括：合同第六页乙方、补充合同第四页乙方、储藏室补充协议乙方、优惠协议乙方，并均加盖手章。g.客户签署合同的同时，客户主管打印完毕备案委托书（两张）以及所有权申请书，交销售予客户签署，签署地点：委托书左下方委托人、所有权申请书申请人，并均加盖手章。h.了解客户贷款办理情况，比如：资料提供是否齐备，标注客户资料流转单；对于资料提供不齐的客户约定补件时间。i.核对客户票据无误，取资料袋放好客户需带走的资料：交款票据，将协议粉联收回（协议上明确标注：签署合同之后本协议作废j.督促客户补齐贷款资料。（三）售后：1、合同备案、贷款办理进度跟进、了解、知晓，跟进放款时间。2、客户回件齐备之后，客户主管告知销售进行客户告知，预约客户取件时间，并告知客户主管。3、客户取件签字：客户资料签收单、正式发票右上角标注“发票已领，签名、日期”（首张红色发票交客户）。4、客户取件需取走资料：购房合同一本、蓝色的房屋登记证明一张、全房款正式发票（需核对并收回原收据）、契税/维修基金发票（需核对并收回原收据）、贷款相关资料（贷款合同、还款明细、还款卡等，以银行返回资料为准），若有其他东西，比如客户手章等，须在客户资料签收单上加以标注。二、销售过程流程图（一）购房流程：1、房屋认购流程:2、签约须知:签约须知尊敬的“航加*项目名称”客户：恭祝您成为*项目业主，为了您能享受到我司的悉心服务，方便您及时快速办理相关手续，节约您的办理时间，敬请您在签约前认真阅读本须知。姓名：交款日期：付款方式：房款、费用房号面积总房款优惠最终房款定金首付（已减定金）贷款契税维修基金抵押登记费总房款X3%总房款Xl%80元/套累计交款：（首付及税费）¥此费用可用招行、工行等银联卡刷卡交纳二、另需携带：1、夫妻双方身份证、户口本原件；2、夫妻双方楷体手章；3、收入证明（月收入金额应为所有月供2倍以上）；4、结婚证；5、已交款票据、认购协议原件；6、另需您提供相关资产证明文件及资料，根据您的贷款年限及贷款额度不同，以银行最终审批要求为准。4、其他证件：参考客户资料流转单XX投资有限公司20x-4-153、客户资料流转单:客户资料流转单一、客户房款交纳情况房号：客户姓名:贷款金额：总房款：二、银行对客户要求需带证件资料：1、身份证（双方）2、户口本（双方）3、手章（双方）4、结婚证5、本人收入证明6、配偶收入证明收入证明材料：1、工资单2、工资卡（附交易明细）3、加盖单位公章4、个调税税单5、公积金交缴查询单投资经营证明：1、验资报告2、公司章程3、股东分红决议4、纳税证明5、营业执照其他资质证明：1、经营收入2、租赁收入3、大额存单4、资金流水（）5、固定资产（）6、公司财务报表（）7、基金股票三、其他要求外地人士/港澳台/外籍人士1、联系人11、原籍身份证2、暂住证12、护照3、劳动合同8、往来通行证13、签证4、税票9、联系人14、境内劳动合同5、联系人到场10、联系人到场15、联系人6、本市收入证明16、外国人境内居留证7、境内收入证明17、联系人到场注，此客户资料流转单客户联需与贷款所需资料一并提交备查。贷款资料需求确认，客户确认：客户首付款已经交纳齐备，贷款所需证件资料已提供齐全，进入贷款审批阶段。银行确认签字：客户服务部确认签字：财务确认签字：第一联：客户第二联：营销部第三联：财务第四联：银行4、房屋签约流程:贷款成数及年限、贷款利率以银行最终审批为准。如业主（以家庭为单位）名下已有房产为贷款购房，将不能享受首套优惠利率，具体利率以各银行批复为准。银行视贷款人贷款的金额、年限以及个人资质决定是否需提供固定资产、营业执照、公司流水、完税证明、财务报表、近半年税票等其它资质证明，详细资料参考客户资料流转单。如客户曾发生过不良贷款记录（如信用卡、车贷、房贷等曾发生过不按时还款）或在途贷款套数过多或存在其他特殊情况，银行将可能拒绝客户的贷款申请。相关贷款具体事宜以银行现行政策为准，银行保有最终解释权。三、客户交款说明1、款项范围：房款及XX投资有限公司代收代付的费用如契税、维修基金等；特别提示：按揭银行与客户商定需收取的保险费、公证费等款项不在此范围内。2、交款方式：X银行卡POS结算（请尽量采取此方式）注：1、当PoS机打印出收款单据并经业主确认之后，方开具票据。2、如刷卡人与购房人不一致，如退款需刷卡人出具相关说明。3、适用银行卡：银联卡。现金注：仅限5000元以下小额现金，收款时间为上午9：30下午4：OOoX转帐支票注：1、不收取客户远期支票。2、出票人与购房人不一致的须由出票方开据支票使用授权书。3、收取支票同时开具收据，待支票金额到账之后方可开具正式发票。X银行电汇注：1、电汇单上必须注明所购房号和业主姓名，汇款人与购房人不一致的须由汇款方开据汇款说明。2、将银行回单传真至销售部以便查收。汇款路径：开户行户名帐号北京建设银行XX投资有限公司3、开具发票：1）一次性付款：在交款处交齐所有房款，收款人员开具收据，在商品房买卖合同备案完成后，可凭全额收据到收款处领取商品房买卖合同同时将所有房款收据交回收款人员换取发票。2）按揭付款：商品房买卖合同和贷款合同备案抵押完成后。凭收据到收款处将房款收据交回收款人员，收款人员收回收据，换全额房款的发票（含按揭额）交给客户。4、其他注意事项：D收据和发票是客户缴款的证明，需妥善保管，如有遗失，公司不能重新开具。2）以上信息如有变化，以公司另行派发的资料为准。XX投资有限公司拥有对本说明的最终解释权。3）收款及换开发票联系电话：、*；传真：*支票使用授权书本公司（人）同意以号支票人民币元，为支付其购买XX投资有限公司*项目住房之房款（或税费）。以此为核。授权公司公章：授权人签章：日期：注：1、该授权书必须与交款支票同时交付；2、若因故更换支票须同时更换授权书。汇款说明本公司（人）同意将人民币元，为支付其购买XX投资有限公司*项目住房之房款（或税费）。以此为核。汇款公司（人）公章：日期：注：该授权书必须在汇款同时或之后7个工作日内交付。退款说明本人同意以银行卡，卡号：为支付其购买XX投资有限公司*项目住房之房款（或税费）。若事后发生退款事宜，本人同意将相应款项退至（购房人）银行卡，卡号为，银行支行。对此情况本人完全知晓，并承诺由此产生的一切纠纷及全部后果由本人承担。特此声明。签字:日期:四、房屋变更流程说明1）客户信息变更1、流程图：更名申请、调房申请目由巾珏（客户填写申请单变更审批表A经办人退房申请延期付款申请J总经理X财务总监<财务审核X部门负责人C销售经理北京管理总部注：客户通过私人关系找到公司领导给予一定特批折扣的情况，直接填写“变更审批表”，审批流程同上；交纳定金后的退房以及签署合同后的更名和调房需签批至北京管理总部。