农村宅基地和村民住宅建设审批管理办法.docx

农村宅基地和村民住宅建设审批管理办法为贯彻落实关于规范农村宅基地审批管理的通如、关于印发农村村民住宅建设管理办法的通知（闽政办（2011）189号）、关于进一步强化农村宅基地管理的通知、农业农村厅自然资源厅住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知、关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）、住房和城乡建设厅关于印发农房建筑风貌和质量安全管控任务清单的通知、关于进一步加强农村村民住宅建设管理的意见、土地管理法实施和关于进一步强化农村建房安全管理的通知等有关文件精神，进一步规范农村宅基地审批管理工作，推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略，结合实际，特制定试行管理办法如下。一、基本原则（一）符合规划原则1.严格落实土地用途管理，农村村民建住宅应当符合乡镇国土空间规划和村庄规划。不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。2 .国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线、永久基本农田和生态林的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。3合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依照土地管理法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批等相关手续。（二）“一户一宅”原则1.农村村民申请宅基地，是指农村集体经济组织成员以户为单位，在乡镇（街道）、村庄规划区内申请用于建造自住住宅的集体建设用地。村民新申请住宅用地的，必须符合一户一宅的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户原则上不得超过住宅用地面积的最高限额（即每户3人以下的为80平方米，每户4-5人的为100平方米，每户6人以上的为120平方米），农村独栋式、并联式、联排式自建住宅建筑层数不超过三层（建筑层高控制在2.6-3米之间，其中底层层高可酌情增加，原则上不超过3.3米），每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。利用空闲宅地、荒坡地和其他未利用土地建设村民住宅的，或者对原旧宅基地进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。2严格落实“一户一宅”，强化“建新拆旧”管理。易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡镇（街道）协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后，须在6个月内将旧宅自行拆除或交村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，乡镇（街道）协调机制办公室应督促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由乡镇（街道）协调机制办公室、村级组织向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅的不动产登记手续。3 .大力推进城乡建设用地增减挂钩，鼓励将闲置废弃、零星分散的农村宅基地复垦为耕地。（三）建筑风貌管控原则1.乡镇人民政府、街道办事处在审批新建农房时要对照“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”七要素，严格审查设计方案是否符合建筑立面图集要求，不符合要求的不予办理相关规划许可，符合要求的在相关规划许可中予以具体明确，并附图审批归档。2对违反建筑风貌管控要求进行建设的，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以依法拆除；对竣工房屋不符合建筑风貌管控要求的（含裸房），不得出具农村宅基地用地和建房验收意见。4 .在符合国土空间规划或村庄规划、“一户一宅”、每户宅基地面积和人均住宅建筑面积限额标准前提下，鼓励若干户相邻农村村民自愿联合开展农村旧房小片区翻建，经乡镇人民政府、街道办事处对农村宅基地和村民住宅建设审批后，可在原址范围内重新整合安排宅基地，优化村庄院落布局，促进村庄有序更新。5 .在经政府确定公布并拥有合法产权的历史建筑或传统风貌建筑内居住且无其他宅基地的农村村民，根据历史建筑、传统风貌建筑保护的需要，在收回原宅基地，并将相应历史建筑、传统风貌建筑房屋流转给村集体经济组织或村民委员会，或由政府依法征收的前提下，允许其申请新宅基地和新建住宅。（四）简政放权原则1.农村村民住宅用地，由乡镇人民政府、街道办事处审核批准，其中涉及占用农用地的，依照土地管理法第四十四条规定办理农用地转用审批手续。2宅基地审批管理按深化“放管服”改革要求，重心下移，由乡镇人民政府、街道办事处按照完善基层治理体系要求，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地建房联审联办制度，一站式为群众提供便捷高效服务。二、宅基地申请资格条件（一）农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请宅基地建房：1 .无宅基地的或原有的宅基地占地面积未达到规定的宅基地占地面积标准，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；2 .同户居住家庭，因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地面积低于规定标准的；3 .国家或集体建设需要、实施乡镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设需要拆迁安置的；移民搬迁，需要易地新建的；4 .原有住房因自然灾害或者其他原因损毁，需要原地或易地新建的；5 .原有住宅属D级危房需要拆除重建的；6,向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；7 .法律、法规规定的其他情形。（二）村民用地建房申请有下列情形之一的，不予批准：1 不属于本村集体经济组织成员的（不含移民搬迁对象）；2 不符合一户一宅规定的；3 不符合国土空间规划、村庄规划的；4 年龄未满18周岁或其他不符合分户条件的；5 现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；6 将宅基地、原有住房出卖、出租、赠与他人或者以其他形式转让后，再申请宅基地的；7 已参加集体建房再申请个人建房的；8 削坡建房未通过风险评估的；9 村民建房规划未避开地质灾害风险区、地震活动断裂带、河道行洪区等危险区域的；10 村民建房规划未避开公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、风景名胜区、历史文物保护区等重点区域范围的；11 法律、法规规定的其他不予批准的情形。经乡镇政府、街道办事处审核存在上述情形的，不予批准并及时告知申请农户说明理由。（三）其他:1.农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，并取得新家庭宅基地使用权的，不再享受原宅基地使用权，其原宅基地所在地的村民委员会或农村集体经济组织应依法收回宅基地使用权，并向不动产登记部门提供收回证明文件办理相关手续；2 ,进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地。经村民委员会或者具有宅基地所有权的农村集体经济组织同意，农村村民可以在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地；3 .鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，村民委员会、农村集体经济组织可以依法开展闲置宅基地和闲置住宅整治，整治出来的土地优先用于满足农村村民新增宅基地的需求。三、宅基地审批程序乡镇人民政府、街道办事处要公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限。村民在申请宅基地审批前，可先行到乡镇人民政府、街道办事处申领农房建设建筑立面图集、质量安全常识“一张图”、政策宣传材料，在熟悉相关要求后，按以下程序办理宅基地申请、审批：（一）农户申请符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向所在地农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在地村民委员会提出宅基地建房申请，并提供以下材料（需原件、复印件一式五份）：1.按照要求填写农村宅基地和建房申请审批表（附件1）;2 .申请人的身份证及户口簿；3 .农村集体经济组织股权证；4 .签署农村宅基地使用承诺书（附件2）；5 .符合“七要素”管控要求的拟建建筑立面图；6 .建房界址四邻无争议确认表（附件3）；7 .其他申请材料。（二）村级审查所在地农村集体经济组织或村委会收到申请后，定期依法组织召开理事会或成员代表会议（村委会或村民代表会议），对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查:申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，将申请对象的申请理由及资格条件在本集体经济组织范围内张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内，本村村民无异议或异议不成立的，农村集体经济组织或村委会在农村宅基地和建房申请审批表（附件1）中签署意见,连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送乡镇人民政府、街道办事处。村级审查未通过的，应及时告知申请农户并说明理由。（三）乡镇（街道）审批乡镇人民政府、街道办事处建立健全一个窗口对外受理，国土空间规划、宅基地审批、农房建设等联动运行的联审联批机制，完善联审联办制度。乡镇人民政府、街道办事处收到宅基地申请后，对申请材料是否齐全和申请审批表承诺书建房界址四邻无争议确认表填写是否符合要求等当场进行审核。报送材料完备的，予以受理；报送材料不完备的，当场一次性告知申请人需要补正的全部要求，不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。1.乡镇（街道）自然资源所经办人员负责审查拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定；用地审查主要包括拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。2,乡镇（街道）乡村振兴服务中心住宅建设及建筑风貌审核经办人员（指原乡镇、街道住建部门人员）负责审查建筑风貌是否符合“七要素”规定，建房方案是否符合农房建筑立面图集，自行设计的方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。3,乡镇（街道）乡村振兴服务中心宅基地申请资格条件审核经办人员负责审查申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求、是否依法召开村委会或村民代表会议审查，村委会的意见、会议纪要、公示材料、农村宅基地使用承诺书和建房界址四邻无争议确认表等材料是否齐全。4 .乡镇人民政府、街道办事处受理窗口收到村委会提交申请资料后10个工作日内组织本乡镇（街道）自然资源所经办人员、住宅建设及建筑风貌审核经办人员、宅基地申请资格条件审核经办人员进行审核审查，按照下列程序分别作出处理：（1）同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，由乡镇人民政府、街道办事处根据各部门联审结果，及时组织召开宅基地和建房管理委员会（或领导小组）会议，审议并签发审批文件，并在农村宅基地和建房审批表（附件1）签署审批意见，10个工作日内核发乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，在乡镇（街道）便民服务中心公布；涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，由乡镇人民政府、街道办事处向市自然资源等职能部门申请，由市人民政府报设区市人民政府批准。经批准同意的,由乡镇人民政府、街道办事处核发乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，并按规定程序公布；农村集体经济组织或者村民委员会申请集体建房的，填写农村村民用地建房申请表，经乡镇人民政府、街道办事处提出审核意见后连同集体建房用地使用证明、建设方案一并报送市自然资源部门按有关权限办理报批手续；（4）涉及山边水边村边结合部建房的，乡镇人民政府、街道办事处需进行地质灾害危险性评估。履行宅基地审批程序后，村民方可建房。涉及削坡建房的，乡镇人民政府、街道办事处应当先进行风险评估，通过评估后再审批。涉及公路两侧的建设项目和建设用地涉及公路建筑控制区时，应当征求交通、公路管理部门的意见。5 .对于乡镇人民政府、街道办事处核发的乡村建设规划许可证时，应先向市级自然资源主管部门申请，许可情况于每月10日前由市级自然资源部门将上月审批数据录入系统。在村庄规划数据库入库前，市级自然资源主管部门在录入审批数据时上传村庄规划批文及相关图件。暂时没有条件编制村庄规划的，应在市、乡镇国土空间规划中明确村庄国土空间用途管制规则和建设管控要求，作为核发乡村建设项目规划许可的依据。（四）施工放样1.同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，乡镇人民政府、街道办事处根据联审结果依法作出审批，发放乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书并公布，15个工作日内组织农村宅基地审批机构和农户建设等管理人员到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设；宅基地申请人取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书后,可向乡镇人民政府、街道办事处免费申请农房建筑立面图集。2 .村民应当自取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书之日起1年内开工建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前30日内，向乡镇人民政府、街道办事处申请延期一次,经批准延期的，延长期限不得超过一年。3 .乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书失效后可以重新申请。（五）安全施工1.乡镇人民政府、街道办事处要加强批后监管，逐幢跟踪监督，落实村民住宅建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场；建立村民住宅建设公示制度，村民住宅建设现场须悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。2.村民自建住宅的，由建房村民自行选择相应技能的农村建筑工匠或具有相应资质的建筑施工企业承接施工。村民自建住宅质量安全管理由乡镇人民政府、街道办事处负责，在施工中要采取安全施工措施。鼓励引导村民选择采用农房建设样式图集中的住宅建筑样式。村民建设2层或者2层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或者经其审核的施工图，或者应当符合农房建筑立面图集；建设1层住房的，鼓励使用具备资质设计单位设计的施工图或者农房建筑立面图集。鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。（六）竣工验收村民建房完工后，应当及时向乡镇人民政府、街道办事处申请竣工验收。乡镇人民政府、街道办事处自收到申请之日起5个工作日内，应组织乡镇（街道）乡村振兴服务中心（含原乡镇、街道农业农村部门和住建部门）、自然资源所等部门相关人员到实地核查农户是否按照批准面积、建设层数、高度、四至等要求使用宅基地和建筑风貌是否符合要求。符合规划许可、用地、建筑风貌等要求的，依法完成验收手续，在农村宅基地用地和建房验收意见（附件5）提出验收意见；对竣工房屋不符合建筑风貌管控要求的（含裸房），不得出具农村宅基地用地和建房验收意见，对未进行立面装修形成新的“裸房”，应视为未达到竣工验收状态，对该房屋不提供生活用水用电。经验收合格的，乡镇人民政府、街道办事处应当将验收意见书及相关材料报送市农业农村、自然资源、住建部门备案。未通过验收的，由乡镇人民政府、街道办事处下达整改通知书，限期整改。（七）确权发证。农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向不动产登记部门申请办理不动产登记，核发不动产权证书。四、工作要求（一）落实工作责任。宅基地实行“省级指导、市县主导、乡镇主责、村级主体、村民参与”的管理机制。各乡镇（街道）党（工）委、政府（办事处）要按照人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）要求，建立健全农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制，成立协调机制办公室，依法履行职责，切实承担起宅基地审批和监督管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。市农业农村、自然资源、住建部门要建立健全乡村规划建设、宅基地审批和农房建设管理机制，主动入位、履行职责，指导和督促乡镇人民政府、街道办事处开展工作。（二）建立审查审核机制。各乡镇人民政府、街道办事处要按照农业农村厅自然资源厅住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知，全面落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制，依托乡镇（街道）便民服务中心收件，由乡镇（街道）宅基地联审联批协调机制办公室具体审查，经协调机制集体研究后由乡镇人民政府、街道办事处审批。要公布办理流程和申请要件，印制办事指南，方便农民群众办事。（三）严格用地建房全过程管理。各乡镇人民政府、街道办事处要加强对农村宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管，实行村民住宅建设“四到场”制度；建立村民住宅建设公示制度，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。要行使好辖区内违法使用土地建房的执法权，定期不定期开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。（四）建立档案管理制度。各乡镇人民政府、街道办事处要建立宅基地用地建房审批管理台账，及时将资料整理归档。对本办法中的附件（附件1-6）有关申请表等资料审批流程结束后，由受理窗口负责整理装订成册，实行专柜存放,切实管好宅基地申请建房档案资料，并及时将审批情况报市农业农村、自然资源、住建等部门备案（其中有些涉及上交市备案的可以用复印件）。上述部门要定期将相关资料电子化并移送档案局归档。五、本办法所称农村村民，是指所在村农村集体经济组织成员。六、适用范围（一）城市、市人民政府所在地、开发区规划建设用地红线范围内的镇乡、村庄村民建房按照城市、市人民政府所在地、开发区的规划和有关规定进行建设和管理。（二）镇规划区内村民建房应当办理建设工程规划许可证，按镇规划区内的规划和有关规定进行建设和管理。（三）除上述（一）、（二）条款外的农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅及其管理，适用本办法。七、本办法由市农业农村局、自然资源局、住建局负责解释。八、本办法自2022年5月5日之日起实施，试行2年,今后本办法如与上级出台相关规定不一致的，按上级规定执行。