广州市建筑工程容积率计算办法起草说明.docx

广州市规划管理容积率指标计算办法修订（征求意见稿）起草说明一、修订背景/、带格式的：一体：非加叔，夕体颜色：文，1 ）乂常格式的）2018年12月1日起实施的,广州市规划管理容积率指标计算办法（下称办法）Ww-将于2023年11月30日届满。办法基本涵盖了各类型建筑工程不同情形下的容积率计算规则，为规划管理工作提供依据，规范和促进了我市城市建设健康发展。为推动高质量发展、绿色低碳发展，进一步优化营商环境、促进科创研发、助推制造业立市，推进建筑设计的标准化和规范化管理，提高城市规划建设水平，提升建筑品质，打造宜居、韧性、智慧城市，实现建设国际化、现代化城市的目标，立足新时代新征程，本次修订办法，必要性如下：了推进高质量发展、绿色低碳可持续发展，进一步优化营商带格式的：出耐不对齐到网格）环境、促进科创研发、助推制造业立市，打造宜居、韧性、智慧环境的可持续发展，提高城市规划建设水平提升建筑品质r推修订办法,必要性如.下：（一）修订办法是贯彻落实国家、省、市相关政策的需要。近年来，国家、省、市发布了一系列与城市规划建设有关的鼓励性政策文件和举措。关于工业厂房方面：2021年7月，国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知（发改地区（2021）1072号），在保障工业发展空间的内容中，提出要推广“工业上楼”模式，促进高标准厂房建设；2022年5月，省住房和城乡建设厅发布广东省标准广东省高标准厂房设计规范（DBJ/T15-235-2021）,推进高标准厂房的标准化和规范化建设；2022年5月，广州市提高工业用地利用效率实施办法（穗府办规（2022）5号）提出大力发展高标准立体化厂房，提高标准厂房用地的开发强度。现有办法关于工业厂房建筑的容积率计算规定不完全适应高标准厂房和企业的实际需求。关于公共停车场（库）方面：住房城乡建设部、国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知提出,新建建筑超过停车配建标准建设停车场以及随新建项目同步建设并向社会开放的公共停车场（地下停车库和地上停车楼，配建附属商业除外），在规划审批时可根据总建筑面积、超配建的停车泊位建筑面积、公共停车场建筑面积等情况，给予一定的容积率奖励，具体规定由城市政府规划部门根据实际情况研究制定。2022年7月，广州市发展和改革委员会关于印发广州市鼓励社会资本参与停车设施建设的实施意见的通知（穗发改规字（2022）2号），在优化自有建设用地规划审批要求内容中，提出在满足原用地规划条件的红线、限高、临街建筑退缩限制的情况下，新增公共停车场（库、楼）建筑面积不计入原用地规划计容建筑面积。2023年4月，广州市规划和自然资源局关于推进城市停车设施建设的若干措施（穗规划资源规字（2023）2号），对于不同类型项目的停车场提出了具体的容积率奖励措施。现有办法对于地上公共停车场（库、楼）的容积率计算暂无相关鼓励条款。关于文物建筑、历史建筑方面：为加强广州历史文化保护与传承，促进历史建筑合理利用，推动广州实现老城市新活力，市政府、市住建局、市工信局、市文化广电旅游局及我局均有出台历史建筑、文物建筑以及传统风貌建筑相关的管理办法及活化利用鼓励措施，其中广州市促进历史建筑合理利用实施办法（穰府办规（2020）3号）对于历史建筑符合相关要求增加建筑面积的可不计算容积率，无需补缴土地出让金。现有办法对于文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑、工业遗产建筑等的容积率计算暂无相关鼓励条款。鉴此，结合我市实际情况，进一步贯彻落实国家、省、市相关政策，进一步与新规范相衔接，推进高标准厂房建设、支持和鼓励社会力量投资建设公共停车场、加强广州历史文化保护与传承，修订办法十分必要。Y"（二）修订办法是坚持以人为本，改善城市人居环境，解决群众关心问题的需要。办法实施以来取得了很好的社会效益，推动了我市公共空间建设，但实际工作发现办法部分条款与人民群众的需求存在一定的不适应性和滞后性。为全面贯彻新发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，本着切实关注群众利益，及时妥善解决社会关注的热点、焦点、难点问题的原则，我局多渠道收集办法实施以来，社会、群众和用地单位的反映和诉求，梳理汇总执行过程中遇到的新情况新问题及对策建议。经梳理，主要存在以下两方面问题：解决群众关心问题方面改善城市人居环境方面、解决群众关心问题方面。改善城市人居环境方面，现有办法未明确架空走廊、空中连廊等慢行系统是否属于建筑公共开放空间可不计入容积率建筑面积，建设单位和群众也有不少疑虑和异议，不利于构建城市，不利于支持老旧小区的更新改造。针对这类慢行系统制定容积率奖励政策主要因为南方为多雨城市。以深圳为例，深圳市在编制深圳市建筑设计规则中，明确风雨连廊面积计入地上核增建筑面积（奖励计容）并于2020年5月发布了人行天桥和连廊设计标准，对公共慢行系统形式等内容提出要求。广州作为南方主要城市，在鼓励创造绿色出行条件，鼓励设置各类连廊步行系统的背景下，需制定慢行系统相关的容积率奖励政策。为支持我市城市更新工作，遵循“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，提升城市气候舒适性，提高居民居住与出行舒适度,鼓励建设各类连廊，形成适应广州气候特色的步行系统。鼓励在地铁站、公交站及小区接驳道路之间建设连廊，鼓励老旧小区建设连廊、挑檐连接主要出入口及各楼栋建筑，需在办法修订中予以明确。另外，现有办法规定首层以外建筑公共开放空间累计建筑面积大于本栋建筑计算容积率总建筑面积3%的，超出部分应按其水平投影面积计算容积率建筑面积。目前各城市对位于首层以外的建筑公共开放空间面积多不做比例要求，深圳市按建筑高度限定建筑公共开放空间面积不计容比例上限在5%-8%之间。通过实际案例调研，高品质的办公、商业类高层建筑设计对于首层以外的公共开放空间需求较大，一般可达总建筑面积的5%-10%之间，目前3%的上限要求不利于改善高层建筑品质，为了适当放宽该比例上限，鼓励利用层间架空、空中连廊等空间，打造丰富的建筑公共开放空间，有必要在办法修订中研究论证。解决群众关心问题方面，2018年7月，为提升配电房的防灾抗灾能力，省住建厅、广东电网关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知(粤建规(2018)1752号)要求规划主管部门加强规划对变电站、配电房选址设置工作的支持和引导，支持高标准设置变电站、配电房等电力设施，降低防洪防涝风险；2018年10月，广州供电局有限公司关于报送广州市配电房设置原则的函(广供电函(2018)1049号)要求公用配电房及供公寓、住宅电梯、住宅水泵、住宅梯灯的专用配电房必须设置在建筑物首层及以上。此政策出台后，住宅小区建设中配电房由布置在地下室（不计入容积率）调整为布置在首层以上（计入容积率），无形之中也增加了购房者的公摊面积。2021年，在广州市政协十三届五次会议委员提案关于改革房屋面积测量计算规定,提高居住舒适度，降低住房经济负担的建议中提出，建议设置在首层的电房不计入容积率建筑面积，不计入房屋测绘分摊面积。为了提高建筑工程质量，提高房屋的实用率和舒适度，提升居民的幸福指数，有必要在办法修订中研究论证。改善群众居住品质方面，现有办法规定“住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。”由于后疫情时代人们对于居住环境、阳台空间提出了更高的要求，有必要对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽：一是鼓励设置入户花园，利于通风换气，满足入户消杀、临时储物等无接触和缓冲目的；二是鼓励设置一个大进深多功能阳台，后疫情时代阳台成为可以承载居民休闲、健身、种植等多种功能场景的复合空间，增加阳台面积既可提升室内空气流通，也是缓解居民对户外环境的需求，让居民在家也能感受自然氛围；三是鼓励单独设置生活阳台，用于晾晒、存放蔬菜等功能，与活动阳台区分开，加强空气对流。另外，疫情后居民对于住宅安装带杀菌功能的新风系统、户式净水设备尤为关注，集中设置的设备平台面积要求一般为2-4平方米，套内占比约2%-3%原15%的控制比例已无法适应后疫情时代健康住宅的要求，为了推进健康住宅建设，增加民生福祉，有必要对适当放宽半开敞空间半计容比例上限在办法修订中研究论证。二、制定主体合法性根据建设用地容积率管理办法(建规(2012)22号)第三条：容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。广州市城乡规划管理技术规定第二十二条“本市建设工程容积率具体计算办法由城乡规划主管部门另行制定。”市规划和自然资源局作为广州市城乡规划主管部门，依法具有制定建设工程容积率计算规则的法定职责，市规划和自然资源局修订办法是在国家、省、市文件的基础上，结合广州市实际情况对建设工程容积率计算标准进行完善细化，符合广州市行政规范性文件管理规定第二条的规定，制定主体合法。三、制定依据情况1 .国家法律法规：中华人民共和国城乡规划法。2 .国家标准：民用建筑通用规范(GB55031).建筑工程建筑面积计算规范(GBT50353-2013)o3 .国家部门规范性文件：住房城乡建设部国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的办法(城建(2016)193号)o4 .广东省地方性法规：广东省城乡规划条例。5 .广东省标准：广东省高标准厂房设计规范（DBJ/T15-235-2021）o6 .广东省部门规范性文件：广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的办法（粤自然资规字（2018）4号）、广东省人民政府办公厅关于加快新能源汽车推广应用的实施意见（粤府办（2016）23号）。7 .广州市部门规范性文件：广州市城乡规划管理技术规定（广州市人民政府令第71号），广州市建设工程联合测绘技术规程（DB4401/T101-2020）,广州市发展和改革委员会关于印发广州市鼓励社会资本参与停车设施建设的实施意见的通知（穰发改规字（2022）2号），广州市促进历史建筑合理利用实施办法（穗府办规（2020）3号），关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知（粤建规（2018）1752号），关于报送广州市配电房设置原则的函（广供电函20181049号）。办法与上位法不存在冲突。四、办法拟修订的主要内容鉴于“规划管理容积率指标”的范畴包含了从控规、用地、规划条件、规划许可、规划条件核实等各规划管理阶段，而办法主要是对建筑工程的容积率面积计算制定规则，为避免产生疑义，办法一是对本市=Q程密积-率二制矣计算规则丁考虑到原文件名称中“规划管理容积率指标”的表述易产生疑义L本次修订拟将文件名称调整为广州市建筑工程容积率计算办法。现行办法共10条条款，拟修订主要内容涉及条款5条，相关文件更新涉及条款5条。拟修订主要内容如下：（一）第四条增加多种不计入容积率建筑面积情形：1、建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间及人防报警间；2、纳入规划条件或经供电部门确认的供隧道管理使用的供配电用房、供电动车充电设施的专用配电房、住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅速筑首层及以上的公用配电房；3、市政、交通设施上盖综合开发项目的盖下市政、交通设施及其与上盖建筑之间的结构转换层，盖上停车库及其地面疏散楼梯间等附属设施；4、符合本市有关规定不计算容积率的停车场（楼）、文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑、工业遗产建筑等。1、参照广州市城市规划审批技术标准与准则（试行）（建筑篇）1.5.1条“计算容积率的总建筑面积包括：（1）地面以上建筑的建筑面积，但是地面以上的架空层、避难层、屋顶梯屋和电梯机房的建筑面积除外；”沿用该计算办法，惠企利民，明确屋顶的楼梯间、电梯间、水箱间免于计容。其中屋顶人防报警间作为人防工程的一部分，纳入屋顶不计容范畴。2、省住建厅、广东电网关于加强变电站、配电房防洪防涝风险管控的通知（粤建规（2018）1752号）要求规划主管部门加强规划对变电站、配电房选址设置工作的支持和引导，支持高标准设置变电站、配电房等电力设施，降低防洪防涝风险；广州供电局有限公司关于报送广州市配电房设置原则的函(广供电函(2018)1049号)要求“公用配电房及供公寓、住宅电梯、住宅水泵、住宅梯灯的专用配电房必须设置在建筑物首层及以上”，出于维护人民群众财产安全，参考郑州市做法，结合我市实际，支持省住建厅、市工信局、广东电网对用电设施的相关管控要求，鼓励住宅小区建设中配电房由布置在地下室调整为布置在首层以上，考虑到公用配电房需移交供电部门，提出位于住宅首层及以上或独立设置的公用配电房可豁免计容。3、为鼓励城市市政、交通设施上盖综合开发项目，以市政、公共交通支撑区域多方位开发，激活我市经济能级提升，同时考虑到此类项目的特殊性，一般地下、地面首层为市政、交通设施，结合公共设施的开发物业内容则置于盖上，其车库等配套设施没有条件实施在地下。参考成都市关于轨道交通车辆基地综合开发项目的计容规定，结合本市实际，对于市政、交通设施上盖综合开发项目的盖下市政、交通设施及其与上盖建筑之间的结构转换层，盖上停车库及其地面疏散楼梯间等附属设施可免于计容。4、根据住房城乡建设部、国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知、广州市发展和改革委员会关于印发广州市鼓励社会资本参与停车设施建设的实施意见的通知、广州市规划和自然资源局关于推进城市停车设施建设的若干措施、广州市促进历史建筑合理利用实施办法(穗府办规(2020)3号)，为鼓励建设公共停车场和促进文物历史建筑合理利用，与停车场以及历史文物建筑相关的鼓励政策进行衔接。（二）笫五条适当放宽住宅、办公、商业类建筑首层以外的公共开放空间的不计容比例，创新型产业建筑的公共开放空间按办公类建筑要求一致。放宽工业建筑（创新型产业建筑除外）首层公共开放空间不计容。为鼓励利用层间架空、空中连廊等空间，打造丰富的建筑公共开放空间，改善高层建筑的公共空间品质，参照深圳市等地做法，将住宅、办公、商业类建筑首层以外的公共开放空间累计不大于本栋建筑规划核定计算容积率总建筑面积的比例由原3%放宽至5%,其中创新型产业建筑关于公共开放空间的容积率计算规则与办公类建筑要求一致。为体现对工业园区建筑环境提升的支持，同时体现了制造业立市的导向，放宽工业建筑（创新型产业建筑除外）首层公共开放空间不计容，保持首层以上公共开放空间按其水平投影面积计算容积率建筑面积。（三）第六条适当放宽住宅套内半开敞空间半计容比例。为适应后疫情时代健康住宅的要求，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%,并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。（四）原第七条“有特殊工艺需求的单、多层工业厂房、仓库等，按其水平投影面积计算容积率建筑面积”的情形，纳入高层厂房、仓库，合并为“有特殊工艺需求的工业建筑、仓库等，按其水平投影面积计算容积率建筑面积”。附表二衔接高标准厂房、物流建筑的建设标准，适当提高高层工业厂房、仓库、物流建筑的层高基准值。为提高工业用地节约集约利用水平，促进产业集聚，推进高标准厂房的标准化和规范化建设，适应粤港澳大湾区当下产业升级和转型的新时代，经过对实际产业园区项目调研考察，参考深圳、武汉、成都等地方规定，拟明确有特殊工艺需求的高层工业厂房、仓库（包括创新型产业建筑），可按其水平投影面积计算容积率建筑面积，并适当放宽高层厂房、仓库、物流建筑，创新型产业建筑的层高基准值。拟在附表二修订高层厂房首层层高基准值为8米，第2-6层层高基准值为6米，第7层及以上层高基准值维持为4.5米;修订创新型产业建筑首层层高基准值为6米，第2层及以上层高基准值维持为4.5米；修订单层仓库、盘道式仓库、盘道式物流建筑的层高基准值为12米，上述情形外的仓库、物流建筑首层、二层层高基准值为12米，第3-6层层高基准值为6.6米，7层及以上层高基准值为5.4米。（五）第九条术语解释将“过街楼、架空走廊、空中连廊、檐廊、挑廊、景观亭廊等”纳入“建筑公共开放空间”，扩展建筑公共开放空间的含义。根据国内外案例的相关研究，新加坡明确有盖走廊不计入容积率，香港可持续建筑设计指引提出豁免公共通道的相关面积，深圳深圳市建筑设计规则提出奖励风雨连廊相关面积。根据广州市的气候特征及地域特色，骑楼、过街楼、架空走廊、檐廊、挑廊、景观亭廊均属于慢行系统的重要组成部分，主要功能为遮阳挡雨，且可以连接不同建筑、地块，提供舒适体验的水平交通空间，具备全天候开放条件；本次修订拟将上述建筑空间类型纳入建筑公共开放空间，扩展建筑公共开放空间的含义，符合相关规定可不计入容积率建筑面积。五、文件可操作性根据国家法律法规、部省文件规定，结合我市实际情况，修订后的办法，仅对原办法部分不适用新发展新需求的条款进行调整细化，所有适用条款予以保留。修订过程结合规划管理实际情况，走访相关项目调研，广泛征求各职能部门、建设单位、设计单位意见；对北京、上海、杭州、武汉、成都、深圳、新加坡等城市的管理办法进行了研究对比和借鉴。修订的条文切合实际、操作性强。专此说明。