巴中市存量房“带押过户”实施方案（试行）.docx

巴中市存量房“带押过户”实施方案（试行）为深入贯彻中央经济工作会议精神，落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，推动自然资源部中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户，便民利企服务的通知（自然资发（2023）29号）落地落实，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。特制定本方案。一、法律依据民法典第四百零六条："抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿二二、工作目标结合巴中实际以为企业和群众“办好一件事”为目标,进一步深化不动产登记机构与银行业金融机构的业务协同、信息共享，不断优化业务流程，实现贷款、放款、还款与不动产登记无缝街接，保障在押房产依法转让，更好满足企业和群众需求。三、“带押过户”模式模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝街接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户:买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。四、操作流程以上三种模式按下列两种操作流程。操作流程一：买卖双方签订存量房买卖合同一向金融机构提出“带押过户”申请一金融机构审批通过f签订带押变更协议、签订抵押合同、借款合同一申请登记一登记机构合并办理转移登记+水电气同步过户+抵押权变更登记一登记完成一金融机构将贷款偿还卖方未结清贷款后，剩余转入卖方账户f完成。操作流程二：买卖双方签订存量房买卖合同一向金融机构提出“带押过户”申请一金融机构审批通过一签订带押权转移协议、签订抵押合同、借款合同一申请登记f登记机构合并办理转移登记+水电气同步过户+抵押权转移登记+抵押权变更登记一登记完成f金融机构将贷款偿还卖方未结清卖方贷款后，剩余转入卖方账户一完成。五、工作要求各县（区）自然资源主管部门、银行保险监督管理机构要高度重视，切实加强组织领导，压实工作责任，积极主动落实，将做好“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，风险提示业务预警等方式切实防范风险。各县（区）要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在下述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。充分利用政务窗口、新闻媒体等多渠道做好政策解读、服务指引，让群众、中介机构等知晓并充分了解“带押过户”服务举措，鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。不动产登记机构和银行业金融机构要建立健全对应的服务制度,加强人员业务培训，规范窗口人员行为，优化窗口服务，提高服务质效。