房地产行业税务筹划思路.docx

会计实务房地产行业税务筹划思路房地产行业税务筹划思路总结第一部分：一一税务规划的三个误区一一通过跟大量咨询和调研沟通发现，地产企业税务筹划领域往往存在三个共同的误区：一是，需要缴纳大量税费时才考虑税务筹划；二是，认为税务筹划是财务部门的事；三是，认为税务筹划就是如何做帐。反之，要做好税务筹划，需走出误区，做好一下三方面工作：一是，事前做好统一规划，早在拿地和公司注册阶段就应入手；二是，税务筹划无处不在，上到公司最高决策层，下到公司各部门主管，都应是税务筹划人；三是，税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、经营和理财三个层面上立体、系统地进行思考和规划，才能取得最大的筹划空间和效果。第二部分：一一税务筹划的三个层面一1.战略管理层面战略高度的税务筹划，通常应考虑以下问题：(1)股权架构与层次如何设计与安排，对未来财税会产生什么样的影响？(2)成立项目公司还是不成立项目公司，用法人股东还是自然人股东？关联的考量？注册地点安排在哪里更合适？(3)注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响？(4)±地方与资金方如何合作？不同形式拿地税负比较，怎样最低？(5)如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本？(6)与政府如何合作与谈判？代建市政项目款项如何收回？(7)一级与二级如何联动以增加土地成本？2.经营管理层面从经营的角度规划，通常应考虑以下问题：(1)开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大？应建独立车库还是地下连体车库？(2)商业和住宅比例、普通住宅与非普通住宅比例；(3)对外合同条款如何从财税角度修改最合理？(4)报建形式、开发分期对税收的影响？(5)如何增加工程成本？(6)销售价格的制定与财税测算；(7)促销方案选择对财税的影响；(8)毛坯还是精装修？装修方案的税收测评；(9)销售折扣管理与内控制度的落实；(10)自己销售还是请专业公司销售，付费方式不同对税负的影响？3.理财层面从理财角度规划，往往是财务人员在考虑，空间有限，绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避个税等等。如能事前从以上三个角度综合进行企业税务统筹与规划,不仅可大大降低企业税负，同时也利于公司的良性发展。第三部分：一一总结税务筹划要自上而下，外调内治一在具体的税务筹划实践中，建议房地产老板高度重视，亲自参与，因为无论是在公司所处地位、说话份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面，老板所受的限制比财务人员要小，从老板开始，筹划空间才能更大，效果才能更明显。通常而言，应考虑以下问题：(1)重新审视公司财税管理，高度重视起来，从自身开始，不断加强税务筹划知识的学习与补充，该补课的补课;(2)税务管理是对公司经营的综合管理，土地获取、项目报建、产品定位、销售方案等各业务部门各项工作与税务筹划息息相关，因此要在公司各部门进行税务管理知识的普及宣传；(3)投在财务人员身上的钱回报率至少在10倍以上，因此要提升财务人员地位，该内部挖掘培养的内部培养，该外部高薪聘请的外部聘请；(4)由于税负在成本控制中已占有很重要的地位，房地产公司应考虑立即单独设立税务部和税务总监岗位，而不能再像以往那样放在财务部中兼职管理；(5)税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程，复杂、繁琐的财税问题非常耗时耗精力，因此除了运用公司内部资源之外，可善用外脑，如借用外部税务咨询师的专业能力等；(6)要树立提前做好税务规划的意识，而不要临时抱佛脚，在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划，不要让很多经济活动都发生了，合同签了，工程建了，项目销售了再来做，越早规划越好，效果也越明显；(7)注意税务筹划的合法性、合理性，把握好业务行为的真实性和交易价格的度，注意防范税务风险。