被征收房屋分类及其说明.docx

被征收房屋分类及其说明（一）住宅房屋分类高档住宅房屋包括独立花园别塞、联排别爨等;以上房屋均是指幺商品开发或单位统一建设方式建造的房屋。标准成套指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的一般住宅厨卫设施等。住宅房屋非标准成套住宅除以上两类房屋以外的房屋。（二）WE住宅营业用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为科混、福木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑,底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较氤娱乐类建筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结札通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生吼电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建宽。前一类通常为黄混、混合多层建筑结枸，底层设账务台或值班室，内麻,水泥、水磨石或普逋地糙地面,通常有多人间、单人间,一按每层设公共卫生间,普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及琮合程度，通常设大厅总猿务台、春饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆股务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排档等，建筑结构类型包括框架、混合、,木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐斤、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。（三）非住宅非?字业用房分类非住工业、仓储建筑以工业厂房、仓储为典型建氮包括工业区内的办公用房及食堂、浴室等附属用房。通常为稳混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，号墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。宅非营业用房办公建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层特混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走麻（内廊或外廊）,场墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板，设公共卫生间，室内普通装修。公益建筑以图书馆、博物馆、教学楼、医院门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特完整的建筑造型，一般为钢混或左混房屋0其他类型建筑除上述类型之外的其他商业性质用房。附件二:如皋市房屋征收项目补偿资金评估概算表项目名称编号项目名称建设用地规划许可证委托单位实施单位估价单位项目基本情况所在地点所在分区征收区位等级征收范围征收总建筑面积总面积居民总面积工企靴总酬其他总面积征收总户数总户数居民总户数工企单跳螭其他总户数估价总面积总面积住宅房屋面积非住宅房屋面积总计营业房屋任收旧价补偿金住宅房屋营业用房非营业用房跟补偿金藏第糠补偿总金额居民补偿工企单位补偿附件三:产权人OttS房屋坐落mm房屋结构梃醵号Olg如阜市（成套住宅）房屋征收补偿分户评估表就房基准价格Vo实体因素修正评估单价Vi成套修正Pl结构修正P2成新修正Pa朝向修正P,层次修正P5房屋平面示意图：评估总价产权人补偿款评估补偿金额专职估价师（签名）估价机构（盖章）估价完成日期,产权人合法房屋建筑面积(m2)权证及编号如皋市(非标准成套)房屋征收补偿分户评估表房屋坐落合法土地使用面积（in2）征收区位等级估价时点4F月日房屋基本状况房号房屋（1）房屋（2）房屋（3）建筑面积（痛）房屋结构等级房屋成新房屋檐高朝向房号样本房基准价格（7Gm2）Vu标准样本住宅房屋重置价格Pj住宅房屋实体因素修正K评估单价(m2)vi,非成套修正P>结构修正P2成新修正P3朝向修正P4层次修正PS123地大于房补偿金额阮）住改非补偿金额（元）评估总价（元）不足最低总价保障补差（元）评估补偿金额（元）房屋平面示意图:专职估价师（签名）估价机构（盖章）估价完成日期标准样本住宅进行市场比较的可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。1、可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋或近期开发的商品房优先选择。2、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与估价对象的类别相同。3、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指六类建筑结构，六类建筑结构一般分为：（1）钢结构，（2）钢筋混凝土结构，（3）豉混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。4、可比实例与评估对象的规模相当，档次相接近。5、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。6、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例。7、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。8、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数调整不得超过30%,9、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。10、可比实例的权益价格必须是房屋所有权和国有土地使用权。附件五:标准样本住宅的设定条件及其应用说明住宅房屋征收估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1、应为标准成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件;2、应是3层以上（含3层）的多层建筑中的中间层（不含车库在内），卧室至少一间朝南、一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；3、房屋成新为八成新左右；4、首先应在征收项目范围内或邻近的同一区位分区范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求在征收项目范围内设定“标准样本住宅”；5、每一房屋征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”，作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准；6、住宅标准样本房屋设定说明表是否罐第杓触层次已蜥年限朝向M成套二室半一万舲5层3/510年一期南Mf小区臊宝松电球修其他条件在收范国的树中蝴乳触收项目黜内的懿情儿IOO.HSitt帆瞋*1精恃，建筑面积70-90m1分摊占地权属及证照献产梃证照齐全7、样本住宅为标准成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格即样本住宅所处单元各楼层房屋的平均销售价格。附件六:住宅房屋实体因素（/1、/1i）修正说明表（一）住宅房屋成套因素或非成套因素修正系数Pl表成套住宅房屋：98-102非成套住宅房屋：8292（依房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局的相对独立与明确程度而定）（二）住宅房屋结构因素修正系数Pz表（二）住宅房屋结构因素修正系数Pz结构类型钢混结构砖混结构石专木结构简易结构1级2级1级2级3级4级1级2级3级4级1级2级系数(P2)结构差异at123115100948680989282765150建造差异a2080-15014012层高系数a3房屋高度（层高、檐高）以2.8米为1,层高或檐高每增减0.1米，修正系数增减1%1.建造差异是指相同结构等级的房屋在建造上的差别2.公式P2=a×（1+a2+a3）（三）住宅房屋成新因素修正系数P3表待估房屋3成新3.5成新4成新4.5成新5成新5.5成新6成新成新以下系数59-6162-6465-6768-7071-7374-7677-79待估房屋成新6.5成新7成新7.5成新8成新8.5成新9成新9.5成新及以上系数80-8283-8586-8889-9192-9495-9798-100注：上述表内的数字在确有必要时，可根据实际情况作0.5l的浮动（四）住宅房屋朝向因素修正系数P4表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三问及以上朝南修正系数969899100IOl102（五）住宅房屋层次因素修正系数Ps表楼楼层系数万所在楼层1一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一100100100100100100100二100102102102102102三98103104105105四95IOl103105五9398100六9298七90说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%,顶层系数减少1%;b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%；c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。注：1、Pl-5系数修正值计算；2、心Ii的取值范围应该界于80120之间；3、可比实例修正方式的房屋实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。4、实体因素修正系数采用计算方式为：(P1)M=(03P2+0.2P3÷0.25P4+0.25P5)100或(Pi)1U=(O.3P2+O.2P3+O.25P4+O.25P5)100附件七:住宅房屋区位因素（K32）修正说明表（一）住宅区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内容考察项目评分等级一等二等三等四等五等征收项目周边大环境自然环境自然景观、风向l118521空气污染、噪音、水文。12118521交通条件离市区主干道的距离做11210863公交线路情况”221311975教育医疗设施所在学区1公里内学校情况1311975医院及医疗机构分布情况的21311975商业配套设施重要商业配套设施4412422201814征收项目范围内小环境规划设计建筑小区布局与外形等18141063建筑密度、外型等。5297531.5绿化率、室外公共活动空间与绿化景观。5318141063物业管理物业管理情况46116141063住宅区配套设施住宅区内配套设施完备程度Sl1512963以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表序号因频目考察项目内容一等二等三等四等五等1自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化,基整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫好F境欠缺。附近无绿化，比较拥挤、杂乱、坏毓总附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2交通条件离市区主干道的距离离主干道的距离在100米以内。离主干道的距离在100一250米之间。离主干道的距离在250一400米之间。离主干道的距离在400一500米之间。离主干道的距离在500米以上。公交线路情况距离公交站点50米以内，有4条以上重要公交线路。距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在100200米之间，有2茶虫姆我Q距离公交线路的距离在200TOO米之间，至少有1条公交抽。距离公交线路的距离在400米以上。3教育医疗设施所在学校区1公里内学校情况属于省级以上重点中学（初中）和重点小学学区。属南通市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于本市及以上重点中学（初中）和重点小学学区。一般中小学学区。无中学或小学。医院及医疗机构分布情况距本市级以上医院500米以内。距本市级以上医院500一1000米。距本市级以上医院IoOo一1500米。距本市级以上医院1500一2500米。距本市级及以上医院2500米以上。4商业配套实施重要商业配套设施在400米范围内有大型的本市级商业配套设施。在400800米范围内本市级商业设施较集中。在800米范围内有零散分布的商业网点,基本满足生活需求。在800米范围内基本上无商业网点。在IOoO米范围内无商业网点。5规划设计建筑布局、小区与外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外形较整齐。任意布置、外形破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外形破旧杂乱。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40-50%O建筑密度在50%-60%,建筑密度在60%-65%o建筑密度在65%以上。活动空间与绿化三绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量的公共活动空间。无绿化，基本无公共活动空间。无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。6物业管理情况物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。无物管，无环卫管理。7住宅区配套设施配套完善程度在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设JfcO在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施O在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套o（三）住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明:1、基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其7Z中住宅房屋区位因素调节系数Q=ZXi=lj=其中i=2,£=2,6=2,6=1,6=3,E=l,/?=1<>2、可比实例区位因素调节系数为Qs,标准样本住宅区位因素调节系数为Qo,可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数K32=&xl00。Qo附件八:营业用房评估的收益法应用说明(一)收益法应用总说明1、估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。2、估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照5%6%的限值选取。3、估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。(一)商铺类营业用房的典型样本房设定1、每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房；商铺类原始样本商业用房设定条件(1)位于分区内商业用房集中区域；(2)门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等等；(3)砖混多层建筑物之底层，房屋八成新；(4)单开间，临街店面宽约5米，宽深比小于等于1/2；(5)一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；(6)临分区街巷。(三)被征收营业用房的评估公式1、基准价格外商铺类营业用房样本房的基准价格磁下面公式计算：a1%=T1r(l+rio2、被征收营业用房评估值匕收益法测算按下面公式计算：£y£½=%XXX100100100其中，匕为待评估商业房地产评估值，匕为原始样本商业用房基准价格，为商业用途修正系数，人为商业街道路线修正系数，/为商业用房实体修正系数。3、商业用途修正系数G表被征收营业用房X商场类商铺类商务类餐饮类娱乐类旅馆类样本营业用房Y商铺类1151209910085909510580958090上表中，列为样本营业用房（Y）,列为待评估营业用房（X）,表中数值的比例关系可以理解为X/Y,即4。4、商业街道路线修正系数£,表区类范围一类主干道130次干道115一般街巷其他100二类主干道120次干道105一般街巷其他90三类主干道110一般街巷其他95一般街巷其他90备注：一类指如城建成区范围内；二类指如城建成区外如城镇地区内、软件园、如皋经济开发区、如皋港开发区；三类指其余乡镇。对于其他不临街巷的商业性用房，其基准价格调整系数统一为0.5。5、营业用房实体状况因素修正系数备表（1）商场类商业用房实体状况修正系数商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。建筑面积SS4000m,4000mS10000m,10000m2<S20000m,20000mi<SW30000f30000ma<S40000m,S>40000m2f3l8085909510097（2）商铺类商业用房实体状况修正系数商铺类商业用房的实体状况主要考虑门面临街状态和正面临街宽度因素。临街状态两面及以上临街正面临街宽度W3M正面临街宽度3M-5M正面临街宽度5M-7M正面临街宽度7MT0M正面临街宽度210Mfji102939597100101（3）商务类商业用房实体状况修正系数商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。1）平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数一总楼层二三四五六七95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001009588七85901001009895852）小高层（楼高8T8层）商务写字楼层次因素修正系数以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值在其下一层系数值上加1;底层系数取值90,顶层系数取值92。3）高层及超高层（楼高19层以上）商务写字楼层次因素修正系数以第13层为基准层其层次系数取值100。小于13层的楼层，每下降1层的系数值在其上一层系数值上减0.8；大于13层的楼层，每上升1层的系数值在其上一层系数值上加0.8,至33层时止；34层及以上楼层系数值按33层楼层系数值计算；顶层系数取值92,顶层下一层取值96。（4）餐饮类商业用房实体状况修正系数餐饮类商业用房的实体状况也主要按餐饮店的建筑面积规模考虑。建筑面积SS200m2200ma<S100Om21000m2<S5000m,5000mi<S10000m,10000m3<S20000m2S>20000m2f3i9093951009896（5）娱乐类商业用房实体状况修正系数娱乐类商业用房的实体状况也主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。建筑面积SS500m2500mj<S100Om21000m2<S5000ms5000m,<S10000m110000m2<S20000m2S>20000m2f3i9093951009896（6）旅馆类商业用房实体状况修正系数旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。星级档次普通招待所准星级三星级四星级五星级f3t8590100104106附件九:房屋重置价及其成本法评估说明（一）非营业用房的成本法评估应用1、成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。2、成本法评估的基本公式：征收补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重置价格一建筑物折旧3、土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法和成本积算法两种方法求取平均值。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。4、建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、开发利润和销售税费。5、建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照房屋成新等级评定标准的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。（二）住宅房屋重置价格（元11V）结构类型钢筋校一等钢筋校二等砖混一等砖混二等砖混三等砖木一等砖木二等砖木三等砖木四等简易一等简易二等简易三等重置单价1050910850700540730640570520500430330（三）非住宅房屋（不含工业及仓储用房）重置价格（元mD结构钢筋钢筋於二等砖混砖混砖混砖木砖木砖木砖木简易简易简易三等类型等一等二等三等一等二等三等四等一等二等重置单价1050910850700540730640570520500430330注：1、以上（二）、（三）住宅、非住宅房屋所列房屋的层高为：钢舲结构3.6米，砖混结构2.8米，硬木结构2.7米。房屋层高每增减0.1米，重置价格相应增减1%,房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度，前后檐高不等的，以平均高度计算。2、两级之间可采用半级，砖混结构可按三等五级计算；砖木结构可按四等七级；简易结构可按三等五级计算。3、符合某种级别的多数条件确定为该级，不是该条件的应进行相应系数的修正，主体结构超出标准的，待核实后，按实评估。4、双层屋面：盖中瓦、旺砖、木桁条增加10%,盖平瓦、旺砖、纤维板、木桁条或水泥桁条增加8%。5、经鉴定确系危房的按各级标准基价的30%以下计算。6、新建房屋（自批建之日另加9个月建房期至征收决定作出之日不满5年被征收的）建安成新价增加补偿的标准按其重置价的20%增加补偿。（四）工业及仓储房屋重置价格（元/肝）类别级别结构、装修及设备状况重置价格钢混结构（框架）一级多层钢校架承重，檐高4.5m,钢硅基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6mX6m）,水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。1200二级钢舲框架承重（或半框架），檐高4.5m,钢球基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗，水电齐全。1080钢混结构（排架）一级钢砂柱，檐高6.0m,钢碎屋架或钢屋架，跨度大于15m,吊车吨位大于5吨。1100二级钢校柱，檐高6.0m,钢碎屋架或钢屋架，跨度大于15m,无吊车。950全钢结构一级钢硅基础，钢柱，钢梁，有吊车，双层彩钢板墙面屋面，檐高7.5m。850二级钢舲基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，檐高7.5m。600砖混结构一级砖柱，檐高4m,於屋架或钢屋架，有吊车35吨，跨度9-12u820二级砖柱，檐高4m,碎屋架或钢屋架，跨度8lOni。720三级砖柱，檐高4m,於屋架或钢屋架，钢门窗、木门窗，水泥地面，跨度8m以下。680砖木结构一级砖木柱，檐高3.6m,桁条直径20Cm以上的杉木或上等松木，装修制作较好的木制屋架梁柱，前后山墙为整砖砌筑，外墙水泥抹面或清水墙。750二级砖木柱，檐高3m,桁条直径17-19Cm之间的杉木或上等松木，装修制作较好的木制屋架，部分整砖夹墙。680三级砖木柱，檐高2.6«）,桁条直径14-1651之间的杉木、松木或杂木，装修一般，砖木承重，部分整砖夹墙。600简易结构一级砖承重，檐高2.4In,一般杉木或杂木桁条，通过梁、水泥桁条或挂瓦板，整砖空斗墙或砖砌单墙，部分碎砖夹墙。380二级砖承重，檐高2.2m,差杉木或松木、杂木、水泥桁条，结构简陋，碎砖砌或单墙。340扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价X（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）X建筑面积X成新率扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价X（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）X建筑面积X成新率工业及仓储房屋檐高或层高每增减O.1m,重置价格相应增减现，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度，前后檐高不等的，以平均高度计算。钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表跨度(m)1218(15)24跨数123修正系数4%O-8修正系数O-10%-15%(五)住宅房屋建筑等级说明表1、钢筋於结构多层住宅房屋级别等级分部项具备条件钢筋结构钢筋於一等结构钢筋硅整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋碎梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋通楼屋面，结构质量好，外观无缺陷。门窗铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属11,分户配有牢固防盗门。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。钢筋硅二等结构钢筋於条形基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砂梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋於楼屋面，结构质量一般，外观有缺陷。门窗钢窗或木窗，普通木质门，木质用料中等。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。设备水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷。2、砖混结构多层普通住宅房屋级别等级分部项具备条件砖混结构豉遇结构钢筋硅基础，实砌砖墙或钢筋於梁柱承重。钢筋舲楼屋面，有构造柱、圈梁。门窗铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门，分户配有牢固防盗门。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。设备有独立卫生间、餐厅、客厅，水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷。砖混二等结构砖基础或硅条形基础，实砌砖墙及钢筋於梁承重，钢筋碎楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。门窗用料中等的木门窗。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙；天棚为一般涂料平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。设备水电齐全，照明、动力线路未分线路设置，有厨无厕。砖混三等结构砖基础或建基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。门窗用料一般的木质门窗。墙面及天棚一般标号砂浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。屋楼地水泥砂浆楼地面面层，钢筋碎屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。设备有水电，厨厕合用。3、砖木结构房屋级别等级分部项具备条件砖关结构平房砖等结构实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。门窗上等木门窗或较好木门窗。墙面内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆或清水墙。屋楼地地板、架空水泥地面；平瓦屋面设备有水、电。砖木二等结构实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。门窗较好木门窗。墙面内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆。屋楼地一般地板、水泥地面；平瓦屋面设备有水、电。砖木三等结构实砌墙，屋面木梁、木屋架或砖承重。门窗普通木门窗。墙面内墙为石灰墙面；外墙普通砂浆。屋楼地普通水泥地面或砖地；平瓦屋面设备有电无水。砖木四等结构部分实砌墙或单面砌墙部分泥墙，屋面木梁、木屋架或砖承重。门窗较差木质门窗。墙面内墙为石灰墙面；外墙未粉刷。屋楼地泥地或半平砖地；平瓦屋面设备有电无水。4、简易房房屋类别房屋等级房屋主体条件房屋内部条件门窗地面内墙屋顶设备简易结构一檐高2.4米以上，较好木桁条（直径在12Cm左右）或水泥桁条砖墙共同承重，结构正规，整砖空斗墙，装修较好的平房。木门、半墙玻窗或水泥门窗框。水泥预制块地面、整砖或水泥地面。一般的石灰粉刷墙面。瓦砖瓦菲。本旺平芦洋面或毡粉屋底油反有正常照明设备二檐高2.2米以上，杂木桁条或差的杉木或水泥桁条，砖墙承重，袋修简单的平房。遍或窗半窗门普，门泥。木水框水泥地面、预制块地或一般的砖地面。一般的石灰粉刷墙面。瓦或油屋本匕。量平毡面有正常照明设备三檐高2.O米以上，杂木桁条或水泥桁条，砖墙承重，结构不正规，材质较差的平房。易或窗简窗Lll门泥。的水框较差的砖地面、预制块地或泥地面。一般的石灰粉刷墙面。芦旺杖或芦菲油毡平瓦屋面。有正常照明设备（六）非住宅房屋建筑等级说明表1、钢筋粒结构房屋级别等级分部项具备条件钢筋结构钢筋一等结构钢筋硅整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砂梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋於楼屋面，结构质量好，外观无缺陷。门窗铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门，有防盗门，底层窗户设防盗网或防盗栏。墙面及天棚内墙为水泥漆墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为水泥漆平顶。屋楼地钢筋混凝土楼板或现浇楼板平顶；水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电卫齐全，线路暗铺，照明、动力分线设置。钢筋二等结构钢筋硅条形基础或独立柱基础、承台梁，钢筋砂梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋於楼屋面，结构质量一般，外观有缺陷。门窗钢窗或木窗，一般木质门，木质用料中等。墙面及天棚内墙面为一般涂料墙面，无吊顶；外墙为一般涂料或水泥砂浆、水刷石粉刷。屋楼地水泥楼地面或水磨石楼面面层；保温隔热、防水屋面。设备水电齐全，线路明铺，照明动力未分线路设置。2、砖混结构房屋级别等级分部项具备条件混结构砖混5结构钢筋硅基础，砖墙或钢筋球梁承重。钢筋於楼屋面，有构造柱、圈梁等抗震构造措施。门窗铝合金窗或塑钢窗，木质门或钢门，有防盗门，底层窗户设防盗网。墙面及天棚内墙为水泥漆墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天