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评估报告书摘要运市天评字2018第056号一、委托方：运城市中级人民法院司法技术处。二、评估目的：通过评估确定委托方资产的现时价值，为委托方提供价格参考依据。三、评估范围与对象：本次评估范围为万荣县后士大道北侧建筑面积为21904.13平方米的房产。四、评估基准日：2018年5月9日。五、评估原则：遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法进行客观公正的评估。六、评估方法：市场法、重置成本法。七、委托日期：2018年5月3日。评估机构法定代表人:运城市空港天信价格评估有限公司二0一八年七月二十日评估报告书运市天评字2018第056号关于万荣县后土大道北侧建筑面积为21904.13平方米的房产的价格评估报告书运城市中级人民法院司法技术处：根据您处2018年5月3日出具的价格评估委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，我公司组织价格评估人员对标的进行了价格评估,现将评估情况综述如下：一、价格评估对象1、价格评估标的名称：万荣县后士大道北侧建筑面积为21904.13平方米的房产。2、价格评估标的区位状况：万荣县后士大道北侧。二、价格评估目的为委托方提供拍卖价格参考依据。三、价格评估基准日2018年5月9日。四、价格定义价格评估结论所指的价格是：评估标的在评估基准日采用公开市场价值标准确定的拍卖参考价格。五、价格评估依据（一）法律依据1、中华人民共和国价格法；2、中华人民共和国房产管理法；3、国家发改委令【2005】第32号价格评估机构资质认定管理办法；4、其他相关法律依据。（二）价格评估计价依据K（2011）山西省建筑工程预算定额；2、（2011）山西省建筑装饰工程预算定额；3、（2011）山西省建设工程费用定额；4、运城市经济定额站价格信息。（三）委托方提供的有关资料1、评估委托书；2、其它有关资料。（四）评估方收集的有关资料六、价格评估方法本次评估采用市场法、重置成本法。七、评估过程接受委托后，我公司价格评估人员对标的进行了现场查勘。该标的为万荣县后士大道北侧建筑面积为21904.13平方米的房产，位于万荣县后土大道北侧，房屋所有权人：万荣后士大酒店有限公司，建筑物主体为钢筋柱框架结构。主楼：12层钢筋於结构（框架），建筑面积：16118.63m2o东商楼：3层钢筋柱结构，建筑面积：2892.75m2o西商楼：3层钢筋粒结构，建筑面积：2892.75m2o评估人员经市场调查、详细计算得出该房产市场评估值为元（详见价格评估说明）。八、价格评估结论评估人员根据评估目的，遵循评估原则，采用科学的评估方法，认真分析所掌握资料与影响评估对象价值诸因素的基础上，确定评估标的评估时点处置评估价值为：人民币柒仟柒佰玖拾肆万柒仟陆佰壹拾陆元整（元）。九、价格评估限定条件及价格评估原则（一）委托方提供资料客观真实；（二）本次评估遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、评估时点原则、替代原则等技术性原则。1、独立、客观、公正原则要求价格评估机构有完全独立性，价格评估机构和价格评估人员与评估对象及相关当事人没有厉害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行评估。2、合法原则应以评估对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定,其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。3、谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断是，应保持必要的谨慎，充分估计资产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。4、最高最佳使用原则应以评估对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，资产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使评估对象产生最高价值的使用方式。5、评估时点原则评估结果应是评估对象在评估时点的客观合理价格或价值。6、替代原则评估结果不得明显偏离类似资产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次等方面类似的资产之间具有相互影响作用，房地产价格也同样遵循替代规律，其价格会相互牵掣而趋于一致。十、声明（一）价格评估结论受结论书中已说明的限定条件限制。（二）委托方提供资料的真实性由委托方负责。（三）价格评估结论仅对本次委托有效，不能它用。未经我公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。（四）本评估报告应用的有效期为一年，自报告出具日算起。十一、价格评估作业日期2018年5月3日一2018年6月27日十二、价格评估机构机构名称：运城市空港天信价格评估有限公司机构资质证书编号：JZ法人代表签字（章）十三、价格评估人员（章）十四、附件（一）价格评估说明；（二）产权证明复印件；（三）影像资料；（四）评估机构资质证复印件；（五）评估机构营业执照复印件；（六）评估人员资格证复印件。运城市空港天信价格评估有限公司二。一八年七月二十日价格评估说明一、资产状况该宗资产位于万荣县后土大道北侧，建筑面积：21904.13m2o其中，主楼：12层钢筋碎结构（框架），建筑面积：16118.63肝。东商楼：3层钢筋碎结构，建筑面积：2892.75m2o西商楼：3层钢筋碎结构，建筑面积：2892.75m2o主楼于第二层以钢结构天桥与东、西商楼相连接，2008年主体结构完工，20122013年间进行室内、外装饰（修），尚未完工而停建至今。其中主楼未完工程约占10%；东、西商楼未装饰工程约占16.7%东商楼第一层毛面交付，由承租户自行装修。主楼安装三部电梯，消防和中央空调安装通过验收。上、下水,强弱电安装到位，但灯具和卫生洁具未安装。装饰（修）大致情况如下:（一）主楼1、 外装饰台阶及平台地面未铺、贴；雨篷型钢骨架裸露、锈蚀。正立面及东、西侧立面，二层以下干挂花岗岩，上部局部贴铝塑板，（西端未贴）。局部为宝石兰玻璃幕墙，屋顶端脚手架尚未拆除。下部六根园柱包聚晶石材，安装全玻固定窗（一块破碎）。2、 室内装饰一层大厅地面找平，四道园柱包聚晶石材，方柱包聚晶石材，天棚轻钢龙骨石膏板吊顶，多处脱皮。两端走廊地面找平，墙面贴石材，天棚石膏板吊顶。通往餐厅通道地面铺80OmmX800三瓷砖，墙面干挂石材。天棚石膏板吊顶，变形缝处漏水致破损严重；东西两侧分别为小餐厅和茶座，均为毛面，旋转楼梯为毛面。男、女浴池未装修完工，天棚造型吊顶未完工。天井为型钢采光玻璃，局部墙面干挂石材未完工。东餐厅地面找平，方柱包柚木胶合板，天棚为石膏板吊顶，操作间地面堆有砂子，排放石子，墙面贴瓷砖。吊顶未做，塑钢玻璃窗。西餐厅与东餐厅装饰标准基本一致。小型木制舞台，南隔墙有一道斜裂缝。涂料未抹完，天棚吊顶因更换冻裂的风机盘管而拆除，尚未恢复。大会议室：地面找平，墙面木质吸音板。局部干挂石材，天棚为铝塑板和石膏板间隔吊顶；舞台为木工板铺设，两道方柱包柚木胶合板，中间纤维板因漏水发霉。走道地面铺60OnIInX600mm瓷砖未完工，墙面为仿瓷涂料，天棚石膏板吊顶未完工。包间地面未做，墙面、天棚完工；卫生间地面，墙面完工。天棚未做，洁具未安装。传菜间地面、墙面完工，天棚破损。第二层：通道地面铺80OnmIX80Omm瓷砖，墙面干挂石材，天棚为石膏板吊顶，中部变形缝处破损严重。大包间走道地面未做，墙面仿瓷涂料，北墙有破损，天棚吊顶损坏；包间内地面找平。两侧同声会议室地面找平，墙面为仿瓷涂料，天棚为石膏板造型吊顶。连接东、西商楼天桥为钢梁、钢板结构，不锈钢方管，玻璃围护。第三层：通道地面铺80Omm义800三瓷石专，墙面水泥砂浆抹平压光。天棚为毛面；楼梯间及电梯间均为毛面，且地面还有积水。露台台阶铺瓷砖，地面铺瓷砖，顶棚同天井装饰，大部分损坏。游泳池通道地面铺瓷砖,墙面、天棚均为毛面,客房间也是毛面。游泳池墙面镜面玻璃，铝合金窗。不锈钢包柱，局部玻璃损坏；地面小方格防滑地板砖；天棚为型钢采光玻璃。内设更衣室、洗浴室、卫生间地面均铺瓷砖，墙面贴瓷砖，天棚为彩钢复合板。外墙面为水泥砂浆抹面。卫生间蹲槽已安装到位。健身房地面为水泥地面，墙面东、南立面为铝合金窗玻璃围护。天棚型钢采光玻璃。过道地面、墙面为毛面，天棚石膏板吊顶，各房间装饰与过道相同。第四层：员工电梯间地面毛面，墙面仿瓷涂料，天棚局部石膏板吊顶，局部仿瓷涂料。通道地面毛面，墙面仿瓷涂料，天棚石膏板吊顶。客房地面毛面,墙面仿瓷涂料，天棚石膏板吊顶，制作安装壁柜。客房卫生间地面铺瓷砖，墙面贴瓷砖，天棚石膏板吊顶。第五层、六层、七层、八层、九层等装饰标准均同第四层。第十层总统套房客厅地面、墙面均为毛面，天棚石膏板吊顶，卧室地面、墙面均未毛面，天鹏石膏板吊顶，卫生间地面铺瓷砖，墙面贴瓷砖，天棚石膏板吊顶，其余客房标准间与第四、五层的相同。第十一层总统套房装饰标准与第十层相同，其余客房标准间与第四、五层的相同。第四层以上各层楼梯地面、踏步均铺瓷砖。（二）西商楼和东商楼西楼用于洗浴及自助餐，第二层走廊找平，东侧大楼外墙围护安装塑钢玻璃窗，西侧为木轻质玻璃隔墙，天棚为石膏板吊顶，大面积脱皮。洗浴大厅地面找平（毛面），墙、柱面仿瓷涂料，天棚吊顶完工。包间地面找平（毛面），墙面贴瓷砖，天棚石膏板吊顶。楼梯间毛面。洗浴休息大厅方柱装镜面玻璃，墙面仿瓷涂料，地面铺瓷砖，天棚镜面玻璃吊顶。澡塘墙面贴瓷砖，地面瓷砖未铺完，天棚吊顶未完工。第三层走道地面找平，墙面仿瓷涂料，天棚石膏板吊顶，污染,脱皮。包间地面铺瓷砖，一间整体空鼓，破碎。墙面仿瓷涂料，天棚石膏板吊顶。卫生间地面铺瓷砖,墙面贴瓷砖，天棚纤维板吊顶。洁具未安装。第一层南端一间地面局部铺瓷砖，墙面局部仿瓷涂料，局部贴石膏板。天棚石膏板吊顶。北中部地面毛面，墙面贴石材，天棚吊顶未完工。东商楼第一层，毛面交付，由承租户自行装饰。第二层，走道地面找平，墙面仿瓷涂料，天棚石膏板吊顶。包间地面铺瓷砖未完工，墙面仿瓷涂料，天棚石膏板吊顶，制作安装木质衣柜。卫生间地面铺瓷砖，墙面贴瓷砖，天棚石膏板吊顶，有一个卫生间毛面。第三层与第二层基本相同，有一间毛面，有一间地面铺瓷砖，墙面贴瓷砖。东楼和西楼外墙装饰正立面和侧立面均贴马赛克，屋顶设时钟造型，柱面贴石材。综上所述：室内装饰大体分以下几类:地面:毛面,找平、铺瓷砖，墙柱面：毛面、干挂石材、贴铝塑板，贴瓷砖、刮仿瓷涂料，装镜面玻璃，天棚：仿瓷涂料，毛面，石膏板吊顶，采光玻璃吊顶，镜面玻璃吊顶，属于精装标准。二、评估方法1、此次评估主体结构采用市场法，即通过市场调查，选取三个与估价对象相类似的建筑物一一商品住宅楼作为参照物，从建成年月，主体结构，土地用途，装饰标准，配套设施，交通条件等诸方面相比较，对所存在的差异做适当的系数修正，然后对修正结果做算术平均,便是估价对象的市场价格。主楼三个可比实例修正结果算术平均：3156元/m2主楼评估值：3156元tfX16118.6311f二元东、西商楼三个可比实例修正结果算术平均：2911元/布东、西商楼评估值：2911元m25785.5112二元2、装饰（修）采用重置成本法。评估值二重置成本X成新率成新率按年限法计算结合现场查勘目测情况综合确定。年限法成新率二设计使用年限-已使用年限设计使用年限X 100%如果没有明确设计使用年限，则根据国家两部委文件规定，“宾馆，饭店，商场，公共娱乐场所”等装修的经济寿命年限为5年。该资产虽然没有投入使用，但由于停工将近5年，自然损耗同样影响装饰（修）工程的经济寿命，结合现场查勘目测情况。主楼装饰（修）未完工程约占10临成新率综合确定为4096,装饰（修）单价按1450元/皿计算。东、西商楼装饰（修）未完工程约占16.7版成新率综合确定为35%,装饰（修）单价按1080元11f计算。主楼装饰评估值：1450Lm2×40%×90%×16118.63肝二元东、西商楼装饰评估值：1080te1112×35%×83.3%×5785.511f二元评估值合计：元+元+元+元二元