明光市城镇低效建设用地再开发专项规划（2023-2025年）.docx

明光市城镇低效建设用地再开发专项规划（2023-2025 年）安徽省第十一次党代会提出开展“工业低效土地全域 治理”要求；关于推广亩均效益评价工作意见的通知（皖 经信运行（2021） 108号）要求加速“腾笼换鸟”，“推进低 效企业全面整治提升”；安徽省人民政府关于印发安徽省 批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案的 通知（皖政（2022） 54号），要求“编制完成低效用地再 开发专项规划:安徽省自然资源厅关于进一步做好全省 城镇低效建设用地再开发工作的通知（皖自然资源用函（20233号），要求“扎实推进全省城镇低效建设用地调 查及再开发专项规划编制工作，促进全省城镇低效建设用 地尤其是低效工业用地再开发利用，确保完成规划周期内 再开发任务”。综合以上背景，为进一步落实皖政（2022） 54号文件 要求，促进明光市低效建设用地再开发利用，努力以较少 的土地资源消耗，促使土地集约利用水平提高，同时优化 城镇用地结构，加快产业转型升级，推动经济社会可持续 发展，编制了明光市城镇低效用地再开发专项规划（2023-2025 年）。一、指导思想坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导， 全面贯彻落实党的二十大及省第十一次党代会精神，树立 创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以节约集约 用地为核心，实施节约优先的内涵挖潜型城镇建设用地保 障战略，落实“工业低效土地全域治理”要求，扎实开展 工业低效土地全域治理，创新完善土地利用管理机制，建 立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益 共享、严格监管的工作机制，有效激励低效产业用地再开 发利用，优化土地利用结构，提高土地利用效率，促进经 济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。二、规划原则1、依法依规，科学规划遵守国家法律法规、部门规章及各项政策，充分考虑 所在地的实际需要，遵循自然和社会发展规律，因地制宜 制定规划方案和配套政策，科学合理安排城镇低效建设用 地再开发规模、布局和时序。2、政府主导，市场配置坚持国土空间规划管控，更好发挥政府作用，加强统 筹协调，部门协同，完善监管服务。充分发挥市场配置资 源的决定性作用，充分运用市场机制，增强土地权利人、 社会力量再开发动力。3、产业导向，分类引导实行差别化政策支持，完善低效工业用地用途合理转 换机制，激发企业转型升级内生动力。4、因地制宜，节约集约坚持节约优先，以提升节约集约水平、优化土地利用 结构和布局为手段，充分考虑社会经济发展水平、城市定 位，合理确定再开发目标，因地制宜、规范运作，构建具 有地方特色的“三生空间”。5、公共参与，利益共享充分尊重土地权利人意愿，切实保障公众知情权、参 与权、表达权和监督权，妥善处理好各方主体责、权、利 关系，遵循利益共享，公平公正，保障城市可持续发展。三、规划范围规划范围为明光市城镇低效建设用地现状数据库中经 政府确认纳入规划的低效建设用地。规划涉及明光街道2、 明东街道2、化工产业园区、涧溪镇、管店镇2、明南街道 1、女山湖镇、张八岭镇八个片区。四、规划期限规划基期为2022年，规划期限为2023-2025年。五、低效用地现状1 .用地总规模根据省厅下发的安徽省城镇低效用地再开发专项规 划编制指南（修订）的技术要求，并依据明光市城镇低效 用地认定标准，结合明光市土地利用现状以及实际发展情 况，经过市自然资源和规划局、经开区管委会等相关部门 多轮讨论及征求意见，确定30宗纳入明光市城镇低效用地 再开发专项规划（2023-2025年）处置，面积共计 116.1673 公顷。2 .用地类型低效用地以低效工业用地为主，面积为99.7698占总低 效用地面积百分比为85.88%,共计28个地块；其次为低效 城镇用地，共2个单元，面积16.3975公顷，占总低效用地 面积百分比为14.12%o3 .分布情况明光市2023-2025年再开发项目分别位于明光市明光 街道、明东街道、化工产业园区、涧溪镇、管店镇、明南 街道、女山湖镇、张八岭镇。明光街道：再开发面积为 84.1281公顷，占比72.42%；明东街道：再开发面积为 9.6685公顷，占比8.32%；化工产业园区：再开发面积为 6.9189公顷，占比5.96%；涧溪镇：再开发面积为8.19公 顷，占比7.05%;管店镇：再开发面积为3.2857公顷，占比 2.83%;女山湖镇：再开发面积为1.075公顷，占比0.93%; 明南街道：再开发面积为1.5682公顷，占比1.35%;张八岭 镇：再开发面积为1.333公顷，占比1.15%。六、规划目标4 .定性目标(1)通过对低效工矿用地的再开发，释放产业发展空 间，加快转型升级，逐步调整优化产业结构，提升经济活 力，增强区域综合竞争力。(2)通过对旧城镇、旧村庄的再开发，补充和完善配 套合理、功能齐全的公共服务体系，改善居民生活条件， 优化城市生活环境，提升城市功能，增强城市吸引力。5 .定量目标(1)城镇低效建设用地再开发总规模规划明光市2023-2025年可实现再开发的规模 116.1673公顷，其中低效用地以低效工业用地为主，面积 为99.7698占总低效用地面积百分比为85.88%,共计28个 地块；其次为低效城镇用地，共2个单元，面积16.3975公 顷，占总低效用地面积百分比为14.12%。(2)提升土地利用强度规划期限2023-2025年整体平均容积率由现状的0.53 提升至1.37,建筑密度由现状的24.02%提升至36.5%,规划 后容积率提高率为159.61%,建筑密度提高率为50.86%o七、任务落实结合明光市社会经济发展需要和实际情况，规划期内 拟实施再开发地块30个，面积116.1673公顷。八、再开发空间布局优化明光市2023-2025年再开发项目分别位于明光市明光 街道、明东街道、管店镇、化工产业园区、涧溪镇、明南 街道、女山湖镇、张八岭镇。明光街道：再开发面积为 84.1281公顷，占比72.42%,再开发方向主要为居住用地和 工矿用地；明东街道：再开发面积为9.6685公顷，占比 8.32%,再开发方向为工矿用地和公共管理与公共服务用 地；管店镇：再开发面积为3.2857公顷，占比2.83%,再开 发方向为工矿用地；化工产业园区：再开发面积为6.9189 公顷，占比5.96%,再开发方向为工矿用地；涧溪镇：再开 发面积为8.19公顷，占比7.05%,再开发方向为工矿用地； 女山湖镇：再开发面积为1.075公顷，占比0.93%,开发方 向为工矿用地。明南街道：再开发面积为1.5682公顷，占 比1.35%,再开发方向为公用设施用地；张八岭镇：再开发 面积为1.333公顷，占比1.15%,再开发方向为工矿用地。九、用地结构优化低效建设用地再开发项目区总面积116.1673公顷，规 划以工矿用地和居住用地为主，其次为公共管理与公共服 务用地、其他用地。规划居住用地38.5147公顷，与现状相比，占比增加了 19.04%；主要分布在主城区周边。规划工矿用地71.0983公 顷，与现状相比，占比减少了 23.33%;规划公共管理与公 共服务用地面积4.9862公顷，与现状相比，占比减少了 4.29%；规划其他用地面积1.5682公顷,与现状相比,占比 增加了 1.35%o十、土地利用强度优化城镇低效用地再开发以实现经济效益、社会效益和环 境效益的最大化为目标，同时必须在一定程度上控制开发 强度，从而避免过高的开发强度损害城市的公共利益、整 体利益和长远利益。因此，低效用地改造应以国家规范、 城镇总体规划、控制性详细规划规定为指导，合理制定低 效用地改造的各项规划指标。低效用地再开发项目区现状综合平均容积率0.53,建 筑密度24.20%；规划综合平均容积率1.37,建筑密度 36.50%o规划后容积率提高率为159.61%,建筑密度提高率 为 50.86%o十一、再开发时序安排依据明光市城镇低效建设用地再开发的总体目标、城 镇低效建设用地现状及分布、再开发改造难易程度等情 况，确定明光市规划期内城镇低效建设用地再开发建设用 地30宗，面积116.1673公顷。2023年：再开发地块共计7宗，再开发规模19.6255公顷，占再开发总面积比例16.89%。主要分布在管 店镇、明东街道、明光街道、明南街道、女山湖镇。2024年：再开发地块共计13宗，再开发规模 69.2932公顷，占再开发总面积比例59.65%。分别位于明东 街道、明光街道、化工产业园区以及张八岭镇。2025年：再开发地块共计10宗,再开发规模27.2487公顷，占再开发总面积比例23.46%。分别位于明光 街道，化工产业园区，涧溪镇，明东街道。十二、规划实施效益评价1、土地利用经济效益通过城镇低效用地再开发规划，明光市低效建设用地 节约集约化程度大大提高，环境卫生和基础配套设施也逐 渐完善。规划期内再开发项目的平均容积率由开发前的 0.53提高到1.37,建筑密度由开发前的24.20%提高到 36.50%o较大程度的提高了建设用地的土地利用水平，节约 了土地资源。2、社会综合效益明光市城镇低效用地再开发专项规划（2023-2025 年）的实施，对于全市土地资源的合理开发、高效利用和 有效保护等将起到极大的促进作用，为以土地资源的可持 续利用支撑经济社会的可持续发展提供了基础和技术保 障，社会效益十分显著。明光市规划期内城镇低效建设用 地再开发项目共占地116.1673公顷，企业的再开发改造升 级可以充分利用现有资源，解决供地紧张和用地浪费的矛 盾，同时带动提升自身经济效益带动当地经济发展，提供 就业岗位。3、生态效益实现城市建设由外延扩张向内涵挖掘的转变，从而保 护耕地、林地、湿地等具备生态功能的土地，间接加强整 个城市区域的生态承载力，促进可持续发展。其次，科学 有序实施低效用地再开发工作，通过对城市中闲置、空闲 和低效利用的存量建设用地进行再开发，既避免了对新增 建设用地指标的占用，又重新激活了此类用地的利用价 值。最后，低效用地再开发工作不仅可以满足城市建设用 地数量上的需求，还可以优化城市用地结构，合理的用地 结构也是城市生态用地发挥最大生态功能的前提之一。不 仅如此，在满足集约用地和用地效益双提升的基础上，也 可以在条件合适的地块增加城市生态用地的比例，再开发 改造后的低效用地，绿化、道路等基础设施更加完善、人 居环境也得到明显改善。