北京住宅专项维修资金使用管理办法.docx

北京市住宅专项修理资金运用管理方法（征求看法稿）第一条目的及依据为加强住宅专项修理资金的管理，保障住宅共用部位共用设施设备的正常修理、运用，依据国家和本市有关规定，制定本方法。其次条适用范围本市行政区域内住宅专项修理资金（以下简称修理资金）的运用和管理，均适用本方法。第三条主管部门市建设委员会（以下简称市建委）负责全市修理资金的归集与运用的管理、监督、指导工作。市住房资金管理中心（以下简称市资金中心）受托负责修理资金归集、运用管理的日常工作。市财政局负责实施修理资金归集、运用、管理的财政监督工作。第四条总体原则修理资金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。第五条资金用途修理资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的修理工程。本方法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体业主或部分业主共同全部且运用的房屋的有关部位及设施设备。住宅共用部位共用设施设备的修理工程是指除日常运行修理养护范围以外的中修、大修及更新、改造工程。第六条业委会开户业主委员会（以下简称“业委会”）成立后，经业主大会决议，由业委会代表物业管理区域内的全体业主在银行开立账户存储修理资金。业委会开户银行由市建委、市财政局、市资金中心通过招投标方式托付，供业委会选择。第七条资金划转业委会开户后，应当将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。物业管理区域内商品房修理资金，由业委会向市建委居住小区管理办公室（以下简称“市小区办”）申请，将业委会所辖范围内业主的修理资金划转到业委会账户；物业管理区域内公有住房售后修理资金，由业委会向市资金中心申请，将业委会所辖范围内公有住房售后修理资金划转到业委会账户。第八条工程普查物业管理企业应当在每年的第四季度对住宅共用部位共用设施设备进行检查，并依据检查结果，制定下一年度物业共用部位共用设施设备修理工程支配、编制费用预算和分摊明细。第九条业主决策物业管理企业应当在每年年底将工程支配和费用预算、分摊明细提交给业委会。涉及物业管理区域内全体业主的修理工程，业委会应当组织召开业主大会，表决通过后实施；涉及部分楼栋、单元门栋、楼层共用部位、共用设施设备的，由所涉及范围内的业主三分之二以上通过后实施。第十条费用分摊原则凡由专业管理部门负责维护管理的共用部位共用设施设备，由专业部门担当修理工程费用。物业管理区域内楼房外的共用设施设备的修理工程费用由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。楼房内公共部分的修理费用由该楼全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；一幢楼房有两个或两个以上单元门的，专属一个单元全体业主运用的公共部分，修理费用由该单元全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊；专属一层楼房全体业主运用的公共部分，修理费用由该层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。第十一条选择施工单位业委会可托付物业管理企业组织施工及验收等。其中大修及更新改造工程必需通过招投标方式托付专业单位进行施工。第十二条资金支付业委会可托付物业管理企业持专项修理资金支用备案表、修理工程施工合同及修理费用分摊明细表到开户银行办理资金支取手续；工程竣工验收合格后，持修理费用决算单、修理费用发票、最终修理费用分摊明细表到银行办理结算手续。修理工程属人为损坏等因素造成的，由责任人担当费用，不得运用修理资金。第十三条对账及公开银行应定期向业委会发出对账单，业委会应当每月与开户银行核对资金账目。业委会应定期向业主公布已发生的项目修理工程、修理费用、分摊标准及资金运用管理的其他有关状况。第十四条账户管理修理资金专用账户的日常管理，可由业主大会托付物业管理企业负责账户开立后的存取款、记账、对账、分摊核算及受理变更业务等。物业管理企业应当有专职的财务管理人员、配套的特地用于修理资金管理的计算机软、硬件，并制定修理资金管理制度及相应平安管理措施。第十五条中介代理业务业主大会也可托付具有专业资质的社会中介机构（以下简称专业机构），代理进行修理资金记账或审计、申请支用资金的修理工程的可行性探讨、预决算审核、施工质量验收、费用分摊明细的审核等。市建委定期向社会举荐专业机构,供业主大会选择。第十六条托付事项业主大会托付专业机构代理上述业务的，应就托付事项、托付费用及费用来源等事项签订书面协议。托付专业机构的费用标准，有政府指导价的，依据政府指导价执行；没有指导价的，由托付双方参照相关市场价格协商确定。第十七条业委会成立前支用业委会成立前（即修理资金代管期间），修理资金原则上不得运用。确需运用的，应当依据下列程序办理：1、物业管理企业应当将修理工程支配在工程涉及区域的公共部分予以公告；2、物业管理企业应当托付专业机构对修理工程的必要性及费用预算进行鉴定；3、物业管理企业持费用预算、专业机构鉴定报告、修理费用按户分摊明细表等向修理工程涉及业主征求书面看法，并经业主三分之二以上通过；4、物业管理企业依法与施工单位签订修理工程施工合同；5、物业管理企业持资金支用申请、资金支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、修理费用分摊明细表、修理资金交纳状况统计表、施工合同等到市小区办或区县管理部办理资金支取手续。第十八条资金续筹如一幢楼房的修理资金经运用后，不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。续筹标准及方法由业主大会确定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积分摊。续筹资金汇总后应刚好交存到业委会开户银行，计入业主明细户。利用业主共有部位共有设施设备进行经营的，税后所得纯收益,应存入修理资金专户，分摊后计入相关业主明细户，用于物业管理区域内共用设施的修理工程。第十九条补建资金1999年1月1日前，凡未建立修理资金的住宅，业主须按每月0.60元/平方米的标准补建，直至每平方米累计金额达到36元为止，此前业主已交纳的房屋大中修费余额，或按其他方式归集的修理资金余额，可冲抵修理资金应交纳数额。业主应将资金交到业委会开户银行账户，存入业主明细户内。其次十条变更处理业委会合并、分立或撤消时，应凭区县建委批准证明及业主资金明细户清单，到区县管理部申请办理合并、分立或撤消业委会账户手续。业主变更时，原业主或变更后的业主应持房屋转让合同、修理资金过户协议及双方身份证明到区县管理部办理变更手续。修理资金由转让双方按明细户内账面余额进行结算。因拆迁或其他缘由造成住宅灭失的，业主应到区县管理部办理销户手续，提取明细户账面余额。其中，属于公有住房售后修理资金的，应按售房单位和购房职工累计交款的比例分别退还。其次十一条闲置增值修理资金闲置时，可按国家法律法规的规定，经业主大会批准购买国债，严禁挪作他用。其次十二条管理手段为加强修理资金的监管，修理资金的归集、划转和支用等环节，申请人除提交规定纸质文件外，还应在修理资金管理网站上进行相关业务申请，网址是：。业主可通过登录该网站查询个人修理资金的交纳、费用分摊、支用、结息及余额等状况。其次十三条施行日期本方法自2005年月日起实行。市国土房管局关于印发北京市住宅公共修理基金（文件原名）运用管理方法的通知（京国土房管物2002561号）同时废止。