房地产会计核算账务处理流程.docx

账务处理房地产会计核算账务处理流程财务管理制度第一章会计机构设置会计机构的设置，必须根据实际情况，以"精简、高效率"为原则，按本公司实际需要设置适当部门，在总经理的领导下进行工作。第二章财务部人员岗位责任制每个企业要根据本单位的实际情况，建立财务人员岗位责任制，以便分清责任。各施其职，各尽其责。设置一人一岗，或一人多岗，坚持"精简、高效率"的原则，切实做到事事有人管，人人有专责，办事有标准，工作有检蛰,业绩有奖惩，保证会计工作有秩序地进行。第一条设财务部主管一人1.在总经理的领导下，开展财务工作，组织本部门内业务分工，明确会计人员职责范围，研究、布置各项具体财务会计工作。2、加强财务管理，严格控制费用开支，3、建立健全财务会计核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析。4.办理向银行借款的一切手续，并组织监督实现。5、加强往来帐目的管理，能及时提供客户的货款资料，协同总经理、出纳催收货款，加速资金回笼，及时与供应商核对帐目，安排货款清偿，加快资金周转速度，提高资金使用效果。6、参加本公司业务经营管理会议，参与经营决策，充分利用会计资料，分析经济效果，预测经济前景，为公司领导决策提供可靠有用信息，当好领导的参谋和助手。7、负责向本公司领导报告财务状况和经营成果，解释财务方面的情况。8、负责会计重要资料档案的保管，做好调查记录。9、负责提供对外的会计报表、资料，并签名盖章，按会计制度及规定时间及时送报各级主管部门。第二条设会计岗位一人。1.根据有关企业会计制度规定会计科目，设置总帐，做好结帐、对帐工作，保证帐帐相符。2、负责做到按时、按质、按量报送公司内部所有报表。3、负责存货、固定资产、低值易耗品的会计核算。4、对公司存货、资产或管理上存在的问题，提出建议，改善管理等措施。并编制损益表、资产负债表、现金流量表（年报）。第三条设出纳岗位一人1.办理现金收付和银行结算业务，每笔业务必须经过会计人员的审核、编制记帐凭证，出纳才能办理款项的收付,记帐凭证必须加盖"现金收讫"、"现金付讫"、"银行收讫"、"银行付讫”的印章，不得以"白条"抵充库存现金,更不得挪用现金，严格控制签发空白支票。如因特殊情况，确须签发不填注金额的转帐支票时，必须在支票上注明收款单位名称、用途、签发日期、规定限额和报销期限。2、登记现金和银行存款日记帐，必须根据已办理完毕的收付款凭证，逐笔Jl质序登记，并每日结出余额，要做到帐帐相符、帐实相符，月末要编制"银行余额调节表"，对于未达帐项，要及时提出查询。3、保管库存现金和有价证券，要确保资金安全和完整无缺，如有短缺，要负赔偿责任。4、妥善保管印章，严格按规定用途使用，签发支票所用的各种印章，不得全部交由出纳一人保管。办理销售款项的结算业务，配合有关部门及时做好催收销售货款工作。6、每笔业务发生收款时，应由出纳员开收款收据，即交由会计编制记帐凭证，以便及时记帐。7、负责办理总经理、财务主管交办的临时性业务。第三章财务管理制度为了加强管理、提高经济效益，适应企业发展需要，现根据本公司具体情况，结合国家有关规定，特制定本制度,以便全体工作人员执行。第一条一般规定1.本公司在经济活动中所发生的资金收入和支出，统一由财务部负责办理，财务部是代表公司对外结算债权、债务的唯一机构。未经授权和委托，任何人无权处理有关资金收支的工作，任何越权行为都是无效的，并应对其所造成的后果负责任。2、财务部门工作人员必须廉洁奉公，严以律已，不谋私利，如发现有利用工作之便，进行挪用公款，假公济私,贪污舞弊，监守自盗等行为，一律加倍处罚，严惩不贷。因此，会计与出纳必须明确分工，各施其职，相互制约，即相互合作又相互监督。按照会计管帐不管钱，出纳管钱不管帐（指除现金、银行日记帐外的帐）的原则进行工作。每月终盘点现金，双方核对现金、存款帐目，并将存在问题向上级报告。3、凡是支付款项必须取得合法的、有效的单据，经手人应该在单据上签名、盖章、整理好单据，经有权审批的领导批准，会计人员核对无误并符合支付原则，方可办理报销支付款项，如手续不全，内容有错或可疑，财务人员有权拒绝付款。4、为保障公司财产的安全不致流失，凡是公司的资产都应设置帐簿登记，由专人负责管理。会计与管理人员按情况规定月、季、年终盘点一次，进行财产清查。对于损坏、变质或短缺情况，由直接责任人（或使用人）提出报告，经批准方可办理报废注销手续。5、强化公司管理，公司与外界签订的一切经济合同，最终由财务部负责执行，财务部建立经济合同管理档案。派专人负责管理，严格按合同规定的权利义务执行，以维护公司的经济权益。第二条资金的管理1.禁止任何人以任何借口，不经过正当审批手续，非法调走或挪用资金，财务部门有权制止这些违法行为，拒绝支付款项。1.因公借款，经手人必须在事毕后3-5天内（如购物出差回来等）办理报帐手续。2、公司支付任何款项，必须凭合法的有效发票或有关收费凭证，并经办人签名或盖章确认，注明付款理由，按审批权限报有关领导批准后，财务部审核签字后，方可办理支付款项业务。3、凡属预付款项，由经办人提出书面申请，按审批权限报有关领导批准后，连同合同或有关文件交财务部审核，总经理签字后方可办理付款，但在该项业务完结，经办人必须取得对方正式发票合法的收款凭证，交由财务部结清往来帐目，否则造成损失由经手人负责。4、工作人员因工作失职，所造成的罚款或其他经济损失，应由责任者本人负责，公司拒绝接受任何解释。第三条低值易耗品管理1.低值易耗品是指单价在20xx元以下，不是使用一次而是多次重复使用，使用其在一年或一年以上的用具和物品。低值易耗品购置的审批权限及各种程序办理，不能擅自购买,否则作违反反纪律处理。2、使用人必须办理领用低值易耗品手续，方能领用并成为当然的.保管人，妥为保管，如使用人调离岗位，应办理移交手续，年底前对实物进行盘点，核对帐目，检查财产实际情况。3、低值易耗品如因使用人的主观原因造成损坏或遗失，使用人应负赔偿责任。根据价值大小，如若发现利用工作之便，化公为私，占为已有，更要严肃处理。第四条费用开支管理二、办公费1.购买办公用品、用具等均由行政人事后勤部统一负责，公司各部门按实际需要列出清单，交行政后勤部统一处理。严禁各部门擅自购买，并要严格控制其开支金额。2、凡购买所有的物品，均须办理验收入库，并按审批权权限报有关领导审批，方能报销。行政人事部门要指定专人按部门或个人建立低值易耗品辅助台帐，及时登记领退情况，职工离开本公司时，必须办理移交手续，丢失和损坏的物品，要其本人赔偿。三、借款程序1.借款人填写借款单，部门主管签字。2、财务部主管按用途、计划、实际开支情况审核。3、总经理或副总经理根据部门主管、财务部意见以实际需要另外审批。4、会计人员根据各级主管审批借款单填制记帐凭证。5、出纳员根据会计凭证给予付款，借款人签名。四、报销程序1.报销人将票据粘贴好，填写内容、金额，送部门主管、主管经理。2、财务部主管根据公司有关规定，逐一审核，签署意见。3、总经理或副总经理根据各级主管的联签和公司相关规定进行批示。4、会计人员根据各级主管批签的票据进行核算，填制记帐凭证。5、出纳员要报销人或收款人签字，根据记帐凭证付款或冲帐，实行多退少补。第五条存货管理一、建立以仓库工作为基础，生产、采购参与管理，财务给予监督的存货管理体系。二、建立存货月终（每月最后一天）盘点制，并填制盘点表。三、仓库工作，在实物管理上，仓库管理员必须处理好日常工作，做好货物的收进、发出及登记工作。第六条往来帐款管理1.会计人员要正确、及时地做好应收帐款、应付帐款、其他应收款、其他应付款、预收帐款、预付帐款的核算工作。2、反映债权、债务的存在和坏帐情况，定期清理各种往来帐款，每月与客户核对，防止坏帐损失。3、应分别将不同单位的名称和个人姓名设立明细帐户，并及时催收货款或清偿材料款。要与客户每月对帐。第七条销售管理1.加强销售合同的管理和监督，按合同规定的结算条款及时结算货款，监督检查销售收入的回收、保证合同履行。合同一式三份，财务一份，主管部门一份，客户一份；2、认真进行销售核算、严格按规定的先开单后发货等内部控制制度执行，切实做好收发工作，详细核对品种项目,防止差错。3、签订销售合同，先收取30%订金。4、本规定从20xx年8月1日起执行，凡此之前的所有有关的财务规定废止，本规定未尽事宜，以后根据业务发展的要求补充增加。一、设立时的核算（一）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。（二）设置的主要账户实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积一资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。（二）设置的主要账户开发成本、无形资产、投资性房地产（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本一成本对象一土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、其他应付款等。（二）设置的主要账户开发成本、管理费用、销售费用等（三）会计分录模板1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。借：开发成本一成本对象一土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。借：开发成本一成本对象一前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。借：开发成本一成本对象一建筑安装工程费应交税费一应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。借：开发成本一成本对象一基础设施建设费应交税费一应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设等费用。借：开发成本一成本对象一公共配套设施费应交税费一应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款等6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。借：开发成本一成本对象一开发间接费应交税费一应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款、应付职工薪酬等7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用借：开发成本一成本对象一建筑安装工程费开发成本一成本对象一公共配套设施费贷：其他应付款8、发生借款费用，支付利息时借：开发成本一借款费用贷：银行存款9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借：管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等10、分配成本核算对象成本:发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。借：开发成本一一期一公共配套设施费一二期一公共配套设施费贷：开发成本一会所开发成本一地下车库11、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用借：财务费用贷：银行存款四、房地产完工阶段的核算（一）涉及的主要业务开发项目竣工结算（二）设置的主要账户开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产（三）会计分录模板L结转开发成本借：开发产品期贷：开发成本一一期2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借：管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等3、完工后发生借款费用，支付利息时借：财务费用贷：银行存款4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用借：销售费用贷：银行存款等5、企业自用时借：固定资产贷：开发成本五、房地产销售阶段的核算(一)涉及的主要业务土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。(二)设置的主要账户主营业务收入、预收账款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用(三)会计分录模板L商品房纳税义务发生(1)收款借：银行账款/应收账款预收账款贷：主营业务收入应交税费应交增值税(销项税额)或应交税费简易计税(2)差额纳税一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款借：应交税费一应交增值税(销项税额抵减)贷：主营业务成本(3)结转销售成本借：主营业务成本贷：开发产品3、预收账款处理(1)收到预售款时：借：银行存款贷：预收账款（2）预缴税款时一般计税：借：应交税费预交增值税贷：银行存款简易计税：借：应交税费简易计税贷：银行存款4、收到保证金的处理借：银行存款贷：其他应付款5、价外收入的会计处理借：其他应付款/银行存款等贷：营业外收入一违约金其他业务收入一手续费收入应交税费一应交增值税（销项税额）或：应交税费一简易计税6、商品房自用借:固定资产贷开发产品7、土地使用权对外投资借：长期股权投资贷：无形资产一土地使用权应交税费一应交增值税（销项税额）或：应交税费一简易计税营业外收入（差额）8、商品房出租（1）转为出租时借：投资性房地产贷：开发产品（2）收取租金时借:银行存款贷：其他业务收入应交税费一应交增值税（销项税额）或：应交税费一简易计税（3）如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧9、资金拆借（1）借出资金时借：其他应收款贷：银行存款(2)收到利息时借：银行存款贷：财务费用一利息收入应交税费一应交增值税(销项税额)10、期末应交税费一应交增值税处理(1)转出未交增值税借：应交税费一应交增值税(转出未交增值税)贷：应交税费一未交增值税(2)预缴税款抵减未交缴增值税借:应交税费一未交增值税贷：应交税费一预交增值税(3)申报后缴纳借：应交税费一未交增值税贷：银行存款11、购买增值税防伪税控设备时借：管理费用贷：银行存款借：应交税费一应交增值税(减免税款)贷：管理费用12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种借：税金及附加贷:应交税费应交城市维护建设税应交税费应交教育费附加应交税费应交房产税应交税费应交车船税应交税费应交城镇土地使用税13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时：(1)印花税借：税金及附加贷：银行存款(2)耕地占用税借：在建工程(或无形资产)贷：银行存款(3)车辆购置税的核算借：固定资产贷：银行存款(4)契税的核算借：固定资产(或无形资产)贷：银行存款14、代扣代缴个人所得税(1)计算时借：应付职工薪酬/应付利润贷：应交税费一应交个人所得税(2)上交时借：应交税费一应交个人所得税贷：银行存款15、交企业所得税(1)预缴时借：所得税费用贷：应交税费应交所得税借：应交税费应交所得税贷：银行存款(2)汇算清缴时借：以前年度损益调整贷：应交税费应交所得税或相反分录