业主大会、业主委员会工作指引（征求意见稿）.docx

附件吉安市业主大会、业主委员会工作指引（征求意见稿）一、成立条件一个物业区域内，房屋出售并交付的的建筑总面积达到百分之五十以的，符合业主大会的成立条件。二、成立流程（一）提出申请（两种方式任选其一）1 .由建设单位向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出书面报告。2 .由十名以上业主联名物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出书面要求。（二）组建筹备组街道办事处、乡镇人民政府自收到书面报告或者书面要求后的六十日内，会同县（市、区）人民政府物业管理主管部门依法组织成立业主大会会议筹备组：1.筹备组由街道办事处或乡镇人民政府代表、业主代表、居（村）民委员会代表、建设单位代表组成；3 .筹备组成员人数应为七至十一人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的半数。业主代表应当具备业主身份，符合业主委员会候选人成员条件，由街道办事处、乡镇人民政府审核后确定；建设单位未派代表参加的，不影响筹备组的成立；4 .筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任；5 .街道办事处（乡镇人民政府）应当将确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业区域内显著位置公示7日以上。公示期间，业主对筹备组成员有异议的，可以书面向街道办事处（乡镇人民政府）提出异议请求，并提交异议请求的有关证明材料，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。公示期满，不再受理异议请求。6 .筹备组成员名单公示无异议或者异议已经协调解决的。筹备组应当发布筹备组成立公告，筹备组自公告发布之日起成立。7 .筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处（乡镇人民政府）印章。街道办事处（乡镇人民政府）应当对筹备组成员开展筹备相关培训。筹备组中业主代表拟提名为业主委员会成员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，街道办事处（乡镇人民政府）应当确定递补入选进入。（三）筹备组会议1.筹备组工作原则：（1）筹备组会议由筹备组组长召集和主持；（2）筹备组作出的决定应当经筹备组过半数以上成员同意；（3）筹备组会议要形成书面记录，并经筹备组组长签字确认；（4）筹备组成员是自然人的，不能委托代理人参加会议；（5）筹备组应当自公告成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。8 .筹备组组长职责（1）召集和主持筹备组会议；（2）对筹备组会议的会议记录予以签字确认；（3）签发筹备组会议的会议记录予以签字确认；（4）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的书面材料上签字；（5）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中二分之一以上成员签字确认，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请另行指定组长，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时指定。（四）会议筹备1.确认并公示业主身份、人数和业主专有部分面积，确定业主投票权数；2 .确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容3 .起草管理规约、业主大会议事规则；4 .依法确定首次业主大会会议表决规则；5 .制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；6 .拟定业主委员会选举办法；7 .召开首次业主大会会议的其他准备工作。（前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务区域内显著位置公示，并在会议召开七日前书面向街道办事处（乡镇人民政府）或者社区党组织报告。）（五）召开首次业主大会会议1 .表决管理规约（草案）业主大会议事规则（草案）；2 .选举首届业主委员会委员、候补委员；3 .表决通过需要首次业主大会会议议决的其他事项。业主大会议事规则、管理规约的草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。业主大会因故无法按期完成投票的，组织方可以在物业服务区域内公告相关情况，并适当延长期限，但延长期限原则上不超过十五日。（六）公布决议根据首次业主大会会议召开的情况，筹备组应当以书面形式及时在物业服务区域内公告首次业主大会会议的决定，公告期限不少于十日。公告期内无异议的，筹备组应当在十日内，将表决情况报告以及业主的选票、表决票和书面委托书等资料移交至居（村）民委员会保管以备查询，保管期限不少于五年。（七）召开首届业主委员会第一次会议首届业主委员会自选举产生之日起七日内召开第一次会议,由当选的首届业主委员会委员推选主任委员、副主任委员，决定委员工作分工等。业主委员会主任应当具有丰富的工作经验和良好的群众基础，具有良好的职业道德、遵纪守法，熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。会议由筹备组组长召集，候补委员列席会议。首届业主委员会应当将第一次会议议定的事项制作书面决议，在物业区域内显著位置公布，公布期限不少于七日。同时将会议决议报送物业所在地居（村）民委员会，听取居（村）民委员会的意见。（八）办理业主委员会备案首届业主委员会自业主大会成立之日起三十日内，持以下资料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：1 .业主大会成立和业主委员会选举的情况；2 .业主大会表决通过的管理规约、业主大会议事规则；3 .业主大会决定的其他重大事项。备案资料齐备的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到备案材料十个工作日内发出业主大会、业主委员会的备案通知书，并抄送县（市、区）人民政府物业管理主管部门。（九）筹备组解散业主大会选举产生业主委员会后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业服务区域显著位置公告，公告期限不少于七日，并向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。因筹备组成员辞职或者其他原因造成筹备组不能履行职责或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在物业服务区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散。（十）申请刻制印章首届业主委员会办理备案后，持备案通知向物业所在地公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。经公安机关批准后到指定印章制作点刻制印章。附件：吉安市业主大会和业主委员会工作文书（示范文本）附件吉安市业主大会和业主委员会工作文书（示范文本）示范文本一关于筹备成立业主大会的申请（适用建设单位提出申请）（物业所在地街道办事处或乡镇人民政府）：吉安区（县、市）街½（乡、镇）路（街、巷）一号（物业区域名称），物业总建筑面积平方米，现已交付房屋的专有部分建筑面积平方米，占物业总建筑面积的%,已符合法律、法规规定成立业主大会的条件，特提出筹备成立业主大会申请。联系人：联系电话：申请人：（建设单位名称并加盖公章）年月日示范文本二关于筹备成立业主大会的申请（适用业主提出申请）（物业所在地街道办事处或乡镇人民政府）：吉安市区（县、市）街道（乡、镇）路（街、巷）号（物业区域名称），物业总建筑面积平方米，现已交付房屋的专有部分建筑面积平方米，占物业总建筑面积的%,已符合法律、法规规定成立业主大会的条件，特提出筹备成立业主大会申请。联系人：联系电话：附件：申请筹备成立业主大会的业主签名表申请人：附件申请筹备成立业主大会的业主签名表房号业主签名联系电话签名时间示范文本三关于组建首次业主大会会议筹备组的通知根据中华人民共和国民法典物业管理条例江西省物业管理条例吉安市住宅物业管理条例、住建部业主大会和业主委员会指导规则、江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）的规定,经（建设单位或业主）的申请，经核查，吉安市区（县、市）街道（乡、镇）路（街、巷）号（物业区域名称工已符合业主大会成立的条件，现将组建首次业主大会会议筹备组的有关事项通知如下：一、（属地街道办事处或者乡镇人民政府）负责组织、指导业主成立首次业主大会会议筹备组，做好召开首次业主大会会议的筹备工作。二、首次业主大会会议筹备组成员人数为单数，由街道办事处或者乡镇人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一。三、首次业主大会会议筹备组组长由（属地街道办事处或者乡镇人民政府）代表担任。请本小区内的广大业主积极推荐能够认真履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有必要的工作时间和一定组织协调能力的业主参加首次业主大会会议筹备组，共同做好召开首次业主大会会议的筹备工作。街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）月0示范文本四首次业主大会会议筹备组业主代表报名表姓名性别出生年月职业文化程度政治面貌工作单位缴纳物业费用情况9专有部分坐落专有部分面积(Mz)报名理由：签名：交表时间年月日时示范文本五首次业主大会会议筹备组成员名单及工作职责根据中华人民共和国民法典物业管理条例江西省物业管理条例吉安市住宅物业管理条例和住建部业主大会和业主委员会指导规则江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）的规定，确定以下人作为（物业区域名称）首次业主大会会议筹备组成员,现将成员名单及工作职责公布如下：一、筹备组成员名单姓名性别年龄职业文化程度政治面貌专有部分坐落物业类型备注注：请在备注栏填写代表成员来源（分别是街道、乡镇或社区、建设单位、业主代表）二、首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议，并做好下列筹备工作：1.确认并公示业主身份、人数和业主专有部分面积，确定业主投票权数；2 .确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；3 .草拟管理规约、业主大会议事规则；4 .依法确定首次业主大会会议表决规则；5 .制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；6 .拟定业主委员会选举办法；7 .召开首次业主大会会议的其他准备工作。街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）月0示范文本六关于召开首次业主大会会议的通知根据中华人民共和国民法典物业管理条例江西省物业管理条例吉安市住宅物业管理条例和住建部业主大会和业主委员会指导规则江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）规定，经首次业主大会会议筹备组确定，首次业主大会会议（以下简称会议）以（集体讨论或书面征求意见或电子投票）形式召开,现将有关事项通知如下：一、会议内容（一）表决管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）；（二）选举首届业主委员会。二、会议时间和地点定于年月0午时在（详细地址）召开。投票表决时间自年月日时至年一月日时止四、其他事项（一）请全体业主为本物业区域建设出谋划策，提出宝贵意见和建议，携带房屋的所有权证明和本人身份证踊跃参加首次业主大会会议并进行投票表决。（二）因故不能参加首次业主大会会议投票表决的业主，可以委托他人参加会议投票表决。业主委托他人参加首次业主大会会议投票表决的,被代理人应当书面委托。代理人出席首次业主大会会议并投票表决时,应当向首次业主大会会议筹备组提交委托书，出示被代理人房屋的所有权证明复印件和代理人身份证。（三）本次会议投票表决情况由（属地街道办事处或乡镇人民政府或受其委托的社区居（村）民委员会名称）进行监督。本次会务常设联系人姓名：联系电话：（物业区域名称）首次业主大会会议筹备组（盖章或组长签名）年月0（注：该内容应在业主大会会议召开十五日前公布）示范文本七业主委员会委员、修补委员候选人推荐表（组织推荐用）被推荐人姓名性别出生年月职业文化程度政治面貌联系电话专有部分坐落专有部分面积不动产权证书号/备案合同编号推荐理由:推荐人（盖章）：备注:交表时间年一月日时示范文本八业主委员会委员、候补委员候选人推荐表（业主联名推荐用）被推荐人姓名性别出生年月职业文化程度政治面貌联系电话专有部分坐落专有部分面积不动产权证书号/备案合同编号推荐理由：推荐人签名：联名推序号姓名专有部分坐落不动产证权书号/备案合同编号荐人12345678910备注：每名业主只能参与一次推荐，每一名业主只能推荐一名候选人。交表时间年月一日时示范文本九业主委员会委员、候补委员候选人自荐表姓名性另U出生年月职业文化程度政治面貌联系电话专有部分坐落专有部分面积不动产权证书号/备案合同编号自荐理由：签名:交表时间年月日时示范文本十关于业主身份、人数、专有部分面积确认问题的通知根据中华人民共和国民法典物业管理条例江西省物业管理条例吉安市住宅物业管理条例和住建部业主大会和业主委员会指导规则的规定，首次业主大会会议筹备组对本物业区域内业主身份、人数、专有部分面积进行了确认，现通知如下：一、业主身份的确定：（一）房屋所有权人为业主。（二）根据法律法规规定，尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律行为（旨在转移所有权），已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。二、业主人数的确定：业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照前项的统计总和计算。本小区的业主总人数为O三、业主专有部分面积的确定：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。本小区的建筑物总面积为O（物业区域名称）首次业主大会会议筹备组（盖章或组长签名）年月0（注：该内容应在业主大会会议召开十五日前公告）示范文本H-业主委员会委员、候补委员候选人名单业主大会会议筹备组在业主自荐和他人推荐的基础上，经街道办事处（乡镇人民政府）审核，确定候选人名单并公布如下：（按姓氏笔划排序）姓名性别年龄职业文化程度政治面貌专有部分坐落物业类型备注附件：业主委员会委员、候补委员候选人登记表（物业区域名称）首次业主大会会议筹备组（盖章或组长签名）年月0（注：该内容应在业主大会会议召开十五日前公告）附件业主委员会委员、候补委员候选人登记表姓名性别贴照片处出生年月文化程度政治面貌职业工作单位联系电话房屋的所有权证明专有部分坐落专有部分面积个人简历：履职承诺：签名：年一月一日资格审核意见：业主大会筹备组组长签名：年月00注：1.此表（除资格审核意见）须由本人填写；2.房屋的所有权证明包括：房屋所有权证、不动产权证；已交付使用但尚未办理所有权证的提供房屋买卖合同等；人民法院、仲裁委员会关于房屋权属确认的法律文书。房屋权属继承或者受遗赠的公证书。示范文本十二业主大会会议表决票编号：（适用于制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、使用、筹集维修资金等事项）业主姓名（名称）：;联系电话：;专有部分坐落：;物业类型：（住宅或非住宅代理人：;代理人联系电话：事项表决意见，请在以下每个事项的三项中选择其中一项（）,多选无效管理规约（草案）同意（）反对（）()业主大会议事规则（草案）同意（）反对（）()说明：1.请对以上事项进行表决，在其对应的表决意见栏内划“”；2 .请用钢笔或圆珠笔填写并签名，投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的，视为无效票；3 .业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持委托书和本人份证参会，并根据委委托人意见进行投票表决并签名；4 .单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见行修改的，须在最终选择表决意见处签名。投票人签名：填写时间：年月日表决票存根编号:业主专有部分坐落：;领票人签名：领票人联系电话：;领票时间：表决议题：制定管理规约业主大会议事规则业主委员会选举办法业主委员会工作规则示范文本十三业主大会会议表决票（选举业主委员会委员、候补委员）编号：业主姓名（名称）；联系电话：O专有部分坐落O物业类型：（住宅或非住宅）O代理人：;代理人联系电话：序号候选人姓名（按姓氏笔画排序）表决意见，请在以下候选人的三项中选择其中一项（J）,选择“同意”意见数不得超过应选名额数。同意反对弃权1234567说明：1.请对以上委员、候补委员候选人进行表决，在其对应的表决意栏内划“J”；2 .本次应选名额为一名，选择“同意”意见数不得超过应选名额数；3 .请用钢笔或圆珠笔填写并签名，投票人签名因未填写、涂改、迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的，视为无效票；4 .业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持委托书和人身份证参会，并根据被代理人意见进行投票表决并签名；5 .单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。投票人签名：填写时间：年月日表决票存根编号：业主专有部分坐落：;领票人签名：;领票人联系电话：;领票时间：,表决议题：选举业主委员会委员、候补委员示范文本十四业主大会会议决议（第次会议）（物业区域名称）第一次业主大会会议于年月日至一年一月一日在（地点）举行。会议对管理规约（草案）和业主大会议事规则（草案）进行了表决，会议选举产生了第一届业主委员会，（街道办事处、乡镇人民政府或其委托的社区居（村）民委员会的名称）对本次会议表决情况进行了监督,现将会议决议公布如下：一、会议（通过或未通过）管理规约（草案）、（通过或未通过_L业主大会议事规则（草案）；二、会议（选举产生或选举未产生）第一届业主委员会。委员名单：、，候补委员：、O特此公告。附件：1.管理规约业主大会议事规则表决结果统计表2.第届业主委员会选举表决结果统计表（物业区域名称）首次业主大会会议筹备组（盖章或组长签名）年月0管理规约业主大会议事规则表决结果统计表事项参与表决有效票：张同意票统计是否通过人数面积人数专有部分面积（M2）同意（张）反对（张）弃权（张）投票权人数占参与表决人数比例专有部分面积（M2）占参与表决建筑物总面积比例管理规约业主大会议事规则备注本物业区域业主投票权总人数人，建筑物总面积M2o本次参与管理规约业主大会议事规贝1业主委员会选举办法业主委员会工作规则表决人数合计人，占业主总人数%,专有部分面积合计M2,占建筑物总面积%。应发表决票张，实发表决票张，回收票一张（其中无效票一张），未回收票一张。第届业主委员会选举表决结果统计表序号4委员、候补委员候选人姓名（按同意票得票多少排序）4有效票：张同意票统计是否当选人数面积同意（张）反对（张）弃权（张）人数占参与表决总人数比例专有部分面积（M2）占参与表决建筑物总面积比例备注本物业区域业主投票权总人数人,建筑物总面积M2o本次参与业主委员会选举表决人数合计人,占业主投票权总人数%,专有部分面积合计M2,占建筑物总面积%o应发表决票张，实发表决票.张，回收票张（其中无效票_张），未回收票一张。寸OO示范文本十五关于业主大会成立的通知在（街道办事处、乡镇人民政府或其委托的社区居（村）民委员会的名称）的指导监督和区（县、市）住建主管部门的业务指导下，（物业区域名称）首次业主大会会议于一年一月日至年月日在举行，会议采用了（书面征求意见或集体讨论或电子投票）形式召开。会议表决通过了本物业区域的管理规约业主大会议事规则，选举产生首届业主委员会，本小区业主大会自一年月一日依法成立。特此通知。附件：L管理规约2 .业主大会议事规则3 .首届业主委员会名单（物业区域名称）首次业主大会会议筹备组（盖章或组长签名）年月日首届业主委员会名单资格姓名性别出生年月文化程度政治面貌专有部分坐落联系电话委员委员委员委员委员候补委员候补委员示范文本十六关于业主委员会相关事宜的通知第届业主委员会于年月日召开首次会议，推选产生主任和副主任，并对业主委员会委员进行工作分工。现将相关事宜通知如下：一、委员分工主任：（姓名），职责：;副主任：（姓名），职责：;委员：（姓名），职责：;（姓名），职责：候补委员：（姓名），（姓名）。二、办公地点三、联系电话（物业区域名称）第届业主委员会（委员签名）年月0