怀集县物业管理办法（征求意见稿）.docx

怀集县物业管理办法（征求意见稿）为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益，推进文明城市建设,根据中华人民共和国民法典住建部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知广东省物业管理条例肇庆市物业管理办法等有关法律、法规、规章，结合本县实际，制定本办法。第一条物业管理应当坚持以人为本，实行党建引领、业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则。第二条物业管理主管部门、街道办事处、镇（乡）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区管理和社会治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。支持采用新技术、新方法，提高物业管理水平。街道办事处、镇（乡）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。第三条县住建局负责物业行业管理活动的监督管理工作。发展改革、公安、民政、自然资源、市场监管等主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。第四条居民委员会指导、督促业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇(乡)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作。鼓励业主中的居民委员会成员和党员通过法定程序担任业主委员会成员。第五条支持业主委员会和物业服务人根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。第六条鼓励物业服务人定期开展自查自纠。物业管理企业应当加强管理，开展从业培训和教育,协助物业主管部门、街道办事处、镇人民政府调解处理物业管理纠纷。配合主管部门开展对物业管理企业的信用评价工作。主管部门将每年组织项目进行考察评比，对于考评结果进行公开，连续两年信用评价未达到60分的企业将被记录入信用信息共享平台，考评总得分=物业合同履约得分+业主满意度得分，业主满意度收集按小区总户数10%-20%比例收集，业主满意度收集可以采用电话、上门登记或书面征集等方式。(1)物业服务建筑面积在5万平方米以下的项目，按物业服务合同履约占考评总得分70%,年度业主服务满意度占考评总得分30%。（2）物业服务建筑面积在5万平方米以上且物业管理费L5元/Itf（含公摊费）以下的项目，按物业服务合同履约占考评总得分50%,年度业主服务满意度占考评总得分50%o（3）物业服务建筑面积在15万以上平方米且物业管理费L5元/Itf（含公摊费）及以上的项目，按物业服务合同履约占考评总得分40%,年度业主服务满意度占考评总得分60%o第七条物业管理事项需要通过业主大会表决作出决定的，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。第八条物业管理区域有下列情形之一的，由物业所在村（居）委会的环境和物业管理委员会办理所在物业管理相关事宜：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件，经街道办事处、镇人民政府两次组织后未能召开首次业主大会会议的；（三）业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成业主委员会换届选举，经街道办事处、镇人民政府指导在三个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。物业行业主管部门应当加强对物业管理委员会的监督和指导。第九条环境和物业管理委员会由小区所在村委会或居委会组织成立，由业主、村（居）民委员会成员、法律工作者、社区志愿工作者等组成。环境和物业管理委员会人数应当为七人以上的单数，其中业主委员应当不少于百分之五十，且应有一定比例的党员代表。环境和物业管理委员会的业主委员由村（居）民委员会推荐的业主中确定。业主委员应当热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力。村（居）民委员会应当将物业管理委员会的组成人员名单通过在物业管理区域内显著位置张贴公告、在物业管理信息平台发布等适当方式向全体业主公开。第十条物业管理委员会设一名执行主任，负责环境和物业管理委员会的日常事务。执行主任由环境和物业管理委员会委员推选。第十一条环境和物业管理委员会需要作出与业主利益相关决定的，应当按照有关法律法规的规定集体讨论决定。环境和物业管理委员会办理业主共同决定事项，应当征求并取得符合或参照法律、法规规定比例业主的同意。第十二条对具备成立业主大会条件的，街道办事处、镇人民政府应当在物业管理委员会成立后两年内，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。第十三条物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续。第十四条建立物业项目负责人制度。物业服务人承接物业服务项目应当指派项目负责人，负责处理物业服务项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。项目负责人的履职情况记入信用信息档案。第十五条物业服务人应当在物业管理区域内显著位置或物业信息管理平台公示下列信息：（一）物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况和联系方式、物业服务投诉电话；（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养记录、联系方式等；（四）分摊公共水电、维修费用的，具体费用分摊情况、方案;（五）物业管理区域内各岗位责任人、工作职责、工作范围、服务内容和标准。第十六条物业服务人代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等业主共有收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置或物业信息管理平台予以公示。公示时间不得少于三个月。第十七条物业服务人应当按照相关规定和物业服务合同约定提供服务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量，不得采用中断供水、供电、供气、供热或者其他损害业主合法权益的手段来催缴物业费。物业服务人不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有资金；（二）擅自改变物业服务用房等共有物业用途；（三）擅自利用共有物业进行经营；（四）擅自提高收费标准；（五）违规披露业主信息；（六）无正当理由限制业主正常通行；（七）其他违反法律、法规、规章规定，损害业主利益的行为。第十八条物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规、规章的规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务人对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防、物业装饰装修等方面法律、法规和规章规定的行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。第十九条鼓励住宅小区建设视频监控、人脸识别、车辆识别、电动自行车智能阻车系统等安全防范系统，提升安全防范水平。安全防范系统数据应当向公安机关开放。第二十条物业服务人应当按照当地人民政府处置突发事件作出的决定、命令，协助有关行政管理部门维护物业管理区域内社会秩序，落实各项应急处置措施。第二十一条合同终止或解除的，物业服务人应当按照法律规定或者合同约定的期限退出物业管理区域，并向业主委员会、环境和物业管理委员会或者指定的人办理交接手续。物业服务人不得以纠纷未解决或事务未了结为由拒绝退出和办理交接手续。第二十二条物业服务人办理物业管理交接，应当同时移交下列资金、资料和物品：（一）预收、多收的物业费;（二）业主共有资金结余；（三）物业服务用房；（四）物业服务期间形成的物业及设施设备改造、维修、运行、保养的完整资料；（五）利用共有物业经营的资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；（六）其他应当移交的资金、资料和物品。第二十三条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。第二十四条业主或者物业使用人进行住宅装饰装修时应当降低施工噪音，减少环境污染。第二十五条任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。因维修、改造等原因确需占用和挖掘的，应当在业主委员会或者物业服务人的安排下实施，并采取必要的措施减少对其他业主正常生活的影响。占用和挖掘活动依法应当取得许可的，应当事先办理许可手续。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域道路、场地的，应当在占用或者施工场地显著位置公示占用或者施工的时限，并在公示的时限内恢复原状。第二十六条擅自占用消防车通道、消防车登高操作场地、物业共用部位停放车辆，妨碍消防车等其他车辆和行人通行的，业主委员会、物业服务人应当通知车辆所有人或者使用人驶离；无法通知或者经通知后拒不驶离的，可以向相关行政管理部门报告，有管理职责的行政管理部门应当依法处置。第二十七条物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程，开发建设单位应当设置人防工程标识。人防工程标识的设置应当符合规范要求。第二十八条业主应当按照国家和省市有关规定缴纳住宅专项维修资金。物业保修期满后，因共用部位、共用设施设备维修、更新、改造产生的支出，没有缴纳住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，相关业主应当按比例承担有关费用。第二十九条违反本细则规定，未将本细则第十五条规定的信息予以公示的，由相关部门依法处理。第三十条违反本细则规定，占用、挖掘物业管理区域道路、场地未及时恢复的，由相关部门依法处理。第三十一条本细则自2023年X月X日起施行，试行2年。