涉案房地产市场价值估价报告.docx

涉案房地产市场价值估价报告口口项目名称：张春梅位于北京市大兴区清澄名苑北区17-2-302号涉案房地产市场价值估价项目估价委托方：石家庄市长安区人民法院房地产估价机构：石家庄万汇房地产评估有限公司房地产估价师：王宣（注册号：）牛迎欣（注册号：）估价报告出具日期：2019年1月21日报告编号：万汇2019房估字第号致估价委托人函石家庄市长安区人民法院：接受贵院委托，我公司遵循“独立、客观、公正、合法”的原则，依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2015）和有关法律、法规，对申请执行人石家庄尊科商贸有限公司与被执行人平山中诚燃气有限公司、张春梅金融借款合同纠纷一案所涉及的位于大兴区清澄名苑北区17-2-302号房地产的市场价值进行了评估。一、估价目的：为委托方办理案件提供参考依据而评估委估房地产的市场价格。二、估价对象：本次评估的估价对象为张春梅位于大兴区清澄名苑北区17-2-302号房地产（房屋所有权证号为：京房权证兴私字第号），住宅建筑面积为210.36平方米。估价范围包括房产及其相应分摊的土地使用权、不可移动的装修及设备设施，不包括动产、债权债务等。三、价值时点：石家庄市长安区人民法院评估委托函中未来载明价值时点，本次评估设定勘查日期为价值时点。即：2019年1月3日。四、价值类型：（一）价值类型根据本次估价目的，确定价值类型为估价对象的公开市场价值。（二）价值内涵本次估价结果包括估价对象房产及其相应分摊的土地使用权、不可移动的装修及设备设施的价值（不包含动产、债权债务等的价值）。是估价对象在价值时点2019年1月3日，混合结构，房屋规划用途为住宅，设定用途为住宅的房地产市场价值。五、估价方法：根据估价对象的具体情况及北京市大兴区房地产市场等客观条件，本次采用比较法评估。六、估价结果：我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，根据估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，选用合适的估价方法，在合理的假设下，对估价对象于价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，最终确定估价对象于价值时点2019年1月3日，在价值定义和估价假设限制条件下的市场价值为：住宅建筑面积：210.36m2评估单价：46545元11f评估总值979.12万元大写人民币玖佰柒拾玖万壹仟贰佰元整七、特别提示：1、估价报告仅作为石家庄市长安区人民法院确定涉案房地产市场价格的参考，若改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。2、委托方应在充分考虑快速变现情况及其时间长短的情况下，在评估价值的基础上进行适当减价确定拍卖底价。3、本估价报告的评估结果为在价值时点的市场价值，未考虑房地产处置过程中发生的诉讼费、可能拖欠的物业费、暖气费、水电费及产权转移时需缴纳的税费等费用。4、本估价报告的评估价值没有考虑涉案房地产存在的抵押、查封等他项权和其他优先受偿权因素对估价结果的影响。5、由于产权人原因估价人员未能进入室内查勘，本次评估假设该房屋室内简单装修，满足基本生活使用，水、电、暖气、天然气等设施齐全。6、如对本报告有异议，当事人应在收到报告之日起十日内向法院提出书面申请。八、估价报告应用有效期：自2019年1月21日起至2020年1月20日止。石家庄万汇房地产评估有限公司法定代表人：二零一九年一月二十一日致估价委托人函错误!未定义书签。一、估价目的错误!未定义书签。二、估价对象错误!未定义书签。三、价值时点错误!未定义书签。四、价值类型错误!未定义书签。五、估价方法错误!未定义书签。六、估价结果错误!未定义书签。七、特别提示错误!未定义书签。八、估价报告应用有效期错误!未定义书签。估价师声明错误!未定义书签。估价假设和限制条件错误!未定义书签。估价结果报告错误!未定义书签。一、估价委托人错误!未定义书签。二、估价机构错误!未定义书签。三、估价目的错误!未定义书签。四、估价对象错误!未定义书签。五、价值时点错误!未定义书签。六、价值类型错误!未定义书签。七、估价原则错误!未定义书签。八、估价依据错误!未定义书签。九、估价方法错误!未定义书签。十、估价结果错误!未定义书签。十一、注册房地产估价师错误!未定义书签。十二、实地查勘期错误!未定义书签。十三、估价作业期错误!未定义书签。十四、估价报告应用有效期错误!未定义书签。附件错误!未定义书签。石家庄市长安区人民法院司法鉴定委托书复印件、估价对象坐落示意图、估价对象实地勘察照片、房屋所有权证复印件、估价机构营业执照副本复印件、房地产估价机构资质证书复印件、房地产估价师资格证书复印件估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实和潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设部联合发布的中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015房地产估价规范、GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已于2019年1月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，相关权属资料以委托方提供的复印件为依据；我们不对其建筑结构质量、数量等内容的准确性及相关权益负责。6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7、我们会妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不会将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人；8、注册房地产估价师：参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期王宣牛迎欣估价假设和限制条件（一）本次估价的假设前提1、委托方提供涉案房屋的房屋所有权证复印件，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。本次以房屋所有权证复印件为依据进行评估。2、估价对象权属完整合法，能够自由地在市场交易，没有司法行政机关禁止交易的情形，出售时不附带任何他项权租赁权优先购买权、售后回租以及其他类似的可能影响其正常交易价值的权利约束和特殊条款，即产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让Q3、估价人员对估价对象的安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，估价人员只对估价对象的外观和使用状况进行了查勘，未发现安全和环境污染隐患，在没有相应的专业机构对估价对象进行鉴定、检测的情况下，估价人员没有理怀疑估价对象存在安全和环境污染隐患，故本次评估假设估价对象不存在安全和环境污染隐患。4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方都具有完全市场信息、知晓市场行情，以及对交易对象具有必要的专业知识、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；（4）交易双方在适当的期间完成谈判和交易，以及在谈判期间物业价值保持稳定；（5）市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变5、估价对象的规划用途为住宅，实际用途为住宅，根据本次估价目的以估价对象按规划用途持续使用为假设前提，即估价对象按住宅用途持续使用为假设前提。6、本次估价以估价对象不存在拖欠工程款、抵押等他项权等税费为假设前提。7、以估价对象产权人未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。8、本次评估设定报告有效期内房地产市场稳定、政策未有重大变化，并排除不可抗力影响。（二）未定事项假设：由于产权人原因估价人员未能进入室内查勘，本次评估假设该房屋室内简单装修，满足基本生活使用，水、电、暖气、天然气等设施齐全。（三）背离事实假设：在价值时点，估价对象存在司法查封，本次估价未考虑估价对象司法查封因素的影响Q（四）不相一致假设：（无）（五）依据不足假设：（无）二、报告使用的限制条件1、估价师未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实；估价对象建筑面积是以估价对象的房屋所有权证复印件记载为准，经过实地目测大体相当，但未进行专业测量。2、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象市场价值进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有关权利管理部门认定为准Q3、本报告受石家庄市长安区人民法院委托评估张春梅位于大兴区清澄名苑北区17-2-302号单元住宅的市场价值（不包含动产、债权债务等的价值）。4、本次估价报告之结果是估价对象在规划利用条件和本次评估的假设和限定条件下的市场价值。5、本次评估由委托方、估价方共同进行了外围实地勘察，未来进入室内勘察，本次估价设定其为简单装修，本估价结果不包含估价对象拖欠的水、电、暖、天然气费、物业管理费，也不包含估价对象处置时的司法诉讼费用、拍卖佣金、过户税费及其他应付费用等。6、本估价报告只为本次估价目的服务，若改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正或重新估价。7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致可能的损失,本估价机构不承担责任。8、本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方为有效。9、本估价报告的评估价值没有考虑快速变现、税费转嫁等等特殊的交易方式对估价对象价值的影响，也为考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象价值的影响，委托方在利用本估价结果时应予以充分的考虑及重视。10、本估价报告的评估价值没有考虑涉案房地产被查封及其可能存在的原有的担保物权和其他优先受偿权因素的影响。11、本次评估价值为公开市场价格，随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的价格将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。12、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。13、评估报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年内有效。在估价结果有效期内，随着时间的推移，市场情况的变化，估价结果需做相应的调整。超过一年，需重新进行评估。14、如对本报告有异议，当事人应在收到报告之日起十日内向法院提出书面申请。估价结果报告一、估价委托人委托单位：石家庄市长安区人民法院二、估价机构估价单位：石家庄万汇房地产评估有限公司单位地址：大厦1-1-1905室法人代表：王宣资质等级：壹级资质证书编号：冀建房估（石）24号统一社会信用代码：910469B联系人：郭瑞景王杰三、估价目的：为委托方办理案件提供参考依据而评估委估房地产的市场价格。四、估价对象（一）估价范围本次评估的估价对象为张春梅位于大兴区清澄名苑北区17-2-302号房地产（房屋所有权证号为：京房权证兴私字第号），建筑面积为210.36平方米。估价范围包括房产及其相应分摊的土地使用权、不可移动的装修及设备设施，不包括动产、债权债务等。（二）估价对象权属状况估价对象为大兴区清澄名苑北区17-2-302号单元住宅房地产，至价值时点已办理房屋所有权证，房屋所有权证号为京房权证兴私字第号，房屋所有权人为张春梅，房屋坐落为大兴区清澄名苑北区17-2-302号，产别为私有产，登记时间为2007年04月19日，设计用途为住宅，总层数为5层，所在层数为3-4层，建筑面积为210.36f,结构为混合结构，建成年份为2005年。估价对象所占用土地权属信息未登记。（三）估价对象实物状况估价对象位于北京市大兴区清澄名苑北区内，该小区南临富强西路，东临兴华大街，北面临近清源路，西面临近兴业大街；小区附近有兴36路、兴36路环一、兴55路等公交路线通过，临近地铁4号线大兴线，交通便利；该区域有中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、北京市大兴区第一幼儿园、清城启航双语幼儿园、北京小学（大兴分校）、国家教育行政学院附属实验小学、大兴区第二小学、北京市大兴区第四中学、北京市新媒体技师学院、大兴黄村百联清城购物中心等基础配套设施，生活配套设施齐全。估价对象所在楼为混合结构多层单元住宅楼，外墙面贴砖，地上总层5层，所在层为地上3-4层，一梯两户，无地下室，设水、电、地暖、天然气、楼宇对讲等设施，由于产权人原因估价人员未能进入室内查勘，本次评估假设该房屋室内简单装修，满足基本生活使用。五、价值时点：石家庄市长安区人民法院评估委托函中未来载明价值时点，本次评估设定勘查日期为价值时点。即：2019年1月3日。六、价值类型：（一）价值类型根据本次估价目的，确定价值类型为估价对象的公开市场价值。（二）价值内涵本次估价结果包括估价对象的房产及其相应分摊的土地使用权、不可移动的装修及设备设施的价值（不包含动产、债权债务等的价值），其他限定条件如下：1、价值时点：2019年1月3日。2、房产用途：规划用途为住宅，实际用途为住宅，根据合法原则，本次评估设定用途为住宅。3、房屋权利状况：（1）估价对象在价值时点已取得房屋所有权证，估价设定其权属来源合法。(2)抵押登记权利状况：根据估价目的，本次评估不考虑抵押他项权利对估价的影响。(3)其他他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象无其他他项权利。4、房地产利用条件：估价对象为混合结构，估价设定房地产在现状利用条件下、在可使用年限内，房产的建筑物结构、设施状况满足估价物业合法、持续使用的估价前提。七、估价原则本评估报告在遵循公正、客观、科学的基本原则的前提下，结合评估目的对委估房地产的价格进行评估。具体依据如下原则：1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。估价人员和本估价机构与委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价，并不带着自己的情感、好恶和偏见，按照事物的本来面目、实事求是地进行估价，不偏袒任何一方，坚持原则、公平正直。2、合法原则：房地产估价必须以估价对象的合法权益为前提条件，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；本次评估以委托方提供的房屋所有权证复印件为依据。3、价值时点原则：房地产价值随着房地产市场的变化而发生改变，即：同一房地产在不同的时间会有不同的价值，要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；石家庄市长安区人民法院评估委托函中未明确价值时点，2019年1月3日完成现场勘查，设定勘察日为价值时点。4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。与估价对象相类似的房地产在市场中有出售、出租的交易实例，市场处于完全竞争状态，本次评估采用的比较法符合替代原则。5、最高最佳利用原则：要求估价结果应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。所谓最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。估价对象位于北京市大兴区清澄名苑北区内，周围有富强西里、天锦苑小区、黄村西里社区等住宅小区，临近黄村公园、兴旺公园等，基础设施和公共设施配套齐全。估价对象规划用途为住宅，实际用途为住宅，其用途与周围环境相协调，并能够产生最大的经济利益，符合最高最佳利用原则。八、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1、中华人民共和国资产评估法；2、中华人民共和国物权法；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、中华人民共和国土地管理法及其实施条例；5、中华人民共和国拍卖法；6、城市房地产转让管理规定（建设部令第96号）等相关法律法规；7、司法鉴定程序通则（司法部令第132号）；8、最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖工作的若干规定（法释（2011）21号）；9、最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（法释（2016）18号）；10、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定（法释(2004)16号)；11、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定（法释（2009）16号）。（二）本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2015）中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）（三）委托方提供的有关资料1、石家庄市长安区人民法院司法鉴定委托书（2018）冀0102委评200号）2、房屋所有权证复印件（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等。九、估价方法根据房地产估价规范（GBT50291-2015）,估价方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价，假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。根据估价对象的特点和北京市大兴区房地产市场的实际状况及估价目的，选用适当的评估方法。估价对象规划用途为住宅，近期北京市新建商品住宅房及二手住宅交易较活跃，与估价对象类似的房地产交易案例较多，故选用比较法评估。比较法：比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价格的方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，选择一定数量与估价对象区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格比较基础，并分别进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，求取估价对象房地产的比准价格。计算公式为：比准价格=可比实例价格X交易情况修正X交易期日修正X区域因素修正义个别因素修正十、估价结果我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，根据估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，选用合适的估价方法，在合理的假设下，对估价对象于价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，最终确定估价对象于价值时点2019年1月3日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果为：住宅建筑面积：210.36m2评估单价：46545元/nV评估总值979.12万元（大写人民币玖佰柒拾玖万壹仟贰佰元整）十一、注册房地产估价师：参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期王宣牛迎欣十二、实地查勘期：2019年1月3日十三、估价作业期：2019年1月3日至2019年1月21日十四、估价报告应用有效期：本估价报告应用的有效期自出具报告之日起壹年内有效。如果使用本估价结果报告的时间超过了估价报告应用有效期,我们对此结果造成的损失不承担责任。1、石家庄市长安区人民法院鉴定委托书复印件2、估价对象坐落示意图3、估价对象实地勘察照片4、房屋所有权证复印件5、估价机构营业执照副本复印件6、房地产估价机构备案证书复印件7、房地产估价师资格证书复印件估价对象坐落示意图1Hz/I1III原生费康和园O水晶之星fIOII佳总兴康家园北京市城市管理高级技术学校兴华中学福息天槌广场O酿园-B区滨河西里小区O北京同仁堂股份有限.公司制药厂南分厂'北京协和制药二厂C北京石油w化工学院北京印刷学院O海信（北京）电器有限公司©兴*峭兴华东里。滨河西里南区北京交通运输职业学院O大兴区体育局大鼠时代息大道。双河南里灰袋造大兴滨河森林公园大兴桥0观音寺北里小区。跟音:0观W估价对象实地勘察照片