关于进一步加强土地出让及供后管理的实施意见.docx

关于进一步加强土地出让及供后管理的实施意见为进一步推进资源要素市场化配置，集约高效利用土地,加强土地出让管理，促进土地市场和产业健康发展，现结合我市实际，提出如下实施意见。一、规范土地出让前期管理（一）坚持规划引导资源配置。充分发挥国土空间规划的引领作用，统筹生产、生活、生态空间，落实城市发展战略，重塑产业经济地理，引导土地要素配置与城市空间格局、产业发展布局、生态环境约束协同耦合，优先向重点区域配置土地资源。科学确定规划用地结构，以产城融合单元管控基本公共服务和基础设施配套，优化各类用地布局，促进产城融合、职住平衡。深化完善控制性详细规划编制，规划用地分类原则上应根据自然资源部办公厅关于印发国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）的通知确定。在控制性详细规划未覆盖区域，不得出让房地产开发用地。鼓励建设用地使用权分层供应，合理利用地下空间，加强地上地下互联互通，强化垂直空间上的多元性和紧凑性。鼓励土地多用途混合利用，按照功能复合兼容、用途相近相通的原则，结合产业发展需要确定混合用地类型及比例。（二）实行供应计划市级统筹。全市经营性用地供应计划实行市级统筹管理。市规划和自然资源局负责编制全市年度经营性用地供应计划，统筹全市经营性用地供应规模、结构、时序等，报市政府批准后下达执行。各区（市）县应在下达的年度经营性用地供应计划范围内，科学有序安排经营性用地供应。（三）严格实行“净地”出让审查。拟出让宗地应纳入土地储备库，录入“自然资源部土地储备监测监管系统”，并取得统一电子监管号。拟出让宗地必须是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原不动产权利证书、规划条件明确、具备动工开发基本条件的“净地”。不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。拟出让宗地的“净地”情况，按照“分层级、分类型”原则进行审查，审查意见作为土地上市交易的必备要件。其中，土地出让方案由市规划和自然资源局提交市公资交易中心的，由区（市）县规划和自然资源主管部门核查，报市规划和自然资源局（征地事务机构）复审后出具审查意见；由区（市）县政府（管委会）提交市公资交易中心的，由区（市）县规划和自然资源主管部门核查并出具审查意见，同步提交“拟供地前置审查系统”备案，市规划和自然资源局（征地事务机构）对备案情况进行抽查，抽查未通过的不予上市。由区（市）县政府（管委会）提交区（市）县公资交易中心的，由区（市）县规划和自然资源主管部门核查并出具审查意见，同步提交“拟供地前置审查系统”备案。（四）科学编制土地出让方案。土地出让方案应包括拟出让宗地的位置、空间范围、用途、面积、年限、出让方式、土地移交时间、出让起始（叫）价、竞价措施、竞买保证金、土地价款缴纳比例和期限等内容，规划条件、建设条件、产业条件和国有建设用地项目履约协议书等应纳入土地出让方案，一并向社会公示。规划和自然资源主管部门出具的规划条件应包括容积率（计容建筑面积）、建筑密度、绿地率等内容。拟出让宗地涉及混合1种以上用途的，规划条件应明确各规划用途的混合比例及上下限要求；涉及开发利用地下空间、空中连廊的，规划条件应明确建设项目位置、规划用途、水平投影范围、竖向高程、建筑面积、公建配套要求、连通方式的设置要求等内容。住建主管部门出具的建设条件应视情况明确开竣工时限、装配式建筑装配率、建设成品住宅（装修）、绿色建筑执行等级、无障碍设施、公共服务设施建设标准、道路街道一体化及“海绵城市”等要求。产业主管部门出具的产业条件应明确准入条件（含产业类型、投资强度、达产标准、税收标准、建成物业自持比例及转让要求等）、未达准入条件罚则等要求，并将其纳入国有建设用地项目履约协议书。（五）规范确定供地方式、规模和价格。经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让；商品住宅以及含商品住宅的用地，一律以拍卖方式公开出让。单宗商品住宅用地出让面积不得超过原国土资源部、国家发展改革委发布的限制用地项目目录（2012年本）规定的标准。单宗工业项目、物流项目用地原则上不超过250亩，若超过250亩，应由区（市）县政府（管委会）分别向市经信局、市口岸物流办书面申请，市经信局、市口岸物流办组织相关部门会审，上报市政府批准同意。土地出让必须严格进行地价评估。规划和自然资源主管部门要按规定及时编制、更新本辖区的基准地价、标定地价,经政府批准后按要求履行公示、备案程序。土地评估机构要依据法律法规和技术规范，认真研究房地产市场价格与税费负担、建安成本、财务费用、合理利润的关系，充分考虑规划条件、产业政策、土地区位、市场变化、土地成本等多种因素对土地市场价格的影响，科学规范合理地开展拟出让宗地的地价评估工作，独立出具拟出让宗地的土地估价报告和土地估价技术报告，并严格履行电子备案程序。经营性用地的土地出让起始（叫）价应根据土地用途、规划条件、土地估价结果、产业政策（产业类型、产业规模及自持比例等）、土地市场行情、房地产市场调控要求和合理竞价空间等因素，通过集体决策方式确定。商品住宅用地的起叫价原则上不得低于市场评估价，对符合规划导向和产业条件的重点服务业项目用地起始（叫）价不低于宗地评估价的70%（含持证准用价款），且不低于宗地所在地对应级别及类型用地基准地价的70%。以挂牌方式出让土地的，一律实行土地出让底价制度（不含工业用地、物流仓储用地）。以拍卖方式出让土地的，可采取有底价或无底价方式，采取无底价方式的，须在土地出让方案中明确起叫价，起叫价即为土地出让底价。土地出让底价在挂牌或拍卖出让活动结束前必须严格保密，严禁泄露。二、优化产业项目用地管理（六）工业项目。工业用地采取短期出让、长期出让、租赁以及使用标准厂房等多种供地方式。采取短期出让或租赁的，短期出让年限一般不超过20年，租赁年限一般不超过10年，可在首次出让（租赁）方案和国有建设用地项目履约协议书中明确，对项目到期后仍符合规划和产业要求的，经批准可采取协议方式续期并明确续期年限和价格。对符合产业功能区主导产业规划、达到准入条件、具备单独供地条件的战略性新兴产业、先进制造业等鼓励类国家、省、市重大工业项目，由区（市）县政府（管委会）向市经信局书面申请，市经信局组织相关部门会审，上报市政府批准后,可按法定最高出让年限50年长期出让。区（市）县政府（管委会）应加大标准厂房建设力度，为小微型、尚需孵化以及不具备单独供地条件的企业提供生产场所。工业用地的出让起始价原则上不得低于我市工业用地出让指导价标准。实行工业用地短期出让或租赁的，按照年均工业用地出让指导价计算土地出让价款或租金。对于鼓励类国家、省、市重点项目用地采取出让方式的，可按不低于我市工业用地出让指导价的70%确定土地出让起始价；采取租赁方式的，可按不低于50%确定相应年期的土地租金。工业用地的出让合同必须明确约定，工业用地改变土地用途的，必须由政府按原用途收回土地使用权，重新按规定程序出让。对于2005年1月1日以前在原工业集中发展区外取得的工业用地，经区（市）县政府（管委会）批准，报市经信局备案，可按新规划条件依法办理土地用途变更手续,并按“双评估”价差缴纳土地出让价款。2005年1月1日以后在原工业集中发展区外取得的工业用地，因城市规划调整需要改变土地用途的，由政府根据相关规定按原用途收回。（七）新型产业项目。支持融合研发、设计、检测、中试、新经济等创新性业态项目使用新型产业用地。新型产业用地应布局在产业功能区内，项目用房包括产业用房和配套用房，配套用房计容建筑面积占项目总计容建筑面积的比例按有关规定执行。供应方式分为新供应新型产业用地和已供工业用地调整为新型产业用地。新供应新型产业用地须采取公开挂牌等方式确定土地使用权人，产业用房和配套用房须由土地使用权人全部持有，不得分割转让。已供工业用地调整为新型产业用地的，须符合新型产业用地规划布局和准入条件，且于2005年1月1日以前取得的存量工业用地，配套用房须全部持有不得分割，竣工满5年后经区（市）县政府（管委会）达产考核通过的，产业用房可按不超过产业用房计容建筑面积的50%进行分割转让。（八）物流项目。根据物流主管部门意见，用于物资储运（物资储备、运输装卸等）的用地，规划用地性质确定为“物流仓储用地”；兼有物资交易功能的物流项目，其用于物资交易部分的用地，规划用地性质确定为“商业用地（物流交易用地）”，用地面积不得超过项目用地总面积（净用地）的30的物流项目的物流仓储用地，按仓储用地归类，参照工业项目用地的相关政策执行。兼有物资交易功能的物流项目，其物流仓储部分按仓储用地归类、物资交易部分按商业用地归类，采取挂牌方式出让，土地出让起始（叫）价分别参照我市工业用地出让指导价和出让地块所在地级别商业用地基准地价综合确定。物流用地不得擅自改变土地用途，不得以物流项目名义从事房地产开发，不得修建专业市场。物流项目形成的不动产不得分割转让。（九）新型科研设计项目。由市级及以上科技、经信主管部门认定，用于研发总部、众创空间、孵化器以及产品创新设计等功能用途的营利性项目，可使用新型科研设计用地。科研设计用房的物业持有比例不得低于总计容建筑面积的80%,分割转让对象必须为符合新型科研设计用地适用类型或经区（市）县政府（管委会）认定的产业链上下游的研发、设计等机构和企业。（十）现代服务业项目。支持总部经济、科技研发等项目建设，经相关行业主管部门或区（市）县政府（管委会）认定，可按不低于商务金融用地基准地价的70%确定土地出让起始（叫）价。支持文化创意、现代旅游等项目，由相关行业主管部门或区（市）县政府（管委会）认定的，可按不低于娱乐康体用地评估价的70%确定土地出让起始（叫）价。对符合城市规划独立成宗的住宅混合商业服务业用地、商业服务业混合住宅用地，不得设置与住宅关联性不大或影响居住品质的产业准入条件。属于省、市重大服务业项目，产业部分按不低于基准地价的70%、住宅部分按不低于评估价综合确定起叫价。产业和住宅应同步开发，涉及分期开发的应坚持“先产业开发、后住宅建设”的开发时序，在企业未办理产业部分的规划许可和施工许可前，不得先行发放住宅部分的规划许可和施工许可。产业项目整体竣工验收前，或产业业主以任何形式变更、退出股权结构的，住建主管部门不得批准其商品住房预售许可。（十一）公益事业项目。鼓励使用其他服务设施用地建设文化、教育、康养、体育、医疗等具有公益性功能和公共服务功能的经营性项目，其项目营利性、非营利性由行业主管部门确认和监管。采取挂牌或拍卖方式出让土地的，不纳入持证准用范围，土地起始（叫）价可按不低于宗地所在其他服务设施用地基准地价确定，竞得人自持建成物业产权比例不低于宗地计容总建筑面积的70%o（十二）轨道交通场站综合开发项目。加强轨道交通场站综合开发一体化城市设计，其成果及相关技术要求应纳入拟上市宗地规划条件、建设条件。经市轨道交通建设和TOD综合开发小组办公室论证，不具备单独规划建设条件须整体或分层开发建设的轨道交通场站综合开发用地，可采取招标拍卖挂牌方式整体出让。三、严格土地出让审批管理（十三）规范土地出让分级审批管理。按照“加强统筹管理、依法分级审批”的原则，市、区（市）县政府（管委会）负责土地出让方案的审批。五城区及市级储备土地的土地出让方案由成都市中心城区土地出让方案审查委员会采取专题会议方式集体审查,主要领导末位表态，以无记名投票方式确定。审查通过的土地出让方案经市政府批准后，由成都市中心城区土地出让方案审查委员会办公室（市规划和自然资源局）提交市公资交易中心组织土地出让。其他土地的出让方案，由区（市）县政府（管委会）明确相应的集体审查机构负责审查，报区（市）县政府（管委会）批准。其中，商品住宅以及含商品住宅用地的，须经市规划和自然资源局审核后报市政府同意，并由市规划和自然资源局提交市公资交易中心组织土地出让；其他经营性用地由区（市）县政府（管委会）提交市或区（市）县公资交易中心组织土地出让，并须同步提交“成都市国有建设用地动态监管系统”“自然资源部土地市场动态监测与监管系统”备案。市规划和自然资源局对区（市）县政府（管委会）备案的土地出让方案进行抽查，对抽查中发现存在超规模限制、捆绑出让、“毛地”出让等违反土地招标拍卖挂牌政策规定的，函告公资交易中心终止宗地出让程序并暂停该区域土地出让，同时责令相关区（市）县政府（管委会）立即整改并重新拟定出让方案。商业、娱乐、旅游、商品住宅等经营性用地出让，不得违法违规设定影响公平、公正竞争的限制性条件。各类招商引资项目的投资协议或招商协议不得与土地出让的相关内容挂钩，不得以事先的会议纪要、签订的投资协议或招商协议等为依据，随意调整控制性详细规划，量身定制土地出让方案，倒置土地出让决策程序。（十四）坚决落实房地产市场调控要求。坚决贯彻落实中央房地产市场调控要求，建立健全房价地价联动长效机制,保障我市房地产市场平稳健康发展。市住建局牵头负责全市房地产市场调控工作，切实做好房地产市场调控措施研究及市场运行情况分析，并指导区（市）县落实房地产市场调控具体要求；负责会同相关部门提出租赁住房（包括保障性租赁住房）、人才公寓、产业园区配套住房、统筹住房等各类住房建设需求、纳入土地出让方案并研究完善配套的管理办法。市规划和自然资源局按照房地产调控要求负责统筹全市经营性用地供应计划管理。对各区（市）县出现擅自扩大经营性用地供应规模、可售商品住房销售周期高于上限、产业准入要求未履约到位、已供土地未开工率较高、闲置土地处置不到位等情况的，由市规划和自然资源局函告市公资交易中心暂停该区域土地出让。各区（市）县政府（管委会）要结合商品住宅销售周期、房地产市场运行情况等因素，及时调整完善区域房地产市场调控措施，引导房地产开发企业理性竞买、理性竞价，对热点区域适时采取灵活的竞价方式、实行购地资金审查等措施,严控高溢价率风险。四、深化土地出让交易管理（十五）明确土地出让交易平台。五城区的土地出让交易环节全部纳入市公共资源交易平台实施。其他区（市）县的土地出让，除工业项目、物流项目（不含独立成宗且只具有物流交易功能的物流项目）用地以及独立的地下空间建设用地由区（市）县公共资源交易平台实施外，全部进入市公共资源交易平台。情况特殊的，由市政府研究确定并报省政府备案。（十六）完善履约协议和土地出让合同内容。土地出让成交后，区（市）县政府（管委会）或其指定的部门须在5个工作日内与土地受让人签订国有建设用地项目履约协议书，土地出让人须在10个工作日内与土地受让人签订出让合同，土地受让人逾期不签订履约协议书、出让合同的，出让人应终止供地、不退还竞买保证金。国有建设用地项目履约协议书应根据土地出让公告约定事项，重点对产业准入条件、未达准入条件罚则、公建配套的建设和移交具体要求等内容予以约定。土地出让合同应严格约定交地时间、开竣工时间、容积率等规划建设条件和土地价款缴纳比例、方式、期限以及违约责任等内容。出让价款缴纳期限原则上不得超过半年，可一次性付款或分期付款。分期付款的，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%且缴纳期限不得超过1个月，第二期缴款后累计缴款总数不得低于全部土地出让价款的70%且不得超过3个月，第三期必须付清全部土地出让价款且不得超过6个月。出让合同应约定分期付款不计利息。（十七）完善土地出让程序。五城区土地出让（含五城区外的市级储备土地）必须严格执行成都市五城区土地上市出让程序（详见附件），依法落实主体责任，明确任务分工，优化工作流程，提高行政效能。其他区（市）县政府（管委会）应根据相关法律、法规、规范以及本实施意见要求，制定和完善本辖区的土地上市出让程序，确保土地出让工作规范有序开展。五、强化土地出让监督管理（十八）严格土地出让后的规划条件调整。招标拍卖挂牌方式出让的土地，任何单位和个人无权擅自更改规划、建设和产业条件。确需改变的，原则上必须收回土地使用权,按招标、拍卖、挂牌的相关规定和程序重新出让。因公共利益需要更改规划、建设和产业条件的，由规划和自然资源主管部门会同相关主管部门通过论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见，公示时间不得少于30日，公示期满，相关利害关系人无反对意见的，报政府常务会议审议决定。其中，中心城区通过招标拍卖挂牌方式取得的土地，如因政府原因需调整土地用途和容积率，报市政府常务会议审定。（十九）严格土地出让收支两条线管理。建立土地出让价款缴纳提醒、备案制度。除因不可抗力、非企业原因外,未及时缴纳土地出让价款的，要严格按照合同约定收取违约金。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款、违约金及土地契税的，不得办理不动产权证，也不得按出让价款缴纳比例分割办理不动产权证。土地出让收入按现行财政体制缴入地方国库，通过地方政府基金预算安排支出。（二十）落实土地供后监管责任。各区（市）县政府（管委会）作为土地供应及供后监管的责任主体，要依法落实主体责任，具体负责辖区土地出让报批（审批）、供后履约监管、房地产市场调控及加强项目退出管理等具体事务工作。对严重失信违约且在敦促约谈后没有实质性进展的，区（市）县政府（管委会）依法解除招商引资协议，加快项目清退,依法收回土地。对已完成部分建设的项目，若整宗出让涉及多个地块，由区（市）县政府（管委会）制定在建工程收回、未建设土地的收储方案，分类处置。规划和自然资源主管部门负责监督土地受让人执行宗地规划条件和建筑设计方案的情况，确保规划用途和不动产登记一致。对土地受让人存在未按出让规则竞买土地，竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同，未按期缴纳土地出让价款，以及未按规划条件实施建设等情形的，通报住建、经信、商务等主管部门。住建主管部门负责督促土地受让人严格按照出让宗地建设条件实施建设，监督各类建设项目按时开竣工，并达到建设标准和规范要求。相关产业主管部门按照“谁主管、谁负责，谁提出、谁监管”原则，负责监督产业准入条件执行情况。其中，工业、物流业行业主管部门按照“一图一表”准入控制指标要求完成项目准入审查、竣工达产考核、执行违约罚则。（二十一）推进出让宗地的动态监管。高效运用“自然资源部土地市场动态监测与监管系统”“成都市国有建设用地动态监管系统”“住建领域信用信息管理系统”等，加强对土地出让事前、事中、事后全流程的动态监管，并结合系统监管信息，及时开展项目促建、产业要求履约监管及闲置土地处置等工作。对存在不按期履约、违约等情形的土地受让人，及时发现记录违约行为，限制其一定时期内不得参与成都市土地招标拍卖挂牌活动。（二十二）坚决查处违纪违法出让土地行为。全市各级规划和自然资源、住建、财政、纪检监察等主管部门，要按照职能职责加强监督检查，以规范土地出让行为为重心，针对土地用途、容积率等规划条件的确定及其执行情况、竞买条件的设置、出让方式的选择、土地出让收入管理等重点和关键环节，及时发现、坚决制止并依法严肃查处违纪违法行为。