康桥地块分析报告分析解析.docx

康桥地块简介提纲一、地块摘要上海地图一标明地块大致方位康桥地图一标明地块四至，与接近楼盘，交通地块基础经济数据表格二、地块背景转让方佳运公司资料转让理由转让价格与条件（净地，9000元楼板价，10亿元总价，收购项目公司形式）三、市场前景地块所在周康板块发呈现状介绍（配示意图）在建中环沪南路出口，在建地铁11号线御桥路站（配照片和示意图）“大浦东”概念，迪士尼项目辐射，200万平方北蔡楔形绿地一、周康板块发呈现状介绍周康板块位于南汇西北部，北靠浦东花木板块，西邻浦东三林板块，东接浦东张江与川沙板块，南面接南汇航头和新场板块，详细在沈祝马路以北，西北与浦东新区相连，东南面由周祝马路和沪芦高速马路相围合。由于南汇并入浦东新区，从长期来看，“新浦东”建设将进入快车道,在建设国际金融中心和国际航运中心重大举措的推动下,原南汇区的房地产板块有望得到全面发展。周康板块区域位置良好，将来旁边有地铁11号线,将使得交通配套明显改善，该板块将来潜力巨大，是浦东的一个新亮点。由康桥镇、周浦镇房产组成的周康板块,是原南汇区的主力成交板块之一。周浦镇的成熟生活配套加上市政规划的雄伟蓝图，已经吸引了许多颇具实力的房产开发商，争相把一批高质量、高品位、低密度、中低价位的住宅建到这片热土上。康桥半岛、绿地老街、菱翔苑、富兰克林南郊花园等楼盘在短短的几年中引起了购房者的追捧。这一板块，成熟楼盘比较多，不仅有低密度高档别墅区，而随着一些闻名开发商纷纷进驻该板块,也出现了一批诸如中邦城市，绿洲康城等品质优秀的大盘项目。经过最近几年的大力发展,如今周康板块已成为拥有高、中、低端楼盘相结合的房产市场,代表性的公寓楼盘有城中花园、康桥老街等,别墅楼盘有康桥半岛、绿宝苑、提香别墅等。板块内楼盘新旧交织，其中偏低端的以总价在IOoT50万楼盘居多，典型代表楼盘有城中花园和康桥老街；但整个板块内主要还是以总价在400-500万和1000万以上的高档楼盘为主，400-500万总价的典型代表楼盘为康桥半岛；100O万以上的则为位于秀沿路上的绿宝苑、提香别墅以与位于康桥路上的金帝豪园为代表。靠近该项目旁边的主要楼盘有：万科金色城市、绿洲康城、中邦城市、绿地东上海、保利林语溪、锦绣华都、金典花园、地杰国际城等。其中，万科金色城市，一手板式高层，尾盘均价20000元；地杰国际城，二手板式高层，均价16000元；绿洲康城，一手板式高层，装修房均价20000元以上；锦绣华都，板式高层，一手房，一日售罄。竞争楼盘：打大盘概念：绿洲康城、中邦城市、绿地东上海、印象春城打品质概念：绿地东上海打生活品质概念：绿地东上海、中邦城市打低价概念：圣鑫苑、印象春城、绿洲康城打水景概念：绿地东上海打实惠概念：金色水岸打小户型概念：万达广场打大户型类别墅概念：金柳湾二、项目机会分析1、南汇并入浦东后，与上海建设国际金融中心和国际航运中心二者联动,对于浦东乃至整个上海城市配套、房地产市场新一轮发展从体制机制上打下基础。2、第五个城市副中心胎动：三林规划建成世博新城。2010上海世博会后，以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域将迎来新的发展机遇，到2020年逐步建成一座“世博新城”，成为上海城市建设的新地标，并与陆家嘴、外滩等区域一起，形成上海中心城区城市发展的沿黄浦江增长带。本项目靠近三林地区，也将会共享到这些利好带来的将来该地区房价的上涨。3、该项目地区靠近将来迪斯尼所在地，可以预见将来该区域的房价将收到迪斯尼的利好带动。4、该项目毗邻中环线绿带、汤基港河、自然中心河，以与紧靠占地面积超过200万平方的北蔡楔形绿地，既享有都市繁华，又拥得自然绿意的区域，投资价值不言而喻。5、旁边交通便利，有沪南马路、A20马路、罗山路等，在建地铁有11号线。该项目地块距11号线御青路站约600米。地块实拍照片与四向相邻楼盘照片紧邻楼盘详解东：锦绣华都（板式高层，一手房，一日售罄）西：经典花园（二手老式别墅,市场价格）南：绿洲康城（一手板式高层，装修房均价20000元以上，后续规划五星级酒店和购物中心）北：地杰国际城（二手板式高层，均价16000元），万科金色城市（一手板式高层，尾盘均价20000元）锦绣华都：区域位置：浦东新区御衡路68弄（御秀路东侧）交通状况：距在建11号线御青路站仅约1200米左右，另有在建中13号线、怨气规划18号线经过建筑类别：高层占地面积：94890平方米总建筑面积：199284.94平方米容积率：21绿化率：44.8%代表房型：约90平米2+1房型，135平米经典三房锦绣华都由16栋18层、4栋14层组成锦绣华都最新一期房源已于10月25日开盘，当天售罄200余套房源经典花园：区域位置：浦东区御青路328弄交通状况：轨道交通11号线规划中建筑类别：小高层、连体别墅容积率：0.9绿化率：65%地杰国际城：15三二三=1 xt3il¾ll¾l窃l¾l¾lal¾l¾区域位置：东区御桥路1978弄交通状况：地铁11号线建筑类别小高层,高层商业公建约30万总建筑面积：110万平米，其中住宅约80万平米左右,平米容积率：1.90绿化率：65%绿洲康城：区域位置：浦东区康桥路1388号交通状况：轨道线（11号线、13号线）、沪南线等建筑类别：小高层多层高层占地面积:500000平方米总建筑面积:800000平方米容积率：L6绿化率43%绿洲康城亲水湾由14T7层小高层组成万科金色城市：区域位置：浦东区御水路150弄交通状况：轨道交通11号线、18号线在万科金色城市内设有站点，轨道交通13号线在项目旁边设有站点建筑类别：高层占地面积：60466平方米总建筑面积：139204平方米容积率：2.3绿化率：50%万科金色城市的楼层主要为层高18层和26层的高层四、将来产品定位展望结合周边竞争对手产品特点，建议引入低密度大户型高端产品，例如复式空中别墅，层层递退式花园洋房，大平层产品等，配套可能包括精品商铺,风情街。（配效果示意图）将来产品价格预料五、风险与问题地块北侧2栋老公房（120户人家），给项目带来的负面影响土地增值税将来征收政策的不确定性六、经济测算静态投资收益测算七、项目建议建议接着深化推动项目，适时考虑融资方案