财务管理资料2023年整理-房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标.docx

金三林：我国房价收入比的社会差距及政策启示房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。2005年，我国平均房价收入比只有6.77,并不是很高，而且与国际平均水平接近。但我国房价收入比的社会差距很大，2005年最低收入户的房价收入比是22.69,而最高收入户只有2.45,前者是后者的9.3倍，大大超过国际同等差距。这种巨大的社会差距，要求我国政府应对不同收入群体实施不同的住房政策，保障居民的基本居住权利。2006年国内有研究者计算出2004年我国房价收入比只有6.67,低于2000年的水平，并得出了俄国房价收入比依然在可以接受的范围内”这一结论。但为什么大多数人的感受与上述结论截然不同？原因就在于，我国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映我国居民购房能力的差距。本文根据城镇居民收入分组资料，分别计算出了2000-2005年最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比。结果表明，我国不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有扩大的趋势。这也意味着，我国政府有必要建立符合我国国情的住房政策体系，对不同收入群体实施不同的住房政策。一、我国房价收入比的变动特点1 .我国平均房价收入比的计算房价收入比是指家庭住房总价（即次性购房总价）与居民家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一个通行指标。在国外，有新建住宅（新房交易）的房价收入比，也有旧有住宅的（二手房交易）的房价收入比，所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入。一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：每户住房总价=人均住房面积*每户家庭平均人口数.单位面积住宅平均销售价格；每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数*家庭人均全部年收入。由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算。根据历年中国统计年鉴公布的相关数据，本文计算出我国19912005年的平均房价收入比如表1所示。表119912005年我国每年平均房价收入比年份人均住房面积每户家庭平均人口数每户平均住房面积每平方米住宅价格每户住房总价家庭人均全部年收入每户版年总收入房价收入比单位m人/户师户mj元沪元/人元/户199114.23.4348.77562336832.921713.005875.596.27199214.83.3749.99964049696.542032.006847.84726199315.23.3150.31208.2360788.602583.008549.737.11199415.73.2851.51194.0561488.583502.0011486.565.35199516.33.2352.61508.8679440.184288.0013850.245741996173.254.41604.5687288.174845.0015504.005.631的717.83.1956.81790.00101639785188W16549.726.14199818.731659.11854.00109556.5754580017247.286.3519991943.1460.91857.00113121.0158880018488.326.12200020.33.1363.51948.00123773.9762960019706.48628200120.83.164.52017.00130056.1668690021293.906.1120022283.0469.32092.00145000.708177.0024858.0858320032373.0171.32197.00156727399061.0027273.615.752004252.9874.5260819429610129301846.44200526.12.9677.3293722690111321335096.77教界来队(taH*i).1992*三+从表1可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是很高，2005年只有6.77,19912005年的数值在5.35到7.26之间，波动幅度为35.7%,也不是很大。2 .我国平均房价收入比的变动特点如表1所示，从1991年到2005年期间，我国房价收入比的变动可分为四个阶段：第阶段是19911993年，房价收入比较快增长并处于较高水平，1992年的7.26是自上世纪90年代以来的历史最高值。第二阶段是1994-1998年，为平稳上升阶段。房价收入比从1994年的5.35缓慢上升到1998年的6.35,年均上升0.25。第三阶段是1999-2003年，为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到2003年的5.75,年均下降0.12。第四阶段是2004年到2005年，为快速上升阶段。2005年的房价收入比6.77比2003年增加1.02,年均增加0.51,增速明显加快。2006年房价涨幅较大，房价收入比也会高于2005年。3 .我国房价收入比变动的影响因素房价收入比的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况，即居民收入增速与房价增速的相对比率。从图1可以看出：在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004年以来，每户住房总价增速快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。图11992-25年我国平均每户住房总价增长和家庭总收入增长对比一年广住宅总价越K速唆一一捋户家随M总收入增K速唤需要指出的是，我国房价统计制度还存在一些问题：随着城市范围的扩张，不断有郊区房屋进入城市房价的统计体系，导致城市总体房价指数降低。如果还按原先的地域范围统计，房价涨幅应比公布的统计数据高出很多，房价收入比也将会大于本文的计算值。二、我国房价收入比的社会差距1 .不同收入群体的房价收入比尽管从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但由于我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有扩大的趋势。本文根据中国统计年鉴提供的城镇居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比，如表2所示。«220002005年我国不同收入群体的房价收入比年份全国平均最低收入户低收入户中等但下户中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户20006.2814.7610.818.506.675.264.172.952M16.1114.8010.798.426.555.114.022.7620035.7518.8512.379.136.724.983.702.2220046.4421.1413.8810.157.455.494.042.3720056.7722.6914.7410.687.755.644.102.45法2003年境计年知殳有公布2002年居民收入分组数据分析表2可以得出以下结论：(1)我国中等收入户的房价收入比接近全国平均水平，中等以下收入户的房价收入比高于全国平均水平,而中等以上收入户的房价收入比低于全国平均水平。(2)我国最低收入户的房价收入比很大，2005年达到22.69,是全国平均水平的3.35倍。低收入户的房价收入比也较大，2005年达至J14.74,是全国平均水平的2倍多。(3)我国最高收入户的房价收入比很小，2005年只有2.45,是全国平均水平的36%。高收入户的房价收入比也很小，2005年只有4.1,是全国平均水平的60.5%。(4)我国最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，2005年二者的差距达到了20.24,最低收入户房价收入比是最高收入户的9.3倍。2 .不同收入群体房价收入比的变动特点从表2还可以看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下特点：(1)中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升的趋势。其中，中等收入户的房价收入比从2000年到2005年的增幅为16.2%；低收入户的房价收入比从2000年到2005年的增幅为16.2%：而最低收入户的房价收入比从2000年到2005年的增幅高达53.7%0(2)我国高收入以上家庭的房价收入比总体呈现下降的趋势。高收入户的房价收入比从2000年到2005年的降幅为1.7%：最高收入户的房价收入比从2000年到2005年的降幅为20.4%。(3)我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大，2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，20收年扩大到5.4倍,2003年8.5倍,2004年8.9倍,2005年进一步扩大到9.3倍。需要说明的是，由于没有人均住房面积的分组数据，以上数值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面积要小于全国平均水平，其房价收入比可能会小于本文的计算值：而高收入家庭的人均住房面积要大于全国平均水平，其房价收入比可能会高于本文的计算值。但是，由于高收入家庭的真实收入水平要大大高于统计水平，其真实的房价收入比应该低于本文的计算值。因此，即使考虑人均住房面积差异这一因素，"我国不同收入群体房价收入比差距很大，而且有扩大的趋势"这一结论也仍然成立。3 .房价收入比差距扩大的主要原因2000年到2005年，我国每户住房总价增长了1.83倍，年均增长12.8%：最低收入户家庭收入年均增长3.5%,比住房总价增速低9.3个百分点；中等收入户家庭收入年均增长9.6%,比住房总价增速低6.8个百分点：中等偏上户家庭收入年均增长11.3%,比住房总价增速低1.5个百分点：高收入户家庭收入年均增长13.2%,比住房总价增速高0.4个百分点：最高收入户家庭收入年均增长17.2%,比住房总价增速高4.4个百分点。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房价上涨速度，中低收入家庭的收入增长速度都低于房价上涨速度，尤其是低收入家庭的收入增速与房价增速差距很大。如表3所示。表32000年到20血年我国不同收入群体收入增长比率房屋总价家庭收入最低收入户低收入户中等偏下户中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户总体增幅（倍）1.831.191.341.461.581.711.862.21年均增长（%）12.83.567.99.611.313.217.2年均收入增速与房价增速差值（百分点）/-9.3-6.8-4.9-3.2-1.50.44.4如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国房价收入比差距扩大的主要原因是居民收入差距过大，低收入家庭收入增长缓慢。三、我国房价收入比的国际比较1 .平均房价收入比的比较关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4:16:1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致,国内曾有学者提出我国房价收入比的合理范围应该是4:19:1之间。但实际上，房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗以及每年上市住房的构成等诸多因素的综合影响，而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样，因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。例如，世界银行对全球96个国家（地区）1998年的统计资料显示，各地房价收入比的数值是高度离散的，这96个国家（地区）房价收入比，最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。一半以上国家（地区）的房价收入比在6以上，还有一部分在4以下，列入46范围内的只有一小部分地区。虽然没有国际惯例，但通过上述数据可以看出，在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.48.4之间。从这个标准来看，我国当前的平均房价收入比是较低的，而且与国际平均水平接近。2 .房价收入比差距的比较从国际比较来看，我国不同收入群体的房价收入比差距是较大的，而且低收入家庭的房价收入比也是较高的。根据世界银行2001年世界发展指标提供的1998年全球96个国家（地区）房价收入比资料进行的分组测算：家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在30003999美元之间（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9：家庭收入在100oO美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。如表4所示。表41998年世界96个地区（国家）房价收入比按家庭收入分组家庭收入分组（美元）房价收入比平均数房价收入比中位数最大值最小值0-99913.213.3306.31(X)0-19999.76.9283.42(X)0-29998.9529.33.430-399998.1202.14000-59995.44.512.53.46000-99995.95.88.81.7100OO以上5.65.312.30.8所有8.46.4300.82005年，我国最低收入户家庭收入为9998元，按当年中间价平均汇率（1美元等于8.1917元人民币）计算，约合1220美元，属于表3中的IOoO-1999美元组：中等收入户家庭收入为29265元，约合3570美元，属于表3中的30003999美元组：最高收入户家庭收入92463元，约合11290美元，属于表3中的100OO以上组。但2005年，我国最低收入户房价收入比是22,69,是同组国际平均水平（9.7）的2.3倍：中等收入户房价收入比是7.75,是同组国际平均水平（9）的86%；最高收入户房价收入比是2.45,只有同组国际平均水平（5.6）的44%。从全球96个地区（国家）的平均水平来看，高收入家庭的房价收入比总体上也低于低收入家庭，但差距要比我国小很多。2005年，我国最高和最低收入户房价收入比差距是20.24,而国际同等差距只有4.1,只有我国的20%。综上分析，我国房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近：但是我国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比，比同等国际平均水平高出很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。这再次说明，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，而根源却在于收入差距过大。四、我国住房政策的调整方向与主要任务尽管房价收入比的差距主要是因为收入差距造成的，但理论和实践都证明，在市场经济条件下，中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节，需要政府住房政策发挥作用。这里的住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体.应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求：对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稔定：对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，都达不到政策的初衷。我国人口众多、收入差距巨大、中低收入家庭多、征信系统不完善、公民对政府还不能实施有效监督等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。同时，政府还有必要保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家庭较少收到影响。由于2020年和谐社会要基本形成，鉴于我国住房水平社会差距巨大的现实，必须在2010年以前遏制房价收入比差距继续扩大的趋势。对各级政府而言，可谓是任重但不能道远。当前，应主要做好三项工作：1 .抓紧实施与单户面积和容积率挂钩的不动产税收政策目前，我国不动产税制改革已基本达成共识。综合有关政策研究成果来看，不动产彳兑费制度改革的总体思路是：在不动产的保有环节，将目前存在的房产杭、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税，实现税种的简化和内外税制的统一。在不动产的取得（开发）环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税两个税种。在不动产的流转（交易）环节，契税是一个相对独立、自成体系的税种，对这一税种以暂不作变动为宜。最终的不动产彳兑税制由两个税种组成，即保有环节的房地产税和流转（交易）环节的契税。鉴于我国人多地少、土地资源的稀缺性越来越大的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与容积率和单户面积挂钩：容积率越高，税率越低；住房面积（多套住房面积累计计算）越大，税率越高。通过这种税率制度设计，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。具体操作上，可根据土地资源、人口结构、现有居住水平等因素确定一个容积率和居住面积的基准水平，按这个水平确定最低税率。基准水平以下，按最低税率征税：超过基准水平，按等额累进方法征税。超过基准越多，税率越高。税率由中央政府统一制定，但容积率和居住面积基准由地方政府制定。2 .大力加强廉租房建设，完善相关制度首先要将"建设廉租房、满足最低收入家庭基本住房需求”作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，彻底改变廉租房严重缺乏的局面；其次要制定统一的制度，规范各地廉租房的出租对象、出租程序、出租期限、资金保障等具体问题，增加出租工作的透明度，并对官员的违规行为建立罚则。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少政府官员的寻租空间，也活跃房地产三级市场。廉租房的出租对象应限定在特定范囤，并以民政部门的低保户等为重点。廉租房的出租、管理等工作，应下放到城市的街道办事处，尽量减少信息不对称。3 .加快住房公积金向政策性住房金融转变住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远远没有发挥出其应有的功能，应加快改革，使其成为真正的政策性金融工具。改革的主要工作包括：将各省级住房公积金管理中心（机构）由行政管理部门改造成住房金融银行：将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系；允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房公积金市场的竞争性：完善公积金归集政策，实现对低收入职工缴存住房公积金最低限额、对高收入职工最高限额政策，支持中低收入家庭购买或租赁住房：建立住房公积金贷款担保制度，防范住房公积金贷款风险：完善政府对住房金融银行的财政和税收支持体系，建立政府对住房金融银行的考核体系。巴曙松：金融助推房地产业马太效应巴曙松博士近日表示，在目前高价拿地背景下，房地产行业将很可能呈现比较明显的马太效应。大型优质企业进入良性循环：融资渠道多元化一一有能力高价拿地一一土地储备增加一一企业长期发展有保障，大企业得到更多的资源和发展空间。巴曙松表示，一边是资金，一边是土地，几乎写尽了当今中国房地产企业的所有喜怒哀乐。因为土地市场的变迁，拿地越来越是资本密集的游戏，房地产行业的业内教科书在强调最为重要的前三位要素时，已经不再是位置、位置、位置，而是金融、金融、金融。能否熟练灵活运用多种金融工具进行融资，成为投资者选择优秀房地产企业的主要标准之一。巴曙松认为，高价拍地实际上是行业集中度提升的前奏，最终行业的整合更多是土地与资本的二重奏来完成的，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。高价拿地对房地产行业的影响将是具有资本优势的企业加快土地储备增长，房地产公司金融属性越来越明显，资金取代了土地成为制约房地产发展的第一要素，在政策调控的压力下，资金实力成为开发商追逐土地的关键。资金面上，银贷缩紧会使多元化融资的“资本”优势向大型企业集中，从而提高其行业竞争力，而那些苦于融资渠道的小企业很可能将被收购或退出。另外，今年将面临着对期房销售的限制，而房地产企业资金最大的来源之一预售款的挤压，必将导致大量中小房地产商的资金链紧张，其结果一方面将延缓手中拥有的项目开发进度，另外也可能通过卖地来缓解压力，从而使得土地更集中在大型房地产公司或资金实力更强的公司手中。来源：金融时报李志能：目前中国房地产业的格局与趋势我谈谈自己的想法，我觉得现在房地产企业开发商被看成没有品牌的行业，很多原因除了大家都注意到的企业运作规模相对比较小，产业发展不是很成熟，区域的发展不平衡，除了这些以外，很重要的因素是房地产行业很大程度上，到现在为止还是一个卖方市场。这个影响是非常大的，房子在卖方市场里面很多人抢着买，卖方市场的市场结构情况下，再加上现在很多房地产企业通过推迟销售，通过控制供应挤压市场，形成一个价格上涨的局面。作为卖方市场很大时候有人为的因素在里面，再加上本身具有暴利标签的话，使得这个行业的美誉度是缺乏的，大家一看房地产上涨的过程中，赚钱的房地产企业，房地产企业是游戏里面受益者，你得到最大的利益，还要得到很好的美誉度，这是不现实的。这里面多多少少对买房人的压力非常大，可能要找一个替罪羊也罢，总是找到一个矛头，这个矛头就指向了受益者，受益者又是谁？另外从品牌来说有一个担保因素在里面，竞争很激烈，有一个差异化的因素，某种意义上提供了担保，就说我的产品确实比别人好，很多人送礼的时候愿意送名牌，就是认为名牌是有保障的，不是最讨巧的东西，但是价值都很认可。目前的卖方市场决定了品牌，也许不需要品牌就可以赚很多钱，这是市场竞争机制的结构决定的。另外我想谈一下房地产行业垄断的问题，房地产行业确实像大家刚才提到的，有一个垄断程度的评价问题，怎么样算怎么样，怎么样不算，这个绝时指标相对比较难，但是有一个趋势指标，不管怎么样都是有一定的指标，虽然没有说达到一个行业的60%以上，但是集中度提高是非常客观的。现在不仅仅中国出现这个情况，美国过去15年里面也出现了这个提高的趋势，在美国的十大地产商里面，92年销售只有93亿美元，到06年达到了988亿美元，另外上市公司占到房地产销售额的比例，92年在美国只有8%,2006年已经提高到27%了，15年里面从8%-27%,销售额从93亿到988亿，像美国消费比较成熟的话，在过去十年里面也出现了这个趋势，所以对于像现在中国地王新的垄断，虽然没有到一个人垄断的趋势。但是一定程度上是规范化起到的结果，本来是混战，谁都可以进入，没有门槛，所以有关系的就可以了，现在各种各样的规矩起来了，跨越一个壁垒相对难一些。另外我想谈一下现在垄断集中度提高的一个背景。这里面大家一般去谈利益相关者的时候，我是想说垄断出现的背后推手的背景,很大程度和当前的流通过剩关系很大，过去很难生存的企业很难依靠银行贷款，现在很多企业依靠上市公司，土地储备的增值，这个发展越来越大，今后企业上市公司的规模动辄上百亿，现在中国的首富有上千亿。房地产企业是一个金融行业，中国现在上市企业从依赖银行贷款转向依赖股票市场融资，对今后提高行业的影响会进一步深远。从国际上来看也是这样，这一点非常明确的可以断定，金融方面的创新也罢，房地产企业的融资方式的变化，都会带来房地产行业里面的集中度变化，在美国过去的卜年里面也出现过，2000年以来出现了很多的变化，在2000年以来，由于流通过剩，房地产企业获取资金的渠道比原来多很多，可以从银行，私募、股票蒸发、从银行资金拆借，美国有一个衡量房地产企业的指标，实际上房屋销售由地产商本身提供按揭贷款的比例，过去6年出现了大规模这样的，美国一个最大的建筑商，2000年的比例，他自己造的房子，销售、按揭的比例2000年60%,07年有90%,第三家2000年60%,06年的时候是80%。我想新的融资渠道现在慢慢的对中国的房地产企业的影响已经体现出来了，对中国接卜.来房地产企业的影响也会越来越大。也许房地产行业的垄断不会像其他的行业一样，出现三四家企业就控制60%-70%的市场份额的现象，但是大的公司出现会很快的。另外我说一下怎么样评价好的公司坏的公司，现在评价一个上市公司好坏就是看他的土地储备，土地在什么地方？价值上升多少？但是实际从金融市场的评价来看，这种情况很简单，按照趋势来说，还是显得比较单调一点，所以我觉得今后从住宅地产转向商业地产并举，还有向更大的公司，旅游地产等等怎么样进一步融合，这是房地产公司今后竞争的重要的标准。张立群：成都市基本住房保障的做法与启示住房制度改革以来，随着买房需求的迅速扩大，城市住房价格上涨较快，受影响最大的是城市中低收入家庭。保障这些家庭的基本住房需求，不能仅依靠市场，更重要的是发挥好政府的公共职能。成都市政府的做法提供了重要启示。成都市基本住房保障的基本做法根据国务院199823号文件精神，成都市政府从1999年开始启动廉租住房工作。根据国务院2003卫8号文件精神，到2004年实现了廉租住房租金补贴“应保尽保”。同时，大力建设经济适用房，不断探索完善经济适用房制度。在此基础上，逐步扩大廉租房和经济适用房制度的覆盖范围，形成了覆盖城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。截至2006年底，累计解决城区11万多户中低收入及以下水平家庭的住房问题，占城区住户总数的10%以上。（一）加快建立廉租房制度在全面调查的基础上，全面掌握全市需要廉租房的户数，并建立完整档案；按照发放租赁补贴为主，实物配租为辅的方法，对符合租住廉租房条件的家庭实现了应保尽保。按照廉租房保隙标准，严格准入和退出管理。建立街道办事处、区房管局和市住房保障机构三级审核体系，采取公示制度和定期审查措施（每年），形成动态监管系统。对特殊困难家庭，则从实际出发，通过安置房屋（实物配租）解决基本需求。围绕廉租房制度建设,建立城市公共住房专项资金。由住房公积金增值部分的一定比例、政府土地出让净收益的一定比例（52）和城市财政预算安排必要补助（在以上两部分不足时）组成。使资金来源制度化、规范化。同时，保证廉租房建设用地，2007年己初步落实廉租房建设用地100亩。在资金增加和应保尽保的前提下，逐步扩大廉租房制度的覆盖范围，对没有达到廉租房保障条件，而又买不起经济适用房的低收入家庭（俗称“夹心层”），也通过适量的租金补贴形式，解决其基本住房需求。（二）探索完善经济适用房制度明确中低收入家庭的标准（户年收入22000-40000元），通过街道、区、市三级审核，严把准入门槛；实行“按照标准，提前登记，按需建设，保证供应”的方针，准确掌握经济适用房需求总量，充分满足保障对象的购房需求，根据需求和经济适用房建设标准（中小户型，非电梯住宅面积控制在90平方米以内），严格管理经济适用房建设；支持企事业单位利用存量土地集资建房，并纳入经济适用房管理；对经济适用房建设实行免收工地出让金，配套费减半征收等优惠政策，同时，对其销售实行政府定价规定购房人在取得房屋产权证、土地使用证三年以后，才可以上市交易，同时必须返还政府在该房屋建设中给予的土地及其他优惠；规定购房人出售经济适用房以后即失去再申购此类住房的资格。准入和退出环节的严格管理，较好地防止了经济适用房建设和销售方面的混乱情况，到目前为止，成都市经济适用房没有出现供不应求和排队抢购的局面。逐步完善经济适用房来源。目前除政府组织集中建设经济适用房外，成都市正在探索新办法。具体考虑是：由住房保障管理部门根据掌握的廉租住房和经济适用房的需求情况，购买开发项目尾盘房或二手房等合适房源。合理规划经济适用房布局。目前的经济适用房建设方式，造成中低收入家庭集中居住的格局，不利于形成良好的社区环境，也不利于引入物业管理。成都市正在结合房源获取方式的调整，综合考虑中低收入家庭生活、工作、上学等多方面需要，积极调整经济适用房布局，使其逐步趋于合理。对于拆迁户中的最低收入家庭和低收入家庭，也在经济适用房制度内采取多种方式解决其住房困难。其一是在政策支持下购买（针对不同家庭的情况，在购房时给予30%、50%>甚至70%的优惠，对特殊困难家庭再进行特别补助）；其二是对低保家庭一次性发放5年租金补贴，支持其解决住房困难。对经济适用房进行了售改租试点。2006年，推出了100套经济适用住房，参照市场租金出租，申请者近千户，反响比较热烈。未来将逐步扩大经济适用房租赁比重。（三）积极建设城市基本住房保障制度在廉租房制度和经济适用房制度的基础上，探索建立城市基本住房保障制度。2006年8月1日，成都市制定并发布了成都市城市公共住房制度实施方案（试行），并配套发布了成都市最低收入与低收入家庭住房保障实施细则、成都市经济适用住房销售管理实施细则等政策性文件，初步形成了全面覆盖城市最低收入家庭（户年收入8000元及以下）、低收入家庭（户年收入8000-22000元）和中低收入家庭（户年收入22000-40000元）的基本住房保障体系，并且正在推动住房保障制度的地方立法，努力使其规范和稳定。四大启示（一）准入和退出管理是廉租房和经济适用房制度的重要环节成都市建立了街道、区、市三级的准入退出审核管理体系，对相关需求实行动态审查,较好地把握住了廉租房、经济适用房制度的保障对象，提高了保障效果，避免了不必要的开支。（二）保障所需资金资金到位，是做好廉租房保障的重要基础。成都市为此建立了城市公共住房专项资金,由市财政预算保底。有效地保障了廉租房制度所需资金，支持了在应保尽保的基础上，将覆盖面扩大到低收入家庭。实现资金到位，成都市的经验是主要领导要重视。成都市政府成立了由市长挂帅的住房委员会，在落实和规范资金来源中发挥了主要作用。（三）尽快建立符合我国国情的城市居民基本住房保障制度廉租房制度的保障对象是最低收入家庭，经济适用房保隙对象是中低收入家庭。处于两类家庭之间的低收入家庭，目前没有相应的保隙措施。成都市的做法启示我们，应该在完善这两个制度的基础上，建立统一的城市居民基本住房保障制度，对全部中低收入及以下水平的家庭提供住房保障。建议总结各城市廉租房和经济适用房制度建设的经验、问题和创新,借鉴国外的住房制度，加快研究构建符合我国当前国情的城市居民基本住房保障制度。（四）加强相关立法成都市的实践中，深刻感受到缺少立法保障的弊端。如在准入和退出管理上，由于缺少相关法律层面的规定，约束一些社会成员的行为遇到不少困难；此外，在资金保障方面，仅仅依靠领导重视，也存在不稳定性。因此，基本住房保障制度应该以立法的形式确定下来,既有利于约束社会各方面的行为，也有利于约束政府行为。