房地产集团成本核算指导成本核算的基础工作.docx

房地产集团成本核算指导成本核算的基础工作一、建立、健全原始记录制度（一）项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：资料名对应部门作用注意要点拿地阶段可行性报告投资管理部了解项目调研情况成交确认书投资管理部了解土地情况摘牌面积、土地款等土地合同投资管理部了解土地情况出让面积、土地款等与政府约定的其他资料投资管理部如会议纪要、红头文件等，了解土地情况注意土地出让过程中的特殊约定土地款、相关税费及补偿款等票据投资管理部项目管理部成本归集的依据土地款发票是否齐全、合法、支付土地费用对应土地使用证信息开发周期、开发计划项目管理部用于了解项目情况掌握开发范围和开发不同环节时间前期准备立项文件项目管理部土地增值税需要信息、资料了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围开发数据简表、型号表区域工程管理部、项目管理部开发数据简表记录基底面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面积、可售建筑面积、建筑面积等数据。型号表记录各苑区型号构成、不同型号的相关面积数据等,随着项目报建、预售、竣工，面积数据会进行相应更新。均可作为成本拆分的依据。1、根据现有的施工许可证、国土证上面所载的面积数据，核对简表的面积是否准确，并核对栋号是否齐全。2、项目推进各阶段所发生的成本,按当月开发数据简表中最新数据处理,以后更新数据时对以前的成本分摊不进行追溯调整（重大差异除外）。世邦六证表项目总办区域办公室附有该项目从土地到竣工的相关信息，划分成本对象、成本拆分等均可参考上面相关信息由“土地办证清单”、“立项文件”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”、“竣工验收证”组成，应核对其是否准确工程任务表项目总办参考其工程进度的安排工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息实际开工时间项目部部分苑区计划和实际开工时间差异较大,其成本分摊需用时间判断开工时间及对应的开工苑区范围明确自有物业与公共配套设施范围项目管理部判断作为“固定资产”或分摊成本进苑区的主要依据各苑区动工时,应向业务部门了解自有物业情况，以便确定成本核算对象与施工方及监理单位等签订相关工程合同项目管理部、造价管理部成本归集的依据合同金额、合同范围、工程项目内容等成本预算造价造价管理部成本归集、成本分析的依据组成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料项目管理部、造价管理部划分成本核算对象的依据成本核算的载体与核心项目建设工程进度款、零星工程付款审批表项目管理部、造价管理部成本归集的依据1、核对金额是否正确、工程款支付比例是否合理、造价是否按要求进行房地产项目划分等。2进度款支付申请表应由造价部审定支付款项。3本期完成工程造价确认表应由施工方和监理单位签发。4谴价管理部申请计价表应显示到施工栋号。5、形象进度说明项目管理部应已复核。6赊造价部审核外的成本必须附明细资支付工程款相关附列资料代扣款项料，可以体现受益范围、成本构成、标准等C预售阶段预售款监控银行资料财务资金部集团对于银行账户资料存档要求监控协议财务资金部预售范围、推售时间营销中心预售时间及对应的苑区范围预售占地和建筑面积项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较报建时差异是否销售物业交楼时间营销中心结转主营业务收入的依据和成本核算单位是否出现不同时期交付而进行第二交楼时间及对应苑区范围预售物业与施工区域对照夷营销中心财名裕金部成本核算对算与销售苑区的对应关系以销售栋号对应成本核算的施工栋号做一个对照表,以便账名处理竣Z验收初步和最终结算资料造价管理部成本归集的依据核对栋号是否齐全，初步结算还应核对昂杏包含现场等讦笨工程发票项目管理部、造价管理部等成本归集的依据工程款发票是否齐全、票据是否合法实测占地和建筑面积等项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证i致，建筑面积较预售时差异是否合理二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。座存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类核算。房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拔、报损、盘点等应设厦完备的登记制度。