关于我国土地市场分析与未来展望.docx

关于我国土地市场分析与未来展望2021年重点监测城市楼面地价涨幅总体先升后降，住宅、商服楼面地价均分化明显，地价房价比空间分布总体仍呈现“东部高于西部、南部高于北部，沿海高于内陆”的规律。2022年城市国有建设用地供应结构与管理体制将进一步优化。土地市场发展仍以稳为主，房企拿地态度仍将维持谨慎，地价涨幅维持低位。城市间土地市场分化将进一步加剧。一、2021年我国土地市场运行宏观环境2021年第一季度我国宏观经济开局良好。在“十四五”新发展理念引领下，第一季度经济发展呈现稳中向好态势，就业、物价等主要宏观指标保持在合理区间；第三、第四季度受疫情反复、自然灾害以及国际因素影响，经济增长出现明显回落。但2021年全年GDP同比增长8.1%,经济增速在全球主要经济体中名列前茅，“十四五”实现了良好开局。第一季度，二、三产业增加值同比均实现两位数增长。第二季度三大产业增速出现回落。至三季度，第二产业受疫情、极端天气、国际供应链危机多重影响，产值增速明显下降；与此同时，由于我国年中对相关经济领域进行了调控规范，三大产业增速均出现明显放缓。第四季度，三大产业增速持续放缓，但由于国内消费与产业结构处于升级转型阶段，信息技术、金融等服务业保持较快增长，第三产业整体增速仍高于第二产业。从2021年总体情况看，我国经济持续稳定恢复，经济发展和疫情防控保持全球领先地位，但受需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”，疫情局部反复，外部环境更趋复杂严峻等因素影响，我国宏观经济仍面临下行压力，区域经济格局有所变化。2021年我国房地产市场调控政策总体保持“稳中有进”，中央坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变，强调解决好大城市住房突出问题，增加土地供应，切实增加保障性租赁住房、共有产权住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。“十四五”规划对于促进住房租赁市场发展、推进房地产税试点等做出统领性部署，将维护市场稳定、保障住有所居作为“十四五”时期房地产市场调控的两大主题词。二、2021年我国土地市场总体运行情况（一）土地市场热度下降：土地供应减量，地价上涨有限1.商服用地地价情况2021年主要监测城市商服用地地价水平值为5878元/平方米，较2020年上升0.95%。2009年至2021年，我国商服用地地价涨幅介于-0.ll%10.03%之间，与政策影响、经济波动基本保持同步。2021比一至四雪度主要监测市曾服用地地价水里值艮琼比涨m旨（图I）0.40%0.35%0.30%第二季度第三季度第四季度0.25%0.20%0.15%0.10%0.05%面服用地楂面地价5842.405862.005877.5878.00增长率0.33%0.34%0.26%0.01%曲跟用地横面地价增长率如图1所示，2021年全年总体商服用地地价涨幅先升后降，第四季度降至最低点，由于政策收紧，企业拿地热情减低，全年商服用地地价涨幅维持在较低水平。重点监测城市商服用地地价较2020年小幅上涨1.35%,北京、深圳、南京等发达城市商服用地地价水平相对较高。（图2）2021壬重京监测三市商服用地祗面地In水里（图2）-Z 米<w 要25O21501005000O30000Iiiiiiiiiiiiiiiiiiifefe三三三三三三efe三efe4e三三三fefe三fefee三!三三三:WW误走壬匚王妾宏把己W理群里会N三门W庭王毛三匚出舌丝军斐三怪匕卜总送遗7L画室运江次主ISiY斐寂叱Ma甚W理盘坐疗浣胃兴3生y壬1*理R曾曲2021年长三角区域监测城市商服用地楼面地价水平值处于69596988元/平方米之间，逐季度地价环比涨幅呈现先升后降态势。粤港澳大湾区全年商服用地楼面地价水平值处于1269812766元/平方米之间，地价环比涨幅亦呈现出先升后降趋势；环渤海与京津冀区域全年商服用地楼面地价水平值处于78627916元/平方米之间，全年地价环比涨幅略高于其他两个区域。（图3）2021征王要区叵商服用地地Innitt涨幅（图3）-0.30第季度第二季度第三季度第四季度长江二角洲粤港澳大湾区环渤海与京津典2 .住宅用地地价情况2021年主要监测城币住宅用地楼面地价为8522元/平方米，增速较2020年降低0.45个百分点。2009年至2021年，我国住宅用地价格始终保持上升趋势，涨幅明显波动。特别在2018年后，相继受房地产市场调控、新冠疫情等影响，住宅用地市场逐渐降温。（图4）20093E2021三全国GDP憎逑艮王要监测Ifif市住宅用地地价潮IB昌（图4）增长率7.9211.026.582.268.944.853.927.9110.218.554.973.112.66GDP增速9.410.69.67.97.87.47.06.86.96J238.12021年第一、二季度全国住宅用地地价涨幅小幅上升，三、四季度持续回落，各季度都维持在较低水平。（图5）2021年一至四雪度住宅用地祗面地价水中值艮铺比涨幅（图5）1.00%0.80%0.60%0.40%0.20%0.00%增长率0.83%1.01%0.63%0.15%8550.1.20%?兴.收)、胆-ww2021年重点监测城市住宅用地地价涨幅为2.86%,较2020年小幅收窄。涨幅较大的是银川和天津，后期涨幅均明显收窄。住宅用地地价出现松动的城市包括哈尔滨、深圳等，但降幅总体较小。（图6）2021*重点监测城市住宅用地褛面地In水里（图6）40035OI300IDie¼ E惬*杏IJ=te*4zcr 1 41=- IWi!I Ss lyIE #忘至 I W必 汇 Ij=A与 l春 3 I=二一能 I=-R理 I=£一* 比E至»M H- -½ I E羯y H Swr-HH ft« l王s二二 J 诬二二 M 优Ii- EHMI25O2OO15O1OO5<G米M)W互2021年长三角区域监测城市商服用地楼面地价水平值处于69596988元/平方米之间，逐季度地价环比涨幅呈现先升后降态势。粤港澳大湾区全年商服用地楼面地价水平值处于1269812766元/平方米之间，地价环比涨幅亦呈现出先升后降趋势；环渤海与京津冀区域全年商服用地楼面地价水平值处于78627916元/平方米之间，全年地价环比涨幅略高于其他两个区域。3 .房地产开发企业拿地情况2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，同比下降15.5%；土地成交价款17756亿元，同比增长2.8%,总体呈现阶段性波动特点。（图7）2021年全国房地产H友IE皿土地购置面积和土地成交加款祟计同比居长率（图7）<率要s-30重点监测城市中商服和住宅用地供应面积较2020年同期均有明显下滑。（图8、图9）2021任重点监测通雨商服用地供画面积艮僧长率（图8）6商服用地供应而积（万平方米）商服用地供应面积增长率（）100.00%£三 e÷e e壬力 括归*etf e÷ 1 es« e* «*« wv e? d 品上 也充» 拒妙&去. AEZ es ec «口« 拒低« e烟 工 E es etf*w ei e«- efi, ew« esL el £«« e*80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%-1.00%2021年重煌监测血市住宅用地供叵面租及IiK率（图9）2500住宅用地供应面枳（万平方米）住宅用地供应面枳增长率（）60.00%20151000500040.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%东部es« ewil s.e sW袋冷年««萋wli8E4事 eft*ee 比，:一三 * ! e S中部西部（二）地价房价比小幅上升：土地空间增值收窄，空间区域差异较大2011年至2021年重点监测城市商服用地和住宅用地地价房价比呈波动上升趋势。2021年较2020年均有小幅度上升，住宅销售情况明显好于商业物业，差距持续拉大。（图10）2011SE2021任重点监测城市商服与住宅用地地In后价比ED但数（图1。）20112012201320142015201620172018201920202021一商服用地地价房价比中位数35.632.833.631.832.229.929.130.335.735.435.9住宅用地地价房价比中位数30.729.830.532.534.733.631.632.340.041.141.7从空间分布上看，2021年，重点监测城市商服、住宅用地地价房价比总体依然呈现“东部高于西部、南部高于北部，沿海地区高于内陆地区”的规律。地价房价比高值区主要分布在东部沿海城市和西南中心城市。不同区域商服、住宅用地地价房价比平均值、中位数变化均较小，总体保持平稳，西部地区城市住宅用地地价房价比本年度上升相对明显，主要由于房价疲软。主要监测城市的商服用地地价房价比基本处于10喧50%区间内，楼面地价大多在5000元/平方米以下，与重点监测城市的分布情况和集中度相似，说明重点监测城市样本进行地价房价比分析也具有较好的代表性。主要监测城市住宅用地地价房价比多处于10%60%区间内，楼面地价多处于5000元/平方米以下，地价房价比和楼面地价分布态势与重点监测城市亦接近。同样，重点监测城市反映全国城市地价运行情况也具有较好的代表性。三、市场分析结论与趋势预测（一）主要结论1 .重点监测城市2021年楼面地价涨幅总体先升后降，住宅、商服楼面地价均分化明显。商业物业地价方面，上半年多数重点监测城市商业物业出租和销售情况均明显转好。下半年由于国内外经济环境和宏观政策环境变化，重点监测城市商业物业租赁和销售情况一度出现波动。年末在国家政策支持下又显现企稳迹象。住宅物业地价方面，第一、二季度重点城市商品住房销售市场升温，但增长有限。年中政策持续收紧，导致第三、第四季度环比增速连续下跌。2 .商服、住宅用地地价房价比空间分布总体仍呈现“东部高于西部、南部高于北部，沿海地区高于内陆地区”的规律。（二）趋势预测1.城市国有建设用地供应结构与管理体制将进一步优化。2022年土地供应结构将进一步优化调整，保障性住房、特别是租赁住房供地将继续扩大，城市更新行动将继续推动土地供应来源逐步由增量转向存量，提升土地节约集约利用效能，落实国土空间规划“三线管控”要求。同时，自然资源资产“两统一”管理将推动城镇国有建设用地资源“大储备”格局形成，所有未确定使用权人的土地均将纳入土地储备并与土地供应、利用全链条管理挂钩，以加强土地市场的监管和调控，对于囤地、无故闲置的纠正及时性、力度将进一步提升。2 .2022年土地市场发展仍以稳为主，房企拿地态度仍将维持谨慎，地价涨幅仍将维持低位。2021年年末以来中央对过紧的信贷政策进行了纠偏，但大部分企业流动性仍旧总体偏紧。未来一段时间房地产企业拿地仍将趋于谨慎，地价和土地成交量缺乏提升动力。3 .“两集中”政策优化，土地供应量和成交面积预计将有所上升，地价房价比可能稳中有降。4 .城市间土地市场分化预计将进一步加剧。房企经过2021年的经营危机，拿地投资将更加聚焦于低风险的一、二线城市，城市之间土地市场的分化将进一步加剧。