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资产评估报告书（封面）项目名称：肇庆市端州区人民法院拟处置肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢502办公楼等房产的资产评估报告编号：肇中联评报字2017第391号肇庆市中联资产评估有限公司2017年12月31日资产评估报告目录一、资产评估师声明1二、评估报告摘要2三、评估报告正文3-121、委托方、产权持有者及其他报告使用者概况32、评估目的33、评估范围和评估对象3-64、价值类型及其定义6-75、评估基准日76、评估依据7-87、评估方法8-98、评估程序实施过程和情况109、评估假设1010、评估结论10-1111、特别事项说明1112、评估报告使用限制说明11-1213、评估报告日12四、土地及房产调查情况及评估明细表13-53五、附件54注册资产评估师声明根据资产评估准则一一评估报告第十三条，本项目签字注册资产评估师郑重声明：一、注册资产评估师在本次评估中恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定。我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系。对相关当事方不存在偏见。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认。根据资产评估准则一一基本准则第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证。三、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对已经发现的问题进行了如实披露。根据资产评估准则一一基本准则第二十四条和注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执.业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。四、本报告受本评估机构和注册资产评估师执.业能力限制，相关当事人决策时应当有自身的独立判断。根据资产评估职业道德准则一一基本准则第二十六条,注册资产评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担相关当事人的决策责任。评估报告使用者应仔细阅读和正确理解评估报告中载明的假设前提和评估报告使用限制，并应充分关注特别事项说明。肇庆市端州区人民法院拟处置肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢502办公楼等房产的资产评估报告（摘要）一、报告编号：肇中联评报字2017第391号二、委托方：肇庆市端州区人民法院。三、其他报告使用者：根据评估委托书的约定，本次经济行为涉及的相关各方及国家法律、法规规定的报告使用者为本报告的合法使用者。四、评估目的：为委托方拟处置肇庆市端州区太和北路12号BI区5幢502办公楼等房产确定拍卖底价提供价值参考。五、评估基准日：2017年12月31日。六、评估对象及范围：委托评估的房地产位于肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢502办公楼等房产（详见评估明细表）。七、价值类型：市场价值。八、评估方法：对土地采用基准地价修正系数法进行评估，对房产采用市场法进行评估。九、评估结论：经评估，肇庆市端州区太和北路12号BI区5幢502办公楼等房产评估值为人民币元（大写：人民币贰仟叁佰叁拾叁万捌仟叁佰肆拾贰元整）。十、评估结论有效期：为评估基准日起壹年，即有效期截止2018年12月30日。十一、特别事项：详见报告正文。特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文全文。肇庆市端州区人民法院拟处置肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢502办公楼等房产的资产评估报告（正文）报告编号：肇中联评报字2017第391号报备号：0509肇庆市端州区人民法院：肇庆市中联资产评估有限公司接受贵院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，对土地采用基准地价修正系数法、对房产采用市场法等评估方法，按照必要的评估程序，对贵院拟处置肇庆市端州区太和北路12号BI区5幢502办公楼等房产进行了具体评估工作，对委托评估之资产在2017年12月31日特定目的下所体现的市场价值发表意见。现将资产评估情况及结果报告如下：一、委托方及其他报告使用者概况（一）委托方：肇庆市端州区人民法院（二）其他报告使用者：根据评估委托书的约定，本次经济行为涉及的相关各方及国家法律、法规规定的报告使用者为本报告的合法使用者。二、评估目的为委托方拟处置肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢502办公楼等房产确定拍卖底价提供价值参考。三、评估范围和评估对象委托评估房地产：1、位于肇庆市端州区太和北路12号BI区5幢502房。根据房地产权证，委估房产证号：粤房地权证肇字第号，权属人：肇庆市傲翔科技信息有限公司，建筑面积490.68平方米，套内建筑面积401.46平方米，2012年12月27日新建，钢筋混凝土结构，规划用途：办公楼。房屋南北朝向，地上总层数共8层，所属第5层,外墙贴小方砖、玻璃幕墙，现状为出租，有小区管理。2、位于肇庆市端州区太和北路12号BI区5幢601房。根据房地产权证，委估房产证号：粤房地权证肇字第号，权属人：肇庆市傲翔科技信息有限公司，建筑面积502.24平方米，套内建筑面积410.92平方米，2012年12月27日新建，钢筋混凝土结构，规划用途：办公楼。房屋南北朝向，地上总层数共8层，所属第6层,外墙贴小方砖、玻璃幕墙，现状为出租，有小区管理。3、位于肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢602房。根据房地产权证，委估房产证号：粤房地权证肇字第号，权属人：肇庆市傲翔科技信息有限公司，建筑面积490.68平方米，套内建筑面积401.46平方米，2012年12月27日新建，钢筋混凝土结构，规划用途：办公楼。房屋南北朝向，地上总层数共8层，所属第6层,外墙贴小方砖、玻璃幕墙，现状为出租，有小区管理。4、位于肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢701房。根据房地产权证，委估房产证号：粤房地权证肇字第号，权属人：肇庆市傲翔科技信息有限公司，建筑面积502.24平方米，套内建筑面积410.92平方米，2012年12月27日新建，钢筋混凝土结构，规划用途：办公楼。房屋南北朝向，地上总层数共8层，所属第7层,外墙贴小方砖、玻璃幕墙，现状为出租，有小区管理。5、位于肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢702房。根据房地产权证，委估房产证号：粤房地权证肇字第号，权属人：肇庆市傲翔科技信息有限公司，建筑面积490.68平方米，套内建筑面积401.46平方米，2012年12月27日新建，钢筋混凝土结构，规划用途：办公楼。房屋南北朝向，地上总层数共8层，所属第7层,外墙贴小方砖、玻璃幕墙，现状为出租，有小区管理。6、位于肇庆市端州区太和北路12号BI区5幢801房。根据房地产权证，委估房产证号：粤房地权证肇字第号，权属人：肇庆市傲翔科技信息有限公司，建筑面积513.22平方米，套内建筑面积419.90平方米，2012年12月27日新建，钢筋混凝土结构，规划用途：办公楼。房屋南北朝向，地上总层数共8层，所属第8层,外墙贴小方砖、玻璃幕墙，现状为出租，有小区管理。7、位于肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢802房。根据房地产权证，委估房产证号：粤房地权证肇字第号，权属人：肇庆市傲翔科技信息有限公司，建筑面积501.66平方米，套内建筑面积410.44平方米，2012年12月27日新建，钢筋混凝土结构，规划用途：办公楼。房屋南北朝向，地上总层数共8层，所属第8层,外墙贴小方砖、玻璃幕墙，现状为出租，有小区管理。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、价值类型及其定义本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。五、评估基准日本项目资产评估基准日为2017年12月31日。本次评估基准日系由委托方确定。我们已提示委托方，评估基准日应尽可能与经济行为的实现日接近。我们认为，评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据（一）评估准则依据1、资产评估准则一基本准则；2、资产评估职业道德准则一基本准则；3、资产评估准则一评估报告；4、资产评估准则一评估程序；5、资产评估准则一工作底稿；6、资产评估准则一业务约定书；7、资产评估准则一不动产；8、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；9、资产评估价值类型指导意见。（二）经济行为依据评估委托书一（2017）肇端法司评字第140号。（三）权属依据一重要合同协议、产权证明文件评估委托书一（2017）肇端法司评字第140号、土地使用权证复印件、肇庆市城乡规划局复函、房地产权证复印件。（四）取价依据及价格参考资料1、土地使用权证复印件、肇庆市城乡规划局复函、房地产权证复印件；2、本评估公司现场勘查、市场调查获取的信息资料；3、本评估公司技术统计资料；4、其他有关价格资料。七、评估方法（一）房地产评估方法资产评估的基本方法有三种，即市场法、收益法和成本法。市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测被评估资产价值的各种评估方法,它依据的是替代原理。收益法，是指通过对被评估资产的未来预期收益采用适宜折现率资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法，它服从资产评估中以利求本的思路。成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，再通过估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，从而得到被评估资产评估值的各种评估方法。基准地价修正系数法是利用城镇基准地价和土地等级等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。本次评估根据评估目的和评估对象的特点，结合资料收集情况等相关条件，确定对土地采用基准地价修正系数法进行评估；对房产采用市场法，即：对评估对象房地合一价值进行评估。（二）评估方法的选择及其理由:1、市场法的适用条件是，在公开市场上存在三个以上房地产近期交易案例，交易案例与评估对象具有可比性，交易信息可以获得。本次评估对象房产具备此三个条件，因此选择市场法作为本次评估方法。2、收益法的适用条件是，被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，资产拥有者获得预期收益的风险也可以预测并可以用货币衡量，被告评估资产预期收益（获利）年限可以预测。本次评估对象由于位置、用途等原因，不具备上述采用收益法评估的条件，因此本次不采用收益法评估。3、成本法的适用条件是，评估对象处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史资料，形成资产价值的耗费是必须的。被评估房地产无可利用的历史资料因此不适用成本法评估。4、基准地价修正系数法的适用条件是，土地所在城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果，而且这些成果以政府文件公开发布，尚在有效期限内，评估对象处于基准地价覆盖范围内。因此土地使用权采用基准地价修正系数法适合本次宗地评估。（三）评估方法的具体运用1、基准地价修正系数法的具体运用：是利用城镇基准地价和土地等级等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。其计算公式为：P宗楼=P楼（1±'Ki）XKvXKlfXKyXKqXKl×Kh×Kg±F式中：P宗楼一待估宗地楼面地价P楼一待估宗地所在区域的平均楼面基准地价Ki一第i个区域因素修正系数Kv-容积率修正系数Ky-使用年期修正系数Kq-期日修正系数Kl-临路条件修正系数Kh-临湖条件修正系数Kg-其他个别因素修正系数F土地开发程度修正值2、市场法的具体运用：本次采用市场法的类比调整法进行评估，具体是采用市场售价类比法，即以参照物的市场价格为基础，考虑参照物与评估对象在区域因条件、个别条件、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值。其评估计算公式为：P=PXAXBXCXD其中：P被评估房地产评估值；P/可比交易实例；A交易情况修正系数，B一一交易日期修正系数，C一一区域因素修正系数，D一一个别因素修正系数。八、评估程序实施过程和情况我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权核对，具体步骤如下：1、与委托方接洽，听取委托方有关人员对相关情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估范围及其评估对象，确定评估基准日，签订评估业务约定书，编制评估计划；2、指导委托方填报资产评估清查明细表（或提供相关资料）；3、对委托方填报的资产评估清查明细表（或提供相关资料）进行征询、鉴别,选定评估方法；根据资产评估清查明细表的内容，到现场进行实物核实和调查，对资产状况进行察看、记录，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的使用、管理情况和现行状态；查阅委估资产的产权资料；开展市场调研询价工作，收集市场信息资料；4、评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，选择恰当的评估方法，选取相应的模型或公式，进行分析、计算和判断，形成评估结论。5、各评估人员进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结论进行调整、修改和完善；6、根据评估工作情况，起草资产评估报告书，并经三级审核，在与委托方交换意见后，向委托方提交正式资产评估报告书。九、评估假设1、本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑，且本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其它不可抗力对评估结论的影响。2、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，无不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。3、估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。4、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。5、本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估的假设和限制条件为依据进行。当上述条件以及发生变化时，评估结论一般不成立，评估报告一般会失效。十、评估结论经评估，肇庆市端州区太和南路西侧（20区）土地使用权评估值为人民币8,368,432元（大写：人民币捌佰叁拾陆万捌仟肆佰叁拾贰元整）；肇庆市端州区太和北路12号BI区5幢502办公楼等十八套房产评估值为人民币30,810,950元（大写：人民币叁仟零捌拾壹万零玖佰伍拾元整），注：评估值为房地合一价值；合计评估值为人民币39,179,382元（大写：人民币叁仟玖佰壹拾柒万玖仟叁佰捌拾贰元整评估结论详细情况见评估明细表。十一、特别事项说明以下特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注：（一）本评估报告基于委托方承诺所提供的资料合法，真实准确、完整，未考虑是否存在相关负债；本公司接受评估业务委托的目的是对委估资产的价值进行评估，而对委估资产产权的确认或对其法律权属表示意见已超出注册资产评估师的执业范围。（二）汽车位存在以下情况：1、评估人员依据产权证所附地下室汽车位平面图所标的位置，经过比对与现场实际划线的汽车位不一致；2、汽车位没有划线无法核对具体位置；在此提请报告使用者予以关注。（三）评估值基于在资产交易时交易各方各自需法定承担的费用由各自承担为价值前提。（四）评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。（五）对被评估单位存在的影响资产评估值的特殊事项，在委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。（六）若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。（七）对委估资产处置前若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。（八）上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，不能直接使用本评估结论。十二、评估报告使用限制说明（一）本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用，并为本报告所列明的使用范围、评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关政府管理部门审查。（二）除非事前征得评估机构书面明确同意，对于任何其它用途、或被出示或掌握本报告的任何其他人，评估机构不承认或承担责任。（三）未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（四）本评估结论的有效期按现行规定为壹年，从评估基准日2017年12月31日起计算至2018年12月30日有效。超过评估报告有效期不得使用本评估报告。（五）如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。（六）本评估报告意思表达解释权归出具报告的评估机构所有，除国家法律、法规有报告解释明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。十三、评估报告日本评估报告日为2017年12月31Bo肇庆市中联资产评估有限公司（盖章）资产评估师（签章）：法定代表人（签名）：资产评估师（签章）：中国.肇庆市二。一七年十二月三十一日资产评估报告一、项目名称：肇庆市端州区人民法院拟处置肇庆市端州区太和南路西侧（20区）土地使用权、肇庆市端州区太和北路12号Bl区5幢502办公楼等十八套房产的资产评估二、报告编号:肇中联评报字2017第391号三、附件序号及名称1、资产现场照片（彩色扫描件）2、评估委托书一（2017）肇端法司评字第140号、土地使用权证复印件、肇庆市城乡规划局复函、房地产权证复印件3、资产评估机构营业执照4、资产评估机构资格证书5、签字资产评估师资格证书