中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务中存在的问题与对策分析 会计财务管理专业.docx

题目：中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务中存在的问题与对策分析摘要伴随我国国民经济的不断增长，传统的储蓄、国债等普通的投资方式已经不能满足广大银行客户的需求。由此国家推出了个人住房贷款业务，个人住房贷款业务是中国建设银行特色的业务和产品服务，个人消费贷款业务中重要的一种贷款就是个人住房贷款业务。中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务起步较早，其个人住房贷款业务相比较与其他商业银行一直处于领先状态。但是任何事物都具有双面性，在个人住房贷款业务不断发展的同一时间不少问题也相继出现，例如假贷款等不良贷款的现象逐渐增多，与此同时，各大银行金融机构因其利益以及为了能够提高自身的市场竞争力，抢占市场份额，争相推出多元化的个人住房贷款业务相互之间的竞争外也越演越烈。从个人住房贷款业务看，中国建设银行在市场上的地位还没有坚固到不可撼动。在研究主体上，本文把其确定为中国建设银行沈阳分行。并且，围绕中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务展开研究工作，力求找出该业务中的种种不足。本文主要分为五个部分：第一部分是绪论，主要介绍了本课题的研究背景，第二部分主要介绍个人住房贷款的定义，个人住房贷款的种类以及它们的特点。第三部分对中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务发展具体情况简单说明，明确建设银行沈阳分行其自身住房贷款业务的种类以及其开展情况和具体的业务流程，第四部分对中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务种种不足进一步探索，涉及到个人住房贷款业务种类多样化不足，面临的市场风险以及在贷款经营上存在的问题。第五部分就所提的个人住房贷款业务中的种种不足深入研究，提出了可行的对策。关键词：中国建设银行沈阳分行；个人住房贷款业务；业务发展AbstractWiththecontinuousgrowthofChina'snationaleconomy,thetraditionalsavings,treasurybondsandothercommoninvestmentmethodshavebeenunabletomeettheneedsofthemajorityofbankcustomers.Therefore,thestatehaslaunchedapersonalhousingloanbusiness,whichisthecharacteristicbusinessandproductserviceofChinaConstructionBank.Animportantkindofpersonalconsumerloanbusinessispersonalhousingloanbusiness.ShenyangBranchofChinaConstructionBankstartedpersonalhousingloanbusinessearlier,anditspersonalhousingloanbusinesshasbeeninaleadingpositioncomparedwithothercommercialbanks.However,everythinghastwosides.Withthecontinuousdevelopmentofpersonalhousingloanbusiness,manyproblemshaveemergedoneafteranother.Forexample,thephenomenonofnon-performingloanssuchasfakeloanshasgraduallyincreased.Atthesametime,themajorbanksandfinancialinstitutionshaveseizedmarketsharebecauseoftheirinterestsandinordertoimprovetheirownmarketcompetitiveness,Competingtolaunchawiderangeofpersonalhousingloanbusiness,thecompetitionbetweeneachotherisbecomingmoreandmoreintense.Fromtheperspectiveofpersonalhousingloanbusiness,ChinaConstructionBank'spositioninthemarketisnotstrongenoughtobeunshakable.Asfortheresearchsubject,thispaperdefinesitasChinaConstructionBankShenyangbranch.Inaddition,thepaperfocusesonthepersonalhousingloanbusinessofShenyangBranchofChinaConstructionBank,andtriestofindouttheshortcomingsofthebusiness.Thispaperisdividedintofiveparts:thefirstpartistheintroduction,whichmainlyintroducestheresearchbackgroundofthistopic.Thesecondpartmainlyintroducesthedefinitionofpersonalhousingloans,thetypesofpersonalhousingloansandtheircharacteristics.ThethirdpartbrieflydescribesthedevelopmentofindividualhousingloanbusinessofShenyangBranchofChinaConstructionBank,definesthetypesofitsownhousingloanbusiness,itsdevelopmentsituationandspecificbusinessprocess.ThefourthpartfurtherexplorestheshortcomingsofindividualhousingloanbusinessofShenyangBranchofChinaConstructionBank,Itinvolvesthelackofdiversificationofindividualhousingloanbusiness,themarketriskandtheproblemsinloanoperation.Thefifthpartofthepersonalhousingloanbusinessdeficienciesin-depthstudy,putforwardfeasiblecountermeasures.Keywords：ChinaConstructionBankShenyangBranch;PersonalHousingLoanBusiness;BusinessDevelopment目录摘要ILbStraCtI1绪论11个人住房贷款业务概述21. 1个人住房贷款业务的概念21.2 个人住房贷款业务的种类21.3 个人住房贷款业务的自身特点32中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务现状42.1 中国建设银行沈阳分行简介42.2 建设银行沈阳分行个人住房贷款业务发展现状42. 2.1个人住房贷款业务持有产品类型43. 2.2个人住房贷款业务开展现状53.3.3 个人住房贷款业务不良贷款业务的现状63.3.4 各个商业个人住房贷款业务发展对比分析83.3.5 人住房贷款业务的办理流程93中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务存在的问题104. 1业务范围窄且品种单一1104.3 个人信用意识淡薄及信用机制的缺失H4.4 银行内部管理体制及管理方式滞后123. 3.1贷款环节多及手续复杂124. 3.2管理手段不规范124完善中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务的对策144.1 促进个人住房贷款业务多元化发展144.2 建立个人信用系统144.3 加强银行自身的内部建设154. 3.1实施标准化审批制度提高效率155. 3.2加强规范防止贷款风险16结论17谀IRAk参考文献.1920附录随着我国这40年中经济发展的持续进步，再加上居民个人收入越发稳定，住房需求开始激增。现阶段，我国住房制度整改正在推进过程中，城市化大步向前迈进，社会保障体制也日益健全。针对居民个人购房，国家先后颁布了一系列扶持政策，如对个人购房税费减免、对经济适用房建设加大力度、制定住房公积金制度等等，以此驱动居民的购房需求。我国房地产产业也成为了一种热门的产业，由此个人住房需求量增加导致个人住房贷款业务得到了快速的发展，成为了各大银行的重点业务。并且银行的个人住房贷款业务发展并不成熟，因此存在一定的扩大空间。个人住房贷款业务是指商业银行向购买商品户的自然人发放的贷款，购买住房的范围一般仅限城镇范围，而所购买的商品房不仅主要包括用于个人居住的个人住房和用于商用目的的商业住房。个人住房贷款业务极大程度的增加了居民的消费水平同时也增加了银行的资本，带动了本地区的经济增长，但凡事都有两面性，个人住房贷款业务的流程相较于其他的贷款流程复杂，贷款具有长期性且存在着很多不确定因素，又涉及到房地产相关的法律，导致了它在带动地区经济增长的同时也增加了一定的安全隐患。随着我国房地产调控政策的变化，个人住房贷款业务频繁出现违约事件，不良贷款存在持续攀升的趋势。1个人住房贷款业务概述1.1个人住房贷款业务的概念个人住房贷款，实际上就是借款人向银行提出接待申请后，银行受理的贷款，该笔贷款用于对自用普通住房购置。在对个人住房贷款申请时，借款人必须向银行提供相关担保。在商业银行中，个人住房贷款业务是其主营业务之一。它只被认定为是商业银行针对个人住房需求特意设置的服务，在借款人首次购买住房(在合格开发主体或房地产开发商建设好面向个人售卖的住房)时支出。作为借款人，必须满足以下要求：(1)身份合法。(2)信誉良好，经济收入稳定，具有对贷款本息偿还的能力。(3)持有符合相关法律法规的生效的建造、购买、大修住房的协议、合同及贷款银行制定要出示的证明文件。(4)持有要购住房全额的百分之三十以上的自筹资金；如果要购住房建筑面积不足九十平方米，那么要持有其百分之二十的自筹资金，把其用来对住房首付款承兑。(5)持有达到贷款行要求的资产做出质押或抵押行为，或者有代偿能力强的自然人、法人愿意为其担保。(6)贷款行设定的其他硬性条件。1.2 个人住房贷款业务的种类个人住房贷款业务发展至今从大体上来分总共分为5大类，由公积金个人住房贷款、个人住房贷款、个人住房组合贷款、个人商业用房贷款、个人再交易住房贷款组成。其中，个人住房贷款设定5.93%为其贷款利率，贷款额度上限为评估价值或所购住房全额的70%,期款期限不得超过三十年；个人住房交易贷款的贷款利率在5.88%-6.13%之间，要购住房的交易价格或评估价值(选定两者较低额)的70%是贷款额度的上限，贷款期限与个人住房贷款相同；公积金个人住房贷款，贷款利率分为两档，其中五年以下(含五年)的为2.75%,五年以上的为3.25%,贷款最高额度应以当地住房公积金管理部门出台的相关规定为依据；就贷款期限的确定，是在中国人民银行规定的最长贷款期限内由当地住房公积金管理部门对借款人实况评估后酌情设定；个人住房组合贷款的贷款利率分为三挡，其中一年以下(含一年)的贷款利率为4.35%,一年至五年(含五年)的贷款利率为4.75%,五年以上的贷款利率为4.9%,贷款额度上限为要购住房的评估价值或销售价格（选定两者较低额）的五分之四，贷款年限同个人住房贷款一致；个人商业用房贷款的贷款利率与个人住房组合贷款一样分为三挡利率也相同，贷款额度上限为要购商用房的评估价值或销售价格（选定两者较低额）的二分之一，贷款期限V10年且不超过所购商业用房的剩余。1.3 个人住房贷款业务的自身特点个人住房贷款业务具有长期性、风险小、成本低、贷款对象范围小、灵活的还款方式等特点。对于家庭购置房产来说是一个比较大的开支，同样来说购房而产生的房贷也在家庭债务占比重处于较高的为止，还款的期限最长可以达到30年，还款的方式也有多种选择，比较灵活。住房贷款相较于其他贷款来说对于客户承担费用得部分比较小、风险小，同样银行相对于此部分的经营成本也相对比较低。个人住房贷款风险小因个人住房贷款的债权人与债务人区分明确，个人住房贷款的担保方式主要以房产抵押加阶段为主，抵押物以与借款人相关的生活条件且保险公司出面充当担保人，因此一般来说，如果借款人的还款意愿良好的情况下，个人住房贷款是一个低风此案且利润比较握钉的一个信贷借款品种;个人住房贷款具有长期性因大部分贷款都是5年以上的中长期贷款;个人住房贷款的成本低因个人住房贷款的期限最长达到了30年且利率低、手续简便、不存在贷款转换和举新债换旧债的问题、客户承担的费用相对较少和银行综合经营成本低；个人住房贷款的的贷款范围小，个人住房贷款必须完全民事行为能力人且是中国自然人，或者国外自然人和拿到中国大陆居住区的境外自然人。2中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务现状2.1 中国建设银行沈阳分行简介中国建设银行沈阳分行隶属中国建设银行股份有限公司旗下，它属于一级分行，别称为建设银行辽宁省分行。该行于1954年国庆日当天创办。现阶段，银行功能一应俱全，产品种类琳琅满目；主营个人业务和公司业务，推出产品将近十余类，如票据、汇兑、存款、基金、银行卡、结算、国际结算、信用证、黄金、代收费、债券、电子银行、贷款等；数百个品种、的559个网点、408家自助银行、财富中心11家和理财中心273家，再加上建设银行系统覆盖全国的网络服务资源，它可以为各个群体提供贴心金融服务。2.2 建设银行沈阳分行个人住房贷款业务发展现状2.2.1 个人住房贷款业务持有产品类型中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务从推出开始到如今，其发展较为完善。最近十年，中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务发展势头正足，其品种也日益丰富。就现在来说，中国建设银行沈阳分行共推出六款个人住房贷款类型。（1）个人住房贷款，主要指中国建设银行在面对中国大陆地域内城镇建造、购买、大修各类型住房的自然人申请贷款，拿出信贷资金其中一部分为其发放。个人要在中国大陆地域内的城镇购买住房时可以应用该产品。（2）个人再交易住房贷款，主要指中国建设银行在面对中国大陆地域内城镇住房二级市场对各类型住房购买的自然人申请贷款，拿出信贷资金其中一部分为其发放，也就是众所周知的二手房贷款。该产品主要为新房购买承担不起的外来人员和企业职工开发。（3）公积金个人住房贷款，因为各地公积金管理中心的受托，建设银行拿到委托人的住房资金，以委托协议为依据向建造、购买或大修房屋的职工发放的个人住房贷款。当然，硬性条件是借款人要达到住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的要求。对于需要定期缴纳的住房公积金来说，该产品是最佳选择。同时,在对贷款提交申请时，必须要连续存缴住房公积金超过六个月的企事业单位职工。（4）个人住房组合贷款，主要指就按时足额缴存住房公积金的自然人，在对各类型住房着手建造、购买或大修时，中国建设银行为其发放的特定贷款组合。其中，分为自营性个人住房贷款和公积金个人住房贷款。该产品的开发主要面向达到个人住房商业贷款条件且按规定缴存住房公积金的借款人。（5）个人商业用房贷款，中国建设银行在面对中国大陆地域内城镇对各类型商业用房购置的自然人申请贷款，拿出信贷资金其中一部分为其发放。该产品的开发主要为具有固定还款来源、收入稳定、信用良好、高学历、高科技领域的企事业单位职员定制。（6）“房易安”房屋交易资金托管，主要指以协议规定为依据，中国建设银行开立房易安交易资金专用账户，专户管理房屋交易资金。在整个过程中，都完全遵循协议约定的流程、条件及国家相关政策，做出退回或划转交易资金的一种信用中介服务。对于购买存量房、新建商品房等房屋交易方式来说，该产品是最佳选择。它在账户模式上，以主账户下设子账户为主。建设银行或者建设银行合作机构开立的房易安交易资金专用账户即为主账户，而主账户下设以房屋买方名义开立的房易安交易资金专用账户下的二级账户即为子账户。产品适用于对资金进行专户管理的人群。2.2.2 个人住房贷款业务开展现状就个人住房贷款业务，中国建设银行早年就开始进军，在辽宁地区也是如此。从中国建设银行沈阳分行分行个人住房贷款发展现状看，做出的现状分析如下：表2.1个人住房贷款业务交易额（亿元）类型2020年12月31B2019年12月31S2018年12月31B2017年12月31B个人住房贷款个人再交易住房贷49.347.8346.3740.64款公积金个人住房贷1.781.831.941.89款2.812.762.642.62个人住房组合贷款4.313.723.833.79个人商业用房贷款“房易安”房屋交2.823.842.732.7易资金托管0.880.820.790.76住房贷款类型合计61.960.858.352.44.56%L42%个人住房贷款业务个人再交易住房贷款公积金个人住房贷款个人住房组合贷款个人商用用房贷款“房易安”房屋交易资金托管图2.12020年个人住房贷款业务各个业务占比如表2.2以及图2.1所示，截止2020年12月31日，中国建设银行沈阳分行个人住房贷款的规模已经达到61.9亿元，贷款规模的金额与2019年的贷款金额相比，增长了1.1亿元，2019年12月31日与2018年12月31日相比，增长的2.5亿元，其中部分因素可能因为疫情的原因，导致部分人不需要购房的需求。中国建设银行个人住房贷款业务所设置的六大类型分析，个人住房贷款的占比最高，达到了79.6%,但其占比相比较于2019年度仅增长了0.25个百分点，由此可见疫情对国家经济的影响不是短期的。但与2018年度相比的2019年度个人住房贷款的增加离不开国家政策要求增加个人住房贷款的支持力度。2020年增长不高主要是由于疫情导致的经济缓慢增长。2.2.3 个人住房贷款业务不良贷款业务的现状从表2.3可以看出，虽然个人住房贷款的余额一直在增长，但是贷款不良率也同时在上升，而且当年贷款累计发放、实现利息收入、贷款实收率以及地区占比逐年下降。这表示建设银行辽宁省分行个人住房贷款业务的增速开始下滑，地区竞争日益激烈，贷款质量有下降趋势。当下二手房市场交易量直追商品房销售量，部分地区增量房与存量房的交易额已平分天下。与此同时购房群体呈现出层次化，高中低档住宅，存量、增量房均有各自消费群体。因此辽宁地区的房地产销售存在一定的忧虑。表2.2个人住房贷款业务不良贷款业务现状（亿元）指标2017年2018年2019年2020年个贷余额52.458.360.361.9比年初增加41.25.92.01.6当年累计发放47316.915.33.3实现利息收入3.13.02.90.7贷款不良率0.92%1.49%2.085%4.126%利息实收率99.9%95.1%94.54%91.89%年收息率-5.64%16%4.45%如图2.2中国建设银行沈阳分行的数据显示，由于个人住房的需求持续增加，个人收入的增长比远远低于住房支出，但有因为房地产企业对于房价的热度只增不减近于此同时个人的住房需求意识又在不断的增强，由此导致的结果是银行的个人住房贷款业务需求日益膨胀。第二个原因是，个人住房贷款只需要哦话花费较少的成本，便能取得一个长期保障，因此更多居民的需求增加。在贷款业务中，仅有30%的比重不属于个人住房贷款业务，个人住房贷款额度在中国建设银行沈阳分行总资产的比重大于15%o个人住房贷款占总资产的比重个人住房贷款在个人贷款中的占比个人住房货款额度其他个人住孱贷款个人贷款图2.2个人住房贷款在银行总资产中占比情况2.2.4 各个商业个人住房贷款业务发展对比分析表2.32020年四大商业银行个人住房贷款业务情况（亿元）中国银行农业银行工商银行建设银行个人住房贷款总额34153.5936605.7445899.6147535.95个人贷款总额39338.446658.7156365.7458398.03占比86.82%78.45%81.43%81.4%通过分析图2.3可知，在房地产行业发展口益推进的形势下，商业银行个人贷款业务中个人住房贷款业务所占比重不断加重。2020年中，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行的个人住房贷款业务是个人贷款业务的主要支柱。但在四大国有银行中，个人贷款业务量最高的是建设银行。但中国建设银行是各大银行中率先推出个人住房贷款业务的一个。然而，其个人住房贷款总额却与工商银行相差无几。深究原因，主要是因为中国建设银行未把个人住房贷款业务的贷款风险放在重要位置，当贷款放出后没有建立有效的风险管理机制，不能够对发放的贷款进行有效的催收，使其不良贷款不能得到有效的控制。相比之下，工商银行对与个人住房贷款的不良贷款的管理使其得到有效的控制。2.2.5 人住房贷款业务的办理流程一手房贷款按揭项目是否流入购房人与开发商签订合同并支付首款借款人提出住房贷款申请（填写表格并提交材料）受理贷款贷款审查贷款审批贷款批复签订合同，放款图2.3房贷办理手续流程图贷后管理包含整个还款过程直至贷款缴清，主要包含三方面内容：一是对顾客贷款原因进行了解；二是对预期贷款进行催缴；三是对顾客还款的风险预测，需要提前针对风险预警机制做出相对应的方案。如果有部分客户逾期且多次不整改，那么就需要上门进行追讨，如果上门催收还是没有效果那么就会需要法务部门介入催收贷款。在抵押证明方面，当发放贷款以后，必须在规定期限内做好登记证明工作、了解逾期办理贷款的情况，不使抵押悬空。客户如果在规定期限内提前偿还贷款就需要即使的将客户资料进行更新，如果客户将贷款全部还清则需要将相关的贷款手续及贷款资料进行归档。3中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务存在的问题3.1 业务范围窄且品种单一现阶段，个人住房贷款业务市场竞争已进入白热化阶段，其国有四大银行都在不断的争先恐后推出不同类型的产品品种为占据更多地个人住房贷款业务份额，其主要的方式方法是在个人住房贷款贷款种类、贷款期限、贷款流程、贷款对象、贷款的还款安排等个人住房贷款业务的范围领域加以改进。四大国有商业银行纷纷推出新的个贷品种：农行最近推出“押旧买新”首付款贷款、“加按”贷款、“转按”贷款；工行推出了个人家居组合贷款、个人商品房首付款贷款、商业用房按揭贷款；中行推出了个人自建房贷款、车位抵押贷款、“加按”、“重按”、“转按”住房贷款等。相比之下建设银行其他省的分行在针对个人住房贷款业务上也同样做出了一些创新，如北京分行推出了入住还款法,福州分行推出了二手房贷款和抵旧买新贷款，广州等分行推出了二手房贷款、转按贷款等贷款业务品种和服务创新，但是中国建设银行辽沈阳分行在业务和服务创新上力度不够，无法使各个年龄层次的群体多样化需求得到满足，主要表现在以下几个方面：一是在业务品种方面：目前中国建设银行沈阳分行只统一推出了一手楼住房贷款、二手楼住房贷款、个人住房装修组合贷款，没有推出“加按”、“转按”、“减按”贷款以及“房车组合贷款”等新业务或衍生业务品种。只局限于传统的个人住房贷款业务类型，没有开展其他贷款创新和衍生品种，业务品种相对单一。二是在业务收费方面：目前建设银行沈阳分行规定合同要进行公证，公证费等由客户支付，缺乏一定的灵活性,银行在保险方面也没有做到针对合同的统一规划来使客户承担的成本降低。而且对于收取保险费用这一方面，很多借款人已经提出保费完全由借款人承担不合理。而其他银行已采取降低中介收费，由银行支付中介费用等手段吸引客户。三是在操作流程与客户服务方面：首先，中国建设银行沈阳分行的有关借款合同、抵押合同、回购保证书等分别填写，质量记录比较多，客户填写烦琐。其次，中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务手续办理本身比较烦琐，相比之下其他的银行招行引入了律师服务，这一方法可以有效的通过简化借款人申请这一流程而使银行人员的工作量减少，但中国建设银行沈阳分行在当下还没有适用律师服务。最后一点是。中国建设银行沈阳分行对个人住房贷款业务的售后服务不够重视，没有引入对于月供扣款提醒、利率调整如何通知客户，且目前已有其他的银行推出每月向贷款客户寄出还款通知单，中国建设银行沈阳分行没有针对原有的贷款客户去提供相对应的售后服务且针对客户的服务水平也相对较低。3.2 个人信用意识淡薄及信用机制的缺失2020年中国建设银行沈阳分行总体个人住房贷款余额合计61.90亿元，其中逾期贷款额达20.179亿元，不良贷款额为2.553亿元。表3.1中国建设银行沈阳分行个人住房贷款逾期情况（单位：百万元）类型2020年12月31日2019年12月31日逾期1-30天114756.86%99353.02%逾期31-60天48424.00%48826.05%逾期61-90天38619.14%39220.93%合计2017100%1873100%日逾期90天以下余额11期90天以I.不良贷款余额图3.1个人住房贷款逾期贷款额从表3.1中数据可以看出，截止2020年年末，中国建设银行沈阳分行已经发生逾期的个人住房贷款的规模为20.179亿元。其中，逾期30天以内的贷款为11.47亿元，占所有逾期资金的56.86%,与2019年度相比，占比和规模都有所增长。逾期31到60天的贷款为4.84亿元较为平稳。总体来看，中国建设银行沈阳分行逾期的个人住房贷款规模从2019年的9.93亿元增长到了2018年的11.47亿元，有一定的增长幅度。由此可见当一个国家处于发展状态下时,信用制度是至关重要的存在。整个市场经济发展都以其为前提条件。从广义层面分析，信用机制使得经济惩罚制度得以生效，它会把失信者的生活推向劣势环境中，达到对其惩罚的目的。这一打击，效果较好，可以有效抑制失信情况的出现。在我国，还尚未有明确提及信用的法律法规。只单单看管理体系和社会信用制度的不完善，就让人感到无奈。手机话费超支换卡、信用卡恶意透支等情况随处可见。3.3 银行内部管理体制及管理方式滞后3.3.1 贷款环节多及手续复杂现阶段，在对个人住房贷款业务受理时，建设银行沈阳分行要对借款人展开抵押评估、抵押物财产保险、资信审查、第三方担保、抵押权登记（或预登记）、贷款合同公证等这些一系列的程序，办理贷款的手续十分复杂。自贷款申请直到成功发放，最快的话需要七天，最慢的话三十天到六十天之间。一个客户需要同时对十余份甚至几十份文件阅览签署。在填写合同时，基本都是人工完成，其效率较低，技术滞后。一笔万元左右的贷款，从申请之日起到发放之日，需要把抵押登记、评估、保险等一系列环节全部走下来，三十天必定是无法完成的。显而易见，其体系和工作效率的缓慢低下。银行中的贷款审批和发放阶段是个人住房贷款业务的关键的阶段。通过对中国建设银行沈阳分行贷款审批阶段进行分析,该阶段存在受到领导授意影响的情况。比如，当个别个人住房贷款业务中个人的条件并不符合发放的情况，但是相关的业务工作人员受到上级领导的授意向借款人发放了贷款。除此之外，贷款发放人员设定违规现象也有所出现。特别是对于有一些应当分开设置的岗位，中国建设银行沈阳分行并没有分开设置。比如，在抵押岗和放款档，这两个岗位是应当分开设置的。但是在实际的工作安排的过程中存在两个岗位的工作人员合并办理业务的情况，这不符合贷款审批和发放的要求。3.3.2 管理手段不规范从贷款层面看，中国建设银行沈阳分行在信贷管理上还处于摸索期。处于种种因素造成难以扣款的情况，基本每月均有出现。在处理手段上，四大银行基本一致，以人工催收账款为主。在个人住房贷款业务发展迅猛及大型规模银行看来，这一方式无疑是在增负。除此之外，银行的管理固化且设备系统老旧。如今，国有银行因为考虑到保密和风险防范等因素，未曾应用互联网技术。而就借款人个体的基本情况，就算是在同一家银行的各个分支机构中，也无法把其信息全部呈现出来，资源共享属于空谈。这一形势下，银行无法对借款人的贷款管理和财务状况全面了解。因为贷款人数多、人手力量薄弱、地域分散、工作量大、人均户数多等因素制约，银行无法对贷款做到实时跟进。除此之外，在贷款行为发生后，部分贷款户就处于失联状态下，银行并未把贷后管理放在重要位置。首先，贷后风险防范和营销存在一定冲突，在贷款发放时才能对贷款利润确定，而损失发生后才能结算出具体贷款损失，银行当前存在“重贷轻管”和贷款扩张冲动的趋势。其次，从考核机制看，银行一味看重贷款发放奖励。简言之，在贷后管理奖励中，主要奖励清收不良信贷。但是，在信贷如期收回时，银行没有任何表示。和贷时审查环节、贷前调查对比，贷后管理是最不可控、时间跨度较长的环节。在具体的贷后管理工作开展时，信贷人员往往感到心力交瘁，对这项工作较为无奈。4完善中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务的对策4.1 促进个人住房贷款业务多元化发展根据对中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务的发展详情的了解及其分析，中国建设银行沈阳分行还应该不断的加强对个人住房贷款业务产品的研发力度，建设银行沈阳分行只有在自身所开发的个人住房贷款业务产品的品种足够丰富，只有这样才可以最大程度上为客户提供更优质的服务。在业务品种方面建设银行沈阳分行应该开始着手准备推出“加按”、“转按”、“减按”贷款以及“房车组合贷款”等新业务或衍生业务等一系列的个人住房贷款业务品种。其次在业务收费这一方面建设银行沈阳分行应按合同中规定的需进行公正，其客户需要支付公证费等其相关费用，在保险方面建设银行沈阳分行还应该通过进行规范一致的策划来让客户的负担降到最低，方式可以用过中介费用降低收取，以建设银行沈阳分行负担中介费这一大优惠来吸引客户的贷款。在运营流程和客户服务方面，中国建设银行沈阳分行还应每月向贷款客户发出还款通知，在年初人民银行调整贷款利率时向客户发出利率调整通知，为原有贷款客户提供一系列售后服务，在保证自身成本的同时提高客户服务质量。此外，中国建设银行沈阳分行还应继续加强品牌意识建设，确保自己的个人住房贷款业务产品在业内具有较高的知名度，从而帮助自己吸引更多的客户。因此，中国建设银行沈阳分行应以顾客为中心，通过住宅对客户需求精准把握，从根本上使其需求被满足，把营销顾客践行到位，进而使建设银行沈阳分行的服务赢得客户的认可和肯定，对市场需求细分，从客户出发，以现有客户资源为平台，对客户资源的隐性需求深度剖析并开展调查活动，大胆对产品创新，让客户满意而归。4.2 建立个人信用系统信用的真正危险并不是在于它如何去运用，而是在于它不恰当的乱用及混用。消费者可能误用信用从而导致巨大的损失。并且由于消费者过度的使用信用贷款，某一部分的消费者就会从中发现，它们并不能偿还所借的钱或死期付款他们买的商品。因此信用贷款等工具的存在极大程度上会导致粗心的消费者做出不对决策。针对这一问题，只有中国建设银行沈阳分行将个人信誉制等一系列的法律的确立和完善，才能保护消费者个人不遭受信用提供者的不公正或违法行为的侵害。通过中国统一的个人征信系统个人贷款活动记录和征集，我们还能了解中国建设银行沈阳分行每笔贷款客户的历史贷款业务活动，帮助银行准确的评估一个人的用钱和还款能力，使其在对个人住房贷款业务受理时提高决策的正确性。个人信誉短信共享删除了商行的“信用贷款盲区”，多头贷款现象领取遏制。建立个人信用系统使银行在很大程度上能更加客观公正的做出对个人信用贷款还款能力的判断，从而使银行对于个人申请个人住房贷款所需发表拒绝或同意意见的依据也很大程度上得到提高，使银行推出的个人住房贷款业务的成本降低，大幅提高银行工作效率。个人信用系统的建立还可以帮助建设银行沈阳分行在贷后管理这一阶段可以不断的针对各个时间点来了解个人的信用状况变化趋势，必要时可以采用电话催收、上门催收的手段或可以增加个人住房贷款业务的过程及服务来预防银行风险。个人信用系统还可以在资产保全这一阶段来帮助建设银行沈阳分行查询借款方拥有的有效资产的数量并且了解该借款方在其他商业银行是否同样存在个人住房贷款业务及其他的个人信用活动，这样就可以根据相关的数据来重新谨慎的评价借款人的信用状况来确定相对应的资产保全措施。建立个人信用系统可以不仅导致个人住房贷款业务，也会导致其他信用贷款业务覆盖的监督范围扩大，同样建设银行沈阳分行可以在保证自身利益的最大限额内来相应的增加扩大客户的范围，在同一阶段建设银行沈阳分行通过对自身客户的资产信用的评估，可以使得信用等级高的客户能获得最大额度的贷款。从宏观经济上来说，建立个人信用系统可以帮助信用监管这一方面得以实现，并且使银行贷款业务更加透明，也使效率也很大程度上得以提高，以上几个方面的汇总将可以使经济得到稳定的增长。因此建设银行沈阳分行可以通过建立个人信用系统来使进行风险分析进行提高，使银行金融体系得以不断完善。4.3 加强银行自身的内部建设4.3.1 实施标准化审批制度提高效率中国建设银行沈阳分行在必要是可以利用互联网或计算机等等的技术手段来针对个人住房贷款的审查及审批这两个程序对个人住房贷款的申请进行批量的审核处理，来提高银行个人住房贷款业务审批的效率及节约银行发放贷款的成本，加大个人住房贷款业务的贷款数量，使个人住房贷款的占比在其他信用贷款中成上升趋势，并且将个人住房贷款业务打造成建设银行沈阳分行个人信用贷款的各个品种中最具有稳定性及高流动性的贷款产品。中国建设银行沈阳分行应该以周到的服务和健全制度来俘获借款人。就像在住房贷款手续和表格的填报上，银行能够简化的应该尽量简化，缩减程序及不必要的流程；如非必要让客户填写的，尽量避免；就贷款的规定和操作程序，做到公开透明；在手续办理时，向客户开放限时服务。针对保险公司、律师事务所、开发商、估价、房产管理部门、住房公积金中心、公证机关等部门，银行应与其构建良好合作关系，给客户以方便和实惠，如：开放“一站式”服务，或代理保险、抵押登记等服务，让客户尽可能一步到位把所有贷款合同办理完成；对与银行建立合作关系的机构和公司提出要求，要求在向借款人收费时给予最大优惠。面对个人住房贷款手续繁杂、行政费高昂的现状，银行应与保险、房管、司法等部门商议，尽可能减少房屋抵押登记费、公证费和保险费。除此之外，建设银行还可为客户提供一站式服务，涵盖合同公证、住房贷款受理、房屋抵押、下达贷款、合同签字、住房保险等一系列程序。如此一来，不仅省时省力，而且使客户享受到快捷服务。4.3.2 加强规范防止贷款风险对于个人住房贷款一定要做好贷后的管理工作，需要具有周期性的开展调查。主动了解借款人的还款情况