房屋租赁托管操作手册.docx
房屋租赁托管操作手册目录：一.房屋租赁托管业务的类型和定义；二 .房屋租赁托管房源的要求；三 .房屋租赁托管调入的禁忌注意事项；四 .接房时的注意事项；五 .托管房的出租管理；六 .结利条件；七 .托管业务的相关业绩分配；八 .托管房租客房东退房要求；九 .托管业务相关申请流程。一 .房屋租赁托管业务的类型和定义第一.房屋租赁托管业务（全托）房屋托管一就是在不改变业主（房屋产权所有者）房屋产权的情况下，以契约的方式将房屋的使用权交给受托方并同意代为转租他人。受托方和业主按照契约内容，对房屋进行相应的改造。由受托方进行日常维护和管理，并将房屋使用权商业化，以发挥不动产的最大价值。业主和受托方签订托管合同后，在合同期内，由受托方对房屋租赁业务进行经营。受托方按照约定，分配房屋产生的收益，以及承担风险。调入流程：员工发现优质房源上报店长店长实地看房店长，区经进行风险评估店长在ERP±发托管申请流程物业交割收取业主身份证复印件，产权证复印件店长负责签托管合同第二.调入限时独家委托租赁托管业务（半托）限时独家租赁业务：用一定的保证金将租赁房源以契约的形式锁定独家占有，在约定的时间内租出去的，收取业主的中介代理服务费是双方约定的委托期限减去实际租出去实际消耗天数再乘以每天的房租，如果到期仍未将该房租出去，双方自动解除独家委托，业主退还公司保证金，到期后租赁该房不再向业主收取中介费。调入流程：员工发现优质房源上报店长店长实地看房店长，区经进行风险评估店长在ERP±发托管申请流程物业交割收取业主身份证复印件，产权证复印件，支付保证金店长负责签限时独家租赁合同二 .房屋租赁托管房源的要求1 .产权清晰，产权无纠纷，无不良记录。2 .房龄必须低于10年，电梯房，交通方便。3 .房子附近有我们的门店覆盖。4 .户型以一室或两室为主。5 .房屋主体结构，设备使用功能完好，房子必须装修过的,家具家电齐全，无重大安全隐患。5.月租金低于市场价，押金方面，住宅不超过2000元，写字楼不超过3000元。6.是热租房源，热租楼盘。7 .可以短期内腾房的。三.房屋租赁托管调入的禁忌注意事项1.凶宅，以及有过不良事件发生；2 .房屋是底楼或负楼的；3 .房子离我们连锁店太远；4 .房子有明显的缺陷（如：有超标准的噪音，有暗室，房屋质量有严重问题等等）；5.房子是公租房。四.接房时的注意事项1.接房时，水，电，气，有线电视收视费，物管费业主全部结清，交到腾房当日，并收取相关证和卡以及有关的最后交费凭证；2 .验房时一定要仔细验收家具家电是否完好，同时填写好室内清单记录。3 .有效凭证：天燃气使用证，水，电，气，有线电视卡和门禁卡等一定要交接清楚。4.记录好接房时的水，电，气止度。5 .认真填写交房验房表，并请业主签字确认。6 .收取业主钥匙。五.托管房的出租管理1.信息发布：由调入门店店长发布调入战报，调入24小时内在OA系统和房友发布推广统一说辞，采用新闻信息形式宣传，接收者为公司全天员工，每条信息不低于100字。2.托管房必勘：房源所在片区内所有员工都必须熟记托管房房源信息，并由调入人在24小时内上传室内照片。3 .网络聚焦：调入3天内要求该房源所在区域所有置业顾问和租赁顾问全发至网店上，按统一报价，统一说辞进行主推。4 .及时做物业交割单，托管合同签约后24小时内必须由调入人将房子收拾干净，并按要求填写物业交割单，并扫描后上传至房友。区域经理发现没有按要求做，违规者对调入人罚款30元/一次。5 .宣传途径：接房后由调入店店长负责安排，由调入人负责完成，主要途径为：1）每套托管房调入员工为此房负责人，调入门店为该房负责门店，离职或异动必须移交。2）DM单；3）在搜房网等网络上以个人的名义发布；4）调入人门店店长安排人向托管房就近的其它中介公司登记，并告知钥匙在某某门店等信息。店长对所登记的中介公司做成记录表，于48小时内完成并交于租赁产品经理处。6.钥匙管理：调入房的负责人为该调入员工，必须每周对该房屋仔细检查一遍，发现异常应立即上报，如果其他中介公司带看该房，由调入店店长指派员工带中介公司带看，调入员工优先考虑。六.结利条件1.调入房已经调出，并签署了相应租赁合同。2 .合同填写清楚，规范，不涉及合同以外有损公司利益的条款，所有改错及附加文均已由各方盖手印的合同。3 .收齐租客押金和第一次支付房租的租金。4 .收齐业主和客户相关资料复印件。（业主，客户身份证复印件，房屋产权证复印件或商品房购房合同复印件）。要求效果清晰。七.托管业务的相关业绩分配第一房屋租赁托管业务：（全托）1.租赁差价业绩：调入托管房的月租金与调出时月租金的差额乘以租赁时间。（如超过一年也先算一年的业绩，第二年业绩从收到第二年第一次租金开始算）空置期业绩：调入时有一段时间的免租期作为空置期，如果公司在空置期以内租出去的，则剩余天数的租金即为空置期业绩。2 .托管房租赁差价业绩和空置期业绩按70%给调入员工，30%分给调出员工，而调出时收取的中介费业绩归调出人个人。若是其它中介公司租出去的并支付了中介费，该笔费用要在业绩里扣除。托管业绩分配业绩分配比例调入员工70%调出员工30%3 .中途维护维修公司产生成本的，所有支出费用要在下一次收房租时产生的业绩里扣除。4.续约业绩：若租客到期后继续续租，业绩只有调入人才有，如果房东到期后要提前和房东谈续租，由店长安排专人和房东谈续签（原调入人优先），调入业绩归具体谈成续签的员工。续签业绩分配租客续约房东续约调入员工100%0%调出员工0%0%负责谈成续签的员工0%100%5 .在履行合同中，如果房东或租客违约退房，形成的违约业绩一样按照调入人70%,调出人30%的业绩分配。如果调入后未调出，房东违约，形成的违约业绩归调入人。（违约业绩即是：房东或租客不能按合同履行自己的义务，单方面解除或终止合同，向公司赔偿的违约金减去公司在整个过程中所支出的成本费用剩余部分即为违约业绩）违约业绩分配履行合同过程中出现房东或租客违约的调入后未调出房东就违约的调入员工70%100%调出员工6 .如果员工出现调入后造成亏损（空置亏损或利润亏损），按照公司负结利制度进行执行，利润亏损：调入的租金高出了调出的租金，在租赁合同期限所造成的亏损值。空置亏损：只要超过空置期的最后时限仍未将该房租出去,所造成的超过规定空置期的天数乘以每天的租金即为空置期亏损。即：公司承担亏损部分的50%,区经承担10%,店长承担15%,该员工承担25%o只要超过空置期的最后时限仍未将该房租出去即开始计算空置亏损，负结利各方承担亏损比例公司50%区域经理10%店长15%调入员工7 .员工调入房源或调出房源后离职，即取消该员工未结的部分业绩，但店长的管理业绩保留，由调入店店长负责管理跟进该调入房（包括日常维护及收租）。8 .合同值按到账值同步计算。前结利的合同值不纳入当月合同值考核范围。第二.限时独家委托租赁托管业务：（半托）1.调入人在调进房源后，该房源在调入后距委托期限到期20天（含）以上时租出去的，调入员工分该笔租赁业绩房东支付部分的60%的业绩。2 .调入人在调进房源后，该房源在调入后距委托期限到期15天（含）以上，20天以内租出去的，调入员工分该笔租赁业绩房东支付部分的50%的业绩。3 .调入人在调进房源后，该房源在调入后距委托期限到期1天（含）以上，15天以内租出去的，调入员工分该笔租赁业绩房东支付部分的40%的业绩。4 .调入人在调进房源后，该房源在调入后到委托的最后期限仍未租出去的，调入员工不再分配业绩。半托房东支付部分业绩分配距到期20天（含）以上时租出去的调入员工60%调出员工40%50%60%距到期15天（含）以上，20天以内租出的50%距到期1天（含）以上，15天以内租出的40%5 .如果调入后未调出，房东违约，形成的违约业绩归调入人。6 .如果调入后，在调出过程中，租客违约或房东违约，形成的违约业绩归调入人和调出人共同拥有即各占50%。违约业绩分配调入后，在调出过程中，租客违约或房东违约调入后未调出，房东违约调入员工50%100%调出员工50%0%7 .如果员工出现调入后未能在规定期限把房子租出去，也未能配合好公司将押金从业主退回，给公司造成损失的参照V房负结利制定承担相应责任。八.托管房租客房东退房要求第一.租客退房1.租客退房的流程是：1）和租客一起仔细验房；2）通知物管抄好水电气等止度；3）换锁芯；4）带客户回公司确认物品维修或赔偿标准，给财务结算退押金。第二.房东退房1房东退房尽量和租客同时退，可以有效规避风险。具体流程：D陪房东一起仔细验房;2）通知物管抄好水电气等止度；3）和房东一起回公司结算退押金；负责退房人员的确定：租客退房要求由调出店店长负责安排，原则上可以安排给原调出人，若原调出人离职由该店长负责退房。房东退房要求由调入店店长负责安排，原则上可以安排给原调入人，若原调入人离职由该店长负责退房。九.托管业务相关申请流程1 .申请流程：托管房调入：店长拟搞一区域经理审批一产品经理审批一运营部经理审批一运营部总监审批一财务审批一商务核对。2 .费用申请费用包括：清洁费，业务费，水电物管费等。流程：调入店长拟稿一商务核对一区域经理审批一产品经理审批一运营部经理审批一运营部总监审批一财务审批一商务阅读。3 .托管房维修/维护申请流程费用200元以内流程如下：店长根据信息反馈查实需维修和维护一店长网上填写托管房维修申请单一区域经理审批一租赁产品经理审批一运营部经理审批一财务部审批一调入店执行。费用20()元以上流程如下:
