某住宅小区物业管理费标准测算方案.docx

某住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算,结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算,假设XX小区物业服务费标准为PM,则营业收入=住宅物业服务费收入÷车辆停放服务费收入+商业物业服务费收入二住宅建筑面积XPMXI2月96%+车位数25元/车位月×12月×95%+商业建筑面积2.3元11月l2月×70%=20164.09IrfXPMX12月×96%+96个25元l2月×95%+1619.7IrfX2.3元l2月×70%=232290.32PM+27360.00+31292.60=232290.32PM+58652.60说明：%比是指年度收费率；商业物业管理费标准已设定2.3元rf.月。二、物业管理成本支出测算序号项目月发生额元年发生额元备注1工资及福利19350.00232200.00附表12行政办公费1156.6813880.00附表23设备设施维护费2083.3325000.00附表34环境管理费430.005160.00附表45公共水电费3100.0037200.00附表5合计26120.01313440.006社区文化建设费7不可预见费营业收入x2%8酬金营业收入Xl0%9法定税金营业收入x5.5%成本支出总计313440.00+营业收入xl7.5%附表1:工资估算¥232200.00元职位薪金标准包括福利社保预算人数人全年薪金总额元平均每月薪金支出元年终奖金按一个月薪标准薪金合计主管2400.001人2000.oo30800.00秩序维护员1700.006人1300.00/人130200.00客服管理员1700.001人1300.00/人21700.00工程技工1900.001人1500.0024300.00清洁绿化员1000.002人600.0025200.00合计11人232200.0019350.00附表2:行政办公费估算¥13880.00元序号项目测算式依据计算式支出金额元月支出人民币年支出通讯费1移动电话100元部/月100×l部150.001800.002物业服务中心电话150元部/月150×l部150.001800.00二交通费100元人/月100×2人150.001800.00三办公用易150.001800.00耗品四服装费1管理干部服装2套880元/2年分摊440×l人36.67440.002一般工作人员服装2套800元/2年分摊400×2人66.67800.003秩序维护员服装2套600元/2年分摊300×6人150.001800.004清洁绿化服装2套300元/2年分摊150×2人25.00300.00五物料折旧费1电脑1台3200元/台/4年分摊800×l台66.67800.002监控室空调1台2000元/台/4年分摊500×l台41.67500.003对讲机1台1200元/台/3年分摊400×3z÷100.001200.004对讲机电池1块120元/块/2年分摊60x4块20.00240.00八业务费及其它支出50.00600.00合计1156.6813880.00附表3:设备设施维护费估算¥25000.OO.元名称摘要金额元月支出/月年支出工程维修工具维修工具按3年分摊41.67500.00工程维修物料经验值估算250.003000.00保安监控系统维护委外保养750.009000.00电梯维护保养委外保养包括年检费用4部2000元/台/年666.678000.00化粪池清理维护委外清理维护250元/组125.001500.00停车场养护83.331000.00消防、供水系统维护自保含维修材料费用166.672000.00二次供电发电机维护保养自保其他合计2083.3325000.00备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。附表4:环境管理费估算¥5160.00元序号项目测算式依据计算式支出金额元月支出年支出1园林绿化保养综合估算60.00720.002垃圾承运费环卫处收费100.001200.003四害消杀预支出100.001200.004清洁、绿化工具综合估算100.001200.005清洁用品的消耗综合估算50.00600.006水池、梯间清洗消毒等综合估算20.00240.00合计430.005160.00附表5:公共水电费估算¥37200.00项目测算式计算支出金额元依据式月支出年支出路灯、园林用电等综合估算300.003600.00办公、监控中心综合估算600.007200.00地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等综合估算400.004800.00电梯、电梯房风机等4部电梯估算1800.0021600.00合计3100.0037200.00三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。若XXX小区物业管理实现收支平衡,则：营业收入一成本支出=O即：营业收入一313440.00+营业收入l7.5%=0推算出：营业收入=379927.27元根据物业管理费收入测算结果,按营业收入的测算公式,则应为：营业收入=住宅物业服务费收入÷车辆停放服务费收入÷商业物业服务费收入379927.27元=232290.32PM+27360.00+31292.60推算出：PM1.383元/nf.月根据上述测算,我们拟将XXX小区物业管理收费标准应定为¥1.38元rrf,月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发,按新的物业服务收费管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算如公司运营费用、公司要承担的税费等。当然,收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等。另外,测算过程还应考虑未来成本的上升可能,故在此基础上要预留35年或根据物业服务合同期限的提升空间。如当时测算标准为L5元nf月,但考虑未来成本上涨因素,则在此基础上最低要提升到2.0元nf月。那么在实际操作中如直接按此标准收取,恐业户也不一定能接受也不诚信,所以在对外收取上则明确或公告第一年按物业管理费标准的75%收取为不让业户感到迷惑或不理解,可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策，第二年按收取,第N年按收取。这样做法,避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦我想业主也会理解