关于进一步加快发展保障性租赁住房的若干措施.docx

关于进一步加快发展保障性租赁住房的若干措施为深入贯彻落实党的二十大精神和国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发2021）22号）和省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见精神，加快推进我市保障性租赁住房发展，进一步健全完善住房保障体系，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，结合我市实际，制定以下措施。一、准确把握原则定位（一）坚持住有所居、房住不炒的工作定位。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以解决新市民、青年人等群体住房困难为主要出发点，发展以建筑面积不超过70平方米为主的小户型、公寓型的保障性租赁住房，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动实现全体人民“住有所居”。（二）注重政府引导，大力推行市场化运作模式。各县区在摸清当地保障性租赁住房需求、存量土地和房屋资源等情况的条件下，结合住房市场状况和保障能力，从实际出发合理确定建设计划。引导多主体投资、多渠道供给，充分发挥市场作用，采取市场化运作模式，加快发展保障性租赁住房。供给主体可以是政府,也可以是农村集体经济组织、企事业单位、房地产开发企业等市场主体。（三）明晰产权归属，鼓励多方主体参与投资。按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，鼓励各种主体投资建设。投资者依法享有保障性租赁住房的产权、运营管理权等权益。投资者产权及相应权益可以依法转让。如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。保障性租赁住房只能出租、不能出售，接受县区政府部门的统一监管。政府投资保障性租赁住房租金全额上缴当地财政，统筹使用，优先用于保障性租赁住房运营管理。其他方式建设的租金收取由投资人或房屋产权单位负责，实行自收自支。二、科学确定建设方式（四）采取新建、配建、改建方式发展保障性租赁住房。新建：各县区政府、企事业单位和其它土地使用权人可采取自建的方式发展保障性租赁住房。配建：鼓励房地产开发项目中，以附带条件出让土地的方式,配建一定数量的保障性租赁住房。改建：可以将商业用房按规定改建为保障性租赁住房，将社会存量住房、闲置非居住房屋改建为保障性租赁住房，改建房屋面积以实际为准。三、强化土地要素保障（五）利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房。经各县区政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地使用价款，原采取划拨方式供应的土地可以继续保留划拨方式。允许土地使用权人采取自建、与其他市场主体合作建设运营的方式发展保障性租赁住房。（六）利用自有用地建设宿舍型保障性租赁住房。经各县区政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总面积的比例上限由7%提高到15%,提高的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。（七）利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房。经各县区政府同意,在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，优先将闲置和低效的非居住存量房屋（包括商业办公、仓储、科研教育等用房及旅馆、厂房）改建为保障性租赁住房；非居住存量房屋改建并用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地使用价款。土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为集中式租赁住房。（八）利用新增建设用地建设保障性租赁住房。各县区政府应按照职住平衡的原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，编制年度住宅用地供应计划时，对保障性租赁住房用地应优先安排、指标单列，做到应保尽保。建设用地应安排在产业园区及周边和城市建设重点片区等区域,促进产城人融合、人地房联动。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨方式供应，其中以出让或租赁方式供应的,可将租赁价格、调整方式作为前置条件，允许分期收取出让价款。（九）利用农村集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。在尊重农民集体意愿的基础上，经各县区政府同意，可探索利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。四、加大金融财税支持力度（十）落实信贷支持政策。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供中长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。（十一）落实债券支持政策。银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。企业发行公司信用类债券用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。保险资金按照市场化原则参与租赁住房建设。保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金融资。（十二）落实资金支持政策。积极争取中央和省上对我市符合规定的保障性租赁住房建设项目予以支持，市、县区财政部门统筹现有专项予以一定支持。各县区应提前做好项目谋划储备，编制项目实施清单，加快项目前期工作，指导实施主体积极筹措项目资金，落实项目建设条件，确保项目按期完工。（十三）降低税费负担。对企事业单位、社会团体及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按蜴税率征收房产税。住房租赁企业向个人出租住房的,按照5%的征收率减按L5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用规定的简易计税方法并进行预缴的,减按L5%预征率预缴增值税。对于改建的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书之后，比照上述政策执行。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。五、规范推进项目建设（十四）简化审批程序。精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，列入年度计划的项目报当地政府同意，由保障性租赁住房工作领导小组审查，并出具保障性租赁住房项目认定书，相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续；不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。（十五）规范项目认定。有建设需求的单位和各类主体向市领导小组办公室提交申请表及资料，市领导小组办公室及时召开会议，会同相关单位进行审查通过后，由市保障性租赁住房工作领导小组授权领导小组办公室（办公室设在市住房和城乡建设局），发放保障性租赁住房项目认定书（以下简称项目认定书）。项目认定书应包括项目名称、项目地址、建设单位、运营单位、土地性质和来源（集体经营建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地、存量闲置房屋等）、项目规模、建设方式、户型情况、租金要求等。建设运营单位可凭借项目认定书办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，享受税收等相关优惠政策，水、电、气、暖价格执行民用住宅标准，获得金融支持。（十六）完善配套设施。全面优化水、电、气、暖、通讯等市政公用服务报装接入流程。在项目策划生成阶段，由水、电、气、暖、通讯等市政公用服务单位提供市政管线接驳点位和周边管线的分布情况。在工程规划许可阶段,提前开展市政公用基础设施报装服务，由市政公用服务单位提前介入,科学提供指导服务，同步开展设计、方案答复等前期工作，并按照建设单位需求完成相关设施建设，竣工验收后直接办理接入。六、完善运行管理制度（十七）准入条件。保障性租赁住房保障对象为城镇无房常住人口，原则上不设户籍、收入线门槛。年满18周岁，在当地有稳定工作和收入来源，无住房的新市民（包括党政机关、国有企事业单位职工）、青年人均可以家庭为单位申请保障性租赁住房。申请人及其家庭成员在当地无自有住房、未享受其他方式的住房保障，未购买商业用房、写字楼或其他投资性房产。（十八）申请流程。L项目申请流程：企业、教育、医疗、科研单位建设保障性租赁住房的，先向行业管理单位提出申请,行业管理单位审核后，由管理单位向当地住建部门进行申报。2.保障对象申请流程：凭个人和家庭在工作所在地无住房证明、常住居住证明、稳定工作和收入来源证明向当地住建部门申请。（十九）合同管理。保障性租赁住房实行合同制管理，每个家庭只能租赁一套保障性租赁住房。出租人与承租人应当签订保障性租赁住房租赁合同，并在当地房屋主管部门备案，合同期限最长为3年，按月或季度收取租金，也可按年提前交付。企业、教育、医疗、科研单位建设的保障性租赁住房，由投资主体与保障对象签订保障性租赁住房租赁合同，并在当地房屋主管部门备案。（二十）租金管理。保障性租赁住房建设管理单位应按照低于同地段同品质市场住房租金,合理确定保障性租赁住房租金，以发展改革部门批复为准。（二十一）退租管理。保障性租赁住房租赁合同期满,承租人应退出保障性租赁住房。需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。承租人在合同期满或终止租赁合同的应当退出。确有特殊困难的，给予一定的过渡期限；拒不腾退的，按合同约定处理，并在适当范围内公告，必要时当地产权或租赁管理单位可申请人民法院强制执行。七、建立健全保障机制（二十二）加强组织领导。市上成立市保障性租赁住房工作领导小组，加强对发展保障性住房工作的组织协调，督促各相关部门和单位落实配套政策、强化工作衔接和业务指导，对各县区发展保障性租赁住房情况实施监测评价，监测评价结果纳入对县区政府的绩效考核，推动各项政策落实到位。各县区政府对当地发展保障性租赁住房负主体责任，要成立由主要领导牵头的保障性租赁住房工作领导小组,制定具体实施办法、落实建设计划，统筹推进保障性租赁住房各项工作。（二十三）健全制度机制。建立保障性租赁住房联席会议机制，由领导小组办公室牵头，组织相关部门定期研究解决工作中遇到的困难和问题，推动保障性租赁住房土地、财政、税务、金融、水电气等支持政策落地。（二十四）强化监督管理。各县区要将保障性租赁住房纳入保障性安居工程管理，建立住房租赁管理服务平台，将保障性租赁住房房源和承租人的相关信息纳入平台统一管理。将符合规定的项目纳入保障性租赁住房规范管理，未纳入的不得享受相关优惠政策。加强工程质量安全监管，规范租赁管理，加强资产管理，坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。