信托制物业服务合同.docx

第一章总则第一条信托目的本信托作为业主对共有财产和共同利益进行持有、管理、维护和经营的一种手段，目标是通过选任专业的物业服务（管理）企业对共有物业的维护、维修、经营，降低物业使用风险并达到物业的保值、增值和延长使用寿命。本信托主要从事：（一）对本物业管理区域内共有部位、共有配套设施设备、共有场所的养护、维修、管理、运行；（二）对本物业管理区域的保洁、绿化和秩序维护提供服务或者委托专业机构从事进行上述服务；（三）为了更好地利用共有物业，本信托在法律及政策许可的条件下，可以利用共有物业进行确保全体业主不承担商业风险的有偿服务和经营（诸如共有建筑面积仅仅用于出租收取租金且要求承租方必须购买足够商业保险等方式）。（四）在第十一条所称预算的范围内，对信托财产外的业主专有房产和业主房屋的使用人提供平等、平均、公平的服务。未列入预算但又有实际需求的，可以提供第十一条所称预算之外且单独核算的有偿服务，但服务收益应该属于全体业主。第二条本信托各方根据中华人民共和国信托法确立本信托合同有关定义如下：（一）委托人：是指按照中华人民共和国民法典设立的成都市（*）区（*）小区业主大会。成都市（*）区（*）小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）作为委托人选举产生的常设机构，与委托人选聘的物业服务企业签署本合同，确认受托人执行本信托。其住址为：（二）受托人：是指经过本小区业主大会选任的执行本信托事务的物业服务企业及其继任人。其名称为：四川忠善物业管理服务有限公司。其住址为：（三）受益人：本小区的全体业主及其继承人。（四）监察人：在本小区居住的全体居民及本小区所在社区党委成员、居民委员会成员均为监察人。第三条信托财产（一）本信托名称：成都市（*）区（*）小区物业财产（含财产权）信托。（二）本信托的范围小区物业财产（含财产权）是指：业主依据相关法律规定所拥有的管理物业管理区域内共有部位、共有配套设备设施的共有权以及保证相关共有部位、共有配套设备设施安全、正常使用运行的权利；按照业主大会的决议和管理规约规定请求业主归集的各类业主共有基金，如物业维护基金；业主享有的专项维修资金天然孳息以及共有部位、共有配套设施的经营或者使用收益。包括以下内容：1 .本小区规划范围内的土地使用权以及本小区内除业主专有房屋部分以外的共用部位、共用建筑、共用设备设施及相关权益的管理；2 .利用上述财产进行经营及对所形成的财产进行管理；3 .出租上述财产及对所形成的资金收入进行管理；4 .供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、人防等其他专业经营单位的返还佣金等；5 .为维护上述财产权益，由委托人筹集，受托人代管，业主或当事人缴纳的本信托下物业维护基金；6 .上述财产在存续过程中所形成的增值、溢价、利息及其它非营业性收入；7 .在管理上述财产过程中用物业维护基金购置的财产以及形成文件、账册等；8 .为实现本合同信托的财产管理所制定的管理程序和制度体系；9 .历史上与开发建设本小区的企业或组织依法应该且交付的全部图纸和资料，包括但不限于：9.1 房屋及设施设备基础费料、房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件，竣工和接管验收档案资料（要有验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等）、共有设备设施的设计安装图纸资料；9.2 “六图二书”，即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住本小区的详细规划说明书和环境预评价书；9.3 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；9.4 截至本合同签署时的全部设备设施的使用、管理、维护手册等技术资料和安装、使用、维修、保养记录；分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住本小区情况表，房屋安全普查表，历年的房屋完损等级评定记录，大、中、小修和检查记录，设施设备运行记录，房屋租金缴纳记录，专项维修资金的提存和使用记录，物业维护基金的收缴和使用记录，向委托人或者业主委员会公开账目的记录等；9.5 房屋产权产籍资料应有房屋产权情况清册，共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；9.6 物业管理所必需的其他资料。（三）本信托指向的财产现状（见附件二、附件三、附件五）1 .本小区位于：（见第二条第（一）款）2 .占地面积：12132.18平方米,登记建筑面积：24056.68平方米:3 .本小区共用部位、共用建筑物、构筑物、共用设施和设备等。第四条信托期限自本信托成立起至年。期满前根据有关法律规定并经业主大会决议可以终止,否则本合同到期后自动连续延续。本信托期限与受托人聘用期限并不一致，对受托人的委托聘用期限另见第五十五条的约定。第二章信托财产管理方法第五条本信托的管理权以及财产权益（以下统称“本物业管理权信托财产”）由受托人按信托原则在名义上占有并经营，本物业管理区域的全体业主为实际所有人，享有财产权利和收益。第六条受托人应为本信托所涉及的财产开立独立于自有财产或他人财产之外的单独账户进行持有和管理，应符合下列规定。（一）银行账户据名人：1、在法律法规允许的条件下，受托人协助业主委员会开立委托人即业主大会的银行账户；2、在上述条件不具备时，可以先开立以受托人具名的、独立于自有财产或他人财产之外的银行账户；3、如业主委员会经业主大会会议决议特别专项授权，也可以使用业主委员会的银行账户。但只要法律条件允许，应尽快将账户名称修改调整为委托人即业主大会具名的银行账户。（二）账户密码与印鉴：1、账户应为查询、取款双密码类型。查询密码向每个业主公开，取款密码委托受托人管理；2、账户印鉴委托受托人管理；3、业主委员会认为必要时，可以向银行提出变更请求。在发生此情况时，业主委员会、受托人均应及时向全体业主公开相关信息。（三）委托人对该银行账户进行管理。1、当账户据名人为受托人时，相关账目应该复印一套纸质副本提交业主委员会存档。账册中的财务信息属于委托人所有，即委托人有权对其进行查阅、复制、审计等；2、当账户据名人为委托人或业主委员会时，相关账目、账册为受托人代为管理的委托人的财产；3、该账户的管理办法应该包含在第二十三条第（一）款所涉及的质量管理体系文件中。4、受托人应使用基于互联网建立的“信托制”物业管理系统，作为线上收、支公开，透明平台。使得每个业主可以通过扫小区指定二维码，身份证后进入系统后查看本小区的各种财务信息和管理信息。（四）委托人、业主委员会、受托人或受益人均不能依据本合同或者其它任何理由对本信托涉及的财产享有留置权、抵押权或其它优先权。第七条物业管理权以及信托财产的经营限制（一）受托人基于本合同的约定对于本小区共用部分、配套设施和设备的出租、用役收取的租金或费用（即坊间所称的“公共收益”），属于第三条所列信托财产范围，应纳入本合同第十一条所称预算内管理和使用；（二）本合同委托事项涉及的财产的管理和经营范围有下列限制：1 .业主筹集的物业维护基金不能投资于任何项目，只能用于本合同第十一条中所称预算范围内的共用部位的维护、共用设备设施的维护维修、本小区内的秩序维护、保洁等服务支出及相关的人力资源支出和服务酬金的支付；2 .所有财产和财产权益不能借贷给他人，受托人也不能以此为他人提供担保；3 .不得将所有财产投资于或承诺投资于本小区外的经营性项目；4 .不得将所有财产投资或承诺投资于其他企业或项目上；5 .本合同委托事项涉及的所有财产，均不允许出售或转让。（三）受托人未获得委托人授权不得将部分或全部不动产财产的使用项目变现或将财产转作其它用途；（四）一切管理、经营活动均应遵循市场通常的交易方式或惯例，尽可能采用向供应商市场招标或选择多家供应商投标的方式进行，除非受托人认为有必要采用对全体业主利益并无不利的其它交易方式，但须得到业主委员会同意；1 .受托人应对秩序维护、保洁、电梯养护、绿化等市场化成熟的专业服务对外采购是否采取公开招投标等竞争方式选择专业服务供方在第八条的物业管理服务计划中明示并执行；2 .招投标程序的设计、招投标的过程和结果的确认，应该预先通知业主委员会。业主委员会、业主有权对招投标程序的设计、招投标的过程和结果的确认进行监督。第三章物业服务事项、要求和标准第八条本小区物业管理服务计划的订定（一）由受托人根据法律法规的规定和本小区物业管理服务需要，每年为本小区制订物业管理服务年度工作计划并组织实施。内容包括但不限于：1 .管理与物业相关的工程图纸和业主、住用户档案及竣工验收材料等；2 .房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位是指除本小区每个有独立产权权属证明的业主的套内建筑面积以外的所有区域，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、建筑物地下部分、楼梯间、走廊通道或经业主大会、业主委员会书面决议的其他部位等；3 .共用设施设备的日常维修、养护、管理和运行。共用设施设备是指除本小区每个有独立产权权属证明的业主专用的设施、设备以外的所有设备设施，包括但不限于：共用的上中下水管道、共用照明、非业主专有的供暖管线或经业主大会、业主委员会书面决议的其他设施设备等；4 .共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。共用设施和附属建筑物、构筑物是指除本小区每个有独立产权权属证明以外的所有建筑物、构筑物，包括但不限于：道路、化粪池、泵房、围墙、停车装置或经业主大会、业主委员会书面决议的其他建筑物、构筑物等；5 .本小区内的绿化养护与管理；6 .本小区内及周边法律规定范围内的环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的清理、收集等；7 .维护公共秩序，包括门岗服务、本小区巡查等；8 .维持本小区车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理等；9 .消防管理，包括公共区域消防设施设备的维护管理等；10 .电梯、水泵的运行和日常维护管理等；11.依据有关规章规定，按照管理规约和本合同的授权，进行本小区内的装饰装修管理，劝阻违反法律法规的的行为和违反管理规约等侵犯业主共同管理权或者共有权的行为。劝阻无效的应及时向政府机关举报或收集证据向人民法院提起诉讼要求侵权人停止侵权行为；12 .其他本小区所需要的管理服务事项；13 .年度工作计划的实施方案和财产收益分配方案。（二）根据第二十二条第（一）第8项，将上述内容提交业主委员会批准。第九条物业管理服务标准及质量控制体系（一）除本合同另有规定的外，物业管理服务标准，参照如下文件和政府政策完成：1 .管理规约以及其全部已经生效和即将生效的一切修正案；2 .四川省（区域性）地方标准住宅物业服务等级划分（DB510100/T073-2011）中规定的住宅物业三级服务标准。（二）如果有关标准和本小区的管理规约中的类似条款不一致的，以管理规约中的约定为准；（三）如上述政府政策之间有矛盾之处，以政府级别高的文件为准。相同级别的，以发布日期较晚（即离现时较近）的为准。如有新的文件，以新的文件为准；（四）受托人可以根据管理规约和业主大会议事规则以及上述服务标准制定书面的本小区的相应管理制度和管理办法。1 .这些管理制度和办法不利于全体业主共同利益时，业主委员会和任何业主均有权要求受托人调整。无论是否调整，受托人均应以公示的方式书面答复并抄送业主委员会；2 .受托人认为调整以后将不利于全体业主共同利益时，业主委员会或者业主可按业主大会议事规则规定的程序召开业主大会会议对是否调整这些管理制度和方法进行表决。业主大会的决议对全体业主和受托人具有约束力，受托人应当根据业主大会决议对相应的管理制度和方法进行修改；3 .这些管理制度和办法涉嫌侵犯到某个、某些业主利益时，业主可以通过向受托人、业主委员会投诉要求修改或撤销，也可以向人民法院提起民事诉讼要求撤销。（五）本小区物业管理标准均应该按照本合同第二十三条第（一）款第2项的规定作出并保障每个业主对该体系任何信息的随时的知情权。第四章物业维护基金的筹集与管理第十条物业维护基金的筹集与支付（一）物业维护基金的筹集：1 .物业维护基金由物业费（即俗称“物业服务费”、“物业管理费”）和第七条第（一）款公共收益组成，按照第十一条所称预算进行筹集，其中物业费部分，由全体业主按照其所占物业的份额（即按照各个业主拥有建筑面积占全部规划可销售建筑面积的比例，见附件四）分摊；2 .物业维护基金中的物业费部分，由受托人按照业主大会决议直接向业主收取。业主与房屋使用人、租赁人有协议的，可以从其约定由其代交，但业主承担连带责任。每年12月31日24:00后缴纳之前物业费者，应缴纳滞纳金或违约金作为处罚，比例为本金每日万分之五，该资金应归入物业维护基金中管理和使用；3 .被处罚的业主可以请求一名业主委员会委员通过业主委员会会议书面表明自己的欠费理由，由多数委员决定是否免除部分、全部滞纳金或违约金。（二）除业主大会经费以外的所有资金，均由受托人管理和使用。业主大会经费由受托人管理，业主委员会决定，受托人对外支付。业主大会经费当年有结余的，可以转入下一年预算中非业主大会经费科目使用，除非业主委员会另有决议；（三）受托人处理非受托事项的任何开支不得由物业维护基金支付；（四）所有支付均应尽可能采用能保留资金流动痕迹的银行转账方式进行，应尽可能杜绝纸币或转账支票的使用；在不得已使用非银行转账方式支付资金时，受托人或其选任的项目经理应逐笔书面报告说明，并由受托人承担该笔资金如果违法、违规的一切责任。第十一条本小区物业维护基金资金年度预算的订定（一）由受托人结合第八条订定的本小区物业管理服务年度工作计划，根据第十条规定可能筹集到的资金，参考各项管理服务开支，以会计年度为周期，制定本小区物业维护基金资金年度预算案；以下费用可以由物业维护基金中支付：1 .管理服务人员的工资、社会保险、奖金和按规定提取的福利费等；1.1 其中本项目经理的薪酬应该分基本年薪薪酬和年终奖励薪酬两部分，其中年终奖励薪酬部分经业主委员会依据本合同第二十二条第（一）款第10项的原则审核后，在每年的12月份结算；1.2 各岗位职工的奖金部分，由项目经理独立决定使用。具体使用范围可以不向业主公开即不受本合同相关公开条款的限制，但应向业主委员会委员、业主大会秘书公开，且得到此信息的人士有义务保密，除非用于法律程序。此部分资金应以保证本对项目管理团队优秀职工进行奖励为原则进行使用。2 .按照中华人民共和国劳动法应支付的费用；3 .物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；4 .本小区的清洁卫生费用；5 .本小区的绿化养护费用；6 .本小区的秩序维护费用；7 .社区文化活动费用；8 .直接用于从事本合同委托事项的办公费用；9 .为实现财产管理和经营而购置的固定财产及其折旧费；10 .物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；11 .法定的税费；12 .审计费用；13 .因本项目发生的诉讼和法律服务费用以及人民法院判决应支付的费用；14 .业主大会经费和由业主委员会决定的给予管理职工的奖励资金；15 .受托人在管理活动中所发生的必须开支；16 .业主大会共同决定应当从物业维护基金中支付的其他费用。（二）预算的合理调整：1 .受托人为完成本合同委托事项需调整本合同第十一条所称预算且不改变本小区每个业主缴纳的物业费时，由受托人或委托项目经理提交书面调整方案与业主委员会协商，经业主委员会同意后，调整方案生效；2 .调整包括年度预算执行期间内各科目之间金额的调整、确认预算外资金的用途（另有业主大会决议规定或要求的除外）或新增预算科目和金额等；3 .任何导致当年以权责发生制记账产生赤字的调整均无效且由受托人用自有资金承担后果；4 .若业主委员会未能在30天内对收到的调整方案作出同意、反对或修改的书面意见，则调整方案生效。（三）如确需增加本合同第十一条所称预算中由全体业主或其约定的当事人按照其所占物业的份额分摊的金额（即增加本小区每个业主缴纳的物业费）时，必须提前书面通知业主委员会，依业主大会议事规则召开业主大会会议进行表决后根据表决结果实施。如经政府相关部门确认业主委员会已不能履行职责时,委托人也可以在政府相关部门的协助下通过中华人民共和国民法典中规定的业主共同决定的方式组织业主进行表决。但表决结果应该由政府书面认可。（四）首次预算（见附件一）将与本合同一起交付业主大会表决。预算通过后，则与本合同的效力一起逐年自动延续。第十二条受托人为委托人垫资（一）受托人为了委托人的利益且认为有必要为委托人处理本合同项下事务垫资的，允许受托人垫资；（二）垫资活动必须有现金从受托人自有账户中，向本合同第五条的账户中发生移动，即能够证明实际发生的垫资行为。不得以债权、转付、应付账款等行为，代替垫资活动；（三）垫资总额，不得超过垫资发生年度之前的物业维护基金欠缴（应收）总额。超过部分视为受托人捐赠给委托人的资金。委托人或任何业主无需偿还；（四）垫资发生时，对应物业维护基金欠缴金额之债权，归受托人所有。相关债务人应缴付的利息、滞纳金等也归受托人所有；（五）每年财务审计应对垫资情况进行专项审计说明。第五章公共收益、经营性收入及分配第十三条共用物业的使用、收益与分配（一）受托人因办公、存放物品、工作人员住宿和其他管理所需的物业管理用房由委托人提供，或在本合同第十一条中的预算中设立科目用于租赁房屋开支。该房屋的权益为全体业主共有，由受托人使用。受托人不得利用物业管理用房为自己谋取其它利益；（二）本小区按照规划建设的共用建筑、共用设施不得改变用途。确需改变用途的，应征得业主委员会同意后，经过业主大会决议，并办理相关批准手续后实施；（三）经书面征询业主委员会及利害关系业主后未收到书面反对意见，受托人可以将空置的共有物业进行出租，但应设法最大限度避免承租人行为给本信托带来风险。所获取的收益，纳入本合同第十一条中的预算进行管理和使用。第十四条本信托所涉及的财产经营性收入的利益分配（一）对于本小区共用部分、配套设施和设备的出租、用役收取的租金或费用，属于全体业主所有并纳入本合同第十一条所规定的预算内管理；（二）经营性收入应当在物业维护基金中单独设立核算科目进行核算；（三）在每一个会计结算日止所实现的该会计年度收益总额是指该会计年度内财产经营中所获得的任何租金、利息、利润和其它收入（包括已/应收回的债权）的总收入部分；（四）上述每年收益总额的20%作为受托人专项奖金，剩余部分为该会计年度的可分配收益总额；（五）上述当年的可分配收益总额，可在书面告知业主委员会和全体业主后转为物业维护基金。如业主大会另有决议的，可按照业主大会决议进行分配。（六）上述每年收益存放在待分配收益账户中可计取的利息收入，应转入下一会计年度的可分配收益数额内，但在该年收益分配日后的分配过程中均不再计提利息。第六章项目经理的选任和更换第十五条本小区项目经理应该符合成都市物业管理条例中对项目经理的要求。第十六条受托人应在项目经理上岗前30日完成本小区项目经理人选的提名，将其主要应聘条件等资料报告给业主委员会，在得到业主委员会书面同意后受托人方可予以聘用。业主委员会可以要求受托人提出两名以上的人选以供遴选。在业主委员会同意前，受托人应临时指派一名由业委会认可的临时项目经理代行该项目经理的职权，但不影响受托人的酬金。受托人未指派临时项目经理或未能按时提供人选提名的，相关期间受托人不得获得酬金。第十七条业主委员会书面决定受托人派驻的项目经理人选后，该项目经理应在业主委员会组织的会议上做出第二十一条中的入职宣誓，方可履任。第十八条受托人提出更换项目经理的，应书面向业主委员会说明理由及新任人选，业主委员会同意后方可实施。依法所产生的人力资源成本由受托人自行承担。第十九条项目经理自己提出辞呈或业主委员会书面向受托人提出更换项目经理的，受托人应立即按照第十六条在30日内提名新的项目经理人选。业主委员会书面向受托人提出更换项目经理的，有关事项依中华人民共和国劳动合同法处理，相关成本由物业维护基金列支。第二十条除项目经理和对外采购服务企业派遣的劳务人员外，任何派驻至本小区的人员的聘用，都应该由项目经理签署书面批准文件方可。第二十一条项目经理的宣誓项目经理应签署书面誓言文本作为其履职的标志；书面签署誓言文本：我，汪光华向*小区全体业主保证,将带领我的团队:1 .向你们提供审慎、勤勉和忠实的服务；2 .对于任何潜在的利益冲突必须予以充分的披露；3 .不从事任何与本小区利益相竞争的行为；4 .不从事任何与本小区利益相冲突的行为；5 .不进行任何为本人和所在企业谋取合同约定的工资、奖金、酬金等公开收益以外的任何秘密的利益的行为；6 .向任何业主公开本小区管理过程的任何档案、文件和财务信息；7 .向任何业主公开由于本人管理本小区而得到的任何收益、利益；8 .一切行为不得超越本小区物业管理服务委托合同和业主委员会及所在企业的授权；9 .对违反上述条款的行为，甘愿接受向社会公开及接受体系规定的其他处分。签字：日期：第七章各方权利义务第二十二条委托人及业主委员会的权利和义务（一）权利：1 .有权了解本合同中委托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人做出说明；2 .有权查阅、抄录或者复制与本合同委托事项相关的全部资料及账目，惟应承担相应的保密义务；3 .有权拒绝接受受托人不符合本合同规定的管理或经营行为；4 .有权对发生在本小区的一切对全体业主共同利益的侵权行为或对本合同的违约等侵害行为提起民事诉讼；有权申请人民法院撤销受托人因违背管理职责、处理本合同委托事项不当致使委托财产受到损失的行为，并有权要求受托人恢复委托财产的原状或予以赔偿；5 .有权通知受托人终止本合同；6 .在第十一条所称预算有结余时，有权确定对本小区项目经理不超过其月工资3倍以内的年终奖励，从预算结余中支付；7 .根据第十条组织实施或监督实施银行账户的建立和财务制度的建立及运行；8 .审核并批准第八条、第十一条由受托人制订的物业管理服务年度工作计划和本信托下物业维护基金资金年度预算；9 .对受托人派驻本小区的项目经理的选任和更换有最终决定权。具体约定见第六章；10 .确认没有发生受托人违反本合同规定的行为后，依其请求履行签发给付酬金的手续；11 .本合同中规定的其它权利。（二）义务：1 .提供物业管理用房；2 .对非本合同当事人保守本合同涉及的商业、管理秘密；3 .及时将对本合同涉及事务或对受托人有重大影响的事项，通报受托人和公告全体业主，并积极协助受托人采取相应措施；4,有义务为受托人查阅本小区的财产和业主等有关资料提供便利条件；5 .对受托人送达给委托人的报告、函件等应采取当面签收。但受托人也可以采用邮政挂号或速递方式发出相关文件；6 .积极与受托人对本合同委托事项进行沟通和协商。对于受托人提交的一般书面请示文件，应当于收到该文件后5日内作出书面答复意见，并提供给受托人；7 .对于受托人提交的与物业管理服务有关的紧急情况（如不及时处理则有可能发生威胁人身或财产安全的危险，或使现有损失扩大化的情况），应当立即作出答复；第二十三条受托人的条件、职责、义务与权利（一）受托人是委托人依照业主大会决议选任的物业服务（管理）企业，受托人应具有如下基本条件：1 .依法在本市注册的机构；2 .本小区的管理系统应通过1S09001质量管理体系认证（或企业在竞聘时承诺的认证，或企业竞聘时承诺建立的以本小区为管理目标的质量管理内控体系经业主委员会直接或聘请的第三方机构认可）并持续保持证书的有效性；2.1 建立质量管理体系乃受托人的职责，受托人因此而获得管理酬金。本小区的质量管理体系的知识产权属于本信托财产，无需另外向受托人支付任何费用;2.2 承诺在本合同生效之日起180日内，为本合同项下的活动完成通过1S09001质量管理体系认证（或企业在竞聘时承诺的认证，或企业竞聘时承诺建立的以本小区为管理目标的质量管理内控体系经业主委员会直接或聘请的第三方机构认可）并持续保持证书的有效性。有关费用在本合同第十一条所称预算中列支；3.所有涉及国家强制性规定要求需持有资格证书的岗位的工作人员，必须持有有效的资格证书。（二）受托人必须履行下列职责：1 .与前任物业服务企业办理物业承接验收手续；2 .向业主委员会提供第二十三条第（一）款第2项相关的完整信息或体系系统进入授权信息并保持是最新更新内容。涉及到的质量手册、程序文件等与本工作手册相关的内容，业主委员会可查阅并可复制文件中的文件控制程序，业主委员会应承担相应的保密义务；3 .组织和选派专业人士独立地对本合同第三条所说明的本小区的财产进行管理，并根据本合同第七条的规定进行经营。根据“业主共同利益最大化、程序和结果透明公开和不违反法律和本小区业主大会、业委会各项规定”的原则，独立作出各项管理规定并承担责任，包括但不限于：3.1 根据国家的法律和本合同第十条的规定建立财务制度并使之正常运转;3.2 根据本合同第八条第（一）款的规定，制订、实施管理服务年度计划，并提交书面的年度计划执行情况汇报和总结；3.3 负责收取和管理本信托下物业维护基金及其他应由每个业主、住户缴纳的费用资金；3.4 按照管理规约和本合同的授权，及时对未按时缴纳物业费和其他由全体业主共同承担的费用的当事人进行警告，或在本小区内显著位置公布欠费情况，包括金额、房号，业主姓名等信息；3.5 按照管理规约和本合同的授权，及时对未按时缴纳物业费和其他由全体业主共同承担的费用的当事人提起诉讼；3.6 向特定业主所属的房产以及居民生活提供收费服务项目。收费标准应公开且所收资金属于全体业主；3.7 准备、印制和公布本合同委托事项相关情况的公开性文件资料；3.8对外签订和履行本合同委托事项之内的专项服务合同或协议；3.9住宅专项维修资金的使用，将根据国家有关法律、法规和业主大会决议执行。4.本合同规定的其它职责。（三）受托人的权利：1 .有权依本合同第八章的约定取得完成本合同委托事务的酬金和其它为处理本合同委托事务垫付的必要费用。但任何垫付行为发生前应有业主委员会书面认可；2 .按本合同约定，有权决定采取相应的管理行为和经营行为；本合同未约定的管理行为和经营行为，由受托人与业主委员会协商，经业主委员会同意后，可采取相应的管理行为和经营行为；3 .本合同规定的其它权利。（四）受托人的义务：1 .履行一切本合同约定范围内的生效（包括将生效）的业主大会决议中对受托人的要求，除非按本合同第四十九条的方式提出辞任并完成交接；2 .对非本合同当事人保守本合同涉及的商业、管理秘密；3 .应及时将对本合同涉及事务或对委托人有重大影响的事项，通报业主委员会和公告全体业主，并主动积极采取相应措施维护全体业主的利益；4 .必须保存为完成本合同第二十三条第（二）款第3项所约定事项所做工作的全部过程的记录；5 .受托人与委托人、业主委员会、任何业主发生诉讼，受托人应提供自己履行了义务或者服务质量符合规定或者约定的证据；6 .每个月在本小区公示本合同委托事项相关的财务报表；7 .为业主委员会、任何单个业主查阅、抄录或复制与本合同委托事项相关的全部资料提供便利条件；8 .受托人应建立并妥善保存本合同第三条第（二）款第7、8、9项所列的所有资料，在办理交接手续时移交给业主委员会或者新聘受托人：9 .受托人应复制上述资料档案一份报业主委员会备存。也可以根据业主委员会的要求备存其所需的文件；如果业主委员会或者受托人认为资料档案不全，受托人应当通过一切合法手段获得，包括向有关文件的持有人或者管理责任人通过司法途径主张索要。除受托人在物业管理服务期间形成的资料和文件外，受托人移交给业主委员会或新聘受托人的资料档案以发展商或业主委员会先前提供的为准。第二十四条受益人的权利、义务（一）受益人的身份认定本小区每个业主均为受益人。本小区建筑物房屋所有权证的具名人，为业主；购买预售商品房且房屋已经交付但尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”；（二）受益人享有中华人民共和国民法典、中华人民共和国信托法和成都市物业管理条例中受益人、业主的一切权利。包括但不限于：1 .有权接受受托人提供的服务。但不得以放弃权利不履行义务；2 .有权依据本合同分配信托利益；3 .有权在本信托结业时获得信托财产以及未分配利益；4 .享有对受托人管理、服务的建议权；5 .享有对受托人的监督权；6 .享有对本信托执行过程中支付费用的知情权；7 .受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，受益人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿。人民法院所作出的撤销裁定，对全体共同受益人有效。（三）受益人的义务：1 .服从受托人依据本合同授权范围内进行的管理;2 .按时缴纳物业费。第二十五条监察人及其权利本信托设立信托监察人。符合第二条第（四）款的自然人均为监察人；监察人享有中华人民共和国信托法第六十五条、第六十七条和第七十一条的职权。第八章受托人报酬第二十六条在本合同第十一条所规定的预算内，按照本小区物业维护基金对外实际支付额的（10）%计算，从本小区物业维护基金中直接支付给受托人。经业主委员会依据本合同第二十三条第（一）款的原则审核后，按月结算；未经业主大会表决同意，此合同约定的报酬比例不得调整。第二十七条在受托人因违背管理职责、未履行受托人义务、处理本合同委托事项不当致使委托财产受到损失的，在未恢复委托财产的原状或者未予以赔偿前，应暂缓请求给付当月酬金；第二十八条受托人申请后但业主委员会未向受托人结算酬金也未提出不能支付酬金的理由时，受托人可以按本合同约定的比例在下月自行划转上月酬金。第二十九条对受益人返还现金时的报酬受托人在完成本合同第十一条所规定的预算后，仍有足够剩余资金且经过第十一条第（二）款的约定调整后产生向全体业主分配返还资金方案或将资金转入业主专项维修资金账户的，按照实际返还资金发生金额并以第二十六条约定比例双倍计算酬金；第三十条对维修资金使用中的酬金委受托人涉及使用住宅专项维修资金进行的事项，需要委托受托人提供管理服务的，酬金比例双方另行约定。该酬金不得列入本合同第十一条所规定的预算中列支。第三十一条对受托人的其他奖励业主委员会可以根据全年预算执行情况决定适当金额的奖金直接颁发给业主委员会认为应该受到奖励的物业服务人员中的个人或集体。资金可以从物业维护基金预算余额中列支，也可以从业主大会经费科目中列支。第九章会计和审计第三十二条记账与核算本合同委托事项应单独立账，独立核算。按国家规定的会计准则执行。会计准则未作规定的，参照惯例执行；第三十三条财务报告受托人在每月需向业主委员会、全体业主提供并公示上月财务报告，在每会计年度终了后的二个月内，向业主委员会提交年度财务报告；第三十四条账册的保管本合同委托事项涉及的财产的经营和管理活动中的会计账簿以及财产保管会计账簿均由受托人建立和保管；受托人还应负责建立和保管相关的一切经营、管理活动事项记录；第三十五条财务信息的公开受托人与业主委员会均应为对方查看和复制所建账簿或记录资料提供方便条件；业主委员会可委托本合同外第三方对本合同委托事项涉及的所有账目、合同和相关文书进行审计和核查。受托人应该给予配合。第三十六条财务信息保存年限上述一切会计凭证、账簿和管理记录资料的保存年限为其产生之日起十年。受托人撤换或退任时，应当将该账簿和经营资料复印件（加盖受托人印章）移交给继任受托人或业主委员会；第十章公示与公开第三十七条受托人、业主委员会应保证本合同项下所有信息均向全体业主公开,接受业主的监督。保障每个业主有权查阅、抄录或者复制与本合同有关的账目以及处理各项事务的其他文件。相关信息包括但不限于；（一）银行存款信息、财务账目、凭证、原始票据；（二）各类资产台账，各类收费、欠费统计表；（三）合同、协议；（四）往来函件；（五）以任何形式（包括文字、电子、音视频等）保存的物业管理服务过程记录；（六）人民法院作出的生效判决（无需遮盖任何个人信息）文本；（七）其他一切与本合同事务相关的各种形式的资料、档案。第三十八条受托人、业主委员会应该设立各自固定（或共同使用）的公告栏。张贴各种公告时，应取得张贴过该公告的影像证据；并且尽可能利用网络等科技手段，实现各种公告常年在网络上公示的目标；第三十九条无论信息是否公告公示过，均不得拒绝业主对其查阅、抄录、复制的要求；第四十条对公告公示和接受业主监督产生的行政办公、人力成本，从物业维护基金中列支；第四十一条上述公示活动涉及受益人信息的，受托人不承担保密义务和责任。第十一章受托人赔偿责任第四十二条因受托人故意或者存在重大过失造成委托管理的财产损失的，受托人应当用自有资金恢复委托财产原状并承担相应的赔偿责任；第四十三条受托人故意或者存在重大过失造成单个业主的财产损失的，受托人应当用自有资金进行赔偿；第四十四条受托人与委托人、业主委员会、业主发生争议，受托人必须保存处理本合同委托事项的完整记录以证明其履行了义务或者服务质量符合规定或者约定的证据。；第四十五条受托人违反本合同第十二章约定的辞任程序擅自离任或拒绝离任交接撤离的，应承担实际损失支付赔偿金外，还应按上年度酬金的5倍金额赔偿；第四十六条如果受托人不能在本合同第二十三条第（一）款第2项约定的期限内完成相应认证，每延期一个月，减少酬金总额的（5）%,在通过认证后当月可以恢复酬金标准。如果认证被取消，在没有再次取得认证前,按此处理；第四十七条第四十八条如果受托人不能将本合同涉及或者指向的资金依本合同规定存储，则不能获得酬金。第十二章受托人的辞任和撤换第四十八条受托人可以根据自身的意愿在本信托存续时提出辞去受托人的职务,但在委托人未指定继任受托人前应留任且不得自行退任；受托人辞任的，应当在辞任前3个月书面通知业主委员会；委托人选任了继任受托人的，辞任的受托人应与继任受托人签订一份本合同的补充协议，以确认由继任受托人或其继任人取代辞任的受托人的位置和履行其职责。第四十九条业主委员会或业主在下列情况下可建议业主大会表决后，撤换受托人：（一）受托人被吊销营业执照或宣告破产；（二）受托人严重失职或严重违反现行法律、法规规定、本合同或管理规约的规定；（三）更换受托人将更利于维护受益人的利益为目的；（四）本物业管理区域内持有包%以上投票权的业主联名提出书面要求,且经业主大会会议表决通过选聘到新的受托人。第五十条在辞任和撤换程序完成前，欲辞任或被撤换的受托人应继续履行本合同约定的有关职责和义务和行使权利，不得自行退任，否则应按第十一章有关规定承担赔偿责任。上述更换交接程序完成后，继任受托人、辞任（被撤换）受托人和委托人均应将上述情况尽快公告。受托人的退任或被撤换日期和时间通常应为继任受托人的上任日期和时间。第十三章附则第