《关于深化工业用地市场化配置改革的实施细则》（征求意见稿).docx

关于深化工业用地市场化配置改革的实施细则（征求意见稿）一、加强供需对接自然资源主管部门在编制年度建设用地供应计划时，应通过中国土地市场网、全国公共资源交易平台（广东）等渠道发布工业用地需求申报公告，收集市场需求，并将其中合理需求纳入建设用地供应计划，报经同级人民政府（含管委会，下同）同意后向社会公布。自然资源、发展改革、科技、商务、工业和信息化、生态环境等主管部门，要依据国家产业政策、当地产业发展规划和区域评估成果，结合市场供需及招商引资等情况，定期梳理可供使用的土地情况，引导意向投资企业合理选址，促使工业用地供需精准对接。二、强化规划引领（一）划设工业用地控制线各县（市、区）人民政府按照“总量控制、连片集中、功能聚集、分区管控、进出平衡”的原则，依据国土空间规划、本地工业现状特征和产业发展规划，组织划定以工业为主导功能、保障工业用地总规模的工业用地控制红线（包括经依法批准设立的各类开发区、产业园区），并于国土空间总体规划成果稳定后半年内将控制线划定成果报市人民政府备案。工业用地控制线内，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、租赁型人才住房等公共利益需要外，严格限制线内工业用地调整为其他用途，尤其不得调整为商品住宅、商业等经营性用途。各县（市、区）人民政府原则上停止供应工业用地控制线外的工业用地。新建工业产业项目原则上应当进入工业用地控制线内集中布局，除因安全生产、工艺技术等特殊要求外。（二）加强详细规划实施管理将工业用地控制线落实到控制性详细规划，在工业用地控制线内交通、环境以及配套设施等容量范围内，鼓励提高土地利用率。在节约集约用地的原则下，结合工业项目用地特点和“标准地”要求，合理差别化确定容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等管控指标，落实容积率下限控制要求。在安全生产前提下，工业用地绿地率可从低要求，不得建设“花园式工厂”，鼓励工业用地控制线内在公共部分集中配置绿化，保障整体绿地率。加快提升控制性详细规划覆盖率，力争到2023年年底前，省级开发区（产业园区）实现控制性详细规划全覆盖。（三）实行区域评估制度各县（市、区）人民政府要抓紧组织对省级开发区（产业园区）等工业用地聚集区开展压覆重要矿产资源、地质灾害危险性评估等区域评估，具体工作按照省有关文件要求开展。区域评估工作原则上于2023年6月底前完成。（四）推动二三产业融合发展同一土地使用权人相邻多宗国有工业用地可统一规划布局、适度集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施，生产服务、行政办公、生活服务设施用地面积和建筑面积分别占总用地面积、总建筑面积的比例可不减少，但不得单独分割转让、抵押。对融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等创新功能的新型产业用地，其配套行政办公、生活服务设施建筑面积应控制在总建筑面积的30%以内，且不得单独分割转让、抵押，并应当将此要求在土地出让合同或补充协议中作出明确规定，在不动产登记簿和不动产权证上予以注记。探索以招标拍卖挂牌方式供应包含工业用途与其他产业用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工业建筑面积占比不得低于50%。三、优化工业用地出让方式（一）全面落实监管协议全面实行工业用地“土地出让合同+投资发展监管协议”配置方式进行土地出让，按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管，实行全周期管理。投资发展监管协议应明确产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率、退出机制、股权变更约束、生态环境保护要求等内容，具体相关控制性指标由各县（市、区）产业主管部门制定。县级人民政府应将投资发展监管协议涉及的相关指标纳入土地供应方案一并公示。在签订土地出让合同之前，县级人民政府或开发区（产业园区）管委会应与用地受让（承租）方完成签订投资发展监管协议。建设用地使用权发生转让的，土地出让合同和项目投资发展监管协议载明的权利、义务随之转移。本细则实施后，全市所有的工业用地出让，必须附带签订投资发展监管协议。（二）推行“标准地”出让各县（市、区）要结合区域评估结果和相关规划要求，参照阳江市工业用地“标准地”控制指标（附件1）的指标对同一区域内拟供应的工业地块设定控制标准，其中固定资产投资强度、容积率、亩均税收、能耗水平（重点耗能行业）等控制性指标，鼓励各县（市、区）结合实际增加研发经费投入强度、就业贡献等参考指标。各类省级开发区（产业园区用2022年底应有30%以上的工业用地实行“标准地”供应，到2025年底全面实行工业用地“标准地”出让。对个别专精特新、带动性强的企业因产业发展规律等情况未达到市"标准地”控制指标，各县（市、区）拟引入到各类省级开发区（产业园区）内落地的，可按“一事一议”原则由各县（市、区）综合评估后确定。（三）鼓励“带产业项目”出让对于市场需求建议、招商遴选确定的工业项目，由招商部门会同相关产业主管部门对产业项目的必要性、可行性、建设内容、建设规模进行论证，提出产业准入条件、履约监管要求、产业监管协议等，县级自然资源主管部门负责纳入供地方案，实行“带项目”出让。各县（市、区）每年以“带产业项目”供应宗数应不低于工业用地出让宗数总量的5%。（四）鼓励带“项目设计方案”出让出让工业用地前，县（市、区）人民政府可组织自然资源等主管部门同步编制建设工程设计方案、施工图设计方案，由县级自然资源主管部门纳入供地方案，实行“带项目设计方案”出让。在项目单位签订土地出让合同并按规定完成相关手续后，自然资源和住房城乡建设主管部门可依申请核发建设用地规划许可、建设工程规划许可和建筑施工许可等。各县（市、区）每年以带“项目设计方案”方式出让宗数应不低于工业用地出让宗数总量的5%o（五）实行工业用地弹性供应工业用地出让最长年限为50年，鼓励各类开发区（产业园区）在原有一次性最高年限出让方式的基础上，推行工业用地弹性出让、先租后让、租让结合、租赁等公开供应方式，租赁期限最长不得超过20年。承租方可凭土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。(六)鼓励建设标准厂房鼓励和引导各类企业、组织及自然人投资在工业用地控制线范围内的国有工业用地建设标准厂房。除生产安全、工艺流程等有特殊要求的项目外，标准厂房层数一般应达到两层及以上且带工业电梯，容积率不低于1.6o标准厂房建筑形态应符合工业项目的层高、载荷、安全、消防、单套最小建筑面积等要求，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。标准厂房和工业大厦可按幢、层等固定界线为基本单位分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，进行分割、转让、不动产登记。低于0.5公顷的项目或投资规模、投资强度、税收贡献未达到规定要求的项目原则上不再单独供地，引导其进入标准厂房，通过购买或租赁方式解决生产经营场地。各地可在标准厂房用地供应方案中明确主导产业方向，引导产业链上下游中小微企业、专精特新企业集聚发展。四、大力推行“工改工”(一)保障工业发展空间“工改工”项目重点在工业控制线范围内开展，严格按照国土空间规划实施建设。现状工业产业用地，但控制性详细规划中规划为非工业用途的，原则上应按规划用途实施，鼓励以等值置换方式为原土地使用权人重新安排工业用地控制线内价值相当的标准厂房或工业用地用于工业项目建设，原土地由政府收回储备。确需原地进行“工改工”的,由用地单位申请，经所在县（市、区）政府组织开展功能布局、环境影响、产业发展、交通影响、配套支撑等方面的严格评估论证后，适宜保留工业用地性质的，结合国土空间总体规划，对控制性详细规划进行局部修改后实施。具体实施办法由市自然资源局另行制定。（二）降低“工改工”门槛2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业，且确需实施升级改造的现状工业用地，可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围，不受上盖物占地比例限制。上述用地无合法用地手续的，可按照“三旧”改造政策完善用地手续，但在出让合同中必须明确约定将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。（三）支持提容增效在符合国土空间规划、不改变用途和建筑安全要求的前提下，“工改工”后的工业用地原则上容积率不低于1.2。“工改工”中提高容积率、调整建筑密度、压缩超过法定比例的绿地面积和生产性服务设施用地扩大生产性用房等的，应当签订土地使用权出让合同变更协议，不再补缴相应的土地价款O（四）完善用地手续对符合现行土地利用总体规划和城乡规划（国土空间总体规划）、取得用地批准文件且完成了土地征收手续但未办理供地手续的已建历史遗留问题工业用地，鼓励各县（市、区）尊重历史，结合实际，坚持协商、自愿的原则，积极探索通过履约、收回、建（构）筑物与土地一并出让等方式，合法合规妥善解决。适用“三旧”政策的可通过“工改工”等方式解决。五、提升审批效率（一）简化审批程序简化“工改工”项目规划调整审批程序，对于提高容积率、建筑系数、建筑高度和降低绿地率的，可在申请建设工程规划许可时直接办理，无需进行控制性详细规划调整。工业项目在不改变控制性详细规划控制性经济指标和不改变外立面、建筑安全的情况，增建地面停车设施、公厕、垃圾站等,可免于办理建设工程规划许可。（二）优化审批服务结合深化工程建设项目审批制度改革和提升营商环境有关工作要求，推行“前移审批，“拿地即开工、新供应工业用地在出让公告发布后，竞买人可通过广东省政务网中的阳江市工程建设项目审批管理系统一并申请建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑施工许可、供排水、供电供气、开挖道路等并联审查并出具预审意见。待签订出让合同并交付土地后，受让人可获取正式的审批结果。其中符合社会投资简易低风险工程建设项目适用范围的，按关于进一步优化社会投资简易低风险工程建设项目审批服务工作方案规定执行。六、加强服务监管（一）建立健全部门联动机制各县（市、区）应建立联席会议制度，加强工作组织领导，强化部门协调联动，促进信息共建共享，形成齐抓共管工作合力，统筹深化我市工业用地市场化配置工作。工业项目落地前，对项目可行性、行业发展前景、项目产值税收、投资强度等进行审核。工业项目建设时，督促项目按合同要求按时开工、竣工、投产。工业项目竣工后，开展投入评估，评估项目总投资额、亩均投资强度等情况。工业项目运营后,开展工业企业高质量发展综合评价，对项目业态、亩均产值、亩均税收等开展过程评估。（二）加强项目履约监管各类开发区（产业园区）管委会负责对区内工业项目的投资发展监管协议履约情况的监管，各县（市、区）政府指定的部门负责对开发区（产业园区）外工业项目投资发展监管协议履约情况的监管。容积率、亩均投资强度、亩均税收等核心指标达不到投资发展监管协议约定的，监管方应督促企业整改并按照投资发展监管协议等追究企业违约责任。（三）明确职责分工发展改革部门：提供项目产业准入、能耗指标数值，协助构建产业控制指标体系。工业和信息化部门：负责制定工业产业规划、投资要求，牵头制定项目控制指标体系。提出相关监管要求，监督监管协议相关内容落实情况，实行全生命周期管理。自然资源部门：负责用地规划、供应，提供用地规划指标，建立供地储备库，制定供地方案。签订国有建设用地使用权合同、核发工程规划许可证。配合发改部门、工信部门、商务部门收集用地需求。商务部门：加强招商引资工作，对引进项目进行跟踪，协助构建控制性指标体系。市政务数据局：牵头建立审批快速通道，简化优化审批流程，协助办理相关招拍挂公开出让工作。生态环境部门：负责用地项目的生态环境准入审核和监管。住房城乡建设部门：负责指导标准厂房建设工作，负责工程质量管理、竣工验收等工作，核发施工许可证等。开发区（产业园区）管理部门：加强招商引资工作，对引进项目进行跟踪。监督监管协议相关内容落实情况。本实施细则自颁布之日起施行，自施行之日起有效期为5年。各县市、区）人民政府可结合本地实际情况制定操作细则。（或授权代表）（或授权代表）签订日期：年月日签订地点：