广州天河区住宅房地产市场调研报告.docx

广州天河区住宅房地产市场调研报告1天河区住宅房地产市场宏观环境概述31.1、天河区宏观环境概述31.1、地理环境31.L2、人口43、居民收支41.L4、城区建设与规划51.L5、宏观经济进展情况7小结91.2、 2010上半年天河区房地产行业进展概述101.2.1、 房地产成为2009年天河区经济进展助推器101.2.2、 天河区住宅市场表现11小结132天河区住宅市场概述152.1、天河区住宅市场总体概况152.2、 天河区住宅市场各板块情况分析172.3、 1、天河北板块182.2.2、 珠江新城板块192.2.3、 天河公园板块232.2.4、 员村板块242.2.5、 东圃板块252.2.6、 五山一粤垦路板块272.2.7、 华南植物园板块27小结293天河区各版块在售项目介绍293.1、 总体销售情况293.2、 项目简介343.2.L星汇云景343.2.2.阳光假日园363.2.3.翠屏领东天河383.2.4江源半岛花园413.2.5.宝翠园433.2.6.合生.东御苑453.2.7.易丰大厦47广州天河区住宅市场调研报告1、天河区住宅房地产市场宏观环境概述1.1、 天河区宏观环境概述1.1.1、 地理环境广州市是五大国家中心城市之一，中国最大城市之一，华南地区第一大城市，广东省省会，而天河区通过十几年的进展已经成为广州中心城区，其区位重要性不言而喻。天河区成立于1985年，是从广州市郊区划分出来的新城区，所辖区域位于广州市东部，东接黄埔；南到珠江，与海珠区隔江相望；西从广州大道、杨箕、先烈东路、永福路，沿广深铁路方向达登峰，与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区与萝岗区相接，区境地理坐标是东经113o15,55113。26,30”,北纬23°6'023°14,45。区径东西极限长18.75公里，南北极限长15.75公里。向同I山丁 三SU4山太阳,展珠客.O旺两加强山Jrt-pjihQjUu4< *m?g片林 2g/三土芬A金胜村工1fK疔0Ui河:工车石短图表1天河区行政图III 1.2、人口2009年末全区常住人口117.96万人,增长2.6虬户籍人口74.52万人，增长4.0%；户籍人口户数20.65万户，增长4.3%。天河区有70万左右外来暂住人口聚居于城中村，如靠西边老城区的石牌村、冼村、猎德、棠下、车陂等村均有35万余人，其他村也有万人以上。外来暂住人口通常从事建筑、制衣造鞋、餐饮运输与服务行业，多为体力劳动者与刚就业的外地大学生。III 3、居民收支就业2009年全年单位职工年人均工资66799元，增长7.6%；居民人均可支配收入28266元，增长10.6%；居民人均消费性支出24279元,增长12.5%；交通与通信、教育文化娱乐服务与衣着支出分别增长37.7%、17.4%与16.0%。城市居民恩格尔系数为34.5%。全年城镇登记失业人数17014人，城镇登记失业人员就业人数12448人，失业人员就业率达到73.2%,比上年提高2.5个百分点。1.1.4、城区建设与规划1：cn：-s三z二一I-巨h三I一二'二=工图表2天河区规划图以创建文明城市与“迎亚运”为契机，大力推进宜居城区建设。配合广州市推进珠吉路延长线、科韵路北延长线、云溪路等工程建设,协助做好轨道交通工程与珠江新城集运系统的征地拆迁工作，加快打通断头路，内环路放射线由先烈东横路至濂泉路段、珠吉路与海军仓库联络线工程已经完成。城中村改造有序推进，猎德村改造复建安置房建设进展顺利。同时根据广州市建设全省“首善之区”的城市定位，结合“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市空间进展战略，围绕天河区“建设成为现代化大都市中心区”的进展定位，引导资源优化配置，大力进展地铁商业，进一步完善、优化现有商业网点与市场体系，建设布局合理、结构优化、功能先进、层次分明、可持续进展的商业体系；以促进传统商贸业向现代商贸业升级为切入点，推动现代商贸业与生产服务业、房地产业等有关产业的联动进展，使现代商贸业成为天河区进展现代服务业的支柱力量；进一步增强天河区现代商贸业的集聚力、影响力与辐射力，将天河区建设成为集中展示广州现代商业地位与国际形象的标志性区域，珠三角乃至华南地区核心商业区之一，具有一定国内及国际影响力的高端商业汇合中心、时尚潮流体验中心、行业信息公布与价格形成中心。图表3天河区城市功能能图1.1. 5、宏观经济进展情况 经济总量据初步核算，2009年全年地区生产总值（GDP）1608.00亿元，比上年（下同）增长12.5%,总量位列全市首位，占全市GDP比重为17.6%0经济保持平稳较快进展，经济结构在调整中进一步优化。全年第一产业增加值2.52亿元，增长2.4%；第二产业增加值265.48亿元，增长6.8%；第三产业增加值1339.99亿元，增长13.7%,对全区经济增长的奉献率达到90.1虬第三产业增加值增速分别比第二产业与全区GDP增速高出6.9与L2个百分点。三次产业结构为0.2：16.5：83.3,第三产业比重较上年提高2.3个百分点。按常住人口计算，全区人均GDP达138091元（折合为20218美元），增长9.5%。2010上半年全区完成地区生产总值841.25亿元，同比增长12.8%,增幅比去年同期加快2.0个百分点，经济总量继续领先全市各区。三次产业增加值在GDP中的比例为0.2：14.6：85.2o其中：第一产业增加值1.37亿元，增长10.7%；第二产业增加值123.19亿元，增长11.0%,增加值在全市各区县级市排名从去年上半年的第四降至第七；第三产业增加值716.68亿元，增长13.1%,总量排名全市第二，增速排名从去年上半年的第九提升至第四位。我区上半年第三产业增加值奉献率为86.7%,比一季度提高1.2个百分点。 投资全年实现全社会固定资产投资总额556.54亿元，增长34.4%o其中，基本建设完成投资202.60亿元，增长61.5%；更新改造完成投资127.31亿元，增长35.8%；房地产开发完成投资226.63亿元，增长17.5%o重点项目建设推进加快，市级以上重点项目完成投资165.19亿元，增长76.1%。从产业投向看，第一产业完成投资0.10亿元，增长L9倍；第二产业完成投资107.03亿元，增长97.6%；第三产业完成投资449.42亿元，增长25.0%,占全社会固定资产投资的比重为80.8%。2010上半年天河区固定资产投资持续增长，全区累计完成全社会固定资产投资239.96亿元（按法人在地口径，含房地产投资），同比增长30.0%,总量位列全市各区第二。其中，固定资产投资完成14L16亿元,同比增长39.6%;房地产开发投资完成98.80亿元，同比增长18.4%o小结天河区作为广州的新城市中央，在政策的大力扶持下，通过连续十几年的快速进展，形成了政治稳固、经济快速进展，城市规划合理的良好局面。2009年全年GDP为1600个亿成为广州第一个超过1500亿大关的市区，下一步目标直指2000亿的GDP总量。快速进展的经济为房地产的进展提供了良好的契机，从98年国家开放住宅市场开始，天河区抓住了黄金十年的进展机遇成长为一个较为成熟的房地产市场。今后的几年天河区围绕广州市建设“首善之区”的城市定位，发挥天河区作为现代化大都市中心区的核心作用，将产业进展规划与城市建设规划、土地利用总体规划紧密结合，做到“三规”对接。深入贯彻“生态优先、宜居为重”的要求，加强城市综合环境整治，健全基础设施体系，把天河打造成为广州的宜居城区。天河区的房地产市场必将迎来又一个快速进展的良好机遇。1.2、2010上半年天河区房地产行业进展概述1.2.1、房地产成为2009年天河区经济进展助推器回顾2009年，金融业与房地产'也在天河区经济增长过程中很好地扮演了助推器的角色，其增加值对GDP的奉献率合计为39.8%,天河区全年增速也高于全市GDP增速1.0个百分点。但今年一季度，由于政策导向的原因，这两个行业的奉献率仅为13.9%。天河区2009年全年房地产开发完成投资226.63亿元，增长17.5%o房屋施工面积1413.65万平方米，同比下降0.2%,房屋竣工面积246.32万平方米，下降8.8乐商品房销售面积298.10万平方米，增长25.3%,商品房销售合同金额391.43亿元，增长37.6%,年末商品房空置面积60.99万平方米，下降18.2机2010上半年受政策调控的影响市场观望情绪浓厚，下跌预期逐步增大。一季度全区商品房销售面积增长仅为0.6队比去年同期减缓23.3个百分点。此外，尽管抑制房价过快上涨的政策措施正逐步发挥效应，但销售价格仍处高位。一季度全区商品房屋施工面积1220.80万平方米，同比增长5.8%；其中新开工面积89.97万平方米,同比增长92.4%,这有利于增加商品房供给，缓与供需矛盾。一季度商品房平均销售价格（销售额/销售面积）达每平方米15108元，比1-2月下降14.0%,但仍比上年同期涨38.4%o尽管从近半年来说天河区不管从销售面积总数还是销售套数都只排在广州十区二市的第五名，但均价22110元/Itf却排在第一位。天河区黄金般的地段关于市场来说仍然具有极强的吸引力，因此单价一直在较高位运行。统计时段：2010年04月Ol日至201共09月27日名琳巳售统计套数8面积J均价，合计353513799829111711增城792389024968072花都699772S22261183番禺5389539630123824白云4003418850126775天河2976372888221106海珠23642517175747荔湾176818SS78188118从化156317268366389南沙1007115179632610越秀6295678321511萝岗41541315838412黄悌31730445109S6图表4上半年广州各区销售排名1.2.2. 天河区住宅市场表现2010年上半年天河区房地产开发投资额广州市十区二市的近四分之一，所占比比如此之大，要紧得益于珠江新城大量的写字楼与商业住宅的开发。超高的地价加上高层与超高层的建筑高度使得投资巨大，这里也聚集了一大批实力雄厚的开发商在此拿地建楼，如富力地产、越秀城建、伟腾地产、高德置地等。2010年上半年天河区商品房销售面积2010上半年天河区与广州市商品房销售面积比例图口市区商品房销售面积合计（企业办公所在地口径）（万平方米）天河区商品房销售面积（万平方米）2010年上半年天河区商品房销售面积达到90.36万平方米，占到整个广州的19%的比例。多达几十个楼盘的推售量使得销售面积非常大，但目前来说天河区各个楼盘的去化速度都还能够，销售情况比较理想，第二季度累计销售1175套，环比略有下降。月份网签筋（套）三W(B,)（元）月末未售套数月末未售酶（武）4月份45458788206611,214,647,100911311633715月份4406054718285l,107,14Z301945011779736月份2813388821824739,604,30497371227001二季度1175153223199793,061393,705973712270012010年上半年天河区商品房销售金额占到了26虬地段决定价值，未来天河区特别是珠江新城板块的升值潜力被市场一致看好。小结受房地产调控措施不断出台的影响，房地产销售在2009年上半年的快速增长后，于当年年底大幅回落，2010年一季度连续政策性回调，2010上半年，天河区商品房销售面积90.36万平方米，同比下降3.设；商品房销售金额157.12亿元，同比增长49.3%。面积与金额间的增速差距为52.4个百分点，比一季度时的差距扩大了13.8个百分点。造成二者的巨大差距，根本原因在于办公楼、商业营业用房等受到市场的热捧。今年上半年，天河区区用于商业用途的商品房实现销售面积IL35万平方米，同比增长L5倍；事实上现的销售金额高达57.63亿元，同比增长2.4倍，而同期的住宅类商品房销售金额则下降12.7%o在与其他几个区的比较中，天河区呈现出稳固高价运行的态势，量有所下跌但价格依旧坚挺。不管在建设面积，销售数量、销售金额天河区在广州的房地产市场中起着举足轻重的作用，甚至成为一个风向标，引导着整个广州房地产市场的进展。附表：天河区及广州市2010年一季度及上半年要紧经济指标增速对比表单位：%一季度上半年指标天河区广州市天，可区广州市地区生产总值（GDP）13.513.512.813.6全社会固定资产投资38.438.330.043.5销面积2天河区住宅市场概述2.1、 天河区住宅市场总体概况天河区东接黄埔区，南面与海珠区隔江相望，北面为白云区，西面为东山区。图表5天河区位置图天河区原为广州市的郊区，六运会的举行给天河的房地产市场带来了进展的契机，随着天河体育中心的兴建与落成，各大进展商看好这一区域，体育中心周边也不断兴建与落成大量的写字楼、住宅、商场，通过多年的进展，天河北一带已建成广州市的商业中心，高级商务区与豪宅区。其中代表性的建筑有宏城广场、亚洲体验之都正佳广场、“中国第一商城”天河城、马上开业的地下时尚之都“时尚天河”、全球最大的地下商城“珠江新城中央广场地下商城”、中信广场、荟雅苑、帝景苑、万菱汇、太古汇、富力公园等等。天河区的进展轨迹能够简述如下：以天河北为中心，逐步向东与向南、北扩展。1994年后，天河区向东进展，员村的房地产市场开始起步，先有了华景新城，后有了骏景花园(进展成为广州最大、最成熟的小区之一)与翠湖山庄。1996年，广州市政府将天河北南部规划建设成珠江新城，将其定位为新的商务中心，珠江新城随即形成以东翼的距马地花园、南国花园为代表的小区盘与西翼的以新大厦、丽晶华庭等单体楼为代表的住宅新区。而九运会的举办使天河区楼市进一步向东拓展，东圃借助九运会的东风提升区域形象，房地产开发建设如火如荼。总体而言，天河北与珠江新城定位于未来的中央商务区，是天河区楼市的两个基点，而天河区的其他区域的楼市也取得不断的进展，天河区的楼市在广州市房地产市场中占据重要比例。表一2009年天河区房地产开发投资额占了广州十区二市的27.7%里迎：力项目2009年比上年增长(X)全市81734497.1一、市区70344173.2藐湾区120421-2.9越秀区1305611-17.7海珠区11819768.7天河区226630317.5白云区25191142.0黄埔区3715912.2番禺区937224-5.9花都区467988-0.6南沙区1792355.6萝岗区28658916.2二、县级市113903239.7增城市80086139.0从化市33817141.4注:此表数据按法人单位所在地统讨.表二天河区2009年房地产销售金额占广州十区二市的30.4%单位：万元项目2009年比上年增长0)全市1286150637.5一、市区1127650933.9荔湾区122527-0.6越秀区213713815.1海珠区161997528.5天河区391426837.6白云区327091-17.7黄哺区56194100.0番禺区183033441.2花都区971196190.0南沙区18645631.9萝岗区111330-23.3二、县级市158499770.9增城市115859359.1从化市426404110.0注：本表数据按法人单位所在地统计。2.2、 天河区住宅市场各板块情况分析天河区各地域之间进展水平不尽相同，价格、面向的客户等也有差异，根据各类因素的综合，天河区房地产市场可分为下列要紧板块:天河北板块、珠江新城板块、天河公园板块、员村板块、东圃板块、华南植物园板块。各板块的现状与进展特征如下：图表6几大版块位置图2.2.1、 天河北板块该板块地域要紧指黄埔大道以北、广州大道以东、瘦狗岭路以南、龙口东路以西的区域。本区域是天河区进展最早，也是天河区进展得最成熟的一个板块。本区域要紧是以天河体育中心为中心，呈发散状进展起来。在天河体育中心的拉动下，天河形成了广州的商业中心，商务中心与豪宅区。在商业方面，以宏城广场、天河城、正佳广场为领头羊；在商务方面，有着广州市的标志性建筑一一中信广场，中信广场已成为广州市写字楼的睛雨表，新建的太古汇、万菱汇等再创新高，成为整个广州写字楼的焦点；在住宅方面，则有荟雅苑、帝景苑、天誉花园、富力天河华庭、汇景新城等为代表。本区域交通方便，地铁一号线在南北方向穿越而过，广州火车东站也位于本区域，地铁3号线与1号线交汇于广州东站，本区域可说是交通枢纽之所在。同时，区域内娱乐、休闲、购物各项设施齐全，尽享繁华都市之便利，区内高级写字楼林立，更为区域增加浓郁的都市气氛，因此，区域住宅均定位为高档次，售价通常在20000元/N/以上，户型设计也以三房以上大单位为主，要紧面向中高收入的高级管理与技术人员，经商人士、外籍人士，宣传定位要紧强调区域所处的繁华都市环境。目前在售楼盘要紧有银汇华庭、尚嘉国际公寓、天寿大厦、睿山等。天河北通过多年的开发建设，可供开发的土地已不多，楼市将比较稳固，同时，二手市场将更趋活跃，也将吸引更多的投资者入市。待售要紧有颐与中心、颐与山水、日出观山、亿泉尚园、AB商务中心、保利中汇广场均价在1800020000元/nf,基本是公寓+写字楼+商业裙楼的组合形式。2.2.2、 珠江新城板块珠江新城是国家继北京建国门、上海陆家嘴批准的第三个CBD,历经十多年年的进展已经形成具有一定商业气息中央商务区。珠江新城位于天河区南部，占地6.8平方公里，是广州城市规划路线“南拓一一北抑一一东移一西调”中的亮点。珠江新城最初是规划为金融商务中心，历经10年建设后，于2003年广州市对珠江新城的规划进行重新审视，最后定位为中央商务区。调整后，珠江新城将拥有11所小学、6所中学，其中增设幼儿园9所，增设小学1所，教育设施用地由原先的19.6公顷增至32公顷。原会展中心的用地，将出现一座市一级的综合医院。在歌剧院与博物馆后面，采纳了市民建议，广州市一级的图书馆与少年宫将坐落于此。还有原先规划宽128米的中央林荫大道将调整为宝瓶状、面积约40公顷的生态性绿化空间。珠江新城中央广场由北向南依次为“入口广场一都市绿核广场一文化艺术广场，并与海心沙市民广场相连，形成广州最大的一个市级广场体系。图表7珠江新城规划图珠江新城的开发建设从1991年构思起至1999年，已经历了规划阶段，土地征用的准备阶段与基础设施建设为主的启动阶段，基本完成了征地工作与初步形成了珠江新城的基础建设形态框架。从2000年起至2014年，共用15年的时间，分三个阶段，初步建成广州中央商务区。第一阶段，20002004年；第二阶段，20052009年;第三阶段，2010-2014年。成长阶段：20002004年20002002年，政府加大对基础设施的投资与道路的建设，力争用三年时间基本完成市政基础设施的建设。对东西两侧的住宅进行市场、学校、幼儿园、医疗、环境卫生、管理生活设施配套的全面建设，形成各类住宅区良好的居住环境；完成珠江公园、海心沙旅游公园、沿江绿化带与娱乐区的建设。绿化、美化珠江新城，使形成花园式的城区；将作为广州新轴线核心的珠江大道建设世界一流的广州及华南地区的标志、景观、形象大道；引入广州市、广东省、华南地区与中央的要素市场及管理机构进入各中心区；引入重点项目与形象单位进入各中心区，建立代表性建筑；确定表达广州市标志性、形象性工程；对自然村的改造，建设全面规划与启动。功能开发为主的成熟阶段：20052009年这一阶段的指导思想是：完善珠江新城的市政基础设施建设与管理，形成广州中央商务区的形象、标志，进行功能全面开发，引进金融、贸易、信息、管理机构与公司企业。对广州中央商务区进行全面建设，建成金融机构办公大厦、保险机构办公大厦、商贸机构办公大厦、会计师大楼、金融市场、证券市场等，建设广州信息中心区、管理中心区，建成信息网络大厦、国际管理大厦、信息市场等；按与广州中央商务区融为一体的高标准，按规划对自然村进行全面的改造、建设；大规模引入金融、商贸、信息、管理的管理机构、跨国公司与国内外企业的总部与办事机构；初步形成国际性、现代化、多元化、花园式、多功能的广州中央商务区。以管理为主的完善、提高阶段：20102014年完善珠江新城功能性的建设，全面提高金融、商贸、信息、文化、管理功能的社会经济效益；以高效的科学管理带动珠江新城的功能提升；制造条件成立珠江新城的城市小区政府（包含珠江新城、天河新城及五山、岗顶范围），建立健全行政与城市管理体制；全面完善与提高珠江新城国际化、现代化的华南中心区功能；对珠江新城进行生态型的“绿、洁、畅、亮、美”的综合整合，加强环境保护。珠江新城房地产市场进展状况珠江公园南端目前（9月份）在售的楼盘按价钱从高到低要紧有博雅首府（均价40000元/而）、朱美拉公寓（均价30000元/肝）、名悦（30000元tf）粤海丽江花园、方圆大厦、星汇云景、富力国际公馆、富力28、新城市领袖等。博雅首府以均价40000元/Irf排在第一位，新城市领袖以均价21000元11f排在最后一位，整个珠江新城在售的楼盘均价集中在25000元/行一28000元11f之间。单元户型从两房到5房均有，以三房或者以上大单位为主，基本带有入户花园、飘窗阳台，精装修甚至带全家私。珠江新城住宅定位于高级豪宅，目标客户瞄准高收入人士，包含高级白领、金领、经商人士、外籍人士等，多属二次或者多次置业。表三2010年第三季度珠江新城销售（按套数）前15强统计时段：2010年06月30日至2010Wog月27日名称行政区爆已售统计套数5面积均价W合计一57194528296761富力国际公馆天河14015765231962富力公园28天河812462425256311旋新世界天河8017267482424星汇云锦天河714979400565朱美拉公寓天河696370274796方圆月岛天河4811031249667嘉裕丹顿阳光天河274835219718隽峰苑天河143191198779保利心语花园天河97291905810名悦天河813052476711领峰天河65643103112珠光新城御景天河410652119513嘉裕君用公馆天河34532242514广弘天琪天河34851733415粤海丽江花园天河382729829但从整个第三季度的销售情况来看，富力地产的两个个楼盘无疑成为最大的赢家。富力国际公馆售出了140套占整个珠江新城销售套数的25%左右排在销售套数第一位，富力公园28则以销售面积2462411T排在销售面积的第一位。凯旋新世界48242元/nf的均价成为单价最贵的楼盘，而广弘天琪则以17334元/nV的均价成为单价最便宜的楼盘。第三季度珠江新城总共售出楼盘570套，总面积9452811均价为29676元11f°2.2.3、 天河公园板块本板块区域要紧包含中山大道以南，黄埔大道以北，华南快速干线以东，科韵路以西，天河公园周边区域。本区域楼盘要紧以天河公园作卖点，打“环境牌”，在户型设计以二房二厅、三房二厅为主，价格普遍在16000元/Nf以上，目标客户要紧是在天河区及邻近工作的中高收入人士，客户层次已比天河北板块低一档次，因此，在户型设计上偏向有用性。目前区域在售楼盘有东方新世界、勤天E品上馆、华景里、理想青年荟、骏景花园、易丰大厦等，东逸花园华景新城、方圆一号能够说是该板块的领头羊，在这些楼盘的带动下，天河公园板块人气更旺。随着天河区府迁入该区域，区域内各项配套将相继到位，区域将形成相对成熟的生活环境,区域楼盘会从中得益，价格将稳中有升，也有能够吸引更高层次人群到此置业。东方三路大院以39000元/nf的均价成为该区域的楼王，其次华景新城、方圆公园已号近20000元的均价吸引了大批置业者的眼球，该区域的均价在18000元/nf左右。2.2.4、 员村板块本板块西邻珠江新城一一广州市未来的中央商务区，南临珠江，地理位置优越。员村一带原为郊区，农民的私人住宅与工厂密布，如市第二棉纺厂、广州绢麻纺织厂、广州玻璃厂、广州罐头厂、珠江纸厂即分布于该区。这一带房地产开发始于1994年左右，开发时间较早，但进展比较缓慢，区内开发的楼盘普遍规模较小，素养也通常，大盘不多，市场关注度不高。据分析，原因要紧是：区内工厂与私人住宅多，征地拆迁比较困难，即少大面积的地铁供应，同时区域市政配套不理想,道路狭窄，而且区域地处城乡结合部，外来人口较多，整体形象不佳。目前员村一带已建成或者售的楼盘侨颖苑、恒安大厦、怡景花园等，在市场定位方面通常为中低档次，户型供应以三房与二房为主，价格通常在14000元/痛以上，由于价格较为实惠，而且区域内楼盘供应量不是很大，员村板块的楼盘销售情况尚算理想。员村板块地处华南快速干线与黄埔大道的交汇处，交通方便，而且紧靠天河北与珠江新城，这两者连成一片构成广州未来的中央商务区，有如此优越的地理条件，员村板块进展潜力无限，近来就有大进展商看好这一点，在员村开发了一个大盘一一美林海岸花园。美林海岸花园占地12.6万抗建筑面积占地30万nA规划设计先进，园林标榜为临江水景园林，各类配套齐全，是一个大型社区楼盘。美林海岸花园一诞生，顿成员村板块的领头羊，市场在关注美林海岸花园的同时，也更加关注员村板块的楼市，员村板块楼市进入一个新的进展阶段。2.2.5、 东圃板块东圃板块要紧指天河公园以东，直到东圃镇一带区域。东圃板块位于广州市的东部地区，昔日的东圃地处郊区，给人一种遥远、荒凉的感受，如今，中山大道与黄埔大道将广州城与与东圃紧密联系在一起，东圃的交通现况大大得以改善，已具备现代化交通环境，随着交通、社会、经济的进展，东圃的房地产开始进展，各类项目纷纷落成。特别是“九运会”在东圃举行，更给东圃的房地产开发带来了重大的机遇。东辅板块内云集了众多人造景观，如世界大观、航天奇观、航天科技城等，更加提升了东圃板块的知名度与形象，给区内的房地产项目增加了附加值。目前.，东圃板块的楼盘要紧是中低档次，相对高档次的楼盘分布在西部，较低档次的楼盘分布在东部，东圃板块楼盘面向的客户要紧以中等收入的本地人与中等收入的外地人，他们通常在天河邻近一带工作或者经营，特别白领人士是购买客户的一大部分。因此，在户型设计上以二房与三房为主，以小户型为主。价格通常在150002000元/m2之间，但西面楼盘由于面向客户层次相对较高，在户型方面大面积户型比例较大，价格较高，如骏景花园南苑以120平方米以上的大户型为主，均价为18000元/m2左右，面向的客户要紧是高级白领与经商人士。总体而言，东圃板块楼盘档次不一，素养参差不齐，特别是大量的集资房的存在影响了区域的整体形象。当前:东圃板块要紧以骏景花园与富力天朗明居为领头羊。其中，富力天朗明居规模偏小，因而两者显得势单力薄，未能有效提升东圃的形象，拉动东圃的楼市。目前在售的有江源半岛花园、阳光假日园、翠屏领东天河、骏景花园南苑少量单位，待售的有阳光雅建、帝景山庄。2.2.6、 粤垦路五山板块粤垦路一一五山板块是天河区诸板块中文化气息最浓的一个，区内有华南理工大学、华南农业大学、暨南大学华文学院等高等院校，是文化科研人员的集中之地。区内配套设施也比较齐全，如燕岭医院、武警医院、金燕肉菜市场、虹英小学、五一小学、但缺乏大型的社区配套设施，如大型的公园、体育场馆、购物商场等。交通状况也不理想，道路狭窄，有些道路为断头路，路面状况较差。该区域与天河北近在咫尺，但价格都低一大截。主推户型是三房或者二房单位，区域内三房与二房供应基本持平。面向客户要紧是周边工作或者往商的人士，收入属中等，多属一次置业。而紧接天河北板块的楼盘则售价较高，客户层次与天河北的楼盘相类似。区域内高楼林立，书香气息浓厚而且绿化效果较理想，华南植物园、龙洞森林公园加上瘦狗岭、燕岭、鸡笼岗等中小丘陵绿色元素甚多。这两方面相结合，能够说在广州独一无二。，侪鑫集团在华农邻近开发占地达100O亩的楼盘一一汇景新城，成为该区域的领头羊。但目前政府的规划缺位，仍将制约该区域房地产的进展，这需要区域内的开发商共同合作。该区域面前在售的只有汇景新城项目，待售的有汉国置业的东莞庄项目。该项目自开盘以来总共销售350套左右，尚有余货680套，销售状况不容乐观。分析要紧原因在于尽管该去拥有较为优质的教育资源但大型生活配套与交通不便利制约了该区房地产的进展。2.2.7华南植物园板块植物园板块拥有华南植物园、龙眼洞森林公园、广州市树木公园、火炉山森林公园四大名园，是广州城市规划重点保护的绿色生态区域。根据市政规划，天河火炉山、凤凰山、龙洞森林公园整合为天河森林公园，并与天鹿湖、白云区的南塘山、白兰山、金鸡山、帽峰山、聚龙山连接，形成火炉山至南塘山的绿色森林生态廊道。是一个以生态圈包围居住圈的居住板块。该区域以华南植物园辐射点，沿着天源路路为中轴线，两旁的楼盘已经形成了比较完整的居住板块。被华南植物园，森林公园所包围的生态居住圈已经初具雏形。将来这种辐射的效力将会蔓延开来，带动这一区的楼市进展。关于居住来说，这个居住圈离城市中心的距离较增城近，生活配套设施也相当完善，假如能再打造出一个较大的购物圈，关于将来整个板块居民的生活质量会有更大的提高。小结在广州市实施“北抑、南拓、东移、西调”的规划政策影响下，天河区作为广州市中心区的地位将进一步加强。天河区各板块仍具有自身优势，面向的客户市场也各有不一致，这使得天河区的楼市更具活力。2010年亚运会的举办将使整个广州楼市迎来一个新的强力刺激点，9月26日开盘的亚运城两天内成交2000多套，造成很好的销售气氛，天河区的部分开发商也以此为风向标加快了推售节奏。3天河区各版块在售项目介绍3.1、 总体销售情况3.1.1 各个楼盘销售表现表一2010.42010.9天河区各个楼盘销售表现I天河卤Lj套数F面积均价丁j合计-2976372888221101君I临国际公寓天河46338560157112汇景新城天河29668390261923宝翠园天河27427094137834富力国际公馆天河15517466234015翠屏领东天河天河15312490136066星汇云惊天河14414064312727天寿大厦天河13820458124938翰林二期8090HoUSE天河1156891146639富力公园28天河109312332516010朱美拉公寓天河10497232780311江源半岛花园天河8576151806412VlLI威尼国际公寓天河8446081584113凯旋新世界天河80172674824214理想百年荟天河6736581869215方圆月岛天河64125532450416东方新世界天河6461591974117华南御景园天河6178771293118骏景花园天河5699141756519嘉裕丹顿阳光天河4985192239520嘉尚国际公寓天河49221316220名称行政区垓已售烧计便售均价显示情售均价:二；361000-32,000-28,000-24.000-20.000-16.000-12.000-8.000-4.000-,21,71820104M.0120l(MM.18>01CU)i4)5201(M)5.222010.064)S20104)6.25201(WI7.1220104)7.2920iaOS.lJ2010.(».0120iO.(».182010年4到9月天河区各版块楼盘表现不一，天河北板块的君临国际公寓以463套排在销售套数第一，五山一华南植物园板块的汇景新城以6839011f的表现排在销售面积第一，珠江新城的凯旋新世界以48242元/平方米单价成为最高价。整个天河区的销售套数为2976套，销售面积为372888平方米，均价为22110元11)2°表二2010.9.21-9.27最近一周天河区各楼盘销售表现名毒行政区域巳倍统计天河区二套数5面积1均价4合计16217297201421宝翠园天河686693156332翠屏领东天河天河131063135573华景里天河131339199344东方新世界天河10906188875富力国际公馆天河91157244236翰林二期8090HOUSE天河8451146537守