第十一章地价评估和地价分摊.docx

第十一章地价评估和地价分摊一、单项选择题1、约翰冯杜能的地租的计党公式是（）。A、地租=农产品市场价格一农产品生产成本B、地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品平均利润C、地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品平均利润一资本的利息D、地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品所使用的资本X一般农业资本利润章2、城镇街道两侧的商业用地，AB面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是（）°A、（a）中地块B的价值大于地块A的B,（b）中地块C的价值大于地块D的C、（C）中地块E的价值大于地块F的D、（d）中地块G的价值大于地块H的3、运用路线价法估价的前提条件是（）。A,街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B、街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C、街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D、街道、临街各宗土地排列均不整齐4、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高：由此远离道路的方向，地价（）0A、逐渐降低B,逐渐升高C、可视为基本不变D、为零5、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A、苏慕斯法则B、“四三二一”法则C、霍夫曼法则D、哈柏法则6、某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则,其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。A、53.34B、85.34C、106.68D、213.367、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A、单独深度价格修正率B,累计深度价格修正率C、平均深度价格修正率D、加权深度价格修正率8、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则）前街320元/平方英尺地块后街240元/平方英尺|A、150.8B、160.8C170.8D、180.89、基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、直接估价方法B、间接估价方法C、精确的估价方法D、经验性的估价方法10、某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为100o元/m?。现按城市场规划拟变更为商业用地，容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A、500B、525C、600D、165011、对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价（单价）=（新容积率-旧容积率）/（）卜原容积率下的土地单价。A、建筑面积B、旧容积率C、土地总面积D、增加后的容积率12、某房地产开发用地，其土地面积为IoOOOm2,土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2,楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到16楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。A、375B、450C、500D、60013、某房产的土地面积IOoOm2,总建筑面积2000,某人拥有其中400m2的建筑面积。请按照建筑面积进行分摊的方法计算该人占有的土地面积为（）。A、100150C、200D、22014、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A,某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积B、某部分占有的土地份额=该部分建筑面积士地总价÷总建筑面积C、某部分占有的土地份额=±地总价÷该部分享有的地价额D、某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷士地总价15、某大展总建筑面积8000m2,房地总价值1.6亿元，其中，土地总价值8000万元。某人拥有该大展的某一部分，该部分的房地价值为300万元，建筑面积为150m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。A、1.6%B、1.9%C、2.8%D、3.2%二、多项选择题1、在实际中计算地租量的方法有（）。A、从房租中分离出地租B4由地价求出地租C、采用市场法求出地租D、由土地开发成本求出地租E、采用类似假设开发法的方法求出地租2、利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的是（）oA、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行3、路线价法特别适用于（）估价。A、个别房地产B、房地产税收C、市地重划D、房地产征收E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形4、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。A、形状相似B、在同一条街道上只有一个路线价区段C、面积接近D、地价相近E、通达性相当5、调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A、比较法B,收益法C、成本法D、假设开发法E、建筑物剩余技术6、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及"九八七六法财'下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A、若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B、若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C、若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D、若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E、若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元7、制作临街深度价格修正率表的要领是（）。A、设定标准临街宽度B、将标准临街深度划分为若干等份C、确定临街深度价格递减率D、求取单独深度价格修正率E、将标准临街宽度划分为若干等份8、城镇基准地价的内涵包括其对应的（）。A、容积率B,土地使用税C、土地开发程度D、土地使用期限E、征地补偿费9、通过高层建筑地价分摊可以解决（）等。A、各部分分摊的建筑面积B、各部分分摊的土地份额C、各部分分摊的土地面积D、各部分分摊的地价额E、各部分分摊的楼面地价额10、某建筑物共3层，总建筑面积为600m2,每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的085倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（）。A、按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%B、一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额C、按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%D、按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%E、按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%三、判断题1、地租用现代的收益法来解释，即为土地的净收益。（）对错2、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）对错3、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）对错4、马克思的地租理论是在批判和继承其前人，特别是李端图的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于其前人的崭新的科学内容。（）对错5、路线价法主要适用于城镇临街工业用地的估价。（）对错6、比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种相对科学准确、公平合理，能节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行批量估价的方法。（）对错7、路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）对错8、用货币表示的路线价便于测算，可以避免因币值变动而引起的麻烦。（）对错9、以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用平均深度价格修正率。（）对错10、城镇临街商业用地，适宜划分为路线价区段：居住、工业用地，适宜划分为区片价区段。（）对错11、基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。（）对错12、按房地价值进行分摊的方法，主要适用于各部分的房地价值（单价）有差异的建筑物。（）对错13、有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（）对错答案部分一、单项选择题1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是地租理论的简要回顾。地租=农产品市场价格一农产品生产成本一农产品平均利润一投资的利息。参见教材P363。【该题针对“地租理论的简要回顾”知识点进行考核】【答疑编号】2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是路线价法概述。AB地块均临街，但A地块临街边长于B地块临街边。参见教材P368t（该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】【答疑编号】3、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，街道两侧的土地排列较整齐。参见教材P369e（该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】【答疑编号】4、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是设定标准临街深度。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。参见教材P370o（该题针对“设定标准临街深度”知识点进行考核】【答疑编号】5、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。参见教材P372o（该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】【答疑编号】6、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。临街宽度为20,临街深度为50英尺的地块的总价=12192（40%+30%）=85.34（万元）,乙地块的总价=85.34÷2025=106.68（万元）。参见教材P372。（该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】【答疑编号】7、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。单独深度价格修正率是递减的；累计深度价格修正率是递增的，因为它是累加；平均深度价格修正率也是递减的：加权深度价格修正率，没有这个概念。参见教材P374o（该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】【答疑编号】8、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度=总深度X前街路线价÷（前街路线价+后街路线价）=175×320÷（320+240）=100英尺，后街影响深度=总深度-前街影响深度=175-100=75英尺，总价=前街路线价X前街临街深度价格修正率X临街宽度X前街影响深度+后街路线价X后街临街深度价格修正率X临街宽度K后街影响深度=320100%30100+240120%3075=1608万元。参见教材P377。【该题针对“计算临街土地的价值”知识点进行考核】【答疑编号】9、【正确答案】B【答案解析】本题考杳的是基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。参见教材P384e（该题针对“基准地价修正法”知识点进行考核】【答疑编号】10、【正确答案】D【答案解析】本题考杳的是补地价的测算。（4x15000.5x1000）×3000=（元）=1650（万元）参见教材P385。【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】【答疑编号】11、【正确答案】B【答案解析】本题考杳的是补地价的测算。土地单价=楼面地价X旧容积率，补地价=楼面地价X（新容积率-旧容积率）=（新容积率-旧容积率）X土地单价/旧容积率。参见教材P385。【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】【答疑编号】12、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是补地价的测算。需补地价=15OOX（1.6-1.2）×10000=600（万元），参见教材P385。【该题针对“补地价的测算”知识点进行考核】【答疑编号】13、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。该人占有的土地份额=400÷2000=20%,该人分摊的土地面积=1000×20%=200o参见教材P387。【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】【答疑编号】14、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。在以建筑面积作为分摊标准时，某部分占有的土地份额=该部分建筑物面积÷建筑物总面积。参见教材P387o【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】【答疑编号】15、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。300-（16000-8000）8000×1508000=1.875%0参见教材P3900【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】【答疑编号】二、多项选择题1、【正确答案】ABCE【答案解析】本题考查的是地租的测算。实际中测算地租的方法还有多种：从房租中分离出地租：由地价求出地租：采用比较法求出地租：采用类似于假设开发法的方法求出地租。参见教材P367。该题针对“地租的测算”知识点进行考核】【答疑编号】2、【正确答案】AC【答案解析】本题考查的是路线价法概述。在路线价法中，利用路线价求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价一若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格：求得的路线价所对应的日期，已与欲求取的该街道两侧的土地价值的H期一致，都是价值时点的。参见教材P369e（该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】【答疑编号】3、【正确答案】BCDE【答案解析】本题考查的是路线价法概述。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。参见教材P369.,（该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】【答疑编号】4、【正确答案】DE【答案解析】本题考查的是划分路线价区段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P370。【该题针对“划分路线价区段”知识点进行考核】【答疑编号】5、【正确答案】AB【答案解析】本题考查的是调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。参见教材P371。该题针对“调查评估路线价”知识点进行考核】【答疑编号】6、【正确答案】CE【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。A中总地价=IoOX40%=40,B中总地价=IoOX（40%÷30%）=70,D中总地价=100X（40%+30%÷20%÷10%）=100,参见教材P372。该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】【答疑编号】7、【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度；将标准临街深度划分为若干等份：确定临街深度价格递减率；求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。参见教材P375。(该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】【答疑编号】8、【正确答案】ACD【答案解析】本题考查的是城镇基准地价评估的程序和方法。明确基准地价的内涵和表达方式。其中，明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：价值时点；土地用途：土地使用权性质；土地使用期限：容积率；土地开发程度。参见教材P3820【该题针对“城镇基准地价评估的程序和方法”知识点进行考核】【答疑编号】9、【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的意义。通过高层建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额：各部分分摊的土地面积；各部分分摊的地价额。参见教材P387).【该题针对“高层建筑地价分摊的意义”知识点进行考核】【答疑编号】10、【正确答案】ACD【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。P第一层Q第二层第三层房地产价Xi值"190.06口X/0.85i223.6口X/(0.85×1.2)186.33*建筑物价(600-200)/600X200=1”QQ值一133.33-|133.133.33土地价值56.7390.27p53/假设第一层房地产价值为X，X+X0.85+X(0.85×1.2)=600解得X=19006°按照房地产价值分摊，一层的土地份额为190.06/600=31.67%,2层的土地份额为223.6/600=37.3%,按照土地价值分摊，一层的土地份额为56.73/200=28.36%,2层的土地份额为90.27/200=45.2%,3层的土地份额为53/200=28.4%。参见教材P389o【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】【答疑编号】三、判断题1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是地租的含义。地租用现代的收益法来解释，即为土地的净收益。参见教材P356c该题针对“地租的含义”知识点进行考核】【答疑编号】2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是地租的含义。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。参见教材P356。（该题针对“地租的含义”知识点进行考核】【答疑编号】3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是地租现象。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。参见教材P358o【该题针对“地租现象”知识点进行考核】【答疑编号】4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是地租理论的简要回顾。马克思的地租理论是在批判和继承其前人，特别是李笳图的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于其前人的崭新的科学内容。参见教材P363。【该题针对“地租理论的简要回顾"知识点进行考核】【答疑编号】5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。参见教材P369c（该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】【答疑编号】6、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是路线价法概述。比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地估价，而且所需时间较长。路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、公平客观地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法。参见教材P369o该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】【答疑编号】7、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是路线价法概述。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。参见教材P369。该题针对“路线价法概述”知识点进行考核】【答疑编号】8、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是调查评估路线价。用点数表示的路线价便于测算，可以避免因币值变动而引起的麻烦。参见教材P371o该题针对“调查评估路线价”知识点进行考核】【答疑编号】9、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是制作价格修正率表。以标准临街宗地的总价作为路线价时，应该采用累计深度价格修正率。参见教材P375o该题针对“制作价格修正率表”知识点进行考核】【答疑编号】M【正确答案】对【答案解析】本题考查的是城镇基准地价评估的程序和方法。城镇临街商业用地，适宜划分为路线价区段：居住、工业用地，适宜划分为区片价区段。参见教材P383o【该题针对“城镇基准地价评估的程序和方法”知识点进行考核】【答疑编号】11、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法是一种间接的估价方法。参见教材P384<（该题针对“基准地价修正法”知识点进行考核】【答疑编号】12、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。按房地价值进行分摊主要适用于各部分的房地价值（单价）有差异但差异不是很大的建筑物。参见教材P389。【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】【答疑编号】13、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。设一层的房地产价值为a,则二层为1.05,三三1.05a×0.91×1.15=1.0988a,四层为1.05a0.91=0.9555a,总房地价值为4.1043a0V3=1.0988a4.1043a=26.77%o参见教材P389o【该题针对“高层建筑地价分摊的方法”知识点进行考核】【答疑编号】