成都某老年公寓商业计划书.docx

成都某老年公寓商业计划书引言：人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。关于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%,或者65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。我国老年社区的现状与进展我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、进展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老与居住问题是摆在我国与各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老与住宅的方式，由于历史与传统观念等原因要紧以居家养老为主。要紧形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院与老年公寓等。老年公寓（老年社区）是根据老年人的特点与需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既表达老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市进展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的进展、人民生活水平的提高与观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。本文就老年公寓的需求与进展谈谈个人看法。一、老年公寓需求的不断增长。1 .中国人口老龄化的进展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或者7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或者地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10%以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%,即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）,增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化与城市老龄化的进展，我们要建造与进展适合不一致老年人的不一致要求的各类类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。2 .观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念与家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供给关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，很多老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意与子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓与将来愿意入住的分别为10.4万与30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2%。有47%的老人希望与子女共同生活，52.4%的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8%认为这种方式很理想，而有35.2%的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6%仍愿与子女分开住，有15.4%的则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不一致组群选择养老的方式又不一致。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或者以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。3 .社会上的“空巢家庭”逐步增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%,未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的要紧形式，所占比重有可能达到90%。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4%,其中独居老人为13%,偶居的占49.4%（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的进展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4 .现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5%,中年人（40-50岁）有42.8%希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各类老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。因此老年公寓的社会需求是逐步增长的。5 .随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的进展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的进展规划，入住人数取老年人口总数的3%的比例为宜（发达国家通常为45%）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。因此这一新兴产业的进展空间很大。同时，随着老年公寓的进展，能够进一步导致为老人服务产业的进展。老年公寓的进展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、与家庭服务等一系列产业与服务业的进展。而这些产业的进展又能够增加就业，引发商机。二、中国老年公寓的特点老年公寓首先要符合老年人的特点与要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人与有各类疾病的老人生活不能自理，还需要生活与医疗方面的特殊护理与服务。同时中国老年人在生活习惯与观念方面与外国老人有很多不一致之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情与老年人需求的中国老年公寓。1 .地点的选择。依照老年人的特点与需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭与亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。2 .老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，根据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休与退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护与帮助的健康老人住宅；提供全天监护与最低限度的服务与设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理与监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料与监护的老人住宅；专为体力与智力都衰退并需要个人监护与护理的住宅；专为体力与智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又根据各个国家的现状与经验，国外的老年住宅模式大体上能够划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅与公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭与个人融资；政府与社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上能够划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理与医疗型老年住宅或者机构（个人支付或者政府与社会资助）。3 .设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点与“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点与需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或者平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分与通风。老年公寓要有完备的配套设施与服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。4 .规模与档次。从居者本身的利益。安全管理与市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要根据各地的具体情况与条件而定。要根据老年人不一致的经济与健康条件与需求，建设不一致档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发与建设要以广大中低收入者的经济承受力与需求为主，而不能片面追求规模与档次。5 .老年公寓的性质。根据国外经验与我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，能够由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持与社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家与地方政府与社会出资予以建设。三、老年公寓（老年社区）的现状与问题老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家进展较早，建设较多，也积存了很多的经验。随着我国经济的迅速进展与生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继进展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，能够容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业进展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院与老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1%。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓与养老机构的进展，为解决老年人的养老与居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的进展与特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的进展刚刚起步，从全国范围来看还存在很多问题与需要改进之处。1 .老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓与养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9%,若入住老年公寓与养老机构的老人占总人口的比重，按3%的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓与养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化进展对老年公寓的需求。2 .老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓与养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点与需求出发，而制定的科学合理的建设规划。因此目前存在看有的老年公寓尽管环境与物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活与社会活动造成不便。3 .老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需费用不超过IoOO元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60%以上表示近期或者以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓与养老机构能够同意的价位为400-500元（老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次与价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。4 .一些老年公寓与养老机构建筑老化，设施不全。通常来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位与个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件与服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。5.政府与社会对老年人的住宅建设重视与支持力度不够。老年公寓与养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。索引：一、内容概要6二、公司简介61 .公司概况62 .进展目标63 .现有业务74 .经营理念75 .客户概况86 .管理队伍8三、项目市场背景与市场情况分析97 .养老服务社区涉及的一些宏观环境分析98 .养老服务社区的市场情况分析129 .要紧竞争情况分析17四、SWOT分析与关键问题分析1910 机会1911 威胁2112 优势2113 劣势2314 关键问题23五、目标与目标可行性分析24六、营销计划241 .目标市场242 .产品253 .价格274 .渠道285 .促销29七、财务计划与财务分析30八、其他30正文：一、内容概要1 .本商业计划书说明了四川秋实实业开发股份有限公司准备在2003年，开发“秋丽”养老服务社区项目的计划。2 .本计划书涉及的时间为2003年2005年两年。3 .开发“秋丽”养老服务社区项目，关于本公司来说，是基于目前中国“银色市场”日渐增长的趋势来考虑的。这一项目的开发将是一举多得：一是为公司找到了新的利润增长点；二是延伸了公司的产业链,完善了老年产业服务体系；三是提升了“秋实”公司的知名度，为公司的未来进展开拓市场做出奉献。4 .本计划书涉及的要紧目标是：分为两期建设“秋丽”养老服务社区成为我国西部第一个大型现代化的、专业化的、高档次的老年社区。“秋丽”养老服务社区各类住房共2450套，根据精确预估，社区住房销售的预期收入为18674万元，社区住房销售可获得现金利润2375万元，此外还能够得到公用建筑的资产2025万元。另外，社区每年的管理服务活动将为公司制造利润153万元。5 .实现以上销售与利润目标，由于销售市场广阔，市场需求旺盛，通过专业的对本项目的投资分析，实现本计划书的市场风险不超过3%o6 .“秋丽”养老服务社区的总建设成本15769万元，由于社区在建设中同时销售，故该项目先期投资为6000万元，秋实公司能够自筹资金1/3,即2000万元，其余开发资金能够由其他有资金的项目投资者以股东身份提供，公司定期提供分红，并为股东购房提供优惠。二、公司简介1 .公司概况四川秋实开发实业股份有限公司的前身为“成都灵新墓葬”，创建于1997年，是四川省民政厅批准，四川省机构编制委员会登记注册，四川省计委立项的殡葬及殡仪综合服务改革试点项目。2003年，报经四川省人民政府批准，公司整体变更设立名为“四川秋实开发实业股份有限公司”，由成都天仁房地产开发公司与张敏隆等25个自然人发起成立，是全国殡葬业与老年产业的第一家股份制企业。公司现注册资金12901.5万元，拥有2个全资子公司与一个控股公司。此外公司严格按照公司法规范运作，实行董事会领导下的总经理负责制。公司已开发项目灵新墓葬墓地与东林火葬殡仪饰。在陵园观光化、服务专业化、管理科学化等方面均有显著建树，取得了很好的社会效益与经济效益。使以塔位销售为主的经营收入稳固增长。2 .进展目标四川秋实开发实业股份有限公司长期进展目标是通过全面进入老年服务市场，通过在老年服务市场抓住养老、送终服务等方面各项核心业务，成为四川乃至全国最大的从事老年服务行业市场的领先者。公司要紧通过在养老服务、老年产品开发、殡葬、殡仪、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念时的郊游服务方面,逐步成为以“银发（灰发）市场”为主体，构造出一个完整的服务产业链，争取通过十年左右的进展，使公司能够达到年收入过亿，在老年市场上，成为西南甚至全国最大的全程服务的老年服务公司。此次公司投资“秋丽”养老服务社区项目，就是开始在殡葬业务成功以后，按照公司的长期进展目标要求，进行产业链的向上扩展，此项目将与公司另外一个老年服务投资项目“宝光永生堂”一起开发。这两个项目完成后，将使公司的年营业收入从现在的3000余万元上升到8000余万元，并可实现公司长期进展战略中的第二阶段进展目标之要求。3 .现有业务四川秋实开发实业股份有限公司现在从事的是殡葬火化、殡仪服务、灵骨存放、家人对死者常年的祭祀服务及（在园林观光与休闲时的）附加服务。灵新墓葬园区地处成都市近郊新都区斑竹园镇，占地105亩，建筑面积6万多平方米，是一座集建筑、雕塑、园林于一体，融观光、祭祀、休闲与其中的祭祖圣地与艺术殿堂。公司使用塔葬这种全新的概念，既顺应了国家节约土地的殡葬改革进展方向，又满足了千百年来中国人民重视送终，以寄予哀思的愿望，为生命画上圆满的句号，显示出它强大的生机与活力。四川秋实开发实业股份有限公司目前已是西部地区最大的、有着完整硬件设施与配套服务的殡葬服务企业。公司下属的灵新墓葬公司现在已经开发的要紧产品是用于骨灰存放塔位。根据存放位置的差别、存放环境外观差异，设有“千禧型”、“金玉满堂”、“富贵迹象”、“百家姓氏圣坛”等十余大类上百种型号的塔位。墓位设计成艺术墓形式，注重满足顾客对已故亲人安置的个性化要求，面向的是中、高档消费群体,占据了殡葬业的高端市场。通过在殡葬服务业领域的6年经营，公司以成为这项业务领域中的绝对领先者。迄今为止，在相同业务领域，公司没有现实的竞争对手。现在公司通过多年经营，留存利润已有3100万元。4 .经营理念本公司的经营理念是一一在老年服务业务领域内，以诚信经营为基本行为准则，始终将顾客利益置于首位，提供有最高顾客价值的服务产品，成为老年服务市场上顾客最为信赖的公司与品牌。本公司的宗旨与使命是一一专业性的从事老年服务业务，通过不断延伸的老年服务，构造在银色市场中最完整的服务产业链，在老年化趋势明显得不偿失“后工业化社会”中，为不断增长的市场需要提供全方位的老年服务。同时，不断为公司所有投资者与股东提供最好的回报，使公司员工能够在享受事业成功的成就中也使个人利益得到不断提升。5 .客户概况公司所经营的灵新墓葬项目已拥有顾客3万余人。公司在开展业务的过程中，深深感到社会老年群体越来越需要的养老服务要求。公司在开展殡葬服务的过程中，保持了经常性联系的潜在客户有近8万人。这明显昭示着，在公司的骨灰安置存放与殡葬服务市场以外，还存在一个需要养老服务的庞大消费市场。公司曾通过借助社会资源、并自己开发一些服务项目，进行简单的养老服务延伸，但硬件、软件方面存在的限制，使这类简单延伸出来的养老服务，始终没有成为公司的赢利源。但正由于庞大的潜在市场存在，公司在这方面已经积存一定的经验与掌握了顾客资源，由此促使公司在2002年终下决心，投资建设“秋丽”养老服务社区项目，并准备通过此项投资项目，将简单的养老延伸服务变成公司在老年服务市场上正式的核心业务，不断完善公司在老年服务市场产业链的服务范围，为公司的业务构造完整的产业链，也为实现公司的长期进展目标奠定业务进展基础。6 .管理队伍1）董事长兼总经理张敏隆先生张敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龙泉驿区同安乡。> 现为中共四川省委政策研究室特约研究员、成都市政协委员、四川省客家海外联谊会名誉会长。1957年3月，应征入伍，先后参加过西藏平叛及中印边境自卫反击战，多次立功受奖，历任学员、电影队长、指导员、西藏军区政治部群工科副科长：1962年8月，转业到四川省交通厅工作，历任科长、工会主席；1981年1985年，任岷江贸易总公司总经理；> 1985年4月1992年2月，在中国华能集团成都公司任总经理；1992年7月1997年5月在香港伟确集团成都办事处任首席代表；> 1997年5月，“成都灵新墓葬”创立之初，被创立人推为董事长兼总经理；> 2003年，公司变更设立四川秋实开发实业股份有限公司，仍任董事长兼总经理；2001年，担任河南葛天塔陵园的董事长。张敏隆先生长期身居重要的管理领导岗位，职业经历丰富，战略分析与决策能力突出，已从事老年产业多年，行业经验丰富，在本行业享有盛誉。2）副总经理刘可先生> 刘可先生于1942年12月22日出生于四川省邛竦市，曾就读于重庆建筑工程学院，系大学本科毕业，具有高级工程师职称，中共党员。> 1967年9月1991年5月，在宜宾造船厂工作，历任工人到厂长；> 1991年5月1997年1月，任四川省交通厅航务管理局副局长；> 1997年4月今，入四川秋实开发实业股份有限公司，任副总经理。刘先生长期担任领导职务，具有敏锐的战略眼光与极强的协调能力。3）副总经理白英敏先生> 白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省绵竹市，成都理工学院大专毕业，具有高级经营师职称。> 1980年1986年，就业于绵竹市钟表电器公司，任分公司经理：> 1986年1996年，自己办厂、开公司，任经理；> 1997年1998年，在重庆龙东寺塔陵公司人副总经理；2002年，美国西北大学获MBA学位。白英敏先生长期在市场中行走，熟悉市场的全程运作，并具有全球视野。4）财务总监甘云碧女士>会计师职称。1954年生，从事财务工作27年，曾任四川省煤炭工业管理局审计处审计、天仁大酒店财务总监、德瑞企业进展总公司审计部经理，现任宝光银发实业股份有限公司财务总监，编写过多种财务制度，培训过多名财务人员。三、项目市场背景与市场情况分析1.养老服务社区涉及的一些宏观环境分析（1）人口老龄化趋势人口老龄化是世界化的进展趋势。按照国际标准，一个国家或者地区60岁以上的人口达到总人口的10%以上，或者者65岁以上人口达到总人口的7%以上，即为老龄化国家与地区。按照这个标准，世界上有很多发达国家已经进入老年型社会，如意大利、德国、希腊、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高达25册同这些国家相比，我国人口的老龄化程度还不是很严重，但由于特殊的国情，我国却马上或者已经成为世界上老龄化程度最快的国家。有关数据显示，2005年我国的总人口达到了13.07亿，60岁及以上的人口为L44亿人，占总人口的11.03%(其中，65岁及以上的人口为L0045亿人，占总人口的7.69%)。这说明，我国已经步入了老龄化国家的行列。同时，国内外近期人口预测发现，在2020年之后，我国的老龄化速度将呈加速度状，至2050年，在每100个人口中，就有30个左右60岁以上的老人，将比那一时期世界平均老龄化水平高出10个百分点。能够预见，未来的几十年中，我国的人口老化问题将更加严重。从出生率出现下降趋势到进入老龄化社会，发达国家用了两三百年的时间：而我国自上世纪70年代末80年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期老龄化，过程只是20多年。这其中既有政策性因素，也有社会因素。严格的计划生育制度，经济、社会高速进展，疾病操纵、卫生条件及生活质量快速提升，种种因素交融共同导致了人口老龄化的加剧。(2)经济进展国民经济的快速进展,为社区养老奠定了日益坚实的经济基础据2005年第一次全国经济普查显示:2004年,我国的GDP增加16.8%排列世界第六位,尽管人均GDP却排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，2003年人均GDP已达IOoO美元，我国已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提而，老有所养的问题也将得到更好的解决。(3)政治保障党与国家的重视，为社会养老提供了政策与制度保障首先，全面建设小康社会进展战略的实施，特别是科学进展观的提出，以人为本，重视人的全面进展，从总体上为老有所养制造了良好的大环境。其次，党与政府十分重视老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了关于企业职工养老保险制度改革的决定、关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定、社会保险费征缴暂行条例等文件。2000年8月，中共中央、国务院发出关于加强老龄工作的决定，号召全党全社会从改革、进展、稳固的大局出发，高度重视与切实加强老龄工作，进展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区进展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。2005年党的十六届五中全会关于制定国民经济与社会进展第十一个五年规划的建议中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党与国家把国民经济与社会进展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了进展的方向。(4)理论与实践理论与实践的探索，为实行家庭+社区的社会养老提供了进展的理论与实践根据从理论上看，专家学者们进行了大量的研究，提出了许多有价值的、可操作性的进展思路。他们普遍认同，鉴于我国目前的经济政治文化进展水平，家庭养老的功能务必予以保护与支持，而且家庭所能给予老年人的帮助与感受是养老机构无法替代的。中国老龄科学研究中心特邀研究员、民进会员对如何实现老有所养问题的研究指出，养老仍应以家庭为主，机构养老不宜为首选方向。这关于实行家庭+社区的社会养老提供了有价值的理论支撑。从实践上看，浙江宁波市实行了“居家养老”的做法，由政府购买养老服务、加大社区养老设施建设，使一些高龄、独居的困难老人不离家也能享受社会化养老服务，既降低了养老成本，还为一些下岗工人提供了就业空间，宁波市的这种做法值得其他地区学习借鉴与推广。(5)人文环境休闲成都要做全国最佳养老地四川在线-华西都市报消息成都正成为很多外地人退休后养老首选地，未来5年将有上亿民资进入成都养老业。165. 32万，这是2005年成都市户籍60岁以上老年人口数，占成都市户籍人口总数的15.28%。15年前，这个数字是91.78万，占总人口的比例不到10%。成都市民政局一位官员预测，在未来20年至30年内，每4个成都人中将有1个老人。依托传统家庭养老的人将越来越少，而居家养老、社区养老、机构养老将成为养老模式的主流。而成都由于气候宜人、经济较发达且养老成本低，可能在未来20年成为全国退休老人的最佳养老地之一。成都养老院吸引众多外地人“这儿的生活多好的，环境、气候我都很习惯。”昨日，在成都郸县红光镇邻近的晚霞生态村，72岁的阮彩玲老人高兴地拉着记者的手介绍自己现在的生活状况。阮婆婆是上海人，去年9月同三个儿子多次考察、商议后，最终选择到生活闲适、气候宜人的成都来养老。“成都养老院好，生活方便，价格也适中。在上海最便宜的养老院也要两千多，而在成都我一个月只需要800块。”现在，阮婆婆与这儿的老人成了朋友，一点也不想回老家了，只是每周与儿子、孙女通通电话，报个平安。生态村的负责人告诉记者，外地人来成都养老是一种趋势，由于成都适合生活，物价不高。“我们这儿住了200多位老人，不仅有省内各市、县的，还有来自上海、山东、西藏、河北的外地老人。”都江堰一个老年公寓的负责人介绍，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人来自北京、深圳、广州等城市。“他们基本上都是在这里常住，逢年过节才回去，每个月五六百元，老人自身的养老金就完全能够解决。”据记者调查，现在很多老人喜欢找个适合自己的地方养老，而地点的选择并不限于自己的常住地或者家乡，考虑更多的要素是生活环境、地域气候、管理设施与医疗设施。而成都作为一座“来了就不想走”的古蜀文化城市，现正吸引着大批的老年人来此养老。买房在成都外地人瞄准养老苏阿姨与老伴往常在攀枝花工作，5年前双双退休，儿子也已在美国定居。成都温与的气候、近郊丰富的休闲活动、低廉的生活成本与本地人的热情好客，促使他们决定把家搬到成都来。三年前，他们在城东二环外买了一套80平方米的房子，当时只花了不到20万。据最新的成都五城区住房状况及需求调查报告显示，成都市商品房市场中，外地人购房比重从2003年到2005年依次为21.83%、29.15%、38.67%,呈逐年增长态势。记者通过房产中介公司熟悉到，在成都购房的外地人中，有很多是外地退休老人，其中又以省内二级城市的老人居多。2 .养老服务社区的市场情况分析(1)房地产需求旺盛2006年5月，第一财经与零点研究咨询集团联合公布了零点宜居指数中国公众城市宜居指数2006年报告，对国内20个城市进行了宜居性分析，并给出宜居度排名，排在前5名的城市为宁波、原门、成都、苏州与三亚，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省级特大中心城市与唯一的中西部城市。从成都市近几年城市经济进展情况来看，成都的城市吸引力与竞争力不断升温，而本次宜居城市排名更加显现了成都这个城市宜居指数的均衡性特征。城市规划状况绿色卡急环境城市人文环Ift/城市经济年缰社区配套社区环境社区管办社区空间国住而枳户型口计新技术点用居住空间休阳房产图1零点宜居指标体系从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我们认为，我国宜居城市应具备“三大环境”基本特质，即怡人的自然环境、丰富的人文环境与良好的经济环境。优质的“三大环境”能够解决人们在城市宜居性上从物质层面到精神层面的综合需求。从居住舒适度来讲，看一个城市是否宜居，首先要看其自然环境，是否有怡人的气候条件与丰富的自然生态资源。其次，应考虑城市的人文环境，是否有悠久的历史文化，文化是否具有包容性，文化是否能够带给人不断创新的力量源泉，是否给人以归属感、认同感。第三，要看城市的经济环境，是否有稳步进展的经济，是否能给人们充足的创业机遇。之因此认为成都具备创建“宜居之城”的条件，正是凭借着“三大环境”的相对比较优势。随着城市化进程加快，近年成都的西部经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升，众多大型外企纷纷进入，这些都无形地提升了成都房地产的价值，对成都经济的持续进展也将产生积极的深远的影响。首次与多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，必将刺激成都市房地产市场的繁荣兴旺，未来成都市的房地产市场仍然看好，进展空间仍然较大。今后几年成都市国民经济将保持稳健的运行，房地产需求总量不仅不可能下降，而且仍呈现旺盛的需求局面。第一，西部大开发使得作为西南枢纽城市的成都具有极强的集聚与辐射能力，不断吸引周边的消费能力。第二，城乡居民收入持续快速增长，购房能力进一步上升，住房基本需求与改善型住房需求会上升，成为房地产需求主流。第三，随着工业化的进程与城市化进展，在中央各项惠农政策支持下，城镇化建设步伐的加快，城市新增人口的住房需求将为房地产市场带来一定的积极进展空间。第四，投资投机性需求仍很旺盛。(2)养老服务需求迫切随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到L4亿;再过10年，将达到L63亿；再过20年，将达到2.3亿；再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%,一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%,这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。十一五期间成都人口老龄化压力将显现2006-8-295:52:52四川新闻网-成都商报讯(记者张睿)成都市“十一五”人口与计划生育事业进展规划日前出台。规划指出，“十五”期间，成都市低生育水平继续保持稳固，5年期间全市累计出生人口为35.5万人，目前全市人口总规模达1082万。而“十一五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过10%,人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的进展而不断加重。来自成都市老龄委的数据：2006年成都老年人已突破165万。随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素养问题与老龄化的多重压力将给经济进展与社会保隙带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题。目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。在最早进入老龄化城市的上海，1999年60岁以上老人已达238万，占全市人口的18%用图：城市居民JEsJe受"社区养老”的比例青村泉源：敷僦聂于零点格林敷因与事点调查合祚住全国庖围内遗什的20054春季修申居民生活3,调箜.此次调麦使用多阶段随机加祥方戈.件时北水、上海、广州、iJU成邳、此总、西安7个&申的HII14-60岁常住后Cut什叫入户首即.附图：城市居民程鲁成和程可曲的养老方式赞成的养老方式s采取的养老方式3 蓝15%10%独自生活口与身边要好的亲友共同生活与子女共同生活口住进社会开办的养老陵拒答/说不IB立科家总tfUI基于手上憎标数福冈与掌上调查金作无食电0B内道什320054卷牟3申*氏生中4Mt.此次调麦使用多阶侦障机N才义，针时北水、上寿、广州、X,成邦、比总、分支7个域市的3Zt14-60步窜住居民城行的入户计何.以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场关于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在关于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必定会有巨大的市场潜力。(3)支付能力保障随着经济持续进展，成都市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。2005年最新统计结果显示，上半年成都市城市居民人均可支配收入达5816.79元，比去年同期增长12.4%。在国家统计局公布的15个副省级城市与4个直辖市中，位列西部第一，比列第2位的重庆市高出了533元。调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐步减弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增长9.3%,低于可支配收入增长速度3.1个百分点。而另一方面，成都市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%,居各项收入增幅之首。MM：城市居民JE意搀曼社区养老"方式核心人群的特点文化程度是否担心养老例家更月均收入是否显意接受“社区养老F式贵制家Ih撅基于：T卡程株熟僦同男搴鼻调查会作&公电09内设行的2005年春隼M事后为生清3*遇受.此次调壹征用多常段M机M祥方丈，升廿北京、上廊、广州、3、虐舞、吐依、西安7个遇申的2252414-8岁常住圣民选什的入户访问.成都：退休人员养老金上涨48万人每月多领30%摘自2006年10月华西都市报成都市48万名退休人员养老金张了！新增养老金10月到账。昨天来自成都市劳动与社会保障局的消息，为让退休人员享受改革带来的成果，按照我省提高退休人员养老金待遇的统一部署，成都市分别提高2005年前与2006年前退休人员的基本养老金，并计划明年进一步上调。据悉，2005年起，全省将在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次成都市基本养老金调整为今年与2005年两个年度连续调整。据悉，本次调整后，成都市退休职工每月的养老金至少将上调100300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30%左右，而本次未纳入调整的，将在明年进行调整。市场结论通过以上分析,我们能够看出成都关于养老服务社区存在着庞大的市场需求,在成都市现有的165万老年人口中，假如有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10个“秋丽”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。因此，开发建设与经营养老服务社区是“秋丽”未来进展的重头戏,“秋丽”公司有一定的老年市