项目改造方案参考范本.docx
三角镇大基智能科技（中山）有限公司，工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，三角镇人民政府拟对位于三角镇同兴路1号和三角镇金三大道东27号的大基智能科技（中山）有限公司旧厂房用地进行改造，由土地权利人大基智能科技（中山）有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块分别位于三角镇同兴路1号和三角镇金三大道东27号，东至河涌，南至金三大道东，西至同兴路，北至工业用地，用地总面积L2123公顷（12123.4平方米，折合约18.18亩），其中地块一面积0.8694公顷（8694.4平方米，折合约13.04亩），地块二面积0.3429公顷（3429平方米，折合约5.14亩）。（二）标图入库情况改造地块一于2023年8月纳入“三旧”标图入库，图斑编号44200067059,图斑面积0.8694公顷（8694.4平方米，折合约13.04亩），纳入本次改造范围；改造地块二于2023年8月纳入“三旧”标图入库,图斑编号44200067069,图斑面积0.3429公顷（3429平方米，折合约5.14亩），纳入本次改造范围。（标图建库手续正在办理中，最终以标图建库审核认定结果为准）（三）权属情况改造地块一属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，现土地权利人大基智能科技（中山）有限公司自2021年12月开始使用，现不动产证号为粤（2021）中山市不动产权第0345696号。改造地块二属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，现土地权利人大基智能科技（中山）有限公司自2023年8月开始使用，现不动产证号为粤（2023）中山市不动产权第0373641号。（四）土地利用现状情况改造范围内现有23栋建构筑物，为原土地权利人三角镇肉类联合加工厂自2002年开始使用，现有建筑面积9950.7平方米，现状容积率约0.88,其中4762.64平方米已按规定办理规划报建等手续，其余5188.06平方米未办理规划报建等手续，作工业厂房和配套办公用房所用。该地块目前已拆除建筑面积9087.31平方米，改造前年产值为770万元（约42.35万/亩），年税收为30万元（约1.65万/亩）。改造地块均不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素和土壤污染潜在监管地块等情况。（五）规划情况改造地块基本符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证，已纳入现行中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）。其中，在土地利用总体规划中，属城镇用地1.1076公顷（11075.65平方米，折合约16.61亩），特殊用地0.1047公顷（1047.72平方米，折合约L57亩）。在中山市三角镇工业用地规划条件论证（中府函2022）381号）中，一类工业用地LIO58公顷（11058.20平方米，折合约16.59亩）,规划容积率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,建筑高度47米；防护绿地0.1013公顷（IoI2.62平方米，折合约1.52亩），城市道路用地0.0053公顷（52.52平方米，折合约0.07亩）。改造主体地块不涉及到永久基本农田、生态保护红线等管控要求，位于城镇开发边界内。二、改造意愿情况改造范围涉及大基智能科技（中山）有限公司一个权利主体,三角镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、规划条件论证要求实施建设。在经批复规划条件论证中属防护绿地和城市道路用地等公益性用地部分，日后三角镇人民政府需按规划开发建设时，改造主体应无偿将用地交给三角镇人民政府使用。改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，在合并改造地块后，由土地权利人大基智能科技（中山）有限公司作为改造主体实施全面改造。改造后将用于生产经营五金产品、汽车动力电池、电源和数据信息等。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于3.4,新建建筑面积不小于44000平方米（含不计容建筑面积1730.72平方米）。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到9819.54万元（亩均年产值约540.13万元/亩），年税收将达到327.3318万元（亩均税收约18.01万元/亩）。四、资金筹措改造主体拟投入资金为6364.785万元（约350.1万元/亩），其中自有资金6364.785万元，具体以资金筹措的实际情况为准。五、开发时序项目开发周期为2年，拟分1期开发，动工开发时间为2023年12月31日前，拟建建筑面积不小于44000平方米（含不计容建筑面积1730.72平方米），主要实施建设工业厂房和宿舍，竣工时间为2025年12月31日之前（在容积率不小于3.4的前提下，具体拟建建筑面积以实际规划报建为准）。六、实施监管以三角镇与改造主体签订的项目履约监管协议为准。
