前期物业管理服务方案.docx

前期物业管理服务方案前期物业管理服务方案第一章前期介入物业管理是以经济为手段，从事对物业的运用、保养、修理、经营工作和供应服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不行分的联系。因此，在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的运用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的须要，从项目规划设计阶段就起先关注物业的全过程效益，其首要环节即是前期的介入。一、前期介入的主要内容（一）对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面了解依据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观运用效率等,针对物业设计留意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业运用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、平安保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的运用状况等多方面供应专业的参考看法,提请设计单位留意，从而将一些隐患避开在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的状况进行了解，达到了如指掌，对今后不便于养护和修理之处提出改进看法，并做好日后养护修理的重点记录，更好地为业主服务。（二）察看工程建设现场L谛视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防平安设备、自动化设备、平安监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。2 .对施工现场提出符合物业管理须要的建议方案，磋商解决方法。3 .在施工现场做好日后养护、修理的要点记录，图纸更改要点记录。4 .参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改支配督促整改。（三）建立与业主或运用人的联络关系L听取业主或运用人对物业管理的要求、希望。2 .了解业主或运用人对物业运用的有关支配、打算。3 .参与售房部门同业主或运用人签约。（四）为后期管理做好打算物业管理是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作支配就绪，以使物业一旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理。二、人员支配按进度接连入现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，驾驭小区设备设施的合理布局等基本状况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；协作房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。1、小区综合验收通过后，交付前7天，部分治安人员、修理人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的保卫工作和状况熟悉。2、小区综合验收前，依据小区条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。3、业主入住前7天，管理处挂牌办公，交付前5天全部员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。三、前期管理及监督管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办选购支配；治安方面：熟悉小区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；车辆管理：设计安装小区道路标记，建立完善车辆管理制度；垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。四、协作工作与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、通信等正常运用。其次章入住管理一、实行简朴温馨的入住仪式为使业主在短时间内了解、熟悉物业状况，呈现我公司物业管理人的良好形象，邀请房产公司相关领导在小区实行简朴温馨的入住仪式。二、办理入住手续实行的便利措施办理入住八字方针：热忱、周到、高效、便利。1、设立入住手续办理场地，有询问、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员供应一条龙服务，细心支配入住程序。2、提前与电信公司、煤气公司等部门签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主便利。3、供应集体办理和上门服务等服务项目。三、收费标记上墙及宣扬工作1、在小区宣扬橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本小区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。2、印制收费标准宣扬单，托付房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。3、在入住手续办理现场，打算部分收费标准宣扬单即相关收费文件复印件，以备业主索取。第三章装修管理一、装修限制流程1、业主办理入住手续；2、对业主和装修公司进行装修讲解；3、对装修方案进行备案，签订房屋装饰装修管理协议；4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督；5、对违章装修的立刻指出，上门以理劝服业主，以情打动业主，使其改正；6、若仍不订正的实行相应的制止措施，向政府职能部门反映，以取得行政上的支持。二、装修宣扬为加大装修宣扬力度，充分发挥小区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣扬，向业主和装修公司发放装修须知，明确装修规定、违章装修的危害行为和处理措施，从而降低违章装修发生率。三、装修备案1、依据物业管理条例的有关规定进行备案。2、保证房屋设施正常运用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电等管线。3、维护房屋外观统一美观，审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。4、装修材料符合防火规定。四、装修跟踪监管体系业主装修施工，指定专职房管员，实施全过程追踪监管。通过现场巡查，刚好与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展,把违章装修消退在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理全过程、全因素、全员管理的特点，消退管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。五、违章装修处理业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的房屋装饰装修管理协议，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定装修管理规定，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐性的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理劝服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接受整改要求。针对违章装修，除了实行劝服制止、行政压力促使其整改外，依据违章损坏状况，实行赔偿和罚款处理等经济手段限制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。第四章入住期间的平安防范措施一、入住期间的治安分析1、入住高峰期中的装修、搬运人员往来常见的状态相互并存。2、小区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、运用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。二、具体防范措施针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了人防为主、技防物防为辅的治安策略。(一)治安队伍建设依据高标准建立一支高素养的治安队伍，严格聘请、培训、上岗、考核等关键环节，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10%末位淘汰制。（二）确立治安重点搞好对人流、物流、车流的有效限制1、人流限制对来访人员须通过门岗，与业主取得联系经同意后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续；对装修、搬运人员实行出入证管理制度，对他们的活动范围进行确定限制；对可疑生疏人，实行追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌询问；加强与派出所协作，搞好治安共同防范。2、物流限制对物资流淌实施申报制、盘查制和登记制；业主物品的搬出应主动向门岗申报，并严格依据规定进行登记；治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；全部物资流淌实行登记放行制度。3、车流限制通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。（三）加强与相关部门的协作与当地派出所建立联系，请求派出所的帮助，加大治安治理综合力度。