房地产公司设计变更管理的流程及要点全套.docx

房地产公司设计变更管理的流程及要点全套一、设计变更的分类如果设计变更根据业务的不同阶段划分，设计变更可分为设计类、现场施工类和营销类。设计类：各专业在项目进程中因图纸错漏或设计标准的不适宜等原因而发生的修改设计,分为A-错误，B-缺漏，C-超投资，D-优化四小类;现场施工类：在项目施工过程中，因施工质量、施工进度、施工工艺等施工因素的影响进行设计变更；营销类：在销售过程中营销策划部因销售要求增加或补充的变更设计及因客户要求提出的设计变更。按照设计变更的提出方不同，设计变更管理可以划分为以下几种情况：1.设计单位在提交施工图后，因设计内容自身的错、漏、碰、缺等原因，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项，提出的建筑、结构、水、电、景观、装修等专业的修改要求；2、设计管理部为改进设计效果提出的变更；3、营销策划部提出经业主同意的顾客变更；4、业主对设计功能、效果要求提出的局部改变或设备采购引起的修改变更；5、施工单位提出的设计变更，或是为了方便施工，或施工过程中发现的地质、水文实际与勘察报告、资料不符而提出变更；工程质量事故引起的变更；6、公司管理层提出的变更；二.设计变更的成本设计变更在不同的阶段进行，成本是不一样的。设计变更越早损失就越小，后期再变更成本则大大增加。在设计阶段变更，只需要修改图纸,不会损耗建材；如果在采购阶段变更，除了修改图纸之外，一些材料还需要进行更换或者重新采购；如果在施工阶段进行变更，工程还需要拆除重建，会造成很大的损失。所以要加强设计变更管理，尽量把设计变更控制在设计的初始阶段。对于工程进行中的设计变更，必须先计算成本后再考虑进行。设计变更应严格控制费用，一般控制在工程总造价的5%以内，由设计变更产生的新增投资额不得超过预算的三分之一。不应通过设计变更增加过多的成本，使工程造价得到有效控制。三、设计变更的论证设计管理部收到设计变更要求后进行分析，形成基本可行性合理意见上报设计分管领导。设计分管领导对变更信息给出反馈意见。设计管理部对上述信息进行收集记录和判断，判断是否重大变更，根据具体情况判断设计变更可行性论证会的形式。按设计变更对产品影响程度不同可分为一般变更和重大变更。影响较大的重大变更包含以下五种情况：1.需向政府主管部门报批的设计变更；2、对使用功能、户型结构、建筑外立面、设计标准和质量标准有影响的设计变更；3、造成造价增加或减少10万元以上的设计变更；4、可能导致项目/单项工程工期延长10天以上的设计变更；5、预售许可证取得后涉及销售承诺的交楼标准和法律责任的变更（原则上不予变更）。对于一般变更，由设计管理部给出基本可行性及合理建议方案，并组织本部门各专业工程师会签、论证；对于重大设计变更，应组织由设计单位、营销策划部、项目部、投资拓展部、成本管理部、采购管理部、设计分管领导、总经理等参加的论证会。四.设计变更的审批一般设计变更应在3个工作日内完成审批,重大设计变更在7个工作日内完成审批。（计时从通过论证开始算起，不含变更成本预算时间）设计错误、缺漏及施工现场提出的小于5万的设计变更经设计管理部项目设计主管、成本管理部项目成本主管、项目部专业工程师和项目部总经理共同确认后，即可实施"旦此类变更不应涉及销售承诺、外立面、结构、功能等的变化。小于10万的设计变更由设计分管领导审批。10万以上的设计变更或者涉及外立面的变更由设计分管领导审核，总经理审批。因工程进度需要须紧急处理的设计变更，经设计分管领导批准后可由项目部与设计管理部项目设计主管、设计院联系后先执行，后补办有关手续；如果该项变更属重大设计变更，须及时向总经理报告。