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居住住宅转让报告培训资料题目名称：铜山区盛世年华居住住宅转让估价姓名：专业名称：班级：学制：学号：学历层次：一指导教师：评阅人：一论文（设计）提交日期：2014年5月30日论文（设计）答辩日期：2014年6月3日二。一四年月日毕业设计成绩评定书专业、班级姓名日期2014年月日1、设计题目铜山区盛世年华居住住宅转让报告2、设计指导（签名）3、设计评阅人（签名）评阅日期摘要随着我国房地产市场的不断进展与进步，房地产交易也成为了重要的任务，房地产估价在人们的工作、生活中已成为必定的一项技术性、专业性工作。自国家实行了房地产估价制度以后，如何运用合理、正确的模型对房地产演化机理、价格的形成、价格评估及有效地抑制价格升降等已成为摆在我们面前的问题。现在利用房地产的一些估价方法来解释房地产价格形成及演化机制，并将平常所学、所实践的房地产估价知识运用于房地产估价中，应用了基本原则概念，研究了一些因素与方法内容，应用“市场法、收益法、成本法”理论，将实际评估房地产价格时选取的可比案例与权重确定的科学理论应用于实际项目中，我们能够搜集一些交易实例，然后通过可比系数的修正来估算房地产转让的价格，这样也会避免了一直以来对可比案例及权重选取标准的主观随意性问题。该理论对大宗房地产价格的评估具有广泛的价值。在估价出单位建筑价格后，再与其同一类型比较，然后利用房地产理论估价出相对均稳的价格。关键词：房地产估价，比较法评估，抑制房价AbstractWiththeconstantdevelopmentandprogressoftherealestatemarketinourcountry,therealeslatetransactionhasbecometheimportanttask,intherealestateappraisalinpeople'sworkandlifehasbecomeinevitableatechnicalandprofessionalwork.Sincethestateappliesasystemoftherealestateappraisal,howtoreasonableuseandtherightmodelforrealestateevolutionm-echanism,theformationofprices,priceassessmentandeffectivelyrestrainpricemovementsandsoonhasbecomeaproblemwehavebeforeus.Nowusingelementarymodeltoexplaintherealestatepriceformationandevolutionmechanism,andtheusualknowledge,thepracticeofrealestateappraisalisappliedtorealestateappraisal,theapplicationoftheconceptofbasicprinciples,contentandmethodtoinvestigatethefactors,theapplicationofthetheoryofmarketmethodandincomemelhod,costmethod,theactualassessmentofrealestatepricesofcomparablecasesandtheweightofascientifictheoryisappliedtoactualproject,wecancollectsometradeasanexample,andthenthroughthecomparablecoefficientofcorrectiontoestimatethevarianceofthetransferpricesproblem,avoidthehasalwaysbeensubjectiverandomnessofcomparablecasesandweightselectionstandardproblem.Thetheoryoftherealestatepriceevaluationhasextensivevalue.Afterthevaluationouttheunitpriceofconstruction,withthesametype,andthenusingthetheoryofrealestatevaluationoutrelativelystableprices.Keywords:realestateappraisalComparisonmethodtoevaluateReininpropertyprices目录1 .致委托方函12 .估价人员声明23 .估价的假设与限制条件33.1、 估价的前提条件33.2、估价结果与估价报告的使用41.3、 需要特殊说明的事实44 .房地产估价结果报告54.1、 委托方64.2、 估价方64.3、 估价概况与计算64.4、 估价目的94.5、 估价时点94.6、 价值定义94.7、 估价根据104.7.1 法律法规根据104.7.2 经济行为根据104.7.3 取价根据104.7.4 参考资料及其它104.8、 估价原则114.8.1 合法原则114.8.2 最高最佳使用原则114.8.3 替代原则114.8.4 估价时点原则114.8.5 供求原则114.8.6 遵循独立性、客观性、公正性、慎重性的工作原则114.9、 估价方法124.9.1 评估思路124.9.2 方法选择根据124.9.3 所选方法的含义134.10、 估价结果134.11、 估价作业日期144.12、 估价报告有效期144.13、 现能力分析145 .房地产估价技术报告165.1、 1、个别因素165.2、 市场背景分析175.3、 估价根据原则195.3.1 合法原则195.3.2 最高最佳使用原则195.3.3 替代原则19534估价时点原则195.3.5 供求原则19536遵循独立性、客观性、公正性、慎重性的工作原则205.4、 估价方法205.4.1 使用市场法进行测算205.4.2 使用收益法进行测算255.5、 估价结果确定335.6、 最后结果336 .附件347 .参考文献378 .致谢381.致委托方函致XXX先生：承蒙贵方的委托，我们对位于铜山区盛世年华，6号楼1单元202室的房产建筑物与所属土地使用权转让交易的情况价值进行评估。本次估价的对象铜山区盛世年华，6号楼1单元202,结构为框架，建筑面积113平方米，设计用途为普通居住用房，土地使用权终止日期为2072年6月8日。估价目的是为了房产委托人得用以估价对象进行的房地产转让交易价格，此提供根据作为评估房地产交易价格参考。估价时点为2014年05月30日。在此次整个估价的过程，房地产的估价人员本着公正、公平、客观等原则，在对现场进行实地的勘察后、又全面的通过对目前估价对象信息与有关市场信息的基础上，更进一步广泛的解析了影响估价对象转让价值因素与公开市场价值的因素，根据国家有关的房地产评估的规则、房地产估价规范要求与特定的估价目的，运用市场法、成本法、收益法并运用科学的估价方法对该房地产进行评估。估价对象在估价时点2014年5月30日的转让的价值估价结果:房产土地面积：113平方米,房屋估价的总价：73.78万元（人民币）大写：柒拾叁万柒仟捌佰整，估价单价：6530元11f.（见表1）。表1.估价房屋的估价结果房屋所有权证号房屋坐落建筑面积（ma）单价（元/m2）总价（万元）徐房字第050921铜山区盛世年华，北京路18号113653073.78XXX房产估价公司二。一四年五月三十日2.估价人员声明郑重的声明：(1)、此次我们在估价报告中陈述的事实是准确的与真实的：(2)、本评估报告中的意见、分析与结论是我们通过自己公正的专业意见、分析与结论，但受到本估价报告中已说明的假设与限制条件的限制。(3)、估价小组人员与委托人之间没有任何利害关系，而且我们估价人员与关于房产的任何有关的当事人有任何的利害关系与偏见。我们会遵守“顾客就是上帝的原则”争取把利益最大化。(4)、我们依照中华人民共与国国家标准GB/T50291-2002房地产估价规范的报告与中国人民银行、银监会、建设部三个部门联合制定的房地产估价抵押转让指导意见进行分析与学习应用，从而在一定的另论基础上形成意见与结论，并全力的撰写本估价报告。(5)、本公司的估价人员在2014年5月15号至2014年5月30号已对该本估价报告中的估价对象进行了实地的调查与研究。并对勘察的该区域的其他房产进行比较与总结。此次采集的数据都是真实可靠的，而且我们继续本着公平、公正、客观、真实来承担这次估价的责任，但这次的现场勘察也有许多的不足，我们的估价对象只是针关于其外观与使用状况，对一些遮盖的绿化带难以接触到的部分，没有更好的处理与研究。(6)、估价小组人员也从委托人的手里接收到许多关于房产的材料，估价对象房屋所有权证、国有土地使用证。我们只是通过证书的信息熟悉基本信息，不对建筑结构付任何责任。(7)、估价人员通过平常自己的看书与经验来进行这次的估价研究(8)、此报告中的估价结果仅作为委托方本次估价，不得用于其他用途，也不得以任何形式公开发表，否则后果自负。(9)、该报告由XXX房产估价公司负责解释。(10)、参加本次估价的估价人员签名。3.估价的假设与限制条件3.1、估价的前提条件（1）、此次估价假设估价对象现状是在正常使用条件下、现状用途即为最高最佳使用，估价对象按其现状用途持续使用，并在可估计的未来不发生变化。此估价时点为2014年05月30日的转让价值。由于委托人的要求，提出在快速变现的情况下来估价出房屋及附属土地的价值，但此报告中没考虑快速变现可能发生时的时间对估价总价的影响等。（2）、本次估价假设产权人合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以所确认的房屋与土地保持现有用途且持续使用。（3）、本次估价假设估价对象能合法享用各项权益及各项配套设施并可转让，不存在也不涉及任何法律纠纷、转让、质押与担保等事项。（4）、本次估价假设估价对象能够在公开市场上交易，估价对象技术经济指标说明：根据房屋所有权证（房产证编号：徐房字第050921）,估价对象建筑面积为113平方米,房屋用途为普通居住用房。估价对象在估价时点与查勘日期的状况一致。（5）、假设本次估价对象在估价时点估价的时候不存在任何权利限制，在公开市场也能够进行合法的转让。（6）、假设本次估价对象的在交易市场中买卖时是公平、公正、公开、平等、自愿的，委托人的目的在于最大限度地追求经济利益，而购买人也能更好的掌握必要的市场信息，有较充裕的时间查询有关的价格与与自己所需的房产进行交易，不管什么样的需求者，只要是能满足一定的条件就可购买。（7）、本次估价假设国家宏观经济政策与估价对象所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及有关规定无重大变化；涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化；市场供求关系、市场结构保持稔固、未发生重大变化或者实质性改变。此次对房屋只是做通常性查看，采集的数据都是真实可靠的，未对其建筑的结构、质量与装饰及设施等内在的质量进行测试，不对该房屋是否有内部缺陷而付任何的责任。而且我们继续本着公平、公正、客观、真实来承担这次估价的责任。（8）、委托人与有关当事人提供的权属证明文件、技术资料等有关资料是此次估价的重要根据，本次估价假设委托人与有关当事人提供的情况都是真实的，有关资料都是真实、完整、合法、有效的。（9）、本次估价假设只是对房屋与附属土地做一个合理的价格估算，假如委托人存在自愿销售，不考虑任何特殊买家的额外出价与市场根据的话，买卖双方能够有一段合理的洽谈时间来交易房产，对目前的市场有充分的熟悉，通盘考虑房地产性质与市场情形进行议价。本估价报告是反映估价对象在本次估价时点、目的下的现行公允价格，未考虑到转让时可能会追加支出或者减少价格的影响，如需转让交易时也还应按国家有关规定办理。(10)、委托方与房屋产权人非同一主体，本次评估以房屋产权人认可委托方委托评估为前提。由于此次估价并未考虑国家得一些宏观经济政策、未来市场等诸多因素的变化与遇自然力与不可抗力对估价对象价值所造成的影响。3.2、 估价结果与估价报告的使用(1)、此报告至2014年5月30日起一年内有效。(2)、假如本报告有效期内，房地产当地的市场价格由于其他的原因引起变化幅度较大时或者政策等其他影响因素变化较大时，此估价结果需要做相应的调整。(3)、本报告务必在买卖交易的时候完整使用方才有效，只针关于现房产的交易价值,如对仅使用本报告中部分内容做出任何估价修改、引用所导致的可能缺失，由使用方自行负责。(4)、本报告由房地产估价结果报告与房地产估价技术报告两部分共同构成,估价方仅提供房地产估价结果报告给委托方来作为交易时的一个参考根据，房地产估价技术报告留作估价公司备案存档及行业行政主管机关检查。估价的有关技术与专业性问题由XXX房地产估价公司负责解释。3.3、 需要特殊说明的事实(1)、本估价报告所根据的一些法律文件与对估价对象的一些基本的信息均为委托人提供，我们只是根据一些基本的信息并没有未向政府有关部门核实。(2)、本报告中的全部数据全部使用计算器、简单的公式计算连续计算而得出，由于在这些数据类的报告中计算的数据舍取均按四舍五入的方法进行取整的，因此，在金额计算的时候可能出现个别等式左右不完全相等的情况。但此种情况不可能影响计算结果及最终估价结果的准确性与及时性。此估价对象条件符合保持现有用途且能够持续使用，不存在且不涉及任何法律纠纷、转让、质押与担保等事项，能够正常使用与在房地产市场进行公开交易。(3)、此次估价并未考虑国家宏观经济政策的调控与变化也未吧未来市场的诸因素的变化考虑进去。(4)、本估价报告仅供委托方在此次特定估价目的下使用，使用年限也有一定的限制同时仅委托人使用。未经估价方同意，出现任何的纠纷与事故均由使用人承担。(5)、本次评估估价人员未对建筑结构质量进行调查，仅限于其外观与使用状况的查看，本次评估假设无建筑结构质量缺陷或者安全隐患等方面的问题。(6)、本次评估所根据的徐房权证铜山山字第144067号房屋所有权证、国有土地使用证复印件由委托方提供，估价人员未到产权部门核实。(7)、本次估价未考虑抵押、租赁等他项权利对估价结果的影响。4.房地产估价结果报告4.1、 委托方(1)、名称：铜山区盛世年华，北京路18号盛世年华(2)、委托人：XXX42、估价方(1)、名称：XXX房地产估价公司(2)、估价人员:(3)、住所：徐州市泉山区学苑路26号4. 3、估价概况与计算(1)、地理位置徐州盛世年华位于铜山新区北京路东、海河路南,距徐州师范大学新校区、铜山中学仅一站路，距中国矿业大学3站路，南临徐州海宁皮革批发城。徐州盛世年华地理位置非常优越，周围有学校、医院、商场、市场多处，交通非常方便。估价对象所在区域属于铜山新区，距徐州火车站与徐州汽车总站约2.3公里，估价对象距公交站台约400米，有11路、56路等共10路徐州公交车从小区西门通过，到市区中心座公交仅20分钟，开车15分钟。此地理位置要紧是以普通住宅为主，在靠近很近的西南方向，铜山新区正在建设当中，那么在未来进展的日子里，盛世年华也会成为人们选择居住的个好地方。(见图1)金桥初E用山寺行盛世年华椁州族§华诩供用电 工程公司徐州m亚汽车 博有PS公司A达汨8华丰两月宜恒(三)海河洗车)小助海涧百除州旭元汽车运'l，l,k，rV,:r-图1.估价对象所在区域位置图(2)、待估物小区的状况徐州盛世年华是由维维房地产开发公司投资开发，瑞尔特房地产顾问机构全程策划代理，并特邀国际著名的建筑大师蔡家声先生莅临指导，以国际的视野进行规划设计。整个小区占地约50亩，建筑面积约8万平方米，以多层、小高层、高层产品为主，以树立徐州城南雅居典范为目标。(见图2)lBSnS!§!§!感遗4争建国等面圄【总体简介】华小区位于阳山肃区北京都18号占岫36积32666平方米.其中住宅"筑I取E454O,图2、待估物小区的状况(3)、待估房地产权益具体情况根据委托方提供的一册房屋所有权证及一册国有土地使用证，房屋所有权人及土地使用权人为王贵平，该房地产框架结构，总层数为6层，本次评估位于2层，待估房地产外墙涂料，入户防盗门，室内白色乳胶漆墙面，地砖地面，木包门，塑钢窗，约建于2004年。具体信息：(见表2)表2、估价对象房屋产权证证载信息房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落登记时间总层数所在楼层建筑面积(ma)徐房字第050921XXX铜山区盛世年华，北京路18号盛世年华2004年5月20日62113(4)、估价对象土地状况土地实物状况：据估价人员现场勘查，结合委托方提供的资料，估价对象坐落在铜山新区的邻近，属于正在开发的地区。土地登记用途为居住用地，土地使用权总面积为27.23m1；土地形状为规则的四边形。估价对象宗地内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖及宗地内场地平整的“七通一平”的开发程度，基础设施完备程度较优。宗地内地势平坦，地基承载力较优。(5)、评估程序与委托方洽谈，熟悉估价目的、估价对象及其范围；到估价对象现场进行初步勘察，增加对估价对象的感性认识；制定初步估价作业计划，想委托方列示本次估价所需材料，并对委托方提供的资料进行审查；与委托方签订评估合同，制订全面的估价作业计划；以注册房地产估价师与评估助理等人构成的评估工作小组在委托方的配合下对现场进行勘察，最后再重新对现场进行复查；估价组在市区进行了市场调查，并回到有关部门查阅了评估所需资料；估价组回公司对现场记录、市场资料与委托方提供的其他评估资料进行分析，根据评估原则与评估方法进行了评定测算，得出评估结论；根据评估资料与测算结果与评估结论，撰写评估报告，最后出具评估报告书。(6)、估价对象的界定位于维维房地产开发有限公司所属徐州市铜山新区盛世年华6号楼1单元(202室房屋建筑面积113平方米)(7)、估价对象概况现场勘察状况。我小组于2014年5月20日派出估价人员与评估助理在委托方的陪同下对估价对象逐一进行了现场勘察。委托方确认事项。估价对象的现状、用途、建筑面积、房屋结构、土地使用权性质图3、房屋的局部分布图图4、房屋所在图4.4、 估价目的为委托房地产交易价格提供价格参考根据4.5、 估价时点估价时点为2014年5月30日4.6、 价值定义（1）本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房地产公开市场价格。该估价结果基于下列假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制与其他限制按估价目的的使用情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害与强制处分等非常因素对估价对象的影响。（2）估价对象房地产的用途为居住用房因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设与限制条件”下的房地产所有权公开的市场价格。（单位：人民币）4.7、估价根据4.7.1法律法规根据(1)、中华人民共与国城市房地产管理法(2)、中华人民共与国城市规划法(3)、中华人民共与国物权法(4)、中华人民共与国土地管理法(5)、中华人民共与国担保法(6)、城市房地产开发经营管理条例(7)、江苏省建筑与装饰工程计价表与江苏省建设工程工程量清单计价项目指引(2013年4月1日起实行)(8)、中华人民共与国国家标准(9)、GB/T50291-1999房地产估价规范(10)、徐州市政函201248号关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复(11)、城镇土地估价规程(中华人民共与国标准GB/T18508-2001)(12)、国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知(13)、徐州市人民政府文件发200351号，关于印发徐州市国有土地有偿使用办法的通知。4.7.2经济行为根据(1)、房地产评估业务委托书(2)、房屋所有权证(3)、国有土地使用证4. 7.3取价根据(1)、徐州建筑工程预算基价及有关建筑工程造价指数(2)、最新房地产运营估价手册4. 7.4参考资料及其它(1)、现场勘察记录及搜集的有关资料(2)、委托方提供的有关资料4.8、估价原则4.8.1合法原则房地产估价应首先遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分、合法交易的为前提进行估价、交易。循序合法原则，第一、要求在估价时务必确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途务必是合法的；第三，要求估价中假如涉及估价对象的交易或者处分方式时，该交易或者处分务必是合法的4.8.2最高最佳使用原则房地产估价应遵循最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用为前提估价。此表达在房地产使用过程中。最高最佳使用务必是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，在估价的结论中得到多方人士的认可。4.8.3替代原则房地产估价应遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行与完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理与最通常的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价值或者价格，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或者价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价值或者价格的。4.8.4估价时点原则房地产估价应遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或者价值。同一宗房地产在不一致价值时点上往往会有不一致的价格，因此在评估一宗房地产价格时，务必假定市场情况停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。4.8.5供求原则房地产估价同其它物品一样，受供求关系的影响，估价时务必充分考虑到该地区的房地产的供求情况与可能导致供求关系变化的因素，才能对房地产价格的变化趋势做出准确的预测.4. 8.6遵循独立性、客观性、公正性、慎重性的工作原则(1)、客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察与调查研究，掌握详实可靠的资料与根据，采取符合实际的计价标准与方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。(2)、独立性原则：估价机构与估价人员严格按照国家法律与法规行事，不受外界干扰与评估业务当事人的影响，确保资产评估结果的客观性与公允性。(3)、慎重性原则：在存在不确定因素的情况下，估价人员作出有关推断时，应当保持必要的慎重，充分估计估价对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险与缺失,不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。坚持慎重原则应遵守下列要求、在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。、在运用成本法估价时，不应该高估土地取得成本、开发成本、有关税费与利润，不应低估折旧。、在运用收益法估价时，不应该高估收入或者者低估运营费用，选取的报酬率或者者资本化率不应偏低。、在运用假设开发法估价时，不应该高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税与利润。总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为根据，坚持真实性、科学性与可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业秘密。4.9、 估价方法4.9.1、 评估思路通常而言，房地产估价方法要紧有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。不一致的估价方法是从不一致的角度反映了房地产在一定权利状态及一定时点的价格水平，各类方法的适用条件、特点、对资料的要求是完全不一致的，需根据特定的估价目的、估价对象、市场情况选择适宜的估价方法。492、方法选择根据本组估价人员根据估价对象的具体情况，在对其进行实地勘察。（包含对估价对象地理位置、周围环境及估价对象的建筑、结构及配套设施等）与类似物.业调查后，拍摄有关照片，按照评估程序，认真分析了影响估价对象价值的有关因素。估价对象为己建在用的房地产，不适合使用成本法与假设开发法；同一供求圈内，与估价对象类似房地产的合法、有效的交易实例较多，可比案例较易收集，适合使用市场比较法；与其同一供求圈内类似用途房地产租金案例较多，在可预见的未来有连续的净收益，适合使用收益法；因而本次估价使用收益法与市场比较法对进行评估。4.9.3、 所选方法的含义（1）、市场比较法，是将估价对象与价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。计算过程要紧步骤如下：、搜集交易实例；、选取可比实例；、对可比实例的成交价格进行适当处理；、求取比准价格。（2）、收益法是指估计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法。计算过程要紧步骤如下：、搜集有关收入与费用的资料；、估算潜在毛收入；、估算有效毛收入；、估算运营费用；、估算净收益；、选用适当的报酬率、增长率；、选用适宜的计算公式求出收益价格。4.10、 估价结果根据房地产估价规范，遵循公认估价原则，按照为贵方提供该房地产市场价值咨询参考的委托目的，我组估价人员根据贵方提供的有关资料，通过综合分析及认真测算，最终确定：（1）、假定未设立法定优先受偿权下的市场价值确定：选用收益法与市场比较法,根据上述分析与测算过程，结合估价经验，确定该估价对象在价值时点2014年5月30日假定未设立法定优先受偿权下的市场价值为：73.78万元，大写：柒拾叁万柒仟捌佰整估价单价：6530元11f。（2）、法定优先受偿款确定：根据委托方提供的房屋所有权证，估价对象在价值时点2014年5月30日未设定抵押、出让等它项权力，故法定优先受偿款为零。4.IK估价作业日期2014年5月15日至2014年5月30日4.12、 估价报告有效期根据徐州市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有限期限自2014年5月30日至2015年5月30日，随着时间的推移及市场情况的变化，该房地产的价值应做相应调整甚至重估。4.13、 变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权、出让权时，在没有过多缺失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包含抵押房地产的通用性、独立使用性或者者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短与费用、税金的种类、数额与清偿顺序。本次评估变现能力分析：(1)、通用性：通用性是指是否常见、是否普遍使用。通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的用途越专业化，使用者的范围就越窄，越不容易找到买者,其变现能力越弱。估价对象现状作为经营性用房使用，通用性通常。(2)、独立使用性：独立使用性是指能够单独的使用而不受限制。通常的独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。估价对象存在一些公用楼梯等使用情况对价值的影响，独立使用性较强。(3)、房地产的价值量的大小。通常的说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。估价对象的价值量较大，市场流通性较弱。(4)、可分割转让性：可分割转让性是指在物理上、经济上是否能够分离开使用。由于价值大的房地产变现能力弱，而假如该房地产容易分割，就能够分割成多个价值量小的能够独立使用的部分分别转让，这样就能够提高其变现能力。根据估价对象的特点，比较适宜分割出租，故可分割性较强。(5)、变现能力：在当前市场条件下，由于受到行业限制，同类行业在市场上转让情况较少，综合考虑估价对象的具体情况，估计估价对象短期内变现能力较弱。（6）、快速变现价值：假定在价值时点强制处分估价对象，如拍卖或者者变卖估价对象,因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥、卖方价外手续费、竞价空间、双方没有足够的时间谈判、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价值减损。（7）、变现时间、费用、清偿顺序等：变现的时间长短与费用、税金的种类、数额与清偿顺序与处置方式与营销策略等因素有关，通常来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格通常较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用通常包含:诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理有关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。5.房地产估价技术报告5.1. 个别因素承蒙贵方的委托，本估价报告对位于铜山区盛世年华，6号楼1单元202室的房产建筑物与所属土地使用权转让交易的情况价值进行评估。(1)、待估房地产权益具体情况根据委托方提供的一册房屋所有权证及一册国有土地使用证，房屋所有权人及土地使用权人为王贵平，该房地产框架结构，总层数为6层，本次评估位于2层，待估房地产外墙涂料，入户防盗门，室内白色乳胶漆墙面，地砖地面，木包门，塑钢窗，约建于2004年。具体信息：(见表3)表3：估价对象房屋产权证证载信息房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落登记时间总层数所在楼层建筑面积(m2)徐房字第050921XXX铜山区盛世年华，北京路18号盛世年华2004年5月20日62113(2)、估价对象土地状况1)、土地实物状况：据估价人员现场勘查，结合委托方提供的资料，估价对象坐落在铜山新区的邻近，属于正在开发的地区。土地登记用途为居住用地，土地使用权总面积为27.23m2；土地形状为规则的四边形。估价对象宗地内外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖及宗地内场地平整的“七通一平”的开发程度，基础设施完备程度较优。宗地内地势平坦，地基承载力较优。(见表4)表4：估价对象土地产权证证载信息房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落登记时间土地类型使用类型土地面积(m2)徐国字第051120XXX铜山区盛世年华，北京路18号盛世年华2002年6月8日居住出让27.232)、地理区域位置徐州盛世年华位于铜山新区北京路东、海河路南,距徐州师范大学新校区、铜山中学仅一站路，距中国矿业大学3站路，南临徐州海宁皮革批发城。徐州盛世年华地理位置非常优越，周围有学校、医院、商场、市场多处，交通非常方便。估价对象所在区域属于铜山区，距徐州火车站与徐州汽车总站约2.3公里，估价对象距公交站台约400米，有11路、56路等共10路徐州公交车从小区西门通过，到市区中心座公交仅20分钟，开车15分钟。3）、基础配套设施情况、供水：估价对象所在区域由徐州市自来水总公司供水，供水条件较优。、排水：估价对象所在区域排水使用雨污分流制，雨污水排入城市排水管网，排水设施完善，排水通畅，大雨后地面无积水现象，排水条件较优。、用电：估价对象所在区域由徐州市供电公司单回路供电，供电条件较优.、通气取暖：估价对象所在区域由徐州燃气公司供气、邻近热电厂供暖，状况较优。4）、环境质量估价对象位于徐州中心城区境内，区域内基本无水污染，稍有大气、噪音污染，综合环境质量较优。5）、公用设施状况估价对象所在区域内有中国银行、彭城广场等生活配套设施，公用设施状况优。6）、城市规划限制根据徐州市总体规划，估价对象所在区域要紧以商业、办公用地为主，规划对估价对象利用类型及利用强度有一定限制。7）、自然灾害影响估价对象所在区域基本不受自然灾害影响。8）、相邻区域土地利用情况估价对象相邻区域以商业、办公用地为主，土地利用强度较高。5.2. 市场背景分析（1）、城市建设状况要进一步加强与各主城区、徐州经济技术开发区、铜山区、贾汪区与新城区的沟通对接，在广泛征求社会各界意见与建议的基础上，科学谋划明年的城建重点工程，确定什么工程由区里做，什么工程列入市城建重点工程计划，真正科学系统地建设工程，推动城市现代化建设再上新台阶。特别是市区道路工程安排应慎之又慎，除了抓好示范路建设外，要集中精力建好三环高架快速路等重大道路工程，切实提升道路工程建设的科学化、集约化水平。要紧紧围绕“四个聚焦”、优先安排“八大中心”建设项目、“五大行动计划”项目与棚户区及城中村改造项目，、交通状况徐州交通便利发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，目前己经开通的京沪高铁、建设中的郑徐高铁将在徐州贯穿；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程达350公里，在中国地级市中位居前列；市区距离连云港国际港口仅200公里,并与高速公路相连，运河及海上运输较为便利；徐州观音机场为国家一类开放口岸。己开通北京、上海、广州、深圳、香港等国内20多条航线；鲁宁地下输油管道纵贯徐州境内，己经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。(3)、城市社会经济进展状况由于我国经济远超预期的增长速度，城市规模膨胀的速度十分惊人，甚至远远快于城镇人口的增长速度，据统计，2002-2011年，全国城市建成区面积从25973平方公里扩大到43603平方公里，增加了67.9乐而同期，城镇人口从32924万人增加到39807万人，只增加了20.9%。城市的快速粗放式膨胀，与建设规划的落后，导致我国各大城市出现了大量仅仅过了二三十年就需要重新改造的区域，城市拥堵，城市内欠缺区块规划，城市内部基础建设滞后的问题近年来暴露无疑，以旧城区、旧厂房、城中村的改造为主的“城市更新”成为了各地政府着力推进的重点工作。(4)、金融政策及状况政府将放宽准入门槛，有利于引导各类所有制资本进入金融租赁行业，深入推进金融业改革开放。适当扩大业务范围，强化股东风险责任意识，实施分类管理，完善监管规则，有利于促进金融租赁公司科学健康进展，充分发挥融资租赁特色优势。金融租赁是一种以融物代替融资，融物与融资密切相连的信用形式。它以融通资金为直接目的，以技术设备等动产为租赁对象，以经济法人一一企业为承租人，具有非常浓厚的金融色彩。(5)、房地产市场状况徐州作为三线城市在商业地产进展方面有着很多