清远市别墅市场调查分析报告.docx

清远市别墅市场调查分析报告2022年5月第一部份、项目区域区位、交通分析3第一章、项目区位调研分析3笫二部份、项目山前大道区域市场初步分析4一、“山前大道”概括分析4二、“山前大道”板块总结5一、西部“二龙戏珠”5二、中部“群雄混战”6三、东部“二大争锋”7第三部份、项目地块详细考察、初步分析错误!未定义书签。一、切割开工业区、铁路部份，还地块高山风景区的世外桃花源的本原错误!未定义书签。二、地块内部的诸多矿场、碎石场、房舍、苗圃、飘流等如何处理，数量不少.错误!未定义书签。三、地块内的边线道路狭窄，要打造社区内道路错误!未定义书签。四、地块在风景区级别的自然保护和社区之间的房地产关系处理超越设计上扬中国第一例的社区错误！未定义书签。一、地块的优势分析错误!未定义书签。二、地块的劣势分析错误!未定义书签。一项目四至错误！未定义书签。二现有项目资源8三交通网络分布9四商业配套10五公建配套10第四部份、项目开辟价值初步概要分析错误!未定义书签。一项目总体定位：资源最高档而价格低档，所以好销错误!未定义书签。二、项目开辟定位：独立和联排，还有各种创新型普通富裕人士别墅错误!未定义书签。一、项目大致产品、大致销售价格错误！未定义书签。第五部份、项目规划入口等部份分析错误!未定义书签。第一部份、项目区域区位、交通分析第一章、项目区位调研分析尚汨寸4公R .山购片此新址沙新寸据盏*电呼岭Iit角I美林湖山前大道板块津衣端公树溢盈湖畔光崟推龙璃间沙尾地地岭M冠带气能尾鸡尾田洲心镣sirrI9*Q厂倒后Sl 14 拭园酒由大溢na不包岗 .,4加4松仔碧桂园假I 日半岛fUtfl苜第勤大-品树院牛畅代元邦山清水秀南航碧花园合兴XiBl洪美全故居三东忖七乐为旦月.广州桃花源5114花都区跖理W.Ei美渺»公圜-/奴力柬、I r %丽岭脚 flu ”4*国，SiirIB bbP a-1 r大房王金碧御水山庄J茶亭清远市政府狮子湖公馆山前大道卜F!水广清高速美林湖 国际社区G107国道第二部份、项目山前大道区域市场初步分析、“山前大道”概括分析1、山前旅游大道概况2000年花都政府网斥4.3亿元巨资，在北部山区修筑了山前旅游大道。山前旅游大道全长63.5公里，贯通花都南北，穿越花都区七个镇，并衔接清远与花都交壤。大道的建成把花都北部区域的各个景点串联成一体，对整合山区资源、促进房地产业将发挥重要作用。由于兼具自然、交通两大优势，山前旅游大道在竣工投入使用后不到两年，大道两边已经云集了泰湖山庄、云梯花园、芙蓉花园、南航碧花园、碧桂园、美林湖等十多个大型楼盘，建设规模最大的达一万亩。大道的建成不仅盘活了花都的房地产业，也使当地经济跨上了快车道。2、板块特点凭借丰富的自然资源优势，迎合消费者回归大自然的消费观念，山前旅游大道两旁已经基本形成为了以生态环境为主题的高尚住宅区。目前山前大道板块主要在售的楼盘有以下三大特点：1、都是千亩以上的超级山水大盘；2、开辟的物业类型以别墅为主；3、都有相当完善的配套4、大多数为资金雄厚的品牌开辟商。板块客户分析从在售项目来看，前山大道板块属于外销型项目。这批中高端消费着大多数来自于以广州为主的珠三角各地，他们基本为二次或者多次置业者，重视生活质量和居住品质，对生活环境有着较高的要求。饱受噪音困扰和环境污染的人们已经厌倦了嘈杂的闹市生活，崇尚自然，交通复合便利、国际化配套齐全，离城不远，离自然很近的置业观念正逐步成熟。4、大盘开辟模式目前，花都山前大道板块借助绝佳山水资源以及日渐发达的交通路网，依托大集团、大楼盘的强势拉动，休闲度假生活圈逐步形成。其中，代表楼盘包括【碧桂园假日半岛】、【天湖峰境】、【美林湖国际社也这二个楼盘任开群模式上拥内我人的共性。A区，楼芦梧规模动辄上千亩，甚至接近万亩，容积率普通不足D、盘规模1立争城市郊区，周边商业生活配套缺乏，缺乏本地客户支D、楼盘位置拥有绝佳的自然条件，面湖临山等等；J自然条件临近广州的快速路，普通在10-20分钟车程能到达高速路；D、交通条件发展商实力：品牌开辟商，依托大集团、大楼盘的强势拉动，逐步提升板块的价值，迅速提升消费者对板块的认可程度。5、市场策略山前大道板块远离市区，商业生活配套缺乏，难以满足自主客户所需，这三个楼盘都借助绝佳山水资源，定位为休闲度假居住区，以满足大广州中高端客户，也包括香港或者珠三角周边地区中高端客户及投资客，作为第二居所而购置的别墅或者低密度住宅。产品策略目前，山前大道板块这三个项目以低层洋房（或者情景洋房）、叠加复式、联排别室等低密度住宅为主，并将其进行不同的建造组合、空间组合，配合园林设计形成差异化居住环境和生活方式来吸引都市生活消费者。其中，【美林湖国际社区】为全别墅社区，而【碧桂园假日半岛】、【天湖峰境】洋房的占地面积约占5-10%,其户型以120tf-280E的大户型为主。7、配套策略在配套策略方面，这三个楼盘都采用“基本配套+增值体验型配套(开辟性休闲娱乐设施)”的开辟组合，利用增加“增值体验形配套”，集聚楼盘消费人群，让消费者体验“踏来-驻足-认同-购买”的过程，为郊区大盘积累客户资源。以下是板块主要楼盘的配套：【碧桂园假日半岛】：48洞国际标准高尔夫球场、夏威夷式假日风情商业街高夫球场、“故乡里”主题公园、五星级标准高尔夫酒店、大型滨水公园、夏威夷式假日风情商业街等；【天湖峰境】：福美来酒店、广州国际学校、网球场、篮球场、泳池等等，此外，、“喜来登”世界著名五星级度假酒店进驻，酒店特设高尔夫练习场，别墅式酒店套房等；【美林湖国际社区】：南加州温矿泉休闲度假酒店、国际乡村俱乐部、超五星级度假酒店、国际学校、高尔夫练习场、商业小镇、生态园娱乐中心、滨水公园等；8、开辟策略开辟进度推进：目前花都山前大道板块处于刚刚起步阶段，为了快速树立项目形象，楼盘首期推出的产品都拥有较好的自然条件资源，并陆续推出其他景观较为逊色的地块，然后把自然条件最优越的地块留到最后开辟，以产生利润最大化的目的。二、“山前大道”板块总结第六章、“山前大道”个盘简易分析、西部“二龙戏珠”1、碧桂园假日半岛概况占地近100OO亩，总建330万容积率0.5,配套有故乡里”主题园林，国际标准高尔夫球场，五星级假日半岛酒店，假日风情商业街。产品比例别墅、洋房；目前推出独栋(180-38Oln2)、双拼(177-298m2),洋房(80-90n2)每期开盘时间2005年10月1日长滩水韵；2022年7月15日高尔夫湖岸别墅二期；2022年2月18日“岭海”景观别里；2022年6月假日湾1号；2022年8月16日半岛香堤；2022年11月泮山一期；2022年9月30日泮山二期；2022年1月16日珑湾卖得怎样二手均价7049,目前均价独栋IlOO0；双拼6500；洋房4500。2、美林湖国际社区概况占地面积80万总建面积，容积率0.38,配套有J东省休闲体育基地、广东省尔夫训练基地、国际乡村俱乐部、超五星级度假酒店、国际学校、商业小镇、生态园产品比例200112以上双拼别墅、307-367K联排别墅、307-867式独栋别墅。每期开盘时间“加洲岛”组团：2022年9月22日；“棕植!湾”组团：2022年5月；“圆石滩”：2022年12月27日；“金色溪谷”组团:2022年5月；加洲岛C区:2022年1月1日卖得怎样联排别墅价格为IlooO元-16000元/E,带装修独栋别墅均价为15800元/E。二、中部“群雄混战”1、南航碧花园概况（占地面积，总建面积，容积率，交通及配套设总占地面积200万平方米，总建造面积140万平米，容积率032,有配套酒店、餐饮楼，以及网球场、篮球场、泳池、娱乐中心、商务中心、中西餐厅、大型购物商场、未来街市等。产品比例二期别墅272套，公寓384套；多层洋房（带电梯），别墅，目前推出306-340m2独栋别墅，3联排219m2最后三套最早开盘时间；最近期开盘时间“半山蓝湾”：2022年10月1日；E区三期：2022年1月；半山蓝湾二期：2022年10月；槟城阳光二期：2022年5月；王子山国际独栋别墅：2004年10月1日；二期公寓：2005年11月；最早开盘时间：2003年10月1日卖得怎样起价8000元/E最高价18000元/E。独立别墅单位毛坯均价100o0,联排别墅均价8000元/E,大户型别墅单位均价9000元/平方米；洋房单位均价4800元/平方米，临街商铺5000元/平方米起。2、金碧御水山庄概况首期总占地95万平米，建面63万平米，容积率0.66,有山顶豪华会所、超大型运动中心、儿童欢乐谷等配套设施产品比例别墅IoOO余套洋房1600余套。小高层，多层，独栋，联体，目前推出433独栋，309独栋，288m2-3302联排，155-177m2洋房每期开盘时间E4栋：2022年7月；“山林涧”二期：2022年11月29日；六期：2022年五月一日；五期：2022年5月中下旬；最早开盘时间：2001年卖得怎样装修，独栋3.1万/m2,双拼2.4万/m2,联排1.4万/m2,洋房4500m23、广州桃花源概况410余亩，首期360田，建造面积130（X）0平方米，容积率0.30,产品比例独栋别墅(453-750m2)每期开盘时间2022年9月1日卖得怎样首期规划有166栋独栋，2022年01月13日-至今均价13000元/E4、元邦山清水秀概况占地面积35万平方米，建造面积30万容积率0.86,配套有星级会所、会议中心、咖啡馆、室内泳池、健康桑拿与水上SPA、世界风味餐厅等，有山前花园与后山公园两个公园。产品比例第一期：联排别重140套，推出137套；每期开盘时间,B140A户型（倒B户型（40徭户型.（舄口户型（47套面积397-407m2370-r3:7ll-317m2京1-蹈5合计套数/套40套装套47套ElhitE2套）E3(6E4(修套§E6宜套J町标套）：E8(建)E9宝6套：E10"i8$).Ell(6套El2(6套*'E13.(1。EM,11031项：E16：(1231¥如蓟'E18(,6套E19任套）EZO(4套3'E21.<.,340第二期：独栋别里,双拼别墅总觥套&户型B户型F户型题9冏幻G户型备颓N）,独栋（8套）EG,B15BRB16jA12dXI.3-A1双拼（5苒第一期：2022年8月A3,献苗2A10a510,611,B12dA17,A1OAin8日；第二期：2虬愤觇此All,Bft必L4,B13022年5月22日BL523,64二16BIT.B18卖得怎样第一期：共推出137套，已成交Ill套，剩余26套，交均价为5336兀/m2,；第二期：共推出66套，刚开盘没多久。三、东部“二大争锋”1、 天湖峰境2、 玖珑湖概况占地面积240000平方米，1200000平方米，容积率0.05,配套包括高尔夫球会、国际学校、欧陆式度假小镇、马术学校及国际五星级度假酒店等。九龙湖高尔夫球会已建成运营27洞高尔夫球场。产品比例独栋别墅、联体别墅每期开盘时间第一期：2022年4月17日；第二期：2022年10月卖得怎样玖珑湖一期产品目前已售完，二期将于2022年10月摆布推出，具体时间待定。二期产品估计推出120套摆布洋房、70套摆布别墅，R前价格24000-26000元/m2。玖珑湖“悦源”独栋别墅仅剩几套在售，其中D户型面积为440总价100O万元/套起；F户型面积为504总价1300万元/套起。据悉玖珑湖下半年将有新货、现有资源1、银盏温泉度假村广东省清远市德盈新银盏温泉度假村是一个以露天温泉为主，集餐饮、商务、休闲、娱乐、度假为一体的综合性旅游度假胜地。它位于广东省广清高速公路银盏收费站出口处，南离广州市45公里，只需要30分钟车程，距广州花都国际机场28公里，北至清远市中心18公里，交通十分便利。新银盏温泉度假村露天温泉区采用园林不拘，度假村内山峦起优树木葱茏空气新鲜出水相拥，为珠三角地区一个难得的“天然氧吧”，在此浸泡温泉，犹如置身世外桃源，感受身、心、身、神的放松与愉悦。度假村内设有各种功效不一的温泉池八十多个，温泉水采自地表深180多米，水温64度，水质无色无味，透明洁净，其中中碳酸根含量为121.75毫克、升，俗称“沸泉”，对人体组织有很强的活性作用，能治疗早期的高血压，动脉硬化，心肌炎，风湿关节炎等疾病。在露天温泉区，设有添加各种中菜肴的特色温泉池，如芬芳一人、安神醒脑的香薰池;润滑凝脂、内白肌肤的牛奶池；大补元气，生津安神的人参池以及米酒池、当归池、金银花池等，天然的温泉水加之人工调配的特色药材，能够让那个旅客有更多的选择，达到保健养颜、强体健身的功效。同时还设有特色情趣鱼疗区，通过小鱼啄食肌肤，达到按摩、杀菌的功效。在露天温泉区，设有各种免费项目，如免费的水果、饮料等，同时还有免费的沙滩排球、羽毛球、健身房、光波疗房，让游客在浸泡温泉的同时，享受到健身的乐趣。新银盏温泉既有容纳近千人同时用餐的豪华宴会厅，也有格调浪漫、轻松悠闲的自助餐厅供游客细细品味各式农家特色美食，如鲜甜嫩滑的亲缘及肉质油嫩肥厚的农家三杯鸡、口感爽滑的山水豆腐等，让游客大饱口福。座落在湖山一色、烂缰山花中的私家温泉别墅，设有多种房型共游客选择，有温馨浪漫的蜜月套房，有适合全家人居住的两房一厅，有适合三五知己居住的豪华双人房、三人房等，同时还有按照四星级酒店标准建设的商务客房400多间，能满足游客从休闲度假到商务会议的住宿需求。会议中心设有能容纳二、三十人到四百多人不等的会议室7个。新银盏国际团队训练基地拥有多个大草坪活动区和水上活动区域，有100多种特色训练项目，能满足不同团队的个性需求，为企业提供一个挑战自我、熔炼团队的平台。新银盏温泉非常注重优质服务和食指卫生，在开业不多一年间，就凭着过硬的服务质量受到泛博游客的肯定，被评为了广东省十佳温泉和“广东省最具亲情温泉”荣誉称号，2005年9月与2022年9月，新银盏温泉露天温泉部与前厅部份分别被评为“广东省用户满意明星班组”，先后又获得“广东省最受游客欢迎的温泉”，“广东省最休闲温泉”“爱国、守法、诚信、知礼”示范单位，“最信得过的企业”等多项荣誉。2、银盏森林公园银盏水库湖面开阔，水面积达2700多亩，湖水清澈。在风平浪静之时，整座水库如同一面大镜子，岸上景物与天上云彩倒映水中，景色十分迷人。游客在此垂钓、划船或者游泳，乐趣无穷。银盏温泉是一处水质优良的氟氢温泉。据国家有关部门鉴定：这里的水质无色、无味、无臭、透明、无沉淀物，未受地表水污染，各种化学指标都符合水质要求标准，含有对人体有益无害的多种微量元素。按国家环保局地表水环境质量标准分级，银盏温泉可达到一级水的标准。3、黄龙峡飘流银盏黄龙峡飘流位于广清高速银盏收费站出口右转8公里处（原国营银盏林场），具有得天独厚的地理环境和自然体面优势，经飘流设计精英依山取材、精心打造，黄龙峡飘流河道在深山之中蜿蜒约4.3公里，河道首尾落差约108米，最高落差约20米，整条河道有儿十个跌差之多，一路白练碧潭、奇趣纷呈、惊险不断，全国惟一的双S回旋弯赛道及多个精心赛道设计让游人真正体验到挑战自我的乐趣，而整个河道经年初精心整葺，焕然一新，水质大幅提升之余亦做足安全保障。清远黄龙峡飘流河道两岸群山奇石绵延，植被葱翠，郁郁葱葱，游客穿石绕壁、凌波逐浪之间亦免除阳光暴晒之苦，全程舒适写意，充分领略大自然生态之壮美。清远黄龙峡飘流全程约L5小时，每日接待量约800。人次，游客可乘景点中巴或者旅游大巴直接到达飘流起点，大大缩短了等待时间。4、银盏谷风景区清远第一个集深山飘流、森林探险、森林瀑布为一体的原生态景区。三、交通网络分布1、京广铁路在目标地块附近有两个站，银盏坳站，长高站。2、武广高铁3、广清轻轨2022年10月开建的，2022年通车。在目标地块附件规划有，银盏站。4、广清高速广清高速与G107国道的分岔口距离目标地块约9公里摆布，收费站距离目标地块3公里摆布。5、G107国道该国道是银盏度假区及目标地块对外通路的主要通道O6、三条乡道，水泥路这几条乡道能从不同方向进入地块范围。四、商业配套1、酒店宾馆：银龙酒店、银泉商务酒店、新银盏酒店、银雅宾馆、银盏温泉宾馆；2、餐馆菜馆：文豪美食、老地方川菜馆、升运美食、好运餐厅、湘缘菜馆、五华客家餐馆、重庆美食城、金香猪凹鸡、通记客家美食、银溪美食园、银锋美食、乡下泥塌鸡、老汉烧鸡公、幸福楼、大众乐餐厅、马记大排档、温泉农家菜；3、购物商场：喜乐购物广场、人人发购物广场；4、其他：中国挪移服务厅五、公建配套银盏林场卫生院、小天才幼儿园、银盏中学