附件4-2：项目改造方案参考范本1（适用于不需完善用地）.docx

三角镇中山裕北涂料有限公司'工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，三角镇人民政府拟对位于三角镇金三大道西5号的中山裕北涂料有限公司旧厂房用地进行改造，由土地权利人中山裕北涂料有限公司自主改造，采取局部改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于三角镇金三大道西5号，东邻已建厂房，南至金三大道西，西邻已建厂房，北邻已建厂房，用地面积2.6880公顷（26880.0平方米，折合约40.32亩）。（二）标图入库情况改造地块于2023年5月纳入“三旧”标图入库，图斑编号44200067063,图斑面积2.6880公顷（26880.0平方米，折合约40.32亩），纳入本次改造范围。（三）权属情况改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地证为中府国用（2000）字第040102号,为土地权利人中山裕北涂料有限公司自2000年1月开始使用。（四）土地利用现状情况改造范围内现有31栋建筑物，为中山裕北涂料有限公司自2001年5月开始使用，现有建筑面积15956.25平方米，现状容积率0.59,其中8308.63平方米已按规定办理规划报建等手续,其余7647.62平方米无合法规划报建等手续，作工业厂房、仓库、宿舍和配套办公用房所用，7647.62平方米无合法规划报建等手续的建筑物在项目动工前拆除。该地块改造前年产值为2550万元，年税收为130万元。改造地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。（五）规划情况改造地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地2.6880公顷（26880.0平方米，折合约40.32亩）。在中山市三角镇工业用地规划条件论证（中府函（2022）381号）中，二类工业用地2.2371公顷（22371.43平方米，折合约33.56亩），规划容积率L0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%T5%,建筑高度50米；防护绿地0.2019公顷（2018.83平方米，折合约3.03亩）；公路用地0.2490公顷（2489.74平方米，折合约3.73亩）。改造地块已纳入现行中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）O改造地块位于城镇开发边界和工业用地保护红线内，不涉及到永久基本农田、生态保护红线、市域蓝线规划等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及中山裕北涂料有限公司一个权利主体，三角镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、规划条件论证要求实施建设。在经批复规划条件论证中属防护绿地和公路用地等公益性用地部分，日后三角镇人民政府需按规划开发建设时，改造主体应无偿将用地交给三角镇人民政府使用。改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，拟由土地权利人中山裕北涂料有限公司作为改造主体实施局部改造。改造后将用于研发、制造、应用纺织类等新材料技术的产业园。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于2.0,总建筑面积不小于54500平方米（含不计容建筑面积608.64平方米），其中新建建筑面积不小于49800平方米（含不计容建筑面积608.64平方米），保留已按规定办理规划报建等手续的建筑面积4738.86平方米。（在容积率不小于2.0的前提下，具体拟建建筑面积以实际规划报建为准）项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录中山市“三线一单”生态环境分区管控方案中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值将达到25000万元（亩均产值约620万元/亩），年税收将达到500万元（亩均税收约12.4万元/亩）o四、资金筹措改造主体拟投入资金为14200万元，其中自有资金6700万元，银行借贷7500万元。五、开发时序项目开发周期为L5年，拟分1期开发，动工时间为2023年8月，拟投入资金14200万元，新建建筑面积约为49821.87平方米（含不计容建筑面积608.64平方米），主要实施建设工业厂房,保留建筑面积4738.86平方米。（在容积率不小于2.0的前提下，具体拟建建筑面积以实际规划报建为准）六、实施监管在项目实施监管协议中明确落实监管内容和责任。