供、给排水 物业公司ISO质量认证管理体系文件.docx

供、给排水物业公司ISO质量认证管理体系文件一、给排水系统运行管理1 .给排水设备的日常维保按楼层水电工巡视记录表项目展开工作，以保证设备正常运行。2 .检修水工对二次供水系统和水箱、水池等供水附属设施严格管理，防止二次污染。水池、水箱周围无污染隐患。3 .每年2次请卫生防疫等专业队伍进行检验、清洗、消毒工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。4 .定期清洗排污系统，保证排污系统通畅。做到汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生。5 .给排水系统出现紧急故障时，检修水工应按给排水系统应急处理措施及时排除故障,做到无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。6 .建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。7 .得到停水、限水通知，应尽快通知用户，以便用户提前做好准备。8 .水泵房按水泵房管理制度进行管理，以符合设备正常运行的需要。9 .物业公司检修水工检查、监督外委工作的执行，其评估结果作为付费和续约凭证。10 .维保后,3天之内将记录表整理成册存档，长期保存。11 .相关记录：楼层水电工巡视记录表二、检修水工岗位职责1 .负责大厦管辖范围的生活给排水系统设备和设施的检查、保养、维修工作。2 .负责做好检查保养、维修记录的填写工作。3 .负责对本岗位发现的异常现象的及时处理，处理不了应及时上报。4 .负责保管好使用的工具、材料，不丢失，不损坏。5 .负责排水管、排水井疏通、清理工作。6 .负责检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。7 .负责检查水表工作情况是否正常。8 .保管好大厦各层给排水设备间的钥匙。9 .能看懂图纸，熟悉园区采暖、给排水、空调系统管线的铺设及阀门井的位置。10 .保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。11 .负责水泵房的管理工作。12 .负责供水、节水、限水的工作。13 .负责二次供水外委的监督、签证工作。14 .接到业主报修电话应迅速及时出工维修。15 .工作时严格执行专业操作规程。16 .及时完成班长、管理部主任交办的其它工作任务。三、给排水设备设施操作规程1 .启动水泵前的检查1.1 检查水泵进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。1.2 排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）。1.3 检查电压表、信号灯批示情况。1.4 手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。2 .启动水泵2.1 合上水泵控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。2.2 按下启动按钮，水泵启动，注意观察启动电流。2.3 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。2.4 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。正常压力中区为0.7mpa,高区为InIPao2.5 确认一切正常后，按下水泵“停止”按钮，水泵停止。2.6 将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。3 .停止水泵3.1 将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵停止运转。3.2 拉下水泵控制柜（箱）电源开关（如果需要）。3. 3关水泵进、出水闸阀（如果需要）。3.4检查有无不正常情况，如有则及时处理。四、给排水设备维保规程1 .水泵房设备为24小时自动供水，为确保供水系统的正常运行，检修水工按楼层水电工巡视记录表项目进行日常维保。2 .水泵机组的维修养护2.1 水泵的维修养护生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面养护。检查水泵轴承是否灵活，是否有阻滞现象，是否有异常摩擦声响，是否有卡住、碰撞现象，是否轴键槽损坏严重。检查压盘根处是否漏水成线。检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，检查机组螺栓是否紧固。2.2 控制柜的维修养护维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物。检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改。对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换。检查复位弹簧是否正常工作，外壳接地是否可靠。热继电器的绝缘盖板是否完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤;中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确；信号灯、指示灯是否指示正常。运传压力表信号线接头是否腐蚀。2.3 电机的维修养护外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5MQ,否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象,清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。2.4 相关阀门、管道及附件的维修养护闸阀密封胶垫是否漏水。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。3 .水池、水箱的维修养护检查水池、水箱是否有明显浮生物、脏物。检查水池、水箱是否完好，作用是否有效。检查水池、水箱周边环境是否良好。水池、水箱的维修养护每半年进行一次，清洗。具体请详见二次供水管理规定4 .室外给排水设施的维修保养室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5%进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。5 .室内给排水设备设施的维修养护5. 1消防设备的维修养护室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下：a）每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件,外观检查，确保处于无故障状态。b）每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。C）每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。d）每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。e）每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。5.2楼层给排水管道及附件的维修及养护楼层用户使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修养护内容如下:a）个别楼层停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。告知用户如有楼层停水应及时通知管理处，以便派专业人员前来检查维修。b）维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。C）阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知用户，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。d）水龙头漏水。若是水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头,在外丝上旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧，如是内芯断裂应更换内芯,如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头，检修完毕后，打开总阀门，反复开关水龙头，开关自如不漏水即可，然后告知用户，旋扭开关不要用力过度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，应打破饰面，取下排水管重新安装，完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量存放5min,查看相关部位有无漏水。如没有则修整饰面，然后告知用户，使用时注意清洁。e）疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知用户，使用时不要向管道乱丢杂物。f）洗菜（脸）盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知用户，不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗菜（脸）盆。当然室内各类卫生器具除了以上所举例子之外，还会出现各种各样的情况，住户（使用者）除了使用时动作规范，注意清洁之外，一旦出现情况不要擅自进行修改，应按照一定程序及时通知管理处派维修工维修，以确保维修效果和维修时间。五、给排水系统应急处理措施1.给水系统1 .1水泵a）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。b）水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。c）及时报告物业管理处站长安排维修。1.2 主供水管a）立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；b）如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制大量泄水，则应关停相应的水泵；C）立即通知物业管理处站长联络供水公司进行抢修；物业管理处负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；d）在物业管理处站长的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；e）供水公司修好所爆部位水管后应由水泵机电维修员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；f）确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。1.3 下水池出水管a）发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。b）即刻通知物业管理处站长，由其安排维修，并在事后作维修报告。1.4 下水池进水管a）发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。b）即刻报告物业管理处站长，由其安排维修并于事后写维修报告。2.排水系统2. 1污水井a）发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。b）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。c）即刻报告物业管理处站长，由其安排维修水泵或控制电路,并于事后作维修报告。2 .2排污管道a）排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。b）关闭破裂管对上的用水设备。c）调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。d）报告物业管理处站长，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。2.3雨水管雨水水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流入电房和电梯等,组织疏通排水管并用吸水机吸水。3 .水泵房发生水浸3.2 视进水情况关掉机房内运行的设备及设施并拉下电源开关；3.3 堵住漏水源；3.4 如果漏水较大，应立即通知物业管理处站长，同时尽力阻滞进水；3.5 漏水源堵住后，应立即排水；3.6 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等;3.7 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行;如无异常情况出现则可以投入正常运行。4 .水泵房发生火灾时按火灾应急处理标准作业程序处置。5 .“市电”停时，值班电工应按柴油发电机操作标准作业程序立即启动柴油发电机，并按柴油发电机运行管理标准作业程序进行巡视监控。从“市电”停到重新正常供水规定时间为15分钟。6 .遇有其他复杂情况，应请外委公司帮助救援。7 .检修工作完毕后，检修水工应将情况完整、规范地记录在楼层水电工巡视记录表。8 .通知受影响用户事件发生后，检修员认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理处书面通知受影响用户。六、水泵房管理制度1 .非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经物业管理处站长同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。2 .水泵房内严禁存放有毒、有害物品。3 .水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。4 .每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。5 .水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开户灵活。6 .水泵房内应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房机电维修员保管，水泵房机电维修员不得私自配钥匙。七、供水、节水、限水管理制度1.安全用水、供水管理制度根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况,对供水管理规定如下：1 .1凡属辖区范围内的供水系统（即自来水公司向辖区供水总表以内的）一律由管理公司管理。1.2 用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。1.3 用户不可随意更改大厦供水管道。1.4 有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理：a）私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。b）私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。C）私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。1.5 用户违反安全用水规定，拒绝物业管理公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。2 .大楼节水、用水措施2.2 严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。2.3 在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。2.4 安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。2.5 定期抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。2.6 做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。3 .物管部停水、限水管理制度3.2 所有的停水、限水审批权限为物业管理站长以上。3.3 收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。3.4 物业管理站长应安排足够的人员处理停、限水工作。3.5 停水前应将地下水池注满。3.5停水期间检修水工应每两小时巡查一次地下水池水位,发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的用户。3.6检修水工应将停水、限水情况记录在当值日志上。八、污水井、化粪池管理规定1 .污水井管理规定1.1 污水井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。1.2 严禁向污水静内抛杂物、小便。1.3 工程部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记录在当值日记上。1.4 发现污水井水位异常升高应马上追查原因并采取相应措施降低水位。1.5 污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。1.6 污水泵每季度检查和保养一次。2 .化粪池管理规定2.1 化粪池每年由指定的专业公司清洁一次。2.2 化粪池入口铁盖应盖好，并保证铁盖完好；未经物业管理处站长批准不得开启化粪池盖。2.3 清理化粪池工作应安排在非办公时间的白天进行。2.4 4化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。2.5 化粪池内的沼气充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。九、二次供水管理规定1 .检修水工每日按楼层水电工巡视记录表检查大厦内每个水池（箱）水池（箱）管理由检修水工专职负责。检修水工应持有经卫生防疫站认可的健康证。1.1 每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁。1.2 水池（箱）周围及顶盖应清洁、干净，周边环境是否良好。1.3 检查水池、水箱是否有明显浮生物、脏物。2 .水池（箱）的清洗由自来水管理部门或卫生防疫等专业队伍进行检验、清洗、消毒工作。2.1 水池（箱）的清洗每隔半年清洗、消毒一次。2.2 清洗员应持有经卫生防疫站认可的健康证。2.3 清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知有关用水部门和用户做好储水准备。2.4 水池（箱）清洗消毒安全注意事项：a）在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯。b）抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。C）水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。d）上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。2.5 水池（箱）清洗消毒前的准备工作a）l：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。b）潜水泵、应急照明灯或手电筒。C）扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。2.6 水池（箱）清洗消毒程序2.7 .1排放水：a）排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费；b）为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。2.6.2清洗消毒：a）清洗：铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物；用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。b）消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1：100灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反复刷洗消毒；之后将水池（箱）盖好封闭半小时；用清水冲洗一遍整个水池（箱），排出消毒水溶液；重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液。C）注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。2. 7取样送检a）用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。b）水样当天由物业管理处站长安排人员送至市卫生防疫站进行检测。C）如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止。2.8水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在水池（箱）清洗消毒记录表内，并于每次大厦全部水池（箱）清洗消毒工作结束后3天内由检修水工记录整理成册交机电处存档，保存期为两年。