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某市房地产市场分析（doc38页）1、房地产市场整体运行特征A、房地产开发持续增长近年来，安庆市房地产开发呈快速增长势头。房地产投资额持续上升，2001年为6.85亿元、2002年为9.15亿元、2003年为10.5亿元、2004年后房地产开发进入快速进展期；根据近几年的市场调查统计得出，安庆目前全市一年的房地产消耗量大约45万方。2005年，基本建设、房地产投资增长快速。1-10月份，全市固定资产投资完成额（城镇固定资产与房地产开发）951216万元，同比增长23.7%,与上月累计增幅相比上升2.3个百分点。其中：房地产开发投资125385万元，同比增长21.6%。从房地产开发情况看：1-10月份全市商品房施工面积274.74万平方米，同比增长8.9%,商品房竣工、销售面积分别是65.84万平方米、53.72万平方米，同比分别增长17.4%与15.5%0消费市场稳中趋旺。B、住宅价格稳步上升2003年来，安庆市房地产市场迅速升温，一年内平均房价上涨了500元m市场主力价格多层楼房由原先的100O元/肝下列向1500元/平方米突破，目前市场上的主力价格为1800-2200元/平方米小高层主力价格在22003000元/平方米多层1800以上，小高层2500以上的楼盘要紧分布在市区、沿江带与开发区大湖风景区周边（如英德利、弘信城市花园、百蕊、香樟里），别墅市场目前个案较少，要紧还是秀水华庭、西湖绿洲城（少量叠加别墅）。3小高层、高层等较高端产品不断升温自2004年6月以来，许多小高层、高层项目进入安庆，给原本以多层住房为主的安庆带来了新的住宅类型，活跃了市场的同时也加剧了安庆市房地产市场的竞争，目前安庆的纯小高层（高层）项目有百蕊、香樟里。D、以自用需求为主，投资市场尚未形成安庆城市较小，房地产市场处于一个初步进展阶段，内部能够推动投资的资源少，小户型住宅、酒店式公寓、小型可售型办公楼等投资物业基本缺乏，同时外部带动投资进展的力量小，如缺少外地如浙江投资客的推动，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，住宅的用途绝大部分为自用居住。2、安庆房地产市场特点总体看来，安庆的房地产市场有如下特点：总体水平参差不齐本地开发公司有规模小、规划、设计落伍、无创新、物业管理不完善、等特点。外地开发公司理念先进，引领了安庆人民的居住理念，两者差距明显。逐步进入大盘时代安庆房地产正由前几年的小盘、零星式开发逐步过渡到大盘时代。如：安庆开发区北边西湖绿洲城的开发量达到60万方、市区谐水湾的开发量达到40万方、香樟里14.5万方、百蕊宜城水岸11万方。市场竞争更加猛烈，营销手段不断创新安庆市房地产起步很晚，拥有人性化居住理念的高档项目几乎空缺。随着安庆经济的进展，人民的收入增长很快，对住宅的需求不断增长。新的项目不断上马，市场竞争变得特殊猛烈，营销手段不断创新。如“大湖春天”项目与“秀水华庭”小高层项目推出了“增值卡”活动，这给安庆得购房者不小得吸引力，出现了排队购买得现象。在未来安庆竞争猛烈的房地产市场中，专业化的要求会更高，营销手段将会不断有新的亮点。(4)房地产逐步形成品牌化开发品牌化是市场竞争的结果，安庆房地产市场通过近几年的进展，已经形成了一批安庆市民耳熟能详的品牌开发公司。如：英德利开发公司、中宜开发公司等等。未来开发将逐步向东移随着市政府对东区扶持力度的加大，该区域有着大量未开发的土地。同时开发区市区土地供应量的逐步下降，未来安庆市房地产开发将逐步往东转移。(6)二手房市场逐步升温由于房价的不断攀升，与市场上中小户型的短缺，大量想在安庆置业的客户选择了购买二手房。(7)结合安庆实际的收入水平，安庆还是一个操纵总价市场。多层在20-30万、小高层在25-35万比较热销。3、开发区市场分析扮演主城区挑战者角色。利用区域土地开阔平整、拆迁少、成本低等特点，打价格与环境牌，但这种优势在减弱。A、成熟居住圈人气旺盛，幅射周边以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套也已基本完善，而周边的一些项目自然也因此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、幸福联华等项目自开盘销售以来均制造了良好的业绩。B、新大湖景观带居住区受到热烈追捧自菱湖北路与中兴大道开通以来，临近的开发项目也如雨后春笋般特殊活跃，如：长江广场、厦华、晶海、华茂新村、英德利大湖春天项目等，尽管项目自身并无可圈可点之处，但因其周边道路宽阔、交通便利，接近城区、临近石化生活区，加上适逢石化出台住房补贴政策，天时、地利等利好因素累加，项目一经推出便得到市场的追捧。加之政府斥重金打造两湖景观带，雨润秀水华庭联排别墅问世，英德利、晶海、香樟里、秀水华庭荣寓等小高层相续落成，该区域价值进一步提升，进展前景可谓一日千里，正成为安庆市民向往的临湖高档景观居住地带。C、以光彩大市场经济圈为依托形成新的居住点2004年，安庆市经济开发区的财政收入为1.4亿元，其中光彩大市场就占了7000万元左右；促进了社会就业，截止到目前，共实现3万多人就业；增强了地方经济实力，拉动了房地产、客货运输、金融保险、邮电通讯、生产加工、餐饮服务等行业的同步进展，拉动周边土地价格由4年前每亩不到10万元上升到现在的每亩近50万元左右，靠近光彩的项目有皖江花园、丹桂花园、吉祥玫瑰园等。D、区域开发现状开发区域房地产原本是低价的象征，但是由于光彩大市场的影响，该区域靠光彩大市场周边的房地产价格由5年前的每平方米不足750元上升到现在的每平方米1950元左右，如“丹桂花园”的均价达到2100左右。这已经改变区域原本在市场中的低价形象。同时该区域光彩周边已经没有太多的土地供应，区域房地产市场在未来将会落后于东门等区域。4、四月份安庆市市场动态分析：(1) 这个月内有两个楼盘开盘，都是开发区的项目，一个是“荣庆苑”，另一个是秀水华庭三期“荣寓”。还有几个楼盘正在积极筹备中，如“世纪名流”、“第一大道”小高层项目，都准备在5月份开盘销售。(2) 四月十六日开盘的“秀水华庭荣寓”能够说是非常成功的，通过我们的市场调研分析得出其成功的原因要紧有下列几点：A、优越的地理位置，处在安庆唯一的大湖风景区对面，自然风光秀美。B、产品的定位准确一一别墅园中的精巧公寓。楼盘高品质的支撑、二期已成现房的别墅，能够看得见的景观。3户型配比合理，热销的房源中，要紧是104肝的二房与136多户的三房，三房的面积都在14011f下列，操纵了总价，符合了安庆是个总价的市场。D、销售策略对头；使用了比较长的蓄水期，积存了足够多的客户，满足开盘期的集中引爆。(3)四月份市场上比较热销的楼盘，如弘信城市花园、香樟里，秀水华庭，大湖春天，吉祥家园，丹桂花园等。其热销的原因有下列几点：A、优越的地理位置，如自然环境好、成熟的生活配套、完善的物业管理等。B、产品自身的优势，如小区整体规划设计、景观好、户型优、运用高端建材等。C、推广策略上领先一步；经专业的营销代理公司或者策划公司包装运作，准确的把握了客户的心理。一、要紧个案分析:香樟里那水岸楼盘开发商安庆市新文采置业有限公司物业公司企划销售自售广告代理深圳黑弧概况设计单位安庆第一设计院施工单位中铁四局住宅类型小高层、高层所在区域开发区大湖风景区现场售楼处安庆市经济技术开发区（原电视机厂）售楼处电话5338888其他售楼处/售楼处电话5338966开工日期2005年7月公开日期2006年开盘日期2006.1.22交房日期06年底楼盘现状一期已封顶，二期已动工开盘价格均价2600总价范围3050万预定价格销售价格2470-3800元11f左右销售均价2700元/肝销售情况开盘至今，约已售出100套左右物业管理费七角（包电梯费，三年不变）优惠措施一次性打9.6折评述1期全部为11层小高层，共6幢15个单元，330套左右。交通条件楼盘地址安庆市经济技术开发区中行对面四周道路菱湖北路、湖心路交通动线9、10路捷运系统无出行方式公交、出租居住氛围较好周边楼盘雨润秀水华庭人文遗产公园大湖、香樟园就医条件宜城医院就学条件九中、菱北小学、石化小学商业环境差评述所处地理位置生态环境优越，与大湖相邻，自然风光好。目前商业氛围差，教育及交通医疗等生活配套较差。小区占地面积108亩建筑形态小高层、高层总建面积18万户社区规模大型规模环境规划户数100O多户在售户数约230户容积率2.17在售面积一期4万球左右绿化率41.6%评述小区规划较好，规模较大，所有单体建筑均南北朝向，使用现代风格，造型简洁、轻盈，外立面为大面积玻璃面，小区内部设置中心水域及游泳休闲健身场所，引用自然生态水景系统，将建筑、水景、建筑、绿化有机结合起来。同时运用了多种高科技建筑技术，如新风系统、中空玻璃等，建筑成本较高，被评为“国家康居示范工程”。小区配套代表景观入口处主题水景广场会所情况有其它配套/车位情况1个6万评述要紧针对高端客户如政府公务员、个体业主为主，有车库，能满足客户需求。产品塑造安保系统可视对讲智能化电子巡更、红外线监控外立面涂料、面砖走廊/大堂/进户门普通防盗门窗材铝合金电梯东芝装修情况毛坯装修价格评述所用建材标准较好，并率先在安庆引进了科技住宅的概念房型情况单位面积房型面积套数比例总价（万元）二室两厅一卫100-110m230三室两厅二卫132m237三室两厅二卫154m243三室两厅二卫15711V（二期）无复式主力房型三室两厅二卫主力面积130-150m2代表房型诉求布局较好，全明设计评述户型普遍存在空间浪费严重的问题，公摊大，边套户型设计较好，但面积较大。销售情况案场营建较好规模较大SP活动/样板房售楼处后面已建好特别之处售楼门前的花园设计销售人员水平较好案场气氛通常行情差价/景观差价/楼层差价60元tf房型差价60元m'朝向差价90元/门价格定位较高主力去化房型二室两厅一卫/三室两厅两卫主力去化单价2800元/面主力去化面积100、130-150m2主力去化总价28-40万去化抗性总价偏高，目标客户群有限优惠措施一次性9.6折去化分析评述小区规划不错，运用了多种高科技产品，实施难度较大，成本有一定压力新世纪花园楼盘概况开发商安庆市经济适用住房建设进展中心物业公司红旗小区物管公司企划销售南京与普置业顾问广告代理南京与普置业顾问设计单位江苏建设工程设计院施工单位包工队住宅类型多层、小高层所在区域宜秀区现场售楼处现房二楼售楼电话5206821/520451其他售楼处/售楼电话/开工日期2002公开日期/开盘日期2002交房日期多层现房，小高层在建楼盘现状现房，小高层在建开盘价格1700-2040元/疔总价范围20-40万预定价格500-几千不等销售价格小高层价格1890-2300销售均价2000元/面销售情况多层已售85%以上，4栋小高层在售物业管理费多0.25高0.9优惠措施目前没有评述现房，多层基本售完；4栋小高层在建销售中，有实景，处在新城区的中心交通条件楼盘地址红旗小区北面四周道路江边、皖江大道、棋盘山路交通动线5912、1520路公交捷运系统出租出行方式出租、公交居住氛围较好周边楼盘山城别墅、雨润项目、红旗小区人文遗产公园/就医条件郊区医院就学条件红旗幼儿园、华中路小学、龙狮小学、红旗小学、10中商业环境红旗小区配套较好评述公交线路较多，比较便利，但周边的化工厂对生活的影响较大，地理位置也比较偏。小区规模环境占地面积10万户建筑形态多层、小高层总建面积15万行社区规模大型规划户数100O户在售户数150余户容积率1.8在售面积1.8万Itf绿化率40%评述小区规模比较大，绿化率比较高小区酉已套代表景观入口小高层后主题中央广场会所情况网球场、儿童乐园车位情况地下租售其它配套餐厅、超市、幼稚园、美发、洗衣、药房等评述小区配套较齐全产品塑造安保系统保安24小时巡逻，单元防盗对讲门智能化声控灯外立面涂料、面砖走廊/大堂/进户门防盗门（37开的子母门）窗材彩色铝合金电梯一梯2户（富士达）装修情况E胚装修价格/评述产品用材通常房型情况多层：110-12011售完小高层：118、127、160-18711V40万左右多层：15311f顶楼复式余几套主力房型目前以3/2/2卫主力面积118、127m2代表房型诉求小高层两侧户型有弧型阳台，观景不错，小高层8层以上能够看到长江大桥评述户型结构中卫生间没有窗户，暗室销售情况案场营建通常SP活动户外展板样板房有特别之处落地窗较多销售人员水平较好案场气氛通常行情差价有景观差价50元/m?楼层差价60元/而房型差价2侧偏贵朝向差价50元/Itf价格定位同区域较高主力去化房型3/22卫主力去化面积127-140m2主力去化价格2060元/疔主力去化总价2530万左右去化抗性由于项目位置较差，小高层在该区域同意程度较差。优惠措施20-30cm2去化分析较慢评述4栋小高层既将成现房，销售情况通常。兴利达大厦楼开发商香港招商局物业公司伟兴地产盘概况企划销售南京浩之友广告代理蓝鹰设计单位/施工单位市一建司住宅类型高层所在区域大观区（集贤路）现场售楼处集贤路与德宽路交汇处售楼处电话5532777其他售楼处/售楼处电话5544111开工日期2004.4公开日期2004年11月底开盘日期2005.10.01交房日期2006年9月楼盘现状主体结构开盘价格26003050总价范围383400-459000元预定价格2000-3400元销售价格2600-4000元销售均价2900元/Itf左右销售情况132套已去化约50套物业管理费1元m'优惠措施40-50元/肝评述价格目前属于高端水平，销售形式较差。交通条件楼盘地址德宽路四周道路龙山路、德宽路、集贤路、菱湖南路交通动线1、5、7、14路捷运系统公交、出租车出行方式出租车、公交居住氛围较吵周边楼盘京安花苑、锦银花园人文遗产公园/就医条件大观区医院、116医院、二院就学条件德宽路二小、集贤路小学、七中、龙门高中、黄梅戏校商业环境一到三层己招商完毕评述离真正市中心有段距离，周边大型超市暂缺。小区规占地面积3000m2建筑形态多层、高层总建面积30000ma社区规模中型（511万）规划户数高层132户在售户数72户模环境容积率10在售面积141m2-170m2绿化率10%评述营造办公楼居住氛围小区配套代表景观12层以上可观江，小区内部只有一栋楼，居住不理想会所情况/其它配套/车位情况不售，对外出租待定评述客户经济实力较强，有地下车库出租。品塑造安保系统电子监控智能化有外立面面砖走廊/大堂花岗岩、高级轴面转进户门防盗门窗材中空双层电梯广州日立装修情况/装修价格/评述项目正处于施工期，但从目前所用建材来看，较为吸引人。房型情况单位面积房型面积套数比例总价三室一厅两卫A142m2221/6383400三室一厅两卫B144m2221/6388800三室一厅两卫C146mj221/6394200三室两厅两卫D151m2221/6407700三室两厅两卫E、F170m2441/3459000主力房型三室一厅两卫主力面积170m2求评述除了3D户型，其他户型通常。销售情况案场营建较好SP活动大型户外广告牌样板房/特别之处安庆第一楼销售人员水平通常案场气氛通常行情差价/景观差价50-200元楼层差价50-100元房型差价50-100元朝向差价100元价格定位偏高主力去化房型三室两厅两卫主力去化单价2700元/Itf主力去化面积160Itf主力去化总价459000元去化抗性房型设计较合理，但价格较高，地处市中心，地理位置优越优惠措施无去化分析面积较大、总价过高的难以去化评述2005年十月一日开盘至今,共售约50套。代表房型诉户型布局通常，办公、住家一体化晶海花园楼开发商安庆市晶海房地产物业公司自行管理盘企划销售上海俊业实业广告代理上海俊业实业概设计单位上海同济规划设计施工单位/况住宅类型小高层所在区域开发区售现场售楼处中兴大道10号售楼电话5358111楼其他售楼处/售楼电话/情况开工日期2004.6公开日期2004.6开盘日期2004.12.13交房日期2005.12楼盘现状现房开盘价格2000-2600元/行总价范围28-42万预定价格（小定2千大定1万）销售价格小高层三层2350、四层2440、十层2780销售均价2400元/in?销售情况85%以上物业管理费0.65元m'（含电梯费）优惠措施/评述多层已经基本销售完毕，剩余一套，小高层目前销售率在85%以上。交通条件楼盘地址中兴大道10号四周道路中兴大道、菱湖北路、集贤路、黄土坑东路交通动线7路公交捷运系统7路公交出行方式出租、公交居住氛围较好周边楼盘英德利花园、秀水华庭、夏华花苑人文遗产公园大湖就医条件第四人民医院、石化医院就学条件九中、石化二中、菱北小学、双语幼儿园商业环境舒巷菜市、假日酒店、文成酒店评述周边交通要紧以公交为主，7路路过本案小区规模环境占地面积6亩建筑形态小局层总建面积9600m2社区规模中型（5-11万）规划户数80在售户数10容积率2.5在售面积约1300m2绿化率35%评述小区规模比较大400户，3期为小高层，小高层为80户小区配套代表景观/会所情况/车位情况有统一停车场其它配套小区内有幼稚园评述小区间距较大，但配套通常产品塑造安保系统普通门卫智能化设施/外立面涂料、面砖走廊水泥地面大堂水泥地面进户门自装窗材铝合金电梯三菱装修情况毛胚装修价格/评述一、二期多层；三期小高层，建材通常，防盗门没有统一，整体性较差W型情况单位面积房型面积套数比例总价3/22卫140-160m27087.5%28-42万复式200m21012.5%50万左右主力房型3/22卫主力面积140-160m2代表房型诉求3房两厅2卫占大部分，户型较大。评述户型比较经典,超大面宽4.5米,动静分区,坐北朝南，但楼间距较小，观湖效果尚可。销案场营建较好SP活动售情况样板房无特别之处/销售人员水平通常案场气氛较好行情差价/景观差价/楼层差价20元/nf房型差价/朝向差价/价格定位中等主力去化房型3/22卫主力去化面积140-160m2主力去化价格2500元/史主力去化总价40万左右去化抗性剩余户型位置较差，户型较差优惠措施/去化分析目前已经进入尾盘阶段评述目前销售情况较好85%左右，但剩余复式等大户型销售压力较大。康来特家苑楼盘概况开发商安庆康莱特房地产物业公司市回祥管理公司企划销售宁波艾迪设计广告代理宁波艾迪设计设计单位哈尔滨工业大学施工单位南京六建住宅类型普通住宅所在区域郊区售楼情况现场售楼处神敦商业街1号楼34售楼处电话5362300其他售楼处/售楼电话/开工日期2003.1公开日期2004.9开盘日期2004.9交房日期2005.6楼盘现状现房开盘价格1400-2000元/nf总价范围11万一16万预定价格1万销售价格14502050元/m2销售均价1800元/面销售情况还剩20%左右物业管理费0.18元/rtf优惠措施一次性优惠20元/肝评述二期600户，销售情况较好。交通条件楼盘地址神墩商业街与盛塘湾交汇处四周道路二0六国道、盛塘湾路、同安路、肖圣路交通动线7、10、14、19路公交捷运系统/出行方式出租、公交、自备居住氛围通常周边楼盘丹桂花园、吉祥家园人文遗产公园大湖风景区、市民广场就医条件郊区医院就学条件石化四小、菱北小学商业环境光彩3期、安庆迎宾馆评述地处光彩3期、神墩商业街等交通比较便利小区规模环境占地面积80000m2建筑形态多层总建筑面积130000m2社区规模中型（5-11万）规划户数1000P在售户数100多户容积率1.6在售面积12500mj绿化率35%评述小区定位为高档园林式社区,小区内小桥流水,设有中心广场小区配套代表景观中心广场,水景会所情况/车位情况/其它配套幼托、小学评述小区环境比较好产品塑造安保系统24小时保安巡逻智能化设施对讲系统、电子监控外立面涂料走廊水泥地面大堂/进户门普通防盗门窗材铝合金电梯/装修情况/装修价格/评述外立面在多层还算能够的房型情况单位面积房型面积套数比例总价四房180-200m212020%36万三房100m239065%18万二房80m26010%15万复式200m2305%40万主力房型三房主力面积IlOm2代表房型诉求房型多样化，习惯不一致消费群体评述房型多样化，可供选择余地较大销售情况案场营建通常装修SP活动户外PoP样板房/特别之处/销售人员水平通常案场气氛较差行情差价/景观差价/楼层差价70/00元元?房型差价1/朝向差价/价格定位中档主力去化房型四房主力去化面积200m2主力去化价格1800元/面主力去化总价40万去化抗性面积较大，总价过高优惠措施/去化分析剩余房型为复式，面积大，总价高，去化较慢评述价格同区段较高销售情况较好百蕊宜城水岸楼盘概况开发商安庆市百蕊房地产有限公司物业公司待定企划销售合富辉煌地产策划广告代理/设计单位上海现代设计集团/上海拓维都市设计顾问有限公司/安庆市第一设计院施工单位上海十三冶住宅类型高层所在区域迎江区现场售楼处现场售楼处电话5581111/5582222市区售楼处售楼处电话开工日期2005.5公开日期2005.10-11开盘日期05年11月份26号交房日期2007年初楼盘现状1#楼18层、2#楼18层、6#楼18层封顶开盘价格约21503600/肝总价范围42万左右预定价格/销售价格约21503700元11f销售均价一期约2800元/肝销售情况价格最高优惠达95折物业管理费1元/平米/月以上优惠措施最高优惠95折一期3幢高层210余户，项目位于安庆市沿江西路，地理位置属于老城区评述范围，由于不在城市进展的主方向上，市民的认可程度较差，且周边环境较差，热电厂、垃圾转运站等，商业及生活配套档次不高楼盘地址沿江西路四眼井四周道路沿江西路交通动线5、12、8、19路捷运系统公交车、出租交出行方式出租车、公交居住氛围通常通周边楼盘目前无在售楼盘条件人文遗产公园四眼井、狮子山公园、焚烟亭、大观楼、江堤就医条件第三人民医院就学条件德一小、德二小、太平寺小学、12中商业环境通常评述楼盘所处老市区中心，目前周边交通、医疗、就学及商业条件比较成熟。占地面积4.5万建筑形态高层小总建面积11.5万左右社区规模大型区规划户数718（一期210户）在售户数110户规容积率2.52在售面积30000肝左右模绿化率51%环小区规模较大，但由于全部为高层建筑，容积率较高，但规划中把市政规境评述划的绿化部分融入后号称5K绿化率，为项目增加一定的卖点，商业部分也有一定体量，未来商业部分可能会成为项目的销售难点。小代表景观主入口水景广场、游泳池区会所情况水景入口小型会所配其它配套商业配套面积较大套车位情况借地势设计有半地下车库，可满足停车要求，销售待定评述建筑风格时尚，通过错位设计使每栋楼都有观江的角度景观，另外二期24层点式高层使用了蝶型设计较有特色，使各个房间基本不可能有暗室设计。社区内部的水景与外部江景都能得到享受。目前通过了中国人居环境金牌试点项目的称号，属于规划较高水准的社区。容积率较高，通过拔高建筑营造社区环境景观。产品塑造安保系统可视对讲系统智能化红外、进出口监控外立面面砖为主走廊/大堂高层一楼设计有大堂进户门高级防盗门窗材铝合金电梯日立装修情况毛坯装修价格/评述小区配套设施较为齐全，所用建材属中高档。W型情况单位面积房型面积套数套数比总价（万元）三室两厅二卫127.5m26831.48%35三室两厅二卫144.5m23415.74%40三室两厅二卫159.5m26831.48%45三室两厅两卫163.5m23415.74%48复式180-200m2125.56%55合计216100%主力房型三室两厅二卫主力面积130-160m2代表房型诉求130以上的户型，布局等方面设计较好评述房型面积从130m220011f,属于高档楼盘全2梯2户设计,得房率73-74%太低。销售情况案场营建较好SP活动宜城路过街广告、菱湖南路户外大牌样板房有特别之处市中心地段的外展处吸引更多人流销售人员水平通常案场气氛通常行情差价/景观差价50元左右楼层差价80元左右房型差价/朝向差价/价格定位高主力去化房型三室两厅二卫主力去化单价3000元/Itf主力去化面积/主力去化总价37-48万元去化抗性总价过高使客户群体狭窄优惠措施/去化分析约50%评述由于地段情况房型较大、总价较高销售情况不是很好，目前在50%左右，有一定压力欧景苑楼盘概况开发商安庆市川耕置业进展有限公司物业公司待定企划销售自销广告代理/设计单位/施工单位/住宅类型多层/小IWJ层所在区域迎江区现场售楼处/售楼处电话/其他售楼处人民路天天渔港大厅内售楼处电话5579900开工日期2005.3公开日期2005.3开盘日期2005.12.25（多层）交房日期2006年底（高层07年3月份）楼盘现状主体部分开盘价格2500-3400m2总价范围22-40万预定价格/销售价格2550-3401元m:高层未定。销售均价多层3000元/m3高层3600元m'销售情况多层尾盘高层7层下列预定物业管理费/优惠措施一次性最高优惠70元评述多层4幢96户，3幢16层高层134户，项目位于安庆市中心区域，地理位置较好交通条件楼盘地址人民路金碧辉煌对面四周道路人民路、湖心路、沿江路、宜城路交通动线1、2、3、4、5、6、15路捷运系统公交车、出租、长途车出行方式出租车、公交居住氛围良好周边楼盘锦江花园、阳光花园人文遗产公园滨江花园、江堤就医条件市立医院就学条件H-一中、三中、华一小、华二小、人民路一小商业环境良好评述楼盘所处市中心，周边交通、医疗、就学及商业条件成熟。小区规模占地面积20000m2建筑形态多层、小高层总建面积40000m2社区规模小型规划户数230户在售户数约100户容积率2在售面积环境绿化率/评述小区规模较小，但欧式的建筑风格，与优越的地理位置都使项目成为总体规划布局较好的社区小区配套代表景观小区内设有中心花园，廊道、小区入口钟楼会所情况/其它配套/车位情况设于多层下，可满足停车要求，销售待定评述建筑风格时尚，景观等各方面特色突出，属于规划较高水准的社区产品塑造安保系统可视对讲系统智能化/外立面涂料、面砖、石材走廊花岗岩大堂/进户门高级防盗门窗材/电梯/装修情况毛坯装修价格/评述小区配套设施较为齐全，所用建材属中高档。房型情况单位面积房型面积套数比例总价（万元）多层二室两厅一卫90m223三室两厅一卫96.68-119m232三室两厅两卫138m238小高层二室两厅一卫70ma19三室两厅一卫120-130m233四室两厅两卫140m236（复式）主力房型三室两厅一卫主力面积96-119m2代表房型诉求小高层小复式住宅比较有特色评述房型面积比较多样化，社区属于中高档客户群体。销售情况案场营建较好SP活动人民路户外大牌样板房/特别之处销售人员水平通常案场气氛通常行情差价/景观差价/楼层差价/房型差价/朝向差价/价格定位较高主力去化房型三室两厅一卫二室两厅一卫主力去化单价3600元/肝主力去化面积130-140mj主力去化总价49万元去化抗性规模较小，小高层存在一定抗性优惠措施一次性优惠70元/肝去化分析多层已售88%高层7层下列同意预定。评述多层剩余多为复式或者1、2层位置不好的世纪名流楼盘概况开发商安庆市扬子江房地产开发有限公司物业公司待定企划销售上海互力广告代理设计单位/施工单位住宅类型小高层、高层、多层所在区域市经济开发区现场售楼处湖心北路、火车站旁售楼处电话5018555/5018565其他售楼处