六盘水市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）.docx

六盘水市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条【目的依据】为了加强住宅专项维修资金管理，建立住宅维修保障机制，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条例贵州省物业管理条例等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。第二条【适用范围】本市城市规划区国有土地范围内的商品住宅的专项维修资金（以下简称住宅专项维修资金）的交存、使用、管理、监督和相关活动，适用本办法。售后公有住房、保障性住房维修资金的交存、使用、管理和监督，执行国家有关规定。第三条【监管原则】住宅专项维修资金管理实行统一归集、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第四条【职责划分】市住房城乡建设主管部门会同同级财政部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。市（特区、区）住房和城乡建设主管部门（以下统称县级住房和城乡建设主管部门）按照职责负责本辖区住宅专项维修资金的日常管理工作。六盘水高新区管委会、各经济开发区管委会应明确本行政区内住宅专项维修资金管理机构，负责住宅专项维修资金的日常管理工作。审计、自然资源、市场监管、消防救援、应急等主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府按照各自职责，做好住宅专项维修资金监督管理的相关工作。第二章第五条【交存范围】下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。第六条【交存标准】首期住宅专项维修资金按照下列规定计算：（一）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。（二）地下室、地下车位及车库按同类型房屋交存标准交存。市（特区、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。房屋竣工交付时，因实测面积误差引起住宅专项维修资金交存误差，不再相互补差。第七条【交存方式】有下列情形之一的，建设单位应当按照下列规定为房屋、车位、车库买受人代交首期住宅专项维修资金，并按照本办法规定将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行：（一）以预售方式销售的，在申请核发商品房预售许可证前，按照预售房屋预测建筑面积代交首期住宅专项维修资金。同一项目未办理预售部分与办理预售部分同时由建设单位代交；（二）以现售方式销售的，在申请办理房屋现售登记前,按照房屋的实测建筑面积代交首期专项维修资金。同一项目未办理现售部分与办理现售部分同时由建设单位代交；（三）征收（拆迁）安置房属于商品房的，由被安置（拆迁）人交存。前款第一项、第二项规定的房屋所有权转让的，由其所有权人承担该房屋的住宅专项维修资金。前款第一项、第二项规定情形以外已设立住宅专项维修资金的物业管理区域，房屋所有权人未交存首期住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定将首期住宅专项维修资金存入专户。未按照本办法规定足额交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人或者被征收（拆迁）人。第八条【续交标准】业主分户账面中住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照业主大会决定的续交方案及时续交。物业小区成立业主委员会的，住宅专项维修资金续交方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会通知业主交存至维修资金专户。物业小区未成立业主委员会，但实施物业管理的，住宅专项维修资金续交方案由物业服务企业拟定，街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会决定后，由物业服务企业通知业主交存至住宅专项维修资金专户。物业小区未成立业主委员会、未实施物业管理的，住宅专项维修资金续交方案由物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府拟定，并组织召开业主大会决定后，由业主交存至住宅专项维修资金专户。住宅专项维修资金续交方案确定的续交标准应当不得低于本办法第六条规定的首期交存标准。第九条【专项使用】住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，不得挪作他用。各地住宅专项维修资金主管部门可建立具有相应资质的第三方中介机构库和具有相应维修资质的施工单位库及维修费用预算审核机构库，由申请主体随机选定第三方中介机构和维修单位。中介机构负责现场勘察、审核使用方案，出具现场勘察意见、审核意见；施工单位负责维修和组织验收。第十条【使用原则】住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。住宅专项维修资金管理及使用鼓励实行工程造价审核、招标代理、工程监理、竣工验收等第三方服务制度，鼓励使用申请人通过公平竞争方式选择施工单位，第三方服务产生的费用可以计入本次维修资金支出。一般单项维修工程在一万元（含）以上的，申请人应通过竞争性遴选方式选择施工单位，同时应委托具有法定资质的工程造价咨询机构对造价进行审核；一般单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请监理公司实施监理；一般单项维修工程造价在五十万元（含）以上的，应当采取招标投标方式选择施工单位。应急使用单项维修工程在五千元（含）以上的，申请人应当委托具有资质的工程造价咨询机构对造价进行审核，应急使用单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请监理公司实施监理。所需费用可从住宅专项维修资金中列支。招标代理、工程监理、竣工验收等第三方服务费用应当与工程维修和更新、改造等预算费用进行第三方审定。住宅专项维修资金使用过程中，分摊列支的业主，可以推荐代表参与监督。住宅专项维修资金使用过程中涉及专业技术问题时，分摊列支的业主可以聘请专业人员参与监督。第十一条【分摊原则】住宅专项维修资金使用应当遵循谁受益、谁承担的原则分摊：（一）属于全体业主的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由全体业主按照各自所拥有房屋建筑面积的比例共同承担。（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备维修，由该幢房屋的全体业主按照各自所拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（三）属于一个单元内业主共有共用部位、共用设施设备维修，由单元内的所有业主按照各自所拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（四）属于住宅、商业或地下部分的共用部位、共用设施设备维修，由各部分的所有业主按照各自所拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（五）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自所拥有房屋建筑面积的比例共同承担。住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。业主未交存维修资金，住宅专项维修资金个人分户账金额为零，也应分摊维修工程费用，由业主委员会、物业服务企业或物业所在地的社区（居民委员会）向未交存的业主收交。业主个人住宅专项维修资金分户账中金额不够支付所分摊的维修工程费用，差额部分由该业主承担。住宅专项维修资金未随房屋所有权同时过户的，维修资金使用时由房屋现产权登记人参与表决，维修费用从原房屋产权登记人住宅专项维修资金专户分摊。第十二条【代管使用程序】代管的住宅专项维修资金，需要使用的，按照以下程序办理：（一）使用申请人根据维修和更新、改造项目实际情况提出使用方案，并向分摊列支范围内的业主公示，公示期不少于50；（二）使用方案公示期满无异议，由业主委员会、物业服务企业、街道办事处、乡（镇）人民政府组织分摊列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主通过使用方案，表决结果向业主公示，公示期不少于5日；（三）公示期满，使用申请人应当提供使用方案、表决结果及其公示情况等资料报县级住宅专项维修资金主管部门备案；（四）县级住宅专项维修资金主管部门应当自受理备案之日起5个工作日内拨付资金，首次划转所申请维修资金不得高于第三方审定总金额的50%,待竣工验收后划转余款。提交维修资金使用申请前已施工完毕通过验收的项目,可一次性全额划转维修资金。（五）工程竣工后，由使用申请人组织验收，并将验收结果向业主公示5日以上，公示期满后使用申请人持工程验收、发票等材料向维修项目所在地住宅专项维修资金主管部门拨付申请。（六）材料齐全的，所在地住宅专项维修资金主管部门应当在5个工作日内拨付结算资金。第十三条【应急使用预案】业主大会成立后，业主委员会应当组织业主制定住宅专项维修资金应急使用预案。未成立业主大会的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主制定应急预案。尚未交付使用的新建商品房，由开发建设单位组织前期物业服务企业制定应急使用预案，并在与购房人签订房屋买卖合同时组织购房人签署本物业管理区域应急使用预案的意见。应急使用预案应当经住宅专项维修资金分摊列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并向业主公示，公示期不少于10日。公示期满无异议的，自公示期满之日起30日内报送县级住宅专项维修资金主管部门备案。第十四条【应急使用】发生危及房屋使用安全和人身财产安全以及严重影响业主正常生活的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金的，由使用申请人按照本办法第十二条第（一）项规定的详细说明内容提出使用方案，报经所在地街道办事处、乡（镇）人民政府同步将住宅专项维修资金应急使用情况向相关业主公告并组织应急抢修。县级住宅专项维修资金主管部门收到应急使用维修资金申请后，应在3个工作日内作出决定。按照本办法第十二条第（三）项到第（六）项规定拨付预算资金及结算资金。本条规定的紧急情况包括以下情形：（一）经电梯专业检测机构认定电梯运行系统存在安全隐患的；（二）屋面、外墙渗漏，影响业主正常生活的；（三）楼体外墙墙面、屋檐存在脱落危险，危急人身财产安全的；（四）消防设施设备严重损坏；（五）小区内非专业经营单位管理的给水管道爆裂、地下管网锈蚀严重造成渗漏，排水设施堵塞、爆裂，二次供水设备出现故障不能运行的；（六）供配电设施设备发生故障造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。涉及电梯、消防设施维修和更新、改造的，使用申请人应当书面报市场监管部门或者消防救援机构，市场监管部门或者消防救援机构应当及时现场勘察，提供技术指导，依法出具书面核实意见。发生紧急情况后，业主委员会、物业服务企业未按规定组织实施维修和更新、改造的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织代修，支出费用从相关业主维修资金分户账中列支。组织代修的单位应当将维修和更新、改造事项向业主公告，并向县级住宅专项维修资金主管部门提出使用方案，县级住宅专项维修资金主管部门应当按照本办法第十二条第（三）项到第（六）项规定拨付预算资金及结算资金。工程竣工后，组织代修的单位应当会同相关业主组织验收，并将验收和费用决算情况向业主公告。第十五条【禁止使用】下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位等承担的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用；（四）应当由当事人承担的因人为损坏的共用部位、共用设施设备所需的修复费用。（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；（六）其他依法不得列支的情形。第十六条【资金使用流程规定】住宅专项维修资金使用要按照使用审批额度和具体权限，规范审批流程，明确保障资金使用安全。第十七条【资料真实性与合法性责任】使用申请人在申请维修资金使用过程中，不得将已拨付的住宅专项维修资金挪作共用部位、共用设施设备维修和更新、改造之外的其他用途，不得虚列工程项目或者虚增工程量，不得将已拨付的住宅专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。住宅专项维修资金主管部门应当对使用备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。第四章监督管理第十八条【专户管理】未划转住宅专项维修资金自管的,住宅专项维修资金由住宅专项维修资金主管部门代管，所需工作经费列入同级财政预算。住宅专项维修资金主管部门应当按照资金安全、公平公开、科学评估和服务优质的原则，择优选择商业银行作为住宅专项维修资金专户管理银行，依法签订委托管理合同，开立住宅专项维修资金专户，并向社会公布。专户管理银行应当按月与住宅专项维修资金部门对账，按规定建账、定期结息，并出具对账单。专户管理银行按照合同约定，负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。住宅专项维修资金的管理、使用，应当依法接受审计部门的审计监督。第十九条【账户设置】住宅专项维修资金主管部门应当按照其管理范围和职责，在专户管理银行开立本辖区维修资金专户，以物业管理区域或者幢为单位设账，以房屋户门号设分户账。业主委员会成立后，业主委员会依据业主大会决定向住宅专项维修资金主管部门申请划转住宅专项维修资金的，应当由物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并将表决结果及维修资金管理规约向业主公示30日以上。已划转自管的，业主委员会应当依据业主大会决定，委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，依法签订委托管理合同，并向业主公布和接受属地住宅专项维修资金主管部门的指导和监督。第二十条【银行利息】住宅专项维修资金自存入银行专户之日起计息，按照银行活期存款利率结息转入业主分户账。第二十一条【资金增值】住宅专项维修资金主管部门应当根据维修资金总额、使用计划等因素，将住宅专项维修资金转存为定期存款、用于购买国债等方式制定安全合理的保值增值方案。维修资金增值收益与活期利息之差所产生的增值收益（以下简称利差增值收益），由属地维修资金管理主管部门统筹监督管理。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第二十二条【资金补充】经业主大会同意，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营活动所得收益，归共用范围的业主共同所有，可主要用于补充住宅专项维修资金，分摊计入相关业主分户账。第二十三条【自管规约】业主大会决定划转住宅专项维修资金自管的，应当制订住宅专项维修资金管理规约，明确下列事项：（一）专户管理银行选择和变更、住宅专项维修资金专户开立和资金划转事项；（二）住宅专项维修资金自管账户核算或者委托第三方专业机构负责账目管理事项；（三）住宅专项维修资金续交方案；（四）住宅专项维修资金使用方案、应急使用预案；（五）住宅专项维修资金存储、购买国债方案；（六）违反管理规定应当承担的责任；（七）有关住宅专项维修资金的其他重大事项。管理规约应当向业主公示，公示期不少于10日，公示期满后组织召开业主大会表决，经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并形成业主大会决议，依法向住房和城乡建设主管部门报送相关印证资料。管理规约约定事项发生变更的，应当按照前款规定就变更事项重新公示、表决并报送住房和城乡建设主管部门。住宅专项维修资金主管部门应当将有关情况告知街道办事处、乡（镇）人民政府。第二十四条【自管划转】业主大会决定划转住宅专项维修资金为自管的，业主委员会应当以书面形式向所在地住宅专项维修资金主管部门报告。业主大会成立后，业主委员会依据业主大会决定向住宅专项维修资金主管部门申请划转住宅专项维修资金，应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并将表决结果及住宅专项维修资金主管部门管理规约向业主公示30日以上。业主大会划转住宅专项维修资金主管部门进行自管的具体办法由县级住宅专项维修资金主管部门主管部门制定。符合划转自管条件的，住宅专项维修资金主管部门应当在收到报告之日起10个工作日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主委员会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。住宅专项维修资金主管部门应当对业主委员会自管住宅专项维修资金的情况进行指导和监督。住宅专项维修资金划转业主大会自管后，需要重新由住宅专项维修资金主管部门代管的，应当经业主大会决定。第二十五条【监督管理】住宅专项维修资金的财务、专用票据和会计核实管理与使用，应当符合国家、省、市有关规定执行。代管的住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。第二十六条【诚信管理】住宅专项维修资金交存、管理、使用过程中，开发建设单位、物业服务企业或者其他有关机构有违法、失信行为的，由住房城乡建设或者其他有关主管部门记入其诚信档案，并向社会公布。第五章法律责任第二十七条【代收的处罚】开发建设单位违反本办法第七条第一款规定，代收住宅专项维修资金的，由县级以上住房城乡建设主管部门责令限期整改；逾期不整改的，处2万元以上3万元以下罚款。第二十八条【未交的处罚】开发建设单位违反本办法第七条（二）（三）项规定，不交存住宅专项维修资金的，由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评并处以3万元以下的罚款。开发建设单位违反本办法第七条第二款规定将房屋交付买受人的，由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。第二十九条【虚报的处罚】物业服务企业或其他管理人违反本办法的规定，虚列维修工程项目或虚增维修工程量，由县级住宅专项维修资金主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处虚列或虚增金额2倍以下罚款，但罚款金额不得超过3万元。第三十条【其他处罚】违反本条例规定的行为，法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。第三十一条【名词解释】本办法中下列用语的含义是：（一）住宅专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金；（二）共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位，包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等；(三)共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备，包括：共用共有的电梯、消防及安全监控设施设备、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。第三十二条【办法解释】本办法由市住房城乡建设主管部门、财政部门共同负责解释。第三十三条本办法自202年月日起施行。