长沙市雨花区住房和城乡建设局住房保障服务中心“十四五”前期研究课题成果或工作思路.docx

长沙市雨花区住房和城乡建设局住房保障服务中心“十四五”前期研究课题成果或工作思路住房问题关系国计民生，既是经济问题，又是影响社会稳定的重要民生问题，保障性住房体系建设是改善民生、促进社会和谐稳定的重要措施。“十三五”时期，雨花区完善了多层次住房保障体系，构建了以公共租赁住房为主体，经济适用房、限价商品房、人才公寓实物保障为辅的保障模式，将保障对象从低收入群体扩大到新市民，切实推进解决本市中等偏下收入“夹心层''群体以及征收过程中涉及的城镇居民家庭住房困难问题。为贯彻国家、省、市关于编制“十四五”规划的部署，根据区人民政府工作安排，结合保障性住房体系建设实际情况，特制定雨花区住建局住房保障服务中心“十四五”工作思路，指导推动全区住房保障工作全面协调发展。一、保障性住房基本状况（一）公共租赁住房建设及管理现状自2016年，长沙市不再新建公共租赁住房项目，“十三五”时期，雨花区只有两个续建公租房项目，“粟塘小区第六期”项目8栋1512套，已于2018年4月交付使用；“万家园”项目4栋1556套，已于2019年底交付使用。现阶段长沙市本级在雨花区范围内已建成6个公租房小区9303套，分布在洞井鄱阳、万家园、东山凤凰苑、凤凰佳园、雨花亭天凯东苑、同升粟塘，房源占全市总量三分之二以上，分配我区3374套，已分配入住3098户，入住率达92%,中低收入家庭住房困难问题得到有效缓解。2016年我区于南庭城果项目购买了75套普通商品房作为区定向公共租赁住房房源配租给园区企业，用于解决企业人才阶段性住房困难。雨花区住保中心目前担任市局下拨我区3374套公租房、区属75套公租房的管理工作以及履行全市建在我区公共租赁住房的属地管理职责。我中心加强和创新后续管理机制，在各公租房小区全面推行网格化管理，并引进外包服务机构提供精细化服务，建立了住保中心、属地街道、社区和物业公司“四位一体”的管理模式。（二）存在的主要问题1、政府依赖性较为突出。雨花区保障性住房构成体系中，公共租赁住房占比较大，是目前最主要的保障供应方式，但是公租房房源筹集仍以建设、购买为主，且均在政府主导下进行，建设和购买资金大部分来源于中央、省、市财政拨款和区财政配套，另公租房交付使用后的运营管理、日常维护等都以政府为主体推进，在公租房的建设和后续管理进程中，对政府的依赖性表现较为突出。2、公租房房源供给不足。公共租赁住房属于政策性租赁房，其租赁价格远低于市场价。目前，雨花区管理的7个公租房小区单套住房根据住户收入、房屋品质等实行1-8元/平/月梯度租金，因租金优惠力度大，现阶段我区公租房房源呈现供不应求态势。据初步统计，目前我区公租房轮候户数已超500户，按照审批先后顺序安排入住，申请者平均轮候期为8个月。3、保障对象覆盖面狭窄。公共租赁住房的保障对象是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员，发展公租房的目标是从根本上解决“夹心层”住房困难。然而，在现实中很多有切实住房需求的人群仍在保障范围之外，无法通过保障住房制度解决住房困难问题，因保障对象的复杂性与多层次性，公租房虽持续推行，却很难填补政策覆盖面的缺口。4、清理整治缺乏有效手段。长沙市公共租赁住房管理办法中明确规定，公租房只能用于承租人自住，不得转租转借、从事其他经营活动，也不能欠缴租金，但在日常巡查中发现转租转借、违规改变房屋用途、恶意欠缴租金等现象时有发生，且因住保中心无执法权，只能反复劝诫、引导住户自行整改，违规行为往往禁而不止。另对于已不符合保障条件拒不退出的住户，因为缺乏强制腾退手段，致使公租房房源利用率与惠民政策的保障效益大打折扣。（三）公租房未来发展趋势2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，中央经济工作会议明确提出要加大城市困难群众住房保障工作力度，加大对环卫、公交等基本公共服务行业困难职工的精准保障力度。由此看来，住房保障依然会是“十四五”期间民生工作的重点，力度只会加大，不会削弱。从实现全面建成小康社会的战略目标出发，未来，住房保障需主动适应新时代住房领域新形势、新目标、新要求，在现有保障体系的基础上培育和发展住房租赁市场，拓宽公租房房源渠道，完善住房保障体系。二、“十四五”发展基本思路（一）公租房运营管理市场化。公共租赁住房保障对象数量庞大，仅靠政府的力量运营管理公租房，资金和人力上都有较大限制，要长期持续地解决中低收入家庭的住房问题，政府应逐渐从主体供应的地位，向主导、引导市场供应转换。运营公司作为连接政府和市场的纽带，通过市场化运作，包揽存量房源整合、租金核算、管理维修等服务，既能充分挖掘市场潜力，满足住户多元化需求，又能实现政策保障目标。（二）培育和发展住房租赁市场。公共租赁住房虽以租赁为主，但面向的是特定群体，城镇中尚有很多无力买房却不在公租房保障范围内的阶层，在房价快速上涨的情况下，以个人闲置房屋为主体的住房租赁市场价格也水涨船高，群众住房负担沉重。因此，培育和发展住房租赁市场，盘活社会存量房源，建立租购并举的住房制度，有利于填补公租房覆盖面缺口，并在相对较短时间内满足新市民等群体的住房需求。（三）扩大货币化保障规模。随着房地产市场的转型发展和住房保障改革的深入推进，大规模建设公租房时代已经结束，保障方式要从“补砖头”向"补人头”转变，逐步从以实物分配为主向以货币补贴为主转变，即由政府发放一定数额的租房补贴，群众到市场租房。这样，既可以减轻政府建设公共租赁住房的资金压力，又可以有效缓解申请保障房轮候时间过长的问题，还可消化商品房库存，促进经济发展和社会稳定。（四）推行公租房智能化管理。雨花区公租房房源占全市总量的一半以上，数量居全市之最，如何做到既能服务到位、管理高效，又能使房源有效流转，成为公租房后续管理的重要课题。在公租房小区推行智能网络化管理机制，通过引进智能门禁、安装门道监控、研发后期管理系统等举措，动态采集公租房租户入住信息、租金收缴情况等数据统计，提高后续管理效率，有效遏制违规现象，进一步保障社会资源的公平利用。三、“十四五”总体规划（一）总体任务目标“十四五”规划期内，加快培育和发展雨花区住房租赁市场，多措并举加大租赁房源供应，扩大全区租赁住房市场规模，力争到规划期末，基本形成政府、国有企业、社会化机构、个人多主体的租赁住房供给体系；探索形成供需基本平稳、区域分布合理、档次价格多样、满足不同群体需求的租赁住房房源体系；形成多部门、多层面支持住房租赁需求的工作格局，基本推动实现城镇居民住有所居的目标。进一步强化公租房后续管理，健全政策、资金及技术支撑体系，实施公租房动态管理技术研究及应用示范，加快推进智能化管理建设，力争到规划期末在全区公租房小区建立智能化管理信息服务平台，为后续加强公租房转租转借等违规行为防控奠定基础。（二）分项任务目标1、租赁市场：推进和落实租赁市场试点任务，三年内通过新建、配建、盘活存量等多种方式筹集雨花区租赁住房房源6000套（含经开区2000套），在此基础上力争追加筹集500-1000套房源。2、智能管理系统：一年内完成对凤凰佳园和凤凰苑两个公租房小区智能管理系统的试点安装、运行及住户动态信息采集。此后四年逐步完成粟塘小区、万家园等其他4个公租房小区智能管理平台的搭建。“十三五”接近尾声，当前国民经济快速增长，城镇化发展迅速。进入“十四五”，需加快推进保障性安居工程建设，积极应对城镇化带来的住房新问题，切实解决中低收入群体和新市民住房困难问题。住房保障是一项民生工程，不仅要让群众“住有所居”，更要落实“居有所安”，健全长效保障性住房管理机制，以住户归属感和幸福感为根本出发点，建立专业、高效、可操作性强的管理体系，提升保障性住房管理效率。