关于进一步加强物业管理工作的实施意见（征求意见稿）.docx

关于进一步加强物业管理工作的实施意见（征求意见稿）为进一步加强和规范全市物业管理工作，促进物业行业健康持续发展，根据国务院物业管理条例、浙江省物业管理条例、嘉兴市住宅物业管理条例和住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规【2020】10号）、浙江省住房和城乡建设厅关于加强物业领域党建统领全面提升住宅小区居住品质的指导意见（浙建房2021133号）等文件精神，结合我市实际，特制定本实施意见。一、总体目标以擦亮红色物业品牌为出发点，助力打造党建高地金名片；以“三方协同共治”建设为切入点，助力打造基层治理新名片；以物业管理水平提升为落脚点，助力打造共同富裕示范潮名片。到2025年，物业管理政策法规进一步完善；镇（街道）和村（社区）物业管理力量进一步增强；党建统领的业主自治与物业服务深度融合；物业服务企业规模化、多元化发展不断扩大；业委会规范化水平进一步提高；智慧物业综合管理系统和浙里物业服务监管驾驶舱不断贯通；老旧小区长效管理机制进一步完善；全市住宅小区居住品质、服务质量、管理水平和居民满意度稳步提升。二、主要措施（一）完善管理体制机制，提高综合管理水平。1 完善物业管理组织架构。明确市物业管理工作领导小组职能在市城乡住房工作协调委员会（以下简称领导小组），成员由市府办、市信访局、市发改局、市公安局、市民政局、市司法局、市财政局、市自然资源和规划局、市住建局、嘉兴市生态环境局海宁分局、市市场监管局、市综合执法局、人行海宁市支行、市消防救援大队、各镇（街道）等部门（单位）负责人组成。领导小组下设办公室（设在市住建局），研究和协调解决物业管理中的重大问题，建立市物业管理联席会议制度，每年召开联席会议,研究部署、综合协调全市物业管理工作。2 .增强基层物业管理力量配置。完善“市、镇（街道）、村（社区）”三级物业管理工作体系，镇（街道）应把物业管理工作纳入基层治理体系建设，定期召开属地联席工作会议。各镇（街道）应建立物管站和业主权益保障中心，其中物管站负责人由镇（街道）相关内设机构负责人兼任，并落实不少于1名专职人员负责日常具体事务；业主权益保障中心主任原则上由镇（街道）结合实际选择熟悉物业管理、业委会、小区工作的退出现职干部、离任的社区党组织书记等人选担任，积极探索由社会组织承接部分日常事务。各村（社区）应明确1名专职物管员，探索建立“小区红管家”制度，每个小区配备1名“小区红管家”，一般由社区专职网格员担任，日常实行驻区办公，指导物业、业委会等各类小区组织规范运作。3 .持续推进“三方协同共治”。深入研究社区党组织领导、小区党组织引领下社区居委会、业委会和物业服务企业三方关系；建立向社区报告制度，社区党组织定期听取业委会、物业服务企业工作汇报；指导业主大会筹备组把社区党组织对小区事务的领导写入业主大会议事规则管理规约，小区每月召开三方协同联席会议。（二）加强事中事后监管，促进行业健康发展。4 .实施物业管理区域划分。新建物业在编制建设工程设计方案或者初步设计时，应当依照法律、法规的规定，按照有利于生产、生活和物业管理需要的原则，合理确定主要配套设施设备的共用范围。规划主管部门在进行建设工程设计方案审查时，应当征求物业主管部门的意见，建设单位应当将物业管理区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。5 .深化交付联合指导制度。继续深入推进项目交付前联合指导制度，由住建部门组织属地镇（街道）、综合执法等相关部门对物业服务企业及开发建设单位进行交付前集中指导工作。6 .加强共有收益监督。社区应当建立相应科目，接收并管理前期物业服务合同中约定由社区管理的共有收益；各镇（街道）积极探索“业账统管”，共有收益的收入和支出须经过社区居委会或镇（街道）业主权益保障中心的审核（主要为程序性审查），新筹备小区议事规则中应当增加“业账统管”内容；探索小区重大项目纳入镇（街道）公共资源交易平台公开招投标；推进小区共有收益的线上公示公开，保障业主权益。7 .探索第三方监管模式。创新监管机制，建议前期物业服务合同签订双方共同约定将项目一年总营收的5%作为履约保证金，交存至镇（街道）业主权益保障中心，鼓励业委会与物业服务企业签订合同时设立履约保证金；鼓励有条件的小区探索酬金制、信托制和第三方监管等物业服务模式。8 .规范物业承接查验。物业承接查验的步骤和协议的基本格式及内容应当参照嘉兴市物业承接查验示范步骤和嘉兴市物业承接查验协议（示范文本），并根据项目实际情况编写；建设单位按规定向承接的物业服务企业移交相关资料，并将电子版报镇（街道）备案；物业承接验收过程应当进行公证，包括查验过程、资料及实物查验情况。9 .规范维修资金使用。加强维修资金的使用监督，建立维修资金使用第三方全过程监督制度（具体办法另行制定），第三方监管服务机构由维修资金管理部门按规定确定，相关费用在“两金”管理费中列支；优化完善“两金”管理系统，实现线上申请、审批、拨付和业主查询等功能。10 .加强行业日常监管。引入第三方进行物业服务质量评估，加强对物业服务行业的监督管理；鼓励物业协会按照“优质优价、质价相符”原则定期发布行业收费监测信息和计价规则；加强日常监督考核整改闭环管理，对经督促后拒不整改的企业，日常监督考核直接评定为最低等级。IL规范开发企业行为。开发建设单位应强化售后服务，按相关规定承担项目的保修责任，同时在交付备案时提交保修相关履约承诺。12 .加强矛盾纠纷调解。强化投诉信访分级处理工作，建立市、镇（街道）、村（社区）三级物业管理投诉受理和矛盾纠纷处理调解体系，有效解决物业服务矛盾纠纷。各镇（街道）应将物业矛盾纠纷化解纳入司法调解和村（社区）法律顾问服务事项清单。13 .重视行业宣传和培训。每年固定开展“物业服务宣传月”系列活动，加强物业管理政策法规的宣传；加强对物业从业人员的系统培训，持续开展“最美物业人”评选活动，培育一批优秀的物业服务班组（团队）和“物业工匠”。14 .发挥好行业协会作用。物业服务企业应当加入行业协会，实行自律管理，制订行业行规，杜绝恶性竞争，构建和维护良好的市场秩序；行业协会应加强矛盾纠纷调解，开展技能培训和竞赛演练，提高从业人员专业素养。15 .探索物业费交纳诚信机制。探索物业费收缴公开晾晒、通报反馈制度，推动机关干部和党员业主带头交、带动交；业主转让或出租物业专有部分的，应当将交易相关情况及时告知物业服务企业，并提交由物业服务企业、买卖双方当事人出具的物业服务费用结算协议。16 .提升智能化监管水平。加快推进嘉兴市智慧物业综合管理系统的接入和运用，实现项目数字化全过程监督管理，新建小区内视频监控、车辆进出、消防通道占用、高空抛物等应用场景的数据应当在交付使用前按要求接入嘉兴智慧物业平台（引导新建项目按照同步谋划、同步建设、同步交付要求，推进平台部署使用）；探索智慧小区建设，鼓励相关职能部门将数字化改革的成果接入平台，提升行政管理效能和为民服务水平。（三）注重统筹指导，健全老旧小区长效管理。17 .开展“美好家园”创建。由文明办和领导小组联合制定创建标准，符合条件的小区确定为“美好家园”。采取试点先行、以点带面的推进方式，至2025年底共创建100个“美好家园”小区。18 .推动专业物业企业接管。继续实施社区化准物业管理，支持老旧住宅专项改造和紧急维修；鼓励专业物业服务企业接管社区托管、业主自管的住宅小区，协调托管周边零星住宅房屋；各镇（街道）须确保辖区内专业物业服务覆盖率逐年保持上升。19 .探索“大物业”服务模式。鼓励物业服务企业探索新的业态和模式，扩大物业服务范围，实现多元化经营。推进镇（街道）、社区“大物业管理”试点，将物业服务由围墙内向围墙外的绿化养护、环卫保洁、市政维修、公共车位管理、社区资产管理、网格管理、治安管理、市政服务、养老服务、家政服务延伸，促进企业从单一的物业服务经营向“准公共服务”“城市运营服务”发展。（四）加强扶持政策保障，助力行业健康发展。20 .项目类扶持政策。（1）扶持壮大市场主体。支持物业服务企业立足主营，创新发展，通过国资合作、企业重组等方式整合资源，向品牌化、规模化发展，对当年度新纳入规（限）上服务业企业的物业服务企业给予3万元的奖励，一家企业只能享受一次。（2）鼓励物业企业做大做强。对各镇（街道）辖区内管理项目占比25%以上且所管项目超过15个的物业服务企业给予10万元的奖励，占比20%以上（且所管项目超过10个）的物业服务企业给予8万元的奖励，占比15%以上（且所管项目超过8个）的物业服务企业给予5万元的奖励。（3）鼓励争创“红色物业”小区。推进业主委员会、社区居委会、物业服务企业“三方协同”共治工作，对创成省级“红色物业”、市级“红色物业”的小区，市财政分别给予一次性5万元、3万元的奖励，奖励由镇（街道）管理，用于“红色物业”长效管理。（4）做好老旧小区电梯更新维护工作。对2013年1月1日前没有筹集住宅电梯更新专项资金的高层住宅（指七层以上）物业电梯、以及高层住宅物业与相连非住宅物业的共用电梯，若使用年限超过十年（含）且单次维修更新费用超过10万元（含）的,经由相关业主提出申请，镇街审核认定，政府财政给予每台电梯一次性5万元的补助。（5）对2004年12月31日前建成并交付使用的未全面交存物业专项维修资金的老旧商品住宅，实施房屋屋面、地下室等共有部分（设施设备）的大型专项改造以及严重外墙渗漏水、檐口外墙脱落、总管破损等共有部分（设施设备）的紧急维修，专项改造、紧急维修资金政府给予补助（财政承担70%、业主承担30%）,具体按海宁市老旧住宅专项改造（紧急维修）资金管理操作流程执行。21 .基数类扶持政策。1.基数确定：每年市财政对各镇（街道）补助老旧、小微和准物业管理等配套扶持资金，具体如下：海洲街道240万元/年，碳石街道200万元/年，海昌街道30万元/年，许村镇20元/年，长安镇10万元/年，周王庙镇7.5万元/年，斜桥镇7.5万元/年,丁桥镇5万元/年，黄湾镇4万元/年，其余部分由各镇（街道）自行筹集解决。2,基数调整：（1）新增符合老旧、小微和社区化准物业管理补助范围的小区，应由全体业主按规范引进物业服务企业，经主管部门备案且当年度考核合格，可以享受市财政补助；（2）社区化准物业管理小区如有增减，对应类目的市财政补助资金按户数占比进行增减；（3）老旧和小微小区如有增减，对应类目的市财政补助资金按0.2元rtf月（封顶5万）进行增减；（4）每个类目的清单以市住建局统计核准的为准。三、保障机制（一）加强组织领导。市、镇（街道）、村（社区）和各职能部门应高度重视物业管理工作，将其作为融入社会基层治理体系的一项重要工作，切实加强组织领导，强化机构配置，配齐专业人员，落实工作责任，确保实施意见各项工作落地见效。（二）压实管理责任。全面梳理部门和镇（街道）、村（社区）工作职责，压紧压实各职能部门在小区治理中的工作责任（附件1）；推进执法力量进小区，公安、综执、消防、市场等执法力量要积极介入小区管理，切实破解小区执法困境，有效遏制违法违规行为的蔓延。（三）健全考评体系。把镇（街道）做好物业管理工作纳入目标责任制考核。把党建引领小区治理情况作为考核评价各级党组织和领导班子的重要内容，作为现代社区创评的重要内容，与“强基指数”评价、“百千万”工程创评、基层党建述职评议相挂钩，推动党建引领三方协同共治落地见效。（四）加强舆论引导。大力宣传物业管理法律法规以及发展物业服务业的重大意义，积极引导社会各界和广大市民关心、支持物业管理工作；积极引导企业诚信经营，促进物业服务行业可持续发展。四、其他（一）本实施意见自2024年1月1日施行，原关于进一步加强物业管理工作的实施意见（海政办发（20203号）同时废止。（二）本意见扶持政策中，项目类扶持政策除“鼓励争创红色物业'小区”由市财政承担，其他财政承担部分按关于进一步完善镇（街道、发展平台）财政管理体制意见的通知（海政发2022）52号）相关规定执行，由市级财政和属地财政各承担50%。（三）本意见扶持政策中，基数类扶持政策由市财政承担。附件1：海宁市物业管理工作领导小组成员单位工作职责附件1：海宁市物业管理工作领导小组成员单位工作职责一、市信访局：负责指导、协调属地、职能部门处理物业管理纠纷的信访投诉。二、市发改局：对物业项目民防设施的建设使用及维护进行监督检查，对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处，对违法出售人防车库（位）的行为进行查处。三、公安局：负责对住宅小区治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为；指导住宅小区做好交通安全设施设置和交通管理工作。四、民政局：负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，统筹推进小区养老、托幼等生活服务。五、市司法局：负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。六、市财政局：负责为推动海宁市物业管理良性发展，按规定提供必要的资金保障，做好老旧小区、小微型小区及“开转封”小区的长效管理、政策性奖励资金的预算、安排、审核、拨付等工作。七、市资规局：督促建设单位根据相关职能部门意见科学配置社区用房、物业管理用房、垃圾清运设施、配电房（箱）、养老服务设施、小区文化体育设施等用房、场地或设施；负责物业区域内违法建筑等的调查认定工作；负责对小区内社区用房、物业管理用房、垃圾清运设施等依法办理不动产登记。八、市住建局：负责研究制定物业行业管理制度和服务标准,建立智慧物业信息管理平台；负责“两金”缴存、管理、使用；组织对物业行业的监督、考核和培训；负责业委会备案；指导监督前期招投标、承接查验、项目退出等工作的开展；负责对属地物业管理工作进行指导；负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查，调查认定和处理由于施工质量造成的后续问题；负责监督建设单位组织各方主体进行竣工验收；负责对物业项目供水、排水、燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护及物业项目内共有设施设备的移交工作。九、市综合执法局：负责全市物业项目综合执法工作的指导和监督管理，推进落实执法进小区。负责对物业项目侵占公共绿地、乱搭建、违规装修、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处；对无主犬类进行管理、处置；指导物业区域垃圾分类工作，完善扶持政策；指导物业区域装修垃圾投放场所设置、装修垃圾收集处置工作。十、嘉兴市生态环境局海宁分局：负责对物业区域内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污、噪声扰民、油烟、废气超标排放等影响环境保护的相关工作进行监督管理，依法查处环境违法行为。十一、市市场监管局：负责依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、法律法规明确由市场监管部门查处的违法行为；实施对涉及物业项目电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理;负责物业服务收费价格监管，依法查处物业服务企业违规收费等行为。十二、消防救援大队：负责对物业项目进行消防安全监督检查，依法查处违反消防管理规定的行为。十三、人行海宁市支行：负责将物业信用管理纳入社会征信管理体系，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为按相关法律法规纳入人民银行征信系统。十四、镇、街道：负责辖区内物业管理工作的统筹协调和监督管理工作；参与物业项目的规划方案评审；组织协调业主大会、业委会的成立（换届）工作；监督、指导业主大会和业委会的日常活动；组织实施物业区域垃圾分类工作；参与物业服务质量的检查考核；参与前期物业招投标工作，协调物业项目退管（交接）工作；建立健全镇（街道）物业管理工作联席会议制度，加强属地相关职能部门、村（社区）、物业服务企业的沟通协调；建立业委会培训制度；受理调处本辖区物业管理方面的投诉和纠纷；开展业委会工作评价，每年定期考核不少于一次，逐步规范业委会履职运作；通过推行社区化准物业管理，解决开放式住宅小区、无物业管理住宅小区以及住宅小区特殊过渡（交接）时期的日常管理问题。十五、村、社区：协助镇（街道）加强物业管理的指导和协调，落实物业管理各项工作；协助组织指导业主大会、业委会的成立（换届）工作；指导管理规约、议事规则的起草表决；指导经营性收益、物业维修资金的管理使用；协调业主大会、业委会日常活动，指导业委会依法履行自治管理职责；指导业委会选聘物业服务企业；协助落实物业区域垃圾分类工作；协助实施社区化准物业管理；协助处理物业管理方面的投诉和纠纷；参与物业服务质量的检查考核；建立由社区党组织牵头，居委会、业委会、物业企业、党员代表等共同参与的“红色物业”议事机制，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。