广州某商务办公项目可行性研究.docx

广州某商务办公项目可行性研究珠江新城某商务办公项目可行性研究目录项目背景3市场分析4项目SWOT62项目定位64项目技术可行性分析67项目财务分析7889结论项目背景1 .项目名称：待定一一广州珠江新城CBD内甲级智能化写字楼2 .开发商拟我司与地块业主方合作开发3 .项目所在地珠江新城CBD珠江公园旁4 .总体规划珠江新城为广州新的城市中心，总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中表达广州国际都市形象的窗口。5 .项目规划项目总占地7500卜广，用地面积400MO平方米，由一幢26层塔楼与4层裙楼构成（初规），具体为：地下室车库三层共17000M2（不包含在总面积内），首层商铺3500M）二、三层商场共7000正（第四层为转换层，可兼做设备层与休闲会所功能）写字楼共42115.57M2o6 .项目目前进展地块现状：完成土地五通一平，地块开发条件完全成熟；谈判进展：双方就项目合作模式要约需进一步商讨、确立。7 .合作方式由于该项目地块目前仍为村属集体用地（开发后产权转移），其希望合作伙伴出资开发，以实物分成方式分配项目股权，本研究报告以村我双方按3. 5：6.5之比例分成实物为基础分析计算。市场分析一、市场研究1.房地产产业政策及产业走势分析1） 2006年7月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策要紧有三个：一个是于2006年8月1日起施行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范与协议出让国有土地使用权规范。我国从1999年开始实施国有土地招标拍卖制度，并取得了较大成效，但仍存在招标出让土地范围过窄、土地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次实施的两个规范明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新规定是对国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化配置程度。但土地不完全是经营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。假如土地出让制度改革不与建立多层次住房供应体系结合起来，不与地方政府的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行将进一步强化地方政府获取“土地垄断溢价”的权力，增加房地产开发成本。因此，在推行国有土地招标拍卖制度的同时.，还务必加强监管：不仅包含对垄断行为的经济性管制，还应包含促进公平的社会性管制。二是建设部提出的对单套建筑面积在90平方米下列的新开工项目进行限价开发。这个政策的初衷应该是好的，但其成功实施的前提条件有三个：有科学统一的限价标准，信息高度公开，主管部门官员能合理执行。否则，不仅这个政策行不通，还会增加建设主管部门有些官员的寻租空间。从实际情况来看，三个前提条件一个都不可能具备。而且，这一政策还与国土资源部的政策不一致，假如要通过招标拍卖挂牌出让国有土地，又如何限价？因此，这个政策假如实施，其唯一作用将是增加房地产市场的交易成本。实际上，价格竞争机制是市场经济的基本运行机制，任何违背这-机制的政策都会阻碍市场运行，增加交易成本。增加小户型供给，可通过财政政策等来实现，比如按容积率确定累进的土地使用税率（容积率越低，土地使用税就越高）。三是建设部等六部门联合公布的关于规范房地产市场外资准入与管理的意见，意见对外商投资房地产企业、对境外机构与个人在境内购房，首次做了明确规定。但这一政策的成功实施，有赖于这些部门的密切协作。2） 2006下半年经济走势将产生最大影响的两件大事：一个是8月1日，国家发改委等五个部门以“特急”文件要求各地用1个月时间，对今年上半年总投资1亿元以上的新开工项目逐项进行清理，核查是否符合国家产业政策，是否符合土地审批、环保审批与信贷审批与安全的要求。二是8月16日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，对内蒙古新丰电厂项目违规建设与发生的重大施工事故做出严肃处理，内蒙古自治区政府要紧领导向国务院做检查。3年多来的调控实践与政策辩论已充分说明，地方政府的执政观念与执行能力是宏观调控成败的关键。能够预见，在这两件情况后，地方政府的执行力度有望加强，调控政策总体推进将呈积极态势。而土地督察制度与环保督察制度的全面启动，又将从制度层面巩固这种态势。纵观中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益与市场细分转变，从要紧靠政府政策调控向依靠市场与企业自身调节的方式转变。2006年的广州楼市向“扩张型”转变，而且广州房地产行业将面临前所未有的机遇与挑战。2006年中国要面对通货紧缩的可能与生产过剩所带来的影响，因此在“十一五”规划起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。3)广州政策调控的分析房地产的调控措施与手段要紧是金融与土地政策的紧缩，这些政策目前并没有舒缓与放松的迹象，并有进一步强化的迹象，房地产企业的土地来源与资金来源仍将受到严格的操纵，在建项目与新开工项目所需的资金与土地，难以得到满足与解决，市场的竞争压力就会加大。目前广州楼市下半年楼市的供应量与上半年相比有增无减，市场竞争的压力有可能导致新一轮价格战的爆发，现在这种迹象与苗头已经开始出现。假如现行的宏观调控政策没有明显的舒缓与改变，许多房地产进展商将面临难以为继的逆境与局面；只有宏观调控政策适度舒缓，广州楼市才有可能保持健康稳固的格局。4) 2006年1-6月广东房地产开发概况2006年16月广东房地产完成开发投资757.84亿元，同比增长23.26%,比全国增长低近1个百分点；增幅同比上升12.9个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为23.46%,高出全国5.3个百分点。2006年上半年广州市批准预售面积为301.32万平方米，同比大幅下降17.3%o这是广州商品住宅市场多年以来的最低供应量。2006年上半年全市商品住宅成交均价攀升至6067元/m2,与2005年同期5069元/m2相比，大幅上涨了19.0%。这是继2004年广州商品住宅成交均价同比大涨18.8%后的第2次大幅上扬，且涨幅高居历年之首。2.广州2005年至2006年商用物业分析 2005“住禁商”反而刺激商用物业从下半年开始，成交量一路上扬，中低档写字楼被带旺，乙级写字楼的成交率比2004年大约增加了40%左右 2005广州二线路段商铺受关注，部分商铺月租金已达IOoO元/平方米 2005广州写字楼租金一路飙升，升幅超过10% 2005地铁新线路的开通给珠江新城继续加温 2005写字楼出现新产品，群楼创意式写字楼受欢迎 2005社区铺已经成为市场的重要构成部分D“住禁商”大潮下商铺写字楼双双走红2005年是广州商用物业进展迅速的一年，其中，由于去年年中广州市政府开始严格实行“住禁商”政策，在某一个角度推动了商用物业市场的进展。根据合富置业、中立地产及广州几家要紧的地产公司提供的数据，经综合统计显示，2005年商用物业中，写字楼与商铺的租赁成交宗数比2004年均增长了3成，成交面积也大幅上升。2005年商用物业租赁市场呈现出两大进展趋势“热点聚集”现象越来越明显的同时,也有朝新兴区域扩散的趋势，2006年的商用物业租赁市场将会继续连续这个“聚”与“散”的进展态势。在2006年与2007年，广州将进入一个全新的写字楼供应高峰，需求方面也将有所提升，广州将进入一个供求两旺的市场阶段。由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投资市场屡受打压，很多投资者已将注意力放到商用物业上来，特别是乙级写字楼，特别受这群中小投资者的喜爱，这方面的投资将会更加受到追捧。2）写字楼市场：租金上升10%2005年，关于广州写字楼市场而言是相当特别的一年：尽管有多个新落成的写字楼交付使用，但广州写字楼市场仍呈现货源紧缺。加上“住禁商”政策的出台，刺激企业将办公场所迁址到纯写字楼物业，令2005年的广州写字楼租赁市场呈现供需活跃，广州几家成交量较大的地产代理公司，数据显示，广州去年的写字楼租金稳健上升，升幅水平超过10%o表现一：天河北、环市东持续走强写字楼市场最看重的是办公氛围，这方面天河区与原东山区有着无可替代的优势。统计数据显示，天河区是广州写字楼租赁最活跃的区域，成交比例占41%,原东山区紧随其后，所占比例为33%,两区成交的租赁写字楼物业共占全市的34o其中，天河北及环市东是大企业与外资公司进驻的热点板块。主力成交的写字楼有中信广场、大都会广场与广州国际贸易中心等，高档写字楼的集中使其租金一直维持在高位平稳增长，中信广场与大都会广场的租金均价长期在130元/平方米/月以上，像中信广场等优质写字楼物业，其写字楼的租金与售价甚至能够上升15%o而环市东一带写字楼楼龄稍长，质素较高的好世界广场、荣建大厦与宜安广场等租金单价通常在60元-80元/平方米/月，有许多著名的外资品牌驻穗机构进驻。表现二：体育中心、珠江新城成新热点2005年，广州多个新兴商务区在市政利好下逐步兴旺起来。如天河路一带，由于年末有广晟大厦交付使用，天河城东塔与维多利广场也相继封顶，为体育中心商务圈带来充足的写字楼货量，该区域将继续成为写字楼租赁重点区域。而地铁三号线的启动将带动珠江新城的写字楼也活跃起来，华普广场、信合大厦、星汇国际等都频频录得租赁成交。表现三：中低档写字楼空置率下降“住禁商”政策实行后，很多公司纷纷寻找合适的写字楼单位迁址。东风路与中山路、人民路与荔湾路、江南大道与广州大道一带的中低档写字楼，以其相对实惠的租金受到中小企业的垂青，空置率处于不断降低的态势。为习惯市场对中低档写字楼的需求激增的状况，一些商用物业出现了一些创新产品，而且大部分都散布于一些非传统商圈内，如位处大型住宅社区内的爱都新天地SOHO复式写字楼项目，又如标榜“复式写字楼”的中新大厦，紧靠海珠区传统的江南大道商圈，近期租金已高达75元/平方米/月以上。另外，一些闲置多年的裙楼物业也逐步得到市场的关注，被重新包装、盘活，成为写字楼市场的新宠儿。据熟悉，像滨江东路的珠江广场的群楼已经被租给一些公司作办公用途，租金大概在60元/平方米/月。在老城区的商业区也出现了一些商场的商铺被租用为写字楼的现象。乙级写字楼的成交率比2004年大约增加了40%左右，其中地铁沿线不带中央空调的乙级写字楼，由于日常的使用成本较低，未来将更受小企业与中小投资者的欢迎。3）商铺市场：投资回报10%受“住改商”影响，广州商铺租赁市场成交气氛热烈，需求旺盛令商铺租值稳步走高。广州多家地产中介公司的成交数据显示，2005年广州商铺租金均价为200元/平方米/月，投资回报率维持在10%左右。超过六成的商铺租赁成交单价在200元/平方米/月下列，比例达到6%左右，而商铺租金仍有一定上升的空间。表现一：街铺稳当“一哥”二线铺崛起从成交数据来看，临街商铺仍然是商家租赁的热点，其成交份额约占总体成交的五成。租赁热点围绕在北京路、农林下路与上下九这些传统的商业街，其租金一直稳居商铺价格之首，像北京路的一线商铺月租就高达1200元-4000元/平方米/月，且供不应求。而2005年出台的未来50条商业街的规划当中，这些老牌商业街都名列其中，由于原有的区域范围不大，未来将围绕这些老牌商业街向四周扩散，文明路的一个临街铺与宝华路的一个商场铺，其成交价格也超过了100O元/平方米/月，大有紧追“商铺王”之势。表现二：社区铺四面开花升幅5%近几年住宅市场的快速进展也令商铺市场更多地依靠小区楼盘进展，该现象在海珠区尤为明显，由滨江东路的金雅苑、嘉仕花园，到南洲路万华花园、保利花园，这些大型楼盘的社区商铺成交都十分活跃。除此之外，黄埔大道与中山大道也逐步形成一些新的商业点，这些商业点要紧是依靠大型楼盘进展，如华景新城、东方都会广场、骏景花园与天河广场等都有很多商铺成交。另外，珠江新城商铺进展速度也很快，各写字楼、住宅盘人气的聚集为其进展提供良好的基础，如保利香槟花园、南国花园、跑马地花园等裙楼商铺货量较大，目前保利香槟南国花园及跑马地花园的商铺租赁价格则在400元/平方米/月左右，与去年同期价格比较，约有5%的升幅。3.珠江新城现况1、位置珠江新城位于广州市旧城组团、东翼组团与南翼组团三大组团的交汇中心，西面紧接五羊新城，北面紧靠天河商务区，南临珠江，与赤岗外国领事区、琶洲会展中心隔江相望，东面嵌入广州高新技术产业圈内。2、交通珠江新城西北方向紧依城市主干道广州大道与黄埔大道，东依华南快速干道，往西能够上内环路，往东通黄埔港、经济开发区、东莞市。华南快速干道连接环城高速公路，由此能够迅速进入珠三角高速公路网。规划中的地铁三号线经珠江大道南北贯穿珠江新城、往北在广州火车东站与地铁一号线相接；往南过珠江、在赤岗与地铁二号线汇合衔接到琶洲会展中心。北面的轻轨快速路直通广州（黄埔）经济技术开发区。地铁与轻轨的进展，极大地缩短了与东南翼组团至城市中心、广州火车站与广州火车东站的距离，与通达全国乃至全球的广州国际新机场的联系更为密切。3、整体规划珠江新城总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中表达广州国际都市形象的窗口。A市政规划实施动态。八大标志性建筑进展顺利广州市第二少年宫在2005年年底已竣工投入使用。广州歌剧院已获批准建设；广东省博物馆已确定设计方案并进行了建设施工投标；广州市图书馆的设计方案已进行国际招标；珠江新城超高层“双塔”中的西塔由越秀城建地产中标；电视观光塔国际招标已选出了优胜方案；海心沙广场的征地拆迁、建设正在进行。交通规划实施按计划进行地铁三号线珠江新城站己建成通车。地铁五号线估计2008年通车。公共交通方面，新增886（开往新市）与884（开往黄埔，均为小巴）两路公交车。道路建设方面，珠江新城与五羊新城之间增加了一座550米双向六车道的车行主隧道，使得五羊新城与珠江新城间的交通更加顺畅。广州大桥北沿江匝道工程完成，在五羊新城与珠江新城间增加了一条新的联络通道。珠江新城内700米的兴国路己建好，连通了金穗路与兴民路。4、写字楼市场概况珠江新城目前已经开始办公的行政办公大楼有广东省检察院、广州市检察院、检验检疫局大楼，正在建的行政办公大楼有广东省国税、广州市地税大楼、广州海关大楼、广东全球通大厦等等。珠江新城在建的写字楼物业将在5年内陆续投入市场使用，珠江新城建设指挥部规划2005-2009年，珠江新城的商务机构开始全面启动，对中央商务区进行全面建设，建成金融机构办公大楼、会计师大楼、金融市场、证券市场等。大规模引入金融、商贸、信息管理的管理机构、跨国公司与国内外企业的总部与办事机构，初步形成国际性、现代化、多元化、花园式、多功能的中央商务区。戴德梁行公布的“2006年第一季度行业研究报告”中的有关数字显示，广州新CBD中心珠江新城的存量截至今年初，己比2001年同期增长了548%,成为新开工面积最大的一个区域。到2010年，珠江新城的写字楼存量将达到220万平方米，为广州十多年来的写字楼供应量总与。二、珠江新城内各板块分析根据珠江新城现时区域内四周环境、配套的特色及政府规划功能定位的影响，新城内的住宅项目能够大致分为以上三个板块，他们分别是广州大桥脚、黄埔大道西及珠江公园板块。1、广州大桥脚板块一一该板块位于广州大桥脚东面，属于珠江新城的西翼区域，要紧是由华成路、金穗路、华利路、华就路等几条支路构成，其中包含珠江新城的L、I、E、J、K号等政府规划地块。现时要紧项目有在售的星晨大厦、双城国际、碧海湾、利雅湾及前期的名门大厦、新大厦、南天广场、远洋明珠、浩瀚华轩、星汇园等项目O2、黄埔大道西板块一一黄埔大道西板块北依黄埔大道，南靠金穗路，西以猎德路为界，东抵跑马场（华南快速干线）区域。要紧是以政府规划的D号地块构成。现时该板块要紧有早期的骏逸苑、金骏园、华骏花园、汇豪大厦、君怡花园及在售的天骏花园等项目。3、珠江公园板块该板块北临28万m2的珠江公园，南望珠江，要紧是由海清路、海风路、海明路、海月路、平月路等几条支线路构成，是属于政府规划的L、N号地块。现时该板块要紧有凯旋新世界、新城海滨花园、金碧华府及经已售罄的南国花园项目。1.l广州大桥脚板块该板块是属于珠江新城区域西翼开发比较早的一个板块，像名门大厦、新大厦、南天广场这些项目。当时珠江新城CBD的概念刚刚兴起，加上临近五羊新城的成熟配套，区内商务氛围逐步浓厚，因此吸引了许多注重生活便利，对该片区商务前景充满信心投资型买家前来置业。1.1.1主流客户群:由于此区域属于珠江新城早期打入市场的一个板块，它的成功，除了依附当时新城CBD的概念，未来的进展前景以外，更大的一部分还是由于它临近东山区一一五羊新城，不管是从生活的便利还是商业的进展来看均较有潜力，因此它吸引的买家要紧亦是以保值、商务办公型的客户居多，他们讲求的是投资与自住的兼备，要紧是来自东山、天河区的二次或者以上置业人士。1.L2生活配套:该板块在珠江新城住宅的房地产业开发进程来看，属于较为早期的阶段。,现时要紧依靠一路之隔的五羊新城的成熟生活配套，板块内自身配套存在不足。,未来随着人们对该片区的关注提高，在随后的几年间，各进展商均加大了该片区的开发力度，入住的人数不断增多，加上写字搂的投入使用、广州大道城市中轴线的确立亦使到板块内的生活氛围日趋成熟，如超市、干洗、音像连锁店、发廊等一应俱全。1. 1.3园林景观:由于该板块内的项目要紧是以单体物业为主，占地的规模受到限制，令到各项目在园林景观方面均较为欠缺，要紧是借助外部的景观为主。2.1黄埔大道西板块：该板块如早期的跑马地花园、骏逸苑等均是2000年往常的物业，由于该片区临近黄埔大道、华南快速干线等主干道，除交通便利外，更可享受石牌、员村沿线的商务、商业配套。加上90年代未的马场概念，使该板块当中亦产生很多“豪宅”项目。该板块被政府定位为商务办公及商住综合区，因此区内存着很多的商住楼，加上城中村改造进程的缓慢因素影响，令到黄埔大道西板块的整体居住环境感受较为低档，买家多为讲求有用型自主及商务办公兼备为多。2. 1.1主流客户群:要紧买家来自邻近装饰材料市场的业主，还有来自天河、东山的原住户，看重在当地的投资性，珠江新城的未来开发的利好因素。2. 1.2生活配套设施:由于珠江新城开发的滞后，许多生活配套设施都要依靠对面的石排与邻近的员村去提供。此板块商业类要紧以装饰材料批发、汽车、家具等为主，购物、饮食、娱乐设施较为缺乏，板块内各项目均没有独立的大型会所配套，住客会所要紧是设置在群楼部分。2. 1.3园林景观:属于较早期开发的楼盘，在营造社区居住氛围方面意识不强烈，因此楼盘园林景观建设同样存在硬伤。2.1 珠江公园板块：珠江公园板块被政府划定为高尚居住区，对比起区域内其余两个板块商务气氛较淡，除依傍住珠江公园、跑马场等开阔的大面积绿化外，南面其稀却的江景资源亦是该板块的有力卖点。这里的客户购房多数是以自住为主的享受型买家。我方目标项目正处该区域。3. 1.1主流客户群：4. 该板块通过新城规划检讨后，被定位为高尚居住区。由于具有珠江公园及江景等板块大环境的支持，因此吸引了较多来自天河区、要紧是企业的高层或者经营各类生意的私营业主。他们购房以自住为住，对珠江新城未来的进展前景非常认同，向往幽静、舒适的生活环境，属享受型的买家。5. 1.2生活配套设施:珠江公园板块内现时各项目的生活配套要紧是依靠南国花园群楼的临街商铺，要紧亦是小规模的日常生活配套，并无较大规模的的超市、商场等进驻，而各项目自身由于占地规模相对其他板块有所增大，如南国花园、新城海滨、凯旋新世界等均拥有自己独立的会所配套，档次感较高。3.1.3园林景观:由于拥有一定的占地规模，该板块内的各楼盘均具备较为优越的园林环境，加上板块内的江景与珠江公园的外部景观资源，为珠江公园板块成为珠江新城真正的豪宅区奠定了坚实的基础。三、广州写字楼定位分析1、珠江新城项目价格定位分析项目名称项目地址参考价：售价/租金/物业费黄埔大道西638号（与冼村路交汇处，珠江新城中轴北端入口）售价：14000元/平米物业费：25.00元/平米*月珠江新城马场路与黄埔大道交汇处（黄埔大道南侧，马路场东侧）物业费：23.00元/平米*月珠江新城临江大道3号售价：20000元/平米租金：130.00元/平米*月物业费：29.00元/平米*月广州大道与珠江新城金穗路的交界处售价：IlOoo元/平米物业费：10.00元/平米*月天河珠江新城，黄埔大道西468号售价：12000元/平米租金：130.00元/平米*月物业费：10.00元/平米*月天河区珠江新城17-2地块在建在建珠江新城华厦路1号租金：55.00元/平米*月物业费：29.00元/平米*月珠江新城J1-6地块在建华利路59号租金：80.00元/平米*月物业费：25.00元/平米*月天河路351号租金：78.00元/平米*月珠江新城华穗路263号（与花城大道交界处）售价：7000元/平米物业费：10.00元/平米*月珠江新城在建天河珠江新城西侧华明路9-13号售价：8200元/平米租金：85.00元/平米*月物业费：15.00元/平米*月Ll售价分析:1.1价格震荡区域为7000-20000元/平方米之间；1.L2价格主体：8000-12000元/平方米之间1.2租金分析：1.2.1价格震荡区域为55-130元/平方米之间；2价格主体：90-110元/平方米之间1.3管理费分析：1.2. 1价格震荡区域为10-29元/平方米之间；1.3.2价格主体：15-25元/平方米之间2、天河北要紧写字楼价格概况项目名称项目地址参考价：售价/租金/物业费广州市天河北路890号租金：200.00元/平米*月广州市天河北路233号租金：150.00元/平米*月物业费：29.00元/平米*月体育西路101号售价：15000元/平米租金：140.00元/平米*月物业费：25.00元/平米*月林与西路161-163号售价：14000元/平米租金：130.00元/平米*月物业费：29.00元/平米*月广州市体育东路114118号售价：14500元/平米租金：120.00元/平米*月物业费：25.00元/平米*月天河北路189号租金：118.00元/平米*月物业费：30.00元/平米*月广州市体育东路138号售价：20000元/平米租金：110.00元/平米*月物业费：29.00元/平米*月天河路590号（岗顶总统大酒店旁）售价：8500元/平米租金：100.00元/平米*月广州市天河北路28号售价：15000元/平米租金：100.00元/平米*月物业费：26.00元/平米*月广州市天河北路183号租金：100.00元/平米*月物业费：32.00元/平米*月广州市天河区体育西路189号租金：95.00元/平米*月物业费：25.00元/平米*月体育西路123号（天河体育中心西门对面）售价：10000元/平米租金：90.00元/LI售价分析：1.1.1价格震荡区域为8500-20000元/平方米之间；1.1.2价格主体：13000-15000元/平方米之间1.2租金分析：1. 2.1价格震荡区域为90-150元/平方米之间；2价格主体：100-120元/平方米之间1.3管理费分析：1.3.1价格震荡区域为2530元/平方米之间；1.2. 2价格主体：25-30元/平方米之间3、环市路写字楼价格概况项目名称项目地址参考价：售价/租金/物业费环市东路368号租金：200.00元/平米*月环市东路403号售价：9000元/平米租金：120.00元/平米*月物业费：25.00元/平米*月环市东路339号售价：8000元/平米租金：118.00元/平米*月物业费：35.00元/平米*月环市东路328号租金：100.00元/平米*月广州市环市东路412-416号售价：15000元/平米租金：83.00元/平米*月物业费：17.00元/平米*月环市东路498号售价：6500元/平米租金：73.00元/平米*月物业费：6.00元/平米*月广州市环市路362-366号售价：9500元/平米租金：72.00元/平米*月物业费：29.80元/平米*月环市东路486号租金：70.00元/平米*月建设三马路33号租金：70.00元/平米*月物业费：22.00元/平米*月先烈中路75号租金：68.00元/平米*月环市东路320号租金：63.00元/平米*月建设六马路46号租金：60.00元/平米*月广州市先烈中路45号租金：60.00元/平米*月物业费：28.00元/平米*月环市东路338号租金：60.00元/平米*月物业费：23.00元/平米*月环市东路420号之一租金：55.00元/平米*月广州市环市东路450号租金：55.00元/平米*月物业费：25.00元/平米*月环市东水荫路2号售价：IIooO元/平米租金：55.00元/平米*月物业费：22.00元/平米*月永福路2号（先烈中路与永福路交界东北侧）售价：6500元/平米租金：52.00元/平米*月物业费：3.00元/平米*月广州市恒福路100号租金：50.00元/平米*月环市东路474号租金：50.00元/平米*月物业费：5.00元/平米*月环市东路501号租金：50.00元/平米*月物业费：6.00元/平米*月黄花岗先烈中路100号租金：50.00元/平米*月物业费：5.00元/平米*月麓苑路51号售价：6000元/平米租金：50.00元/平米*月物业费：3.80元/平米*月环市中路300号租金：48.00元/平米*月物业费：9.00元/平米*月执信南路3号租金：45.00元/平米*月物业费：20.00元/平米*月建设三马路43号租金：45.00元/平米*月物业费：5.00元/平米*月广州市环市东路371-375号售价：9000元/平米租金：45.00元/平米*月物业费：28.00元/平米*月永福路3号租金：45.00元/平米*月物业费：4.50元/平米*月环市东麓湖路5号租金：42.00元/平米*月环市东路509号租金：42.00元/平米*月先烈南路青龙坊7号租金：40.00元/平米*月先烈中路74号售价：17500元/平米租金：40.00元/平米*月物业费：23.50元/平米*H环市中路472号租金：35.00元/平米*月环市中路316号租金：35.00元/平米*月物业费：5.00元/平米*月小北路65号租金：35.00元/平米*月1.3售价分析：1.3.1价格震荡区域为6000-17500元/平方米之间；1.3.2价格主体：7000-10000元/平方米之间1.3租金分析：1.3. 1价格震荡区域为25-200元/平方米之间；2价格主体：60-100元/平方米之间1.3管理费分析：1.4. 1价格震荡区域为10-29元/平方米之间；1. 3.2价格主体：20-25元/平方米之间四、珠江新城商业供应与竞争分析1、商业供应拥有得天独厚的地理位置的珠江新城，作为广州新的CBD商务中心，目前的商业要紧以以小区裙楼商铺与沿黄埔大道的汽车与建材等大型专业市场为主。在未来1-2年随着珠江新城内大量的新住宅项目的正式启用，将会有大量的小区商铺、临街商铺供应，具体如下列表：项目名称位置商业规模启用时间碧海湾裙楼4层平层03年开始到目前一直处内部招商状态双城国际裙楼部分约2000平方米06年上半年保利香槟花园楼盘外围约1000平方米06年下半年力迅项目裙楼2层平层，总建0.8万平方米06年下半年利雅湾裙楼（位于A、C座）1000-2000平方米06年下半年临街（位于B座）600-800平方米06年下半年马赛国际公寓裙楼2层06年底中海(D7-6)裙楼06年底07年初合景(D7-4、D7-5、D7-7)裙楼06年底07年初富力（新大厦南面地块）裙楼06年底07年初2、小区裙楼商铺租售情况珠江新城目前的裙楼商铺租售情况相当理想，目前珠江新城最贵的商铺就是位于房地产交易中心（浩瀚华轩）邻近的街铺，基本上都是只租不卖，出租均价在230260元/平方米/月之间，其次则是南天广场的铺位，首层租价普遍租金为160元/平方米/月。南国花园的群楼商业已经达成熟水平，出租率为100%,而星汇园的商铺基本都在200平方米以上，目前临街商铺售价约在约2万元/平方米，也是大投资者居多。这些小区铺的投资回报约在5%8%左右，在天河来说属于中高档水平。1.1. CBD的商业情况 双城国际 街铺数量：15间 街铺总面积：2187m2 层高：5.5m 门面宽：41Om 面积间隔：60250m2 租金：230330元m2 售价：4-5万/肝 功能：无餐饮功能浩翰华轩 街铺数量：15间 街铺总面积：约1600肝 层高：5m 门面宽：41Om 面积间隔：72300m2 租金：300400元m2 售价：5-6万/片 功能：无餐饮功能 星辰大厦 街铺数量：10间 街铺总面积：1465f 层高：6m 门面宽：48m 面积间隔：68271m2 租金：200250元m2 售价：3（东北区）-6（西南区）万/ 租金：230330元m2 售价：4-5万/m2 功能：无餐饮功能 保利香槟 街铺数量：37间 街铺总面积：4120f 层高：7m 门面宽：418m 纵深：620r 面积间隔：45250Irf 租金:230330元m2 售价：4（西区）-7（东区）万/肝 功能：仅一间商铺具有餐饮功 星汇园 首层街铺 面积：约为IOom2 租金：230-350元m2 售价：5.5万/肝 南国花园 首层街铺 面积范围：28340m2 40"下歹IJ的4000045000元m2（带租约售） 50肝以上的2800033000元m2（带租约售） 二层街铺（577肝） 价格：1500018000元/肝（带租约售） 租金：60元/肝 功能：无餐饮功能 利雅湾 商业面积：15181肝 面积间隔：尚未制定 经营业态：估计连续珠江新城的高档性，极可能模仿保利香槟，走休闲消费概念的路线 推售时间：暂时还没有取得预售证，但已经在报纸进行宣传，在估计在过年后会推出市场 凯旋新世界 商业面积：13118肝 面积间隔：尚未制定，估计以商场形式面世 经营业态：利用新世界集团自身的资源，开创珠江新城的“名店街”，打造最高档次的上流消费平台 推售时间：尚未制定，据内部人士透露，招商工作正在紧张进行中，而且商业基本只租不卖 力迅上筑商铺 街铺数量：60间 层高：6m 门面宽：312m 纵深：1Im左右 面积间隔：10150m2 售价：58,000元/肝 销售时间：开售仅一周完成95%销售 功能：部分具有餐饮功能 分析： 由以上可见，珠江新城现时由于人流与商业气氛的不足 尽管售价稳固在一个较高的水平上（46万/肝），但是租金只能在一个较低的水平上（220-350元/肝/月） 尽管租金的回报率也较低，难以支撑其售价水平，投资者要紧是看重珠江新城未来的升值潜力、消费潜力与商业气氛。 同时能够发现，在珠江新城，特别是在珠江新城的商务区西区难以发现有餐饮功能的商铺。在面对拥有巨大数量的白领阶层、高消费人群生活配的西区，要满足其生活的配套需求，单凭现在的商业确实显得触襟见肘。备注：珠江新城目前部分裙楼商铺情况见附表五、个案参考1、双城国际地理位置：天河区华穗路西侧，花城大道北进展商：广州市华鹏置业有限公司规划情况：占地约12680平方米，总建面积56892平方米，由两栋写字楼与一栋商务公寓构成物业管理：公寓2.8元/平方米；写字楼15元/平方米开盘时间：2003年7月4日现推单位：公寓、写字楼A塔6-16层园林绿化：目前园林未出，塔楼后侧有一大约二千平方米左右的园林户型分布：以公寓、写字楼A塔为统计对象公寓：101221322合计50下列2820028280-90020290-1000202100-1100022合计28242288写字楼：面积为61、77、85、91、109、137、171平方米七种成交价格：公寓：6750元/户带300元11f装修写字楼：7000元/肝销售情况：由于楼盘位于珠江新城西部，紧邻五羊