鹿城区广化片区特陶区块旧片区改建工程国有土地上房屋征收补偿安置方案.docx

鹿城区广化片区（特陶区块）旧片区改建工程国有土地上房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）为了维护公共利益，鹿城区人民政府决定组织实施鹿城区广化片区（特陶区块）旧片区改建工程。现为充分保障该项目范围内被征收房屋所有权人（以下简称“被征收人”）的合法权益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例、浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例、温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法（2017年3月17日温州市人民政府令第1号公布，2019年8月13日温州市人民政府令第4号修正）、温州市鹿城区国有土地上房屋征收补偿实施细则（温鹿政办（2019）45号公布，温鹿政办（2020）11号修订）、温州市鹿城区国有土地上房屋征收房票安置实施细则（温鹿政办（2020）54号）等有关法律法规、政策规定，结合本项目的实际情况，制定本补偿方案Q第一部分概况一、征收范围鹿城路185号、鹿城路177号、鹿城路177弄9号、鹿城路185弄8-9号、广化桥路408号、鹿城区鹿城路177弄8号、鹿城路177弄10号、鹿城区鹿城路177弄3A、鹿城路177弄38号、鹿城路177弄9号、鹿城路177弄12号、鹿城路185弄5号、鹿城路499弄86号、鹿城路499弄100号、鹿城路177-6号、鹿城路177弄6号、鹿城路177弄11号、鹿城路177弄、鹿城区鹿城路185弄7号、鹿城路177-6号、鹿城路177-1号。以上门牌号包括弄内、分号等。具体范围以鹿城区广化片区（特陶区块）旧片区改建工程房屋征收范围红线图为准。集体土地上房屋除外。二、房屋征收部门及实施单位温州市鹿城区住房和城乡建设局为房屋征收部门。温州市鹿城区人民政府广化街道办事处为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。三、房屋征收签约搬迁期限（一）签约期限：202x年XX月XX日202x年XX月XX日下午5时。（二）腾空期限：具体由政府另行公布。第二部分原则规定一、房屋补偿主要原则（一）合法产权房屋的权属、面积和用途以房屋权属证书记载的内容确定。房屋登记未记载用途的，根据房屋登记所依据的用地、建房审批部门批准的用途确定；房屋经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定。房屋仅取得土地使用权证的，其权属和用途按土地权证记载的内容确定。未经登记房屋的建筑面积以实地测量为准。（二）被征收房屋属合法或可视为合法的，被征收人可自行选择货币补偿、产权调换或房票安置。未经登记房屋属违法建筑的，一律不予补偿安置。（三）实行产权调换的，过渡期间周转用房原则上由被征收人自行安排，实施单位按标准计发临时安置费。产权调换房屋面积不考虑被征收房屋的共有人数量、户口登记人数等因素。（四）实行货币补偿的，被征收人在本项目腾空截止日前签约腾空房屋的，货币补偿及相应奖励补助等款项自本项目腾空截止期限届满之日起3个月内一次性支付。（五）实行房票安置的，被征收人应当与实施单位签订房票安置协议，选定购买的房源类型并指定房票使用人。一份协议只发放一张房票。（六）涉及多人共有的住宅中堂、厅堂等用房，各共有人在征收范围内均另有房屋的，该共有房屋应按份额计入共有人各自房屋一并补偿安置。（七）被征收人未在规定期限内签约并腾空房屋的，不得享受本方案规定的任何奖励。（八）被征收人应当积极配合实施单位对房屋权属、面积、用途、租赁等涉及征收补偿相关情况的调查，向实施单位提供房地产登记权证、工商营业执照、户口簿等相关材料。拒不配合实施单位入户调查或未能及时提供相应材料的，不利后果由被征收人自行承担。二、评估有关规定（一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。被征收人对被征收房屋评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向温州市房地产价格评估专家委员会书面申请鉴定。（二）被征收人选择房屋产权调换的，被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。产权调换房屋在交付结算时应在原市场评估比准价的基础上结合具体层次、朝向等因素确定结算价格。三、产权调换房屋认购定位规定（一）产权调换房屋认购实行“早腾空先认购”的原则。1 .被征收人按期签约并按期搬迁腾空房屋交付验收合格的，发给“并列第一”搬迁腾空顺序号；未按期签约或未按期搬迁腾空房屋交付验收合格的，按实际搬迁腾空时间先后发给搬迁腾空顺序号。搬迁腾空顺序号须经公证机关验收确认。2 .认购定位时，先由持“并列第一”搬迁腾空顺序号的被征收人抽签产生认购顺序号并依次定位，在“并列第一”被征收人定位完毕后，再由其余被征收人按搬迁腾空房屋先后顺序依次在剩余的房源中定位。（二）产权调换房屋认购定位通知等发出后，选择产权调换的被征收人未在规定时间参加认购定位的，由实施单位指定产权调换房源并将指定房源情况书面告知被征收人，产权调换房屋建成交付时，经实施单位书面通知，被征收人仍未在规定时间内办理产权调换房屋交付结算手续的，停止计发临时安置费。四、房票安置相关规定（一）可购房源类型：统筹安置房：具体以实施单位公布为准。（二）房票期限：房票自出票之日起生效，有效期24个月。被征收人按期腾空将房屋交付征收实施单位验收合格的，以规定的腾空期限届满日次日为出票日；未按期腾空的，以房屋实际腾空交付验收合格之日的次日为出票日。（三）房票利息：房票有效期内票面金额参照房票出票之日一年期贷款市场报价利率（LPR）给予计息。（四）临时安置费、搬迁费：临时安置费按标准一次性计发6个月，搬迁费按标准计发一次，可由被征收人选择领取货币不计入票面金额。第三部分住宅用房补偿安置一、相关标准（一）临时安置费：根据被征收合法及可视为合法房屋建筑面积计算，标准为每月20元11f。临时安置费每户每月低于675元的，按675元计算。临时安置费自签订补偿安置协议并腾空房屋交付验收合格之月起计算。（二）搬迁费：根据被征收合法及可视为合法房屋建筑面积计算，标准为15元11每户每次不低于100O元/次。二、货币补偿（一）价值补偿：根据被征收房屋合法及可视为合法建筑面积结合市场评估价确定。（二）临时安置费：按标准一次性计发6个月。（三）搬迁费：按标准计发一次。三、产权调换（一）安置地块及房屋类型：产权调换房屋安排在广化单元双桥村街坊ET0、E-24地块，该期房为安置性质商品房。（二）安置面积：产权调换房屋建筑面积原则上不小于被征收合法及可视为合法房屋建筑面积，但被征收人同意的除外。（三）价格结算：1.产权调换房屋实际交付时被征收人应按实计算、结清新旧房屋差价。被征收房屋与产权调换房屋价值应按房屋征收决定公告之日市场评估价确定。3 .签订房屋补偿协议时产权调换期房以划拨土地性质计价，但被征收人实际定位的期房为出让土地性质的，被征收人应在期房交付结算时补缴划拨土地性质房屋和出让土地性质房屋的差价。差价根据房屋征收决定公告之日划拨土地性质产权调换住宅期房市场评估比准价结合实际定位房源的面积、层次、朝向后的2%确定。4 .如被征收房屋土地属国有出让性质且使用年限尚未届满的，实施单位应按规定退还剩余年限出让金。（四）搬迁费：按标准在签约搬迁后及产权调换房屋实际交付时各支付一次。（五）过渡期限：自被征收人签约腾空房屋并交付验收合格之月起24个月。过渡期间按标准计发临时安置费，每户每月低于675元的，按675元计算。产权调换房屋交付使用后，再按房屋实际交付当年标准计发6个月装修期临时安置费。如实施单位逾期未提供产权调换房屋的，自逾期之月起按逾期当年标准的二倍支付临时安置费。临时安置费翻倍后每户每月仍低于675元的，按675元计算。四、房票安置票面金额为被征收房屋按货币补偿或产权调换方式量化的安置补偿权益总金额。五、补助奖励被征收人积极配合入户调查，在本补偿方案规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并按期搬迁腾空，经验收合格的，按如下规定给予优惠奖励、补助：（一）腾空奖励被征收人在规定期限内签订房屋补偿协议并按期搬迁腾空房屋交付实施单位验收合格的，被征收住宅房屋合法及可视为合法建筑面积可按200元11f标准给予奖励。（二）货币补偿奖励与补助1 .按被征收合法及可视为合法房屋价值（附属物除外）的15%给予奖励。2 .购房补助：房屋所有权人自领取货币补偿款之日起12个月内在市区范围内购置一手商品房（含政府安置剩余上市公开销售的房源）、二手房、拍卖房的，可按以下标准向实施单位申请购房补助：（1）新购房屋金额高于被征收合法及可视为合法房屋价值（附属物除外）及本款第1项奖励总额的，按该总额的10%给予补助；（2）新购房屋金额低于前述（1）总额的，按新购房屋金额的10%给予补助。被征收人购买现房的，购房时间以契证取得时间为准；购买期房的,购房时间以商品房买卖合同备案登记之日为准。（三）产权调换奖励1.可安置总建筑面积的确定。采取模拟征收项目范围内划拨土地性质住宅期房安置的方式确定可安置总建筑面积和该部分面积应缴购房差价款，根据房屋征收决定公告之日市场评估比准价通过等值方式，将征收项目范围内划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积换算为征收项目范围外安置性质住宅商品房可安置总建筑面积。等值换算时，安置性质住宅商品房可按房屋征收决定公告之日市场评估比准价的85%计价。征收项目范围内模拟划拨土地性质住宅期房可安置总建筑面积按被征收住宅房屋合法及可视为合法（本方案第五部分第一条第（一）项规定情形除外）套内建筑面积的L3倍确定，并给予提前享受IOm2套型差。模拟期房按以下规定结算新旧房屋差价：（1）与被征收合法产权住宅房屋建筑面积相等部分，按期签约的，按房屋征收决定公告之日征收项目范围内模拟划拨土地性质住宅期房与被征收住宅房屋市场评估比准价差价的20%计价；（2）与被征收可视为合法住宅房屋建筑面积相等部分,按上述第（1）目价格提高200元11f计价；（3）系数增加部分建筑面积按房屋征收决定公告之日征收项目范围内模拟划拨土地性质住宅期房市场评估比准价的20%（下限4200元11f）计价；（4）10后套型差部分，按房屋征收决定公告之日征收项目范围内模拟划拨土地性质住宅期房市场评估比准价的30%（下限6000元/Hf）计价；（5）被征收合法及可视为合法房屋室内装饰装修按实评估补偿；2 .协议应安置建筑面积的确定。被征收人签订产权调换协议时，可按以下规定退购部分建筑面积用于折抵可安置总建筑面积应缴购房差价款:(I)退购的建筑面积按房屋征收决定公告之日产权调换安置性质住宅商品房市场评估比准价的85%计价；(2)退购折抵的金额不得超过可安置总建筑面积应缴购房差价款，且保留的协议应安置建筑面积应当与产权调换房源标准套型相匹配；(3)可安置总建筑面积应缴购房差价款根据上述第1项新旧房屋差价扣减腾空奖励后确定。3 .交付结算优惠：(1)套型差：被征收人定位的产权调换房屋建筑面积(以不动产登记为准，下同)超过协议应安置建筑面积的，超出部分面积按房屋征收决定公告之日安置性质住宅商品房市场评估比准价的85%(下限6000元/m2)计价。(2)被征收人定位的安置性质住宅商品房建筑面积不足协议应安置建筑面积的，不足部分建筑面积按征收决定公告之日安置性质住宅商品房市场评估比准价的85%予以退购；(3)产权调换期房的层次、朝向差价应于交付时按整套建筑面积另行按实结算。(四)不合格“住改非”一次性经济补助被征收人提供的相关材料符合下列情形之一的，可按相应标准给予一次性经济补助：1.住宅房屋符合“住宅变更营业用房”条件，但其底层合法及可视为合法住宅改变功能建筑面积超出可按营业用房补偿建筑面积的，超出部分建筑面积可按旧房营业功能市场评估价的20%给予一次性经济补助。4 .原合法或可视为合法住宅房屋不符合“住宅变更营业用房”条件，可根据底层改变功能建筑面积(不得超过2011f),结合以下标准给予一次性经济补助：(1)现持有商业工商营业执照，且营业执照有效期累计已满15年或至房屋征收决定公告之日已连续有效满10年的，补助标准为旧房营业功能市场评估价的20%；(2)现持有商业工商营业执照，且营业执照有效期累计已满10年或至房屋征收决定公告之日已连续有效满5年的，补助标准为旧房营业功能市场评估价的15%；(3)现持有商业工商营业执照，且营业执照有效期累计已满5年或至房屋征收决定公告之日已连续有效满3年的，补助标准为旧房营业功能市场评估价的10%o因政府部门通知暂停办理相关手续致使商业工商营业执照无法延续的，暂停之日至房屋征收决定公告之日期间可计入经济补助计算期限。改变功能建筑面积以入户调查期间对作商业营业使用的合法及可视为合法房屋底层临街(路、巷等)部位建筑面积扣除住宅必经通道、楼梯、洗手间、储藏室等非直接用于营业的面积及入户调查期间突击改变房屋原有结构增加的营业面积经实地测量后确定。长度（进深）计算至自然隔栅（隔墙）；宽度（门幅）按实际作营业使用的宽度计算。（五）房票安置奖励与补助房票票面金额可包括权益金额和房票奖励。1 .权益金额：根据货币补偿或产权调换方式量化后的金额就高确定。以货币补偿方式量化的，包含除货币补偿市场化安置购房补助外的所有补偿、奖励等；以产权调换方式量化的，采取模拟征收范围内划拨土地性质住宅期房安置的形式（不含套型差）扣减应缴购房差价款（包含补助、奖励等）确定。2 .房票奖励：以货币补偿方式量化权益金额的，购买统筹安置房按权益金额的15%奖励；以产权调换方式量化权益金额的，购买统筹安置房按权益金额的5%奖励。3 .购房补贴：被征收人选择产权调换方式量化权益并购买统筹安置房的可给予购房补贴。购房补贴上限按按征收决定公告之日模拟征收范围内划拨土地住宅期房安置房市场评估比准价乘以建筑面积15平方米确定。第四部分工业用房补偿安置一、工业用房概念工业用房是指征收范围内已取得合法手续的生产用房及其附属、配套用房，以及经认定可视为合法的工业用途未经登记建筑。合法工业用地是指通过划拨或出让方式依法取得国有土地使用权的土地。二、临时安置费临时安置费根据被征收合法及可视为合法工业用房建筑面积计算。被征收工业用房容积率低于1.5的，可按1.5换算建筑面积计算临时安置费。标准为每月18元11自签订补偿安置协议并腾空交付验收合格之月起计算。三、搬迁费设施设备的重置价结合成新、拆装以及存货原材料的搬运等费用，由具有法定资质的评估机构以房屋征收决定公告之日为基准日评估确定：（一）可移动设施设备的搬迁费，按照重置价结合成新的10%或者货物运输、设备拆装调试的市场评估价格予以补偿。被征收人应当在签约期限内书面选择具体补偿计算方式，逾期未选择的，按后一种方式确定。（二）存货、原材料等的搬迁费根据货物运输、设备拆装调试的市场价格评估补偿。（三）不可移动的设施设备，因搬迁造成无法恢复使用确需报废的,按照重置价结合成新或者账面固定资产折旧后的净值予以补偿。四、停产停业损失补偿（一）停产停业损失补偿可根据被征收工业用房及生产设施设备价值的10%计算。（二）被征收人认为其停产停业损失超过被征收工业用房价值及生产设施设备价值的10%的，应当在规定的签约期限内向实施单位书面提供税务部门核准或者会计师事务所审计确定的该处工业用房被征收前三年的每月税后平均利润作为效益证明材料，并与房屋征收实施单位共同委托具有法定资质的评估机构对停产停业损失进行评估。停产停业期限原则上按6个月计算。五、安置方式工业用房征收补偿应当根据合法用地面积结合用地性质、使用年限、建筑物面积、建筑结构、建筑成新等因素，实行货币补偿、产权调换或房票安置，具体由被征收人选择。被征收合法及可视为合法工业用房建筑面积在200011f且合法工业用地面积在3亩以上，被征收人选择产权调换的，可予以土地置换。实行土地置换的，应当根据园区入园标准进行建设并开展生产。六、货币补偿（一）被征收人选择货币补偿的，按市场评估价给予补偿。（二）临时安置费一次性计算6个月，搬迁费计算一次。七、土地置换（一）置换地点：置换土地安排在鹿城轻工产业园区。置换土地相关用地报批手续由被征收人自行办理，新的工业用房由被征收人自行设计并建设Q（二）置换面积及价格：土地置换面积应根据被征收工业用房合法净用地面积确定，按市场评估价结算差价。置换用地按照规划设计要求可建建筑面积小于被征收工业用房合法及可视为合法建筑面积的，可增加置换用地面积。置换用地面积原则上不超过被征收工业用房原用地面积的L2倍。（三）过渡期限：实行土地置换的，过渡期限分为供地期和建设期两个阶段。过渡期临时安置费按以下规定计算，一次性支付被征收人，包干使用：供地期为被征收人签订补偿安置协议并搬迁腾空之月起12个月。未按期供地的，超出供地期的临时安置费应按最新标准的二倍计算；被征收未按时完成手续申报导致无法按期供地的，超出时间不予支付临时安置费。建设期（含相关手续审批期限）原则上按12个月计算，被征收工业用房合法及可视为合法建筑面积达到500011f的，建设期临时安置费按18个月计算。（四）搬迁费：可移动设施设备及存货、原材料等的搬迁费计算二次，一次性支付。八、标准厂房调换（一）调换面积：标准厂房建筑面积应当不小于被征收工业用房合法及可视为合法建筑面积。被征收工业用房容积率低于L5的，可按1.5换算建筑面积后确定被征收人可调换的标准厂房建筑面积。（二）置换地点：鹿城轻工产业园区。（三）过渡期限：标准厂房置换过渡期限为被征收人签订补偿安置协议并搬迁腾空之月起24个月，周转用房由被征收人自行安排，临时安置费一次性支付给被征收人。超过过渡期限未提供标准厂房的，自逾期之月起临时安置费按最新标准的二倍计算。（四）搬迁费：可移动设施设备及存货、原材料等的搬迁费计算二次，一次性支付。九、房票安置房票票面金额是被征收房屋按货币补偿方式量化的安置补偿权益总金额。十、补助奖励被征收人在规定的签约期限内签订补偿安置协议并按期将房屋腾空交付验收合格的，给予被征收人补助奖励，具体如下：（一）按期签约搬迁奖励1 .按被征收工业用房及生产设施设备价值的5%给予奖励。2 .被征收人合法及可视为合法工业用房厂区范围以内其他土地，按照国有划拨用地价格扣减征地安置补助费后评估价的30%给予奖励。（二）货币补偿奖励被征收人选择货币补偿的，可按被征收工业用房及生产设施设备价值的15%给予奖励。（三）转变功能产权调换在房源许可的情况下，被征收人可选择转变功能产权调换为办公、二层以上“商场摊位式“营业或住宅用房，具体如下：1 .价格结算：转变功能产权调换的，可根据被征收工业用房货币补偿款（含奖励，不含临时安置费和搬迁费）确定旧房产权调换权益金额后,用于折抵产权调换房屋购房款。产权调换房屋为划拨土地性质期房或安置性质住宅商品房的，旧房产权调换权益金额范围内可按房屋征收决定公告之日产权调换期房或安置性质住宅商品房市场评估比准价的85%计价（层次、朝向差价待交付时另行按实结算）；产权调换房屋为现房的，旧房产权调换权益金额范围内可按房屋征收决定公告之日产权调换现房市场评估价的90%计价。被征收人定位的划拨土地性质期房、安置性质住宅商品房或现房建筑面积超出被征收房屋产权调换权益金额可折抵建筑面积的，超出部分面积分别按房屋征收决定公告之日产权调换房屋市场评估比准价或市场评估价计价。签订房屋补偿协议时产权调换期房以划拨土地性质计价，但被征收人实际定位的期房为出让土地性质的，被征收人应缴划拨土地性质房屋和出让土地性质房屋的差价。住宅差价根据房屋征收决定公告之日划拨土地性质产权调换住宅期房市场评估比准价结合实际定位房源的面积、层次、朝向后的2%确定。营业、办公期房差价根据房屋征收决定公告之日划拨土地性质产权调换营业、办公期房市场评估比准价结合实际定位房源的面积、区位、层次、朝向后的6%确定。2 .临时安置费和搬迁费：根据被征收房屋的用途按标准支付。（四）房票安置房票票面金额可包括权益金额和房票奖励。房票奖励：购买统筹安置房按权益金额的5%奖励。第五部分其他一、其他补偿、补助（一）下列建筑物属合法或可视为合法的，不予产权调换，不纳入腾空奖励、临时安置费和搬迁费的计算范围，由实施单位根据评估机构评估确定的建造成本实行一次性货币补偿：1 .多业主的公寓楼由业主自行出资建设的停车棚、门卫室等公寓楼配套建筑或抬（扩）建的附属建筑；2 .地下层（地下室）、架空层、停车棚等与房屋主体建筑有关的附属建筑；3 .其他与前述情形类似或非常规结构的建筑。（二）房屋所有人可就下列财产持相关凭证向实施单位申请补助：1.电表：单相为210元/只，三相为700元/只；4 .固定电话凭报停或移机证明，给予补助108元/台；5 .有线电视凭有线电视站证明，给予补助300元/户；6 .独立报装的水表补助780元/只；7 .宽带网络凭报停或移机证明，给予补助158元/户。水、电总表统一由水务集团公司和电业部门拆除注销，分表由房屋所有权人自行拆除。原水费、电费由房屋所有权人在领取搬迁腾空顺序号时一次性缴清，产权调换房屋交付时，统一报装的水、电表，其报装费用由房屋所有权人自行承担。二、争议解决（一）本方案未详之处根据温州市鹿城区国有土地上房屋征收补偿实施细则（温鹿政办（2019）45号发布，温鹿政办（2020）11号修订）、温州市鹿城区国有土地上房屋征收房票安置实施细则（温鹿政办（2020）54号）执行。（二）被征收人未在公布的期限内签约并搬迁的，将报请鹿城区人民政府作出补偿决定。（三）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收决定规定的期限内又不搬迁的，由鹿城区人民政府依法申请人民法院强制执行。