物业管理示范大厦标准及评分细则.docx

物业管理示范大厦标准及评分细则项目名称:序号标准内容评分细则部评分值基础管理181、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1符合1.0,不符合02、己办理接管险收手续1符合1.0,不符合03、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1符合L0,不符合04、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1符合1.0,基本符合0.5,不符合05、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确1符合1.0,基本符合0.5,不符合06、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立O7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善1完善1.0,基本完善0.5,不完善O8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1符合1.0,基本符合0.5,不符合O9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确；物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1符合1.0,基本符合0.5,不符合O10、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法1制度、工作标准建立健全1.0,主要检查；物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2：未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.511、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨1管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.3,不符合O12、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率1符合1.0,基本符合0.5,不符合O13、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1执行有关规定0.5,未执行0；公开0.5,未公开O14、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.115、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便1每发现一处不符合扣0216、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问泡、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1符合1.0,没有值班制度的扣0.5,未设服务电话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.117、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上1符合1.0,基本符合0.5,不符合O18、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录1建立并落实0.5,建立但未落实扣0.2,未建立扣0.5；及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3,不符合0；回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录Oo房屋管理与维修养护71、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1符合LO,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.22、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象1符合LO,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.53、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象1符合LO,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.24、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合1.0,未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.55、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1符合LO,发现一处不符合扣0.26、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1符合1.0,发现一处不符合扣0.17、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1符合1.0,每发现一处不符合扣0.5共用设施设备管理33（一）综合要求81、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1符合1.0,发现一处不符合扣0.22、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1符合L0,发现一处不符合扣0.23、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1符合1.0,不符合04、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故1符合1.0,不符合05、共用配套服务设施完好，无随意改变用途1符合1.0,每发现一处不符合扣0.26、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻1符合1.0,每发现一处不符合扣0.27、道路、楼道、大堂等公共照明完好1符合L0,每发现一处不亮扣0.28、大厦范围内的道路通畅，路面平坦1符合1.0,每发现一处不符合扣0.2（二）供电系统31、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1符合L0,不符合02、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1符合L0,临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.53、备用应急发电机可随时起用1符合1.0,不符合0（三）弱电系统21、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1符合1.0,发现一处不符合扣0.52、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1符合1.0,基本符合0.5,不符全0（四）电梯系统61、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合1.0,不符合02、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1每发现一处不符合扣0.23、轿厢、井道、机房保持清洁1轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣0.24、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗1符合1.0,不符合05、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修1符合1.0,不符合06、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1符合L0,不符合0（五）给排水系统91、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划1符合1.0,基本符合0.5,不符全02、设备、阀门、管道工作无常，无跑冒滴漏1每发现一处不符合扣0.23、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2符合2.0,每发现一项不符合扣0.54、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.25、限水、停水按规定时间通知住用户1符合1.0,基本符合0.5,不符全06、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1符合1.0,每发现一处不符合扣0.27、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象1符合1.0,基本符合0.5,不符全08、制定事故应急处理方案1无处理方案扣L0,方案不完善扣0.5（六）空调系统31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1符合1.0,基本符合0.5,不符全02、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修1符合1.0,基本符合0.5,不符全03、制订中央空调发生故障应急处理方案1无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5（七）供气系统21、煤气设备、燃气设备完好，运行正常1符合1.0,不符合02、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣0.2四安全生产管理191、消防安全职责1.5是否有明确单位消防安全管理人员0.5有明确得0.5,否则扣0.5是否明确各级消防安全责任人及工作职贵0.5有明确得0.5,否则扣0.5是否建立本单位消防安全制度0.5已建立得0.5,否则扣0.52、建筑防火及安全疏散3是否存在防火间距被占用或不足0.5未发现此类情况得0.5,否则扣0.5堵塞或占用消防车道、救援场地、消防车道等场所是否张贴标识标牌0.5已张贴得0.5,否则扣0.5是否存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口0.5未发现此类情况得0.5,否则扣0.5疏散通道、防火分隔设施（防火卷帘、防火门、挡烟垂壁）是否保持完好有效0.5保持完好有效得0.5,否则扣0.5消防应急照明灯、安全疏散指示标志是否正常工作或被遮挡0.5工作正常且未被遮挡得0.5,否则扣0.5是否在明显位置设置安全疏散指示图0.5已设置得0.5,否则扣0.53、消防控制室2消防控制室值班记录是否齐全0.5记录齐全得0.5,否则扣0.5消防控制室值班人员处置程序是否熟悉0.5符合0.5,未明确的扣0.5是否建立、悬挂消防控制室管理制度、消防控制室值班人员职责、火灾接警处警程序、消防控制室管理及应急程序0.5符合得0.5,否则扣0.5是否按照消防控制室通用技术要求4.1条规定保存有关消防工作的纸质或电子档案资料0.5符合0.5,否则扣0.54、电动车管控2.5是否露天集中停放及充电0.5是得0.5,否则扣0.5是否使用智能充电设备0.5是得0.5,否则扣0.5是否禁止在不符合消防安全条件的室内场所以及疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车、电动摩托车0.5是得0.5,否则扣0.5是否禁止在电动自行车、电动摩托车集中充电场所存放易燃、可燃物品0.5是得0.5,否则扣0.5是否禁止携带电动自行车、电动摩托车及其电池进入电梯轿厢0.5是得0.5,否则扣0.55、防火检查和巡查1.5是否按要求组织开展每日防火巡查0.5是得0.5,否则扣0.5是否按要求每月组织开展防火检查0.5是得0.5,否则扣0.5防火巡查、检查记录是否齐全和填写规范0.5是得0.5,否则扣0.56、火灾事故应急处置准备工作1是否制定预案并组织演练0.5是得0.5,否则扣0.5是否按规定建立专职消防队或志愿消防0.5是得0.5,否则扣0.5队7、消防宣传教育培训1是否开展经常性消防安全宣传0.5是得0.5,否则扣0.5是否定期组织员工开展消防培训0.5是得0.5,否则扣0.58、有限空间作业管理2.5是否建立健全的安全管理制度0.5是得0.5,否则扣0.5是否建立能辨识有限空间的安全管理台账牌0.5是得0.5,否则扣0.5是否开展有限空间作业安全专项培训0.5是得0.5,否则扣0.5是否制定应急救援预案并定期演练0.5是得0.5,否则扣0.5是否设置安全警示标志或安全告知0.5是得0.5,否则扣0.59、是否建立防台风防暴雨应急预案2是得2.0,否则扣2.010、安全生产主体责任落实管理2是否制定物业服务企业安全生产主体责任清单0.5是得0.5,否则扣0.5是否制定安全生产重点岗位责任清单0.5是得0.5,否则扣0.5是否制定安全风险管控及事故隐患排查治理责任清单0.5是得0.5,否则扣0.5是否制定应急管理和处置清单0.5是得0.5,否则扣0.5五垃圾分类、环境卫生管理、安保管理101、垃圾分类4是否有生活垃圾分类工作实施方案；是否有垃圾分类管理责任人制度；是否有垃圾分类投放指引；是否有垃圾分类日常保洁制度；是否有垃圾分类自查自纠工作机制；1符合得1.0,每发现一处不符合扣0.2是否在居民区显著位置公示投放指引及相关制度；是否有宣传标语、海报、垃圾分类活动公告；是否有良好的垃圾分类宣传氛围；是否有定期组织垃圾分类管理人员、环卫作业人员、引导员、保洁人员等开展垃圾分类培训及考核；1符合得L0,每发现一处不符合扣0.2是否有组织党员、社会公益团体、志愿者队伍、社区热心居民等参与本居民区垃圾分类宣传引导工作；0.5符合得0.5,否则扣0.5是否科学合理设置分类投放点；是否合理配置收集容器，收集容器功能完好；是否采取定时定点、楼道撤桶等行之有效的措施；0.5符合得0.5,否则扣0.5是否规范合理设置分类收集站；有分类收集、暂存功能，设施设备配置充足（，0.5符合得0.5,否则扣0.5标志规范清晰；是否有采取源头减量措施，如理性消费、环保购物、节俭生活、循环利用等；0.5符合得0.5,否则扣0.52、环境卫生4环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站0.5符合0.5每发现一处不符合扣0.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁；0.5未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3,未实行标准化保洁的扣02垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；0.5每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物1符合LO,每发现一处不符合扣0.2商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象0.5符合05,每发现一处不符合扣0.2无违反规定饲养宠物、家禽、家畜0.5符合0.5,不符合O大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染0.5符合0.5,每发现一处不符合扣0.23、安保管理2大厦实行封闭式管理，有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，结合大厦特点，制订安全防范措施1制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1,出入无记录扣0.2进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行，室内停车场管理严格，出入登记0.5制度完善0.2；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1,出入无记录扣0.2非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁0.5符合0.5,制度不全或不落实的扣0.2,乱停放每部车扣0.2六绿化管理61、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象1符合1.0,基本符合0.5,不符合O2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃2长势不好扣2.0,每发现一处不符合扣0.13、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物1符合1.0,每发现一处不符合扣0.24、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实2符合2.0；有措施，落实不力1.0,没措施，落实不力O七精神文明建设31、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定1符合1.0,基本符合0.5,不符合02、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动；1符合1.0,基本符合0.5,不符合03、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件1符合1.0,基本符合0.5,不符合0管理效益41、物业管理服务费用收缴率98%以上2每降低1个百分点扣0.52、提供有偿服务，开展多种经营1符合1.0,基本符合0.5,不符合03、本大厦物业管理经营状况1盈利L0,持平0.5,亏本0附加分项:序号标准内容规定分值评分细则分值党建引领10L住宅小区物业服务项目成立党组织或有物业服务企业项目党员参与的住宅小区联合党组织。2已成立党组织得2分，未成立得0分2.自觉接受所在街道社区及物业服务企业上级党组织领导指导，与街道（社区、住宅小区）内各类组织衔接有序、互动良好。2表现优秀得2分，良好得1分，较差得0分3.住宅小区党组织建立并落实“三会一课”，“主题党日”等支部工作制度。2制度较完善、档案规范完整、有活动有记录得1分，有制度、有档案、有活动得1分，不全或质量不高得05分，没有得O分4.正常开展党建活动，建立台帐，有成果总结、有改进工作计划。2台账规范完整、总结改进有成效得2分，有台账、有总结改进得1分，质量不高得0.5分，没有得。分5.住宅小区设有党建活动场所和相关设施设备。1有场地、有硬件设施得1分，质量不高得0.5分，没有O分。6.经常组织活动，党建氛围浓厚。1活动频繁、氛围浓厚得1分，一般得0.5分，没有。分