广州二手住宅年报中原.docx

广州二手住宅年报中原2018年广州二手住宅市场总结一、成交量价总结：成交插水下滑，价格涨幅收窄根据广州中原研究进展部监测，2018年，广州市存量房交易登记数为102199宗（111月来源房管局，12月为广州中原研究进展部部监测），同比去年同期（133157宗）大幅下滑23.2%,为近5年首次成交下滑的年份。价格方面，2018年二手住宅网签均价为25350元/W。价格涨幅出现明显收窄，涨幅从2017年的23.8%下跌至今年的9.2%,价格逐步趋向稳固。2014-2018年广州全市二手住宅戌交量走势IOOCO 120000IOOCOO 000 600 40000200Oo0安,要担（W）158171679557439一 29923133 1 572018年r 300002502000013X0700005000-02014 年 XnS 年 2016 年 2017 年曲常来调：为齐信文£我女微（交，*女1含自助交*）,价为网蟹均价2018年111月来源阳安家等.12月为广州中厚研究发展部出刈广州中原研究进展部分析认为，2018年，广州二手楼市遇冷，成交能力大不如前的要紧原因如下:（1）信贷环境趋紧，置业成本增加。2018年楼市信贷环境偏紧，广州首套贷款利率为其它一线城市中最高，同时全年平均利率均处于高位水平。利率的上调，很大程度上遏制市场需求，部分改善买家置业成本提升，从而转为观望状态。(2)客户观望情绪持续升温，入市热情低。今年置业客户持币观望的心态尤为严重，上门看房客户数量远不如去年，购买周期亦有所延长。据调研熟悉，客户购买周期明显拉长1倍以上的客户占比高达65.5%,同比净增18.7%。部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低，购房更为理性。遇到合适价位的房源才会着手入市，而部分放高价的盘源处于僵持状态。2017年、2018年客户购买周期拉长幅度对比(3)业主放盘积极性较低，客户可选择盘源少。据监测发现，2018年新增放盘量同比去年下滑近3成。在目前楼市下行阶段，客户入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机，导致整体放盘量有所下滑。二、全年成交走势：五月成分水岭，全年成交先扬后抑从月度成交量来看，2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。1-5月(春节月除外)，广州基本维持稳步上扬.其中，5月更是冲高至8846宗水平，市场需求活跃且稳固。而进入下半年后，二手住宅成交量连续数月插水下滑，周度成交量从5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平，客户入市积极性低。另外，由于下半年二手楼市成交不活跃，盘源去化缓慢，客户同意意愿低。导致很多急需资金回笼的业主通过降价来促成成交。从中原价格领先指数走势情况来看，自7月起，中原价格指数开始下滑，环比跌幅逐步拉大，2018年10月，中原领先价格指数环比跌幅达1.68%。2017年-2018年中原价格领先指数环比情况-123%-1.68%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%-3.00%三、市场成交特征分析 贷款利率上浮，商业按揭成交占比明显下滑2018年，广州整体信贷环境趋紧，贷款额度相对紧张，各大银行均选择上调贷款利率。其中，二套平均贷款利率上浮5%-20%已为常事，整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后，贷款额度稍有好转，整体贷款利率出现回调的迹象，但整体仍居高位水平。2018年11月，广州首套平均贷款利率为5.62%,同比去年同期净增0.31%o因此，在这样的大背景下，很多置换、改善客户为减少置业成本，转移至组合按揭的付款方式。据监测，2018年组合按揭的成交占比达24.9%,同比净增8%。而商业按揭的付款方式成交占比则减少明显，整体跌至50.2%,同比净减5.1%。近一年广州平均贷款利率走势情况年年妨境来湎sam 盘源去化缓慢，业主以价换成交成普遍现象现时二手楼市成交活跃度较低，盘源去化缓慢，业主心理价位松动，“以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看，2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右，而今年下调房源基本在70%左右，中心区表现特别明显。其中，天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高，分别达76.5%、74.6%、73.3%、71.9%同时其下滑幅度亦相对明显，分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%0广州中原研究进展部认为，就目前楼市交易环境关于刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机,业主议价空间较大，客户现时入市或者会“有利可图”，有利于减少置业成本。2017-2018年广州各区二手住宅新增盘源报价下调情况2017年报价下调占比2018年报价下调占比2018年报价变动情况白云区45.0%69.6%-2.7%番禺区40.0%62.7%-2.5%海珠区47.2%71.9%-2.7%花都区32.0%60.0%-1.1%黄埔区44.0%58.4%-1.9%荔湾区34.2%74.6%-3.3%天河区38.7%76.5%-3.2%越秀区37.7%73.3%-2.5%增城区40.2%58.0%-1.6%数据来源：广州中原研究进展部 二手楼市回归刚需，两房房源需求激增据监测发现，18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为9.0%、28.2%,同比净增2.2%、3.9%。该部分客户以首次置业需求居多。另外，从不一致户型成交占比来看，两房户型成交活跃度有明显提升，2018年成交占比为46.1%,同比大幅上涨4.5%。广州中原研究进展部认为，在现时楼市调控、信贷环境双趋紧的条件下，市场投机行为进一步被打压，改善客户入市热情较低。现购房客要紧为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，遇到合适房源及价格才会出手购买。2017-2018年各年龄段成交占比情况30.0%2017-2018年各户型成交占比情况2017 年 2018 年4房及以上50.0%-45.0%40.0%'35.0%30.0%25.0%20.0%'15.0%10.0%5.0%0.0%四、区域成交: 中心需求逐步外溢，外围多区持续撑市随着中心区房价的高企，而外围区价格相对低洼，叠加交通便利度的提高，越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。据广州中原研究进展部监测，近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑，2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%o;而外围区则因交通便利度逐年提高，而且价格低洼加上房源相对较新，成交持续撑市，占比逐年增大，2018年外围四区成交占比为55.6%,同比净增3.4%。另外，据监测，2018年，二手住宅成交量最多依然为番禺区，共成交14496宗，已连续4年成功夺魁。而天河稳坐广州楼价“天花板”的位置，2018年二手网签均价为43889元/肝，成交排名亦从第六位上升至第五位。广州2018年各区二手住宅成交量价情况白云13342尼H 144万元/套7144套.42.2%29033用H227万而套越秀 ,5156套 1 35.6,40401Ttm1267万元套湾 4476g 1 39.3%2990玩 m)235万元/套海珠 7736套 1 39.0%35530/mi番禺 一14496套 35.1% 24297Vmi18033ml192万元售W1219 套.31 9%26490mi212万元套加1718 套 15.6%25177mi233万尼套天河7280S 134.7%43889ml384万元/套259万元/套246万而套百采S： *俎M中介网任.不含南沙、从化）,价格方f&僮才同签均前 萝岗需求稳固，次新房房源受青睐由于二手楼市受“冷空气”持续影响，大部分区域成交量同比去年下滑3成左右，但是，唯独萝岗二手需求表现稳固，成交量基本与去年持平。据监测发现，近年来萝岗二手住宅成交占比呈现逐年上升的态势，同比涨幅亦有所扩大。2016年-2018年二手成交占比分别为1.09%、1.68%、2.40%,同比分别净增0.34%、0.59%、0.72%o广州中原研究进展部分析认为，萝岗二手需求稳固、活跃，成交占比稳步提升的要紧原因有两方面,一方面是萝岗进入存量房市场，早期交楼的一手房源逐步移出，区域优质次新房房源较多，如万科东荟城、雅居乐富春山居等，受客户青睐度高；另一方面是，广州科学城板块逐步进展成熟，招商引资情况基本完成，片区企业员工居住刺激，带动萝岗二手住宅成交活跃。2013年2018年萝岗二手住宅成交宗数及其占比2013年2014年2015年2016年2017年2018年成交宗数2021903881118191718成交占比0.53%0.80%0.75%1.09%1.68%2.40%数据来源：阳光家缘，广州中原研究进展部；备注：2018年数据为1月1日-12月25日五、分区点评 番禺区：成交稳居首位，亚运城逐步崛起2018年番禺区阳光家缘中介网签量为14496宗，再次问鼎全市二手成交榜首；二手住宅网签均价为24290元/叶；套均总价为246万元/套。2018年，主打“大社区+刚需”的钟村板块需求相对稳固，其中代表楼盘为祈福新村，其成交均价仅为28298元/%受很多刚需客户所青睐。相对而言，华南板块成交活跃度则有明显下滑，要紧由于华南板块优质盘源价格居高，同时以大面积居多，入市门槛明显高于区域的其它板块，很多资金有限客户只能望而止步。以雅居乐剑桥郡、华南碧桂园为例，其套均总价分别为644万元/套、476万元/套。另外，需要指出的是，今年亚运城板块表现相对“坚挺”，在各区逐步形成降价来促进成交的热潮时，亚运城板块业主心态依旧强硬，议价、让利空间幅度较小，但二手成交仍然保持活跃。要紧由于片区自身配套设施的逐步完善，加上3号线东延线规划建设利好刺激，未来将直接拉近与珠江新城的通勤距离。从而导致板块成交活跃且楼价亦有明显升幅。2018年亚运城二手住宅成交均价为27584元/肝，同比去年大幅上涨22.8%,价格基本与目前在售的一手“天皇”组团倒挂。 荔湾区：芳村利好加持，成交占比攀升2018年荔湾区阳光家缘中介网签量为4476宗，较2017年下滑39.3%;二手住宅网签均价为29909元/叶；套均总价为235万元/套。据广州中原研究进展部监测，2018年芳村二手成交向好，成交占比上扬。2018年1-4季度成交占比分别为25.1%、25.4%、26.1%、28.5%,第四季度较第一季度占比净增3.4%。广州中原研究进展部认为，芳村成交持续上扬要紧有两方面原因：一方面，芳村处于楼价洼地，入市门槛低，有较多的刚需小户型释出，关于首套刚需客户有较强吸引力。如侨兴苑的一42户楼梯楼单位，总价不足80万元；另一方面，荔湾区规划、进展重心位于芳村片区，不管是地铁Il号线、10号线的规划建设，还是白鹅潭商务区的规划进展，皆布局在芳村片区，未来芳村的楼市潜力巨大。因此，吸引了很多投资客户的关注。2018年2018年2018年2018年1季度2季度3季度4季度芳村25.1%25.4%26.1%28.5%2018年荔湾区芳村/老荔湾板块二手住宅成交占比分布情况老荔湾74.9%74.6%73.9%71.5%数据来源：广州中原研究进展部 白云区：地铁规划+刚需楼价双刺激，罗冲国表现优越2018年白云区阳光家缘中介网签量为7144宗，较2017年大幅下滑42.2%;二手住宅网签均价为29033元/肝；套均总价为227万元/套。广州中原研究进展部分析认为，2018年白云区二手房成交量下滑严重要紧由于两方面原因：一方面，去年白云区市场供需两端旺，部分优质盘源去化速度快，导致今年“笋”房源略显稀缺，低价楼梯楼房源表现尤为明显。客户可选择性较低，入市热情不高；另一方面，客户持币观望心态持续升温，购买周期明显延长。据熟悉，周度带看量从去年的8-10位/周下滑至今年3-5位/周。但是，2018年白云区罗冲围板块得益于价格“实惠”与地铁8号线北延线建设进度较佳（估计2019年能够顺利开通），板块整体表现较好。同时，板块多个“富力”刚需大盘亦为一大亮点，成交活跃。如富力半岛花园，其成交均价仅为33007元/行，套均217万元/套。其中，楼盘中高层的70肝左右的两房、90肝左右的三房的房源相对“抢手”，而业主放盘量相对较少，致使目前中高层单位的优质货源相对紧缺。 天河区：千万豪宅受青睐，东圃板块去化难2018年天河区阳光家缘中介网签量为7280宗，较2017年大幅下降34.7%;中介网签均价为43889元/肝，属全市最高。需要指出的是，一向受刚需客户所青睐的东圃板块今年成交活跃度明显下滑，上门客户数量大不如前。广州中原研究进展部认为造成东圃成交下滑要紧有两方面原因：一方面，区域一手明星盘兰亭盛荟、珠江花城今年供应充足，且价格基本与东圃板块优质电梯房物业相当，致使很多原本打算在东圃置业的客户转移至新房市场；另一方面，客户观望情绪浓，即使“笋”盘源亦面临去化难问题。比如，中海康城一套三房的高层单位物业，原市场价在450万元左右。现放售价格仅425万元，且放盘已有数月仍尚未成交。由此可见，现时东圃板块置业客户整体入市热情不高，观望情绪浓厚。另外，据监测发现，即使在楼市处于下行阶段的情况下，天河区千万豪宅房源成交占比依然在逐步攀升。2018年天河区千万豪宅共成交325宗，成交占比高达4.45%,同比净增1.04%。其中，珠江新城为绝对的奉献主力，其代表楼盘有中海花湾城、凯旋新世界，2018年年底中原指数领先价格为91767元/肝、104379元/%分别较去年同期增长4.6%、2.8%0广州中原研究进展部认为，豪宅房源需求依然保持稳固，要紧凭借其优质的居住属性、区位条件与稀缺性，价格始终居高不下，很多资金雄厚客户愿意选择购买豪宅来保值、升值。2013年-2018年天河区千万豪宅网签走势2013 年 2014 年2015 年 2016 年 2017 年 2018 年收据来源：阳光家嫁，广州中原研究发展部 海珠区：琶洲利好带动，赤岗板块需求稳固2018年海珠区阳光家缘中介网签量为7736宗,较2017年下降39.0%；二手住宅网签均价为35530元/*套均总价为259万元/套。2018年，海珠区滨江东板块成交受阻，业客双方僵持情况相对严重。要紧由于板块业主卖房的期望较高，心态相对强硬，整体放盘价一直居高不下，并没有明显降价的现象，如蓝色康园目前放盘价仍然保持在5.8-6.3万元/平左右。而滨江东板块客户多为“买一卖一”的置换需求居多，并无迫切的居住需求。因此，在业主无明显让利、降价的情况下，客户同意意愿不高，入市热情较低，本月上门看房客户有明显减少。相对而言，赤岗板块虽成交活跃度有所下滑，但整体表现仍相对较好。广州中原研究进展部分析认为，赤岗板块成交需求保持的要紧原由于：板块优质楼梯楼小区居多，价格低洼，如板块成交活跃楼盘鸿运花园、聚德花园，2018年中原成交均价分别为39881元/肝、30199元/%因此受到很多刚需客的青睐。同时，近年来琶洲板块招商引资情况良好，片区企业员工居住需求外溢至相邻的赤岗板块，致使赤岗板块租售两端均处于较为活跃的状态。 越秀区：业主心态强硬，散盘成交僵持2018年越秀区阳光家缘中介网签量为5156宗，较2017年下降35.6%;二手住宅网签均价为40401元/肝；套均总价为235万元/套。相对其它板块而言，东风东板块凭借其优质的教育资源及生活配套成熟的优势，整体成交降幅较低。板块活跃楼盘为东风广场、锦城花园，2018年成交均价分别为87302元/肝、82802元m2根据广州中原研究进展部监测，今年越秀区散盘成交活跃度大不如去年，置业客户明显减少2018年散盘成交占比仅40.8%,同比去年净减9.1%。其中，以水荫路散盘、北京路散盘表现最为突出。在这样的情况下,2018年楼梯楼成交占比亦呈现逐步下滑的趋势。从2018年第一季度的56.2%,下滑至2018年第四季度的38.5%,净减17.7%。广州中原研究进展部认为，越秀散盘成交量插水下滑有两方面原因：一方面，散盘以房改房、楼梯楼居多，楼龄偏旧，基本处于25-30年左右。客户同意意愿低，很多年轻的刚需客更愿意同意、外溢至外围的“次新房”房源；另一方面，部分业主报价相对“企硬”，议价空间远不及周边的电梯房房源，致使业客双方处于长时间僵持状态。2018年4季度越秀区电梯/楼梯占比走势2018年2018年2018年2018年1季度2季度3季度4季度电梯43.8%48.6%58.1%61.5%楼梯56.2%51.4%41.9%38.5%数据来源：广州中原研究进展部2017.2018年越秀小区、散盘房源成交占比情况2017年成交占比2018年成交占比同比小区50.1%59.2%9.1%49.9%40.8%-9.1%数据来源：广州中原研究进展部六、2019年预测：楼市迎来转机，成交平稳略升，价格更趋稳固2018年12月19日-21日，中央经济工作会议提出“强化逆周期调节”、“因城施策、分类指导”等政策基调。而2018年，广州整体处于政策、信贷双收紧的时期，二手盘源去化缓慢，存量房流通率较低，这关于激发市场活力存在一定的阻碍，存量房市场交易环境急待优化。在这样的基调下，2019年房地产调控环境有望比2018年宽松，营造健康的楼市环境，房贷利率上浮幅度存在收缩的可能。因此，广州中原研究进展部预测，在这样的情况下，2019年广州二手住宅成交将保持平稳或者略有回升，而价格则变得更为平稳。广州中原研究进展部2018年12月