物业商业运营与物业工作界面分工表全套.docx

物业商业运营与物业工作界面分工表全套酒店管理物业-物业运营界面分析一商业运营与物业工作界面分工表说明：标识为责任管理；黑标识为配合管理；1.开展营运流程梳理工作（配合完成购物中心营运体系报表分析、租约管理、收银管理、商家经营系统、客户服务管理等各个模块的资料梳理。2 .建立提前预警机制，经过统计分析各商家的经营业绩，及与商家日常沟通情况，主动掌握信息，建立隐患商铺调整预案，提前预警，是商业运营指定招商工作的另一个重要机制；3 .建立引导市场机制，调查本地商圈及发展前景，合理规划商业布局，业态规划、主动进行品牌引进，是商业项目前期的重要机制；4 .建立多方平衡机制，商业公司运营作为杠杆进行调节，均衡各方利益，达到多方平衡,是商业项目综合体良性发展的一个重要保证；5 .建立商家进场装修进度表、实时监控，发现异常及时应对6 .配合所有已签约商家的看场、量场、图纸提供、工程进度沟通以及相关技术条件的协调工作酒店管理物业物业运营界面分析一一商业运营与物业工作界面分工表说明：标识为责任管理；标识为配合管理；序细部内容商物备注公公司司-营运管理及现场工作1 开展营运流程梳理工作（配合完成购物中心营运体系报表分析、租约管理、收银管理、商家经营系统、客户服务管理等各个模块的资料梳理，2 建立提前预警机制，经过统计分析各商家的经营业绩，及与商家日常沟通情况，主动掌握信息，建立隐患商铺调整预案，提前预警，是商业运营指定招商工作的另一个重要机制；3 建立引导市场机制，调查本地商圈及发展前景，合理规划商业布局，业态规划、主动进行品牌引进，是商业项目前期的重要机制；4 建立多方平衡机制，商业公司运营作为杠杆进行调节，均衡各方利益，达到多方平衡，是商业项目综合体良性发展的一个重要保证；5 建立商家进场装修进度表、实时监控，发现异常及时应对6 配合所有已签约商家的看场、量场、图纸提供、工程进度沟通以及相关技术条件的协调工作7建立购物中心营运体系报表分析、租约管理、收银管8理、商家经营系统、客户服务管理等各个模块的资料橱里前期市场调查:用于商业规划及物业管理的需求9后期市场调查:用于后期商业营运及物业服务的需求10 负责所管辖商家日常运营管控：保证商铺按时开业，商家销售业绩提升、商品质量以及店铺和人员的形象;11 监督和维护商场整体视觉形象；12 对购物广场设施设备、建筑物、环境卫生、消防、治安、经营秩序实施监管和维护13 制订购物广场使用手册、购物广场装修守则及其它必要的规章制度，以各种形式督促租赁户/承包方遵守规约。建立商家资料档案，一家一档，每份商家档案须编写商家档案资 料目录。认真核对商家的营业14 建立商家资料档案，包括铺位号、位置、楼层、面积及租户资料，以及记录签约租户与意向客户基本信息等。执照、组织机构代码证、税务登记证、商标注册证、代理证书、委托书等，且每年复查，及时更新过有效期的证书。整理前期招商的各类文件资料。15 建立有效的巡视检查制度；负责对购物中心硬件设施正常运行的日常巡直工作；16 负责商家租户的有关物业的报事报修服务工作；及时衔接协调物业相关部门进行各项维修；17 依法和依照协议收取乙方应缴的商场管理费（包括保安、保洁、公共设施维护费、公共水电摊销费等相关费用）及各项代收费用，并有权向愈期未付者追索欠款及滞纳金。18 建立商业项目内公共建筑设备及乙方所租单位房屋基本状况、装修、维修、异动档案；19 以经营为中心的相关对口政府部门外联：当地商品质消防部门由物业公司外量监督检查局（主要针对商品出现质量问题投诉时，联；对商品进行检验）、工商管理局（主要针对商铺营业执照及商品经营品类的检查）、消费者协会（主要针对顾客投诉及因商品销售引起的一切纠纷）、物价局（主要针对商品价格签的检查及商品价格的监督）、卫生局（主要针对检杳导购员是否有健康证上岗）；20 进行消费者满意度调查：协调处理消费者的投诉和搜集消费者诉求；21 开展商家租户满意度调查,租户意见的收集和改进跟进；22 后期市场调查:用于后期商业营运及物业服务的需求23 根据商家需求与现有物业的差异，跟进工程部门的工程整改24 参与推广活动的制定及商家活动谈判25 商圈和竞争对手调直;跟踪分析，调整推广策略；26 销售和客流跟踪，进行分析评估，作为经营调整和执行；开业前1个月设立总 服务台。确定总服务台工作人 员的统一着装。27 1.建立及明确“统一服务窗口"功能，设立总服务台播音、咨询及受理消费者投诉，完善顾客服务台制度和客户播音制度；2.分别需要建立总服务台管理工作指引、总服务台人员工作规范、广播系统管内容、服务标准和流程。试广播系统及其他硬件。与工程部、物业公司确认购物中心有偿服务内容及流程。与财务部确认收费流程及操作规范，确认收费服务项目的对接。28制定开业应急预案，制定针对开业期间各类突发事件重点考虑各部门之间的应急预案；充分权衡各类突发事件对购物中心营运的协同性和及时性。管理工作产生的直接和间接影响；做到以人为本，信息对称，反应迅速，统一指挥，影响最小。29制定商家进场手续办理及相关服务等工作；协助或引导商家的店员招聘工作。办理商家营业员出入证、工牌。配合商家开业前进货工作。理工作指引及营运管理工作人员行为规范；确立总服务台的工作落实营业员休息和用餐场所。提供商铺内的保洁有偿服务。对商家人员进行日常营运管理和服务的沟通、培训。落实餐饮商家油烟管道清洗制度，并提供配套服务。30从营运管理角度制定开业前模拟演练计划；演练内容制定详细的演练计包括：开闭店（晨会）演练；总服务台模拟演练；每戈!L明确责任人和演练日营运巡查演练;美陈布置;开业庆典流程模拟；各目标。类应急预案演练；消防演练（与人员培训相结合）等。演练与培训相结合，每次演练必须进行考核。与商家充分沟通，提高对演练的重视度和参与度。设定情境，突出针对性。及时总结,找出问题，不断改进，完善提高。加强部门间的沟通，提高工作的协调和配合。营运部必须对演练情况进行评估，并作为新项目开业准备情况的重要考核依据。二商业IT信息管理1 建立广告位、场地IT管理系统，包括查询系统广告的状态、查询即将到期的广告位、已租用广告位的商位信息及合同信息、广告位出租历史信息报表、场地出租历史信息报表、广告位合同到期预警报表等2 停车场收费管理系统软件3 针对运营、招商建立建立商位信息管理系统，包括：1.铺位状态查询：查询商铺的租用情况；2.查询租户租约到期的情况；3.铺位谈判状态图：查询铺位谈判状态信息；4.检索条件:楼层,类型（铺位业态/谈判状态）；5.查询有效数据的:合同信息和商户信息；6.已租用商位的商家信息及合同信息；7.铺位到期警报汇总信息：用于杳询截止某一个日期,铺位的到期预警信息；8.签约统计报表：用于查询按签约类型（自签/代理）签订合同的合同信息；9.铺位出租历史信息报表：杳询商铺出租的历史信息；4 针对运营管理建立建立商家信息管理系统，包括：查询基本详细信息、商家合同信息及租金情况、商家租金缴纳情况、商家销售数据分析、商家表扬与投诉、通过品牌查询商家及关联品牌，品牌相关联系人、租户进退场信息列表（用户查询商户签约进场和退租退场的列表信息）、5 在推广策划版块建立物料（宣传册、印刷品、礼品、数量、库存量、物料状态、物料领用与退回）信息化管理系统；6 负责牵头POS收银系统的对接工作，要求银联公司或其他购物卡公司提供门对门一站式手续办理服务。7 结合营运建立的系统增设会员管理系统，包括会员短信发送；查询会员消费积分明晰，产生时间，品牌、消费业态、消费商家等；会员积分兑换、返利；会员生日活动；换取停车票；会员活跃度分析（对会员购买品牌、会员性别、商家、金额、业态消费对比、月频率、次数、停车分析）；8 增设app手机口端接口支持*9 建立收银系统三推广策划工作界面1 制定开业开业策划及配合；开业前根据营运招商提出根据项目运营实际推项目推广需求，包括商家入驻仪式、开业前预热和开进情况及项目后期营运业庆典等；进行各类推广活动策划及效果评估分析；管理的要求，完善各类落实开业庆典的相关协调和配合工作；管理方案，牵头协调工程部、物业公司予以落实。在主力店进场装修时，及时沟通开业庆典、整合营销、协同配合、后期管理方面的事宜。与次主力商家沟通，落实开业庆典相关活动内容。2 开展商圈环境及顾客群体消费能力调研并形成具体书*面文件以供商业运营参考统筹和整合广告、赞助、媒体等资源，提高各项目的活动成效4 指导和掌控与广告代理商或媒体代理商的联系、谈判；跟踪评估广告/会刊/DM的投放效果。5 负责制定和掌控商场广告位、场内促销位、及商场形象的收费标准、管理措施并与租凭方进行联络、谈判和后期管理；6 项目外部交通和城市交通的关系衔接，主入口、次入口、共享空间、客流导向等规划7 建立推广策划管理系统，包括查询系统广告的状态、查询即将到期的广告位、已租用广告位的商位信息及合同信息、广告位出租历史信息报表、场地出租历史信息报表、广告位合同到期预警报表等8 商业项目商家门头店招设计规范及管控；9 导示系统规划10 商业项目Vl手册定案及内场装置艺术及封铺处理；11 负责为花车、特卖场租赁寻求租户，并谈判、跟踪及对其进行管理四装饰装修管理及现场管理界面1 督促商家提交所有图纸资料及与商家交流图纸会审信*息，并引导商家至物业公司办理装修入场手续2 办理进场施工手续；*商家持装修申请表在财务部完成各项费用的缴纳（包括装修押金、管理费、水电费、施工人员出入证工本费等）。商家持装修申请表和缴费收据办理施工人员出入证。商家持收据领取施工许可证。3 督促商家至财务部完成各项费用的缴纳（包括装修押金、管理费、水电费、施工人员出入证工本费等）；4 组织负责装修管理图纸审核管理、人员岗位安排管理、与研发及项目部进行工程协调管理5 合同回收及费用（包括各类保证金）催缴；督促商家装修图纸报审及施工手续办理6 建立商业营运部的商家管理档案，包括商家的基本资料、图纸、合同台账、函件、整改单及其他变更资料档案等7 接房验收、交房验收；8 制订商业项目购物中心装修手册及其它必要的规章制度，以各种形式督促租赁户/承包方遵守规约9 实时掌握商家内装工程进度和节点，及时与施工单位沟通协调交叉施工、成品保护等配合工作；10 装修施工过程进行监督与管理并建立装修现场检查记录表（工程）表；11 负责商场二次装修工程的监督管理工作12 施工现场的监督施工规范、施工进度巡查，参与工程验收13 制定装修违规处罚措施，包括装修安全管理规定、施工人员管理规定及损毁购物中心公共区域装修赔偿费用明细表；14 严格按照设计图纸材料表对进场材料进行检查核实；确保装修材料与装修工艺符合相关消防安全技术规范与消防审批图纸的要求；15 装修施工给现场进行检查实际装修与审批是否符合；16 负责对装修5ft场设施实施装修成本保护管理;17 规划指定的装修材料及人员的进场路线、临时堆放点、运输路线18 建立物业公司的物业管理档案，包括本物业的工程图纸、竣工验收、产权资料、维修、运行档案等五保险1 督促承租方按照租赁合同中与物业产权人的约定各自购买相应的保险（含公众责任险）；2 物业产权人负责为下列事项投保财产一切险或机器损坏险，并承担费用；1.租赁场所（建筑物结构）；2.物业产权人提供的设备设施，包括物业产权人提供给乙方单独使用的设备设施及物业产权人提供的与商业广场其他方共用的设备设施.3 督促承租方在租赁场所装修前自行或要求其委托的装修公司对装修期间投保装修工程涉及的工程一切险及公众责任险并承担相应费用。承租方负责在开业日前投保租赁场所内承租方商品、承租方自行购置的设施、设备的财产一切险或机器损坏险，及租赁场所经营涉及的公众责任险，第三方责任险并自行承担费用。4 负责对公共区域投保公众责任险（包括顾客意穷害及其他人身财产保险）;督促乙方应对其租赁的商铺内财产和商铺内公众责任自行投保。5 建立保险承诺书并会同装修申请表、消防安全责任书要求商家租户填写签字；六保安公共安全管理界面1 定期或不定期巡视、检查商铺，必要时包括乙方所租商铺内部。可采取必要措施以防止任何人未经甲方同意或未按本协议规定占用、变更、损害公共服务设施;2 对购物中心的公共配套设施设备、公共区域进行管理并保证正常安全运行；3 定期对消防设施进行巡视、检杳和维护，并有记录，发现问题及时处理；4 对地震、地陷、火灾、水灾等突发事件的组织疏导和协助施救工作；5 负责装修施工现场安全管理、成品保护;人员、货物进出管理；6 商业项目购物中心租赁场所内外安全管理；7 非开放时间进入商业街人员的控制；维持广场商业街的交通秩序;8 商业项目购物中心消防通道日常安全消防管理；9 负责消防安全工作，建立健全的消防管理制度，建立消防责任制10 建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等安保工作，不含乙方人身财产保险、保证和保管责任；七保洁及环境绿化管理界面1 商家租户的租赁面积内的保洁和绿化的日常监管2 定期对购物中心环境保洁及绿化情况进行日常巡视、检查和维护，并有记录，发现问题及时处理；3 制定适合商业场所的保洁服务质量标准，设立清洁检查机制，并有效落实和实施，确保质量标准有效完成4 租赁场所内保洁、绿化工作及巡检督促维护；5 租赁场所夕公共区域的保洁、绿化；6 同时，按照政府有关部门的要求对公共绿化区域给予养护，使之处于良好状态；7 商业项目范围内所有卫生间的保洁；8 按照有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。9 与步行街接口处通道区域（含卫生间）清洁管理10 保持购物广场内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运工作，不含餐饮垃圾处理11 消防通道保洁管理八停车场及其他区域的管理界面1 租赁场所外的公共场所包括但不限于建筑物外的广场、公共通道、天台、楼顶、外墙面统一管理未经甲方同意乙方不得擅自使用2 商业广场公共区域举办商品促销、展示等活动时需负责维持、保持活动区域的保安、保洁、安全3 负责停车场的经营管理4 建立有机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案；5 建立车流疏导管理和停车场设施设备管理方案；6 制定后场规划，包括卸货平台、货运电梯、垃圾压缩机、垃圾房、服务空间与走道储存空间规划九设施设备的维修保养、运行管理界面A租赁场所内中央空调系统及通风排烟1 商业项目租赁场所内中央空调系统及通风排烟的日常巡检工作；2 中央空调主机系统（含供暖系统、冷凝蒸发器、冷冻（却）水泵机组、管道及其附件等）的日常维修（含季度、年度检查）、保养（含一三级保养和特级保养）、运行管理；3 租赁场所内中央空调风柜机、盘管风机的日常维保、运行管理；4 租赁场所内风管、法兰、阀门、散流器的维护、保养；5 租赁场所专用的出入口空气幕维护、保养；租赁场所除湿机及其附属管道、表冷器、阀门等设施设备的日常维保、运行管理；6 租赁场所通风、排烟系统及其附属控制开关柜、管道等设施设备的日常维保、运行管理；7 租赁场所专用空调机房设备开启、操作及管理，包括机房的管理；8 高低压配电系统1 商业项目高低压配电系统的日常巡检工作；2 租赁场所独立使用的联络柜补偿柜、配电柜等高压设施的管理，日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、能耗及相关检测；3 租赁场所的建筑外墙体景观照明、乙方专用广告照明的维保、能耗;4 租赁场所内的配电系统、照明系统包括但不限于其独立使用的室内照明系统等的日常维护保养、使用管理；5 高、低压配电系统包括但不限于变压器、高低压开关柜、各类电井、电容器柜等日常维护保养、运行管理及定期检测;6 建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录。空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守巡视；0给排水系统1 从市政水管进户端计量水表至租赁场所的乙方专用给水系统（含其专用空调系统的补水系统、专用生活及消防水箱）日常维护保养、消杀、检测、运行管理2 租赁场所专用的隔油池、污水井及污水处理等排水、排污设施的维修保养；3 租赁场所专用的化粪池、污水井清掏、维修、保养；4 租赁场所排水地漏、排水管道、阀门、法兰等设施设备的日常维护、保养；5 租赁场所专用水泵房及其设备的日常维护保养、操作及管理；d电、扶梯系统1 商业项目电、扶梯系统的日常巡检工作2 租赁场所内的所有由物业产权人提供的使用的客、货梯的广告及多媒体设备的日常维修；3 租赁场所内的所有由物业产权人提供的使用的客、货梯的日常使用运转、维修、专业保养；十消防系统及管理界面1 商业项目消防设施规范安全的日常巡检工作2 由物业产权人提供使用的、在租赁场所内的消防烟感报警系统、消火栓及喷淋系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消烟等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理;3 与其他承租方共用消防报警及连动主机系统、消防水泵、消防耳胭风机系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、年度检直、一三级保养和特级保养）、运行管理4 消防主机、消防水泵、商业项目（购物中心）共用区域的消防报警背景广播、消防排烟、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一三级保养和特级保养）、运行管理5 消防监控报警系统24小时自动监测，并设专人值班,按规定保存监控记录，定期举办消防宣传和演习，定期检查消防设备及有无易燃易爆等危险品进场、存储情况；6 设置专职消防人员负责施工现场动火管理；易燃易爆品管理；消防施工监督；7 与物业使用人签订消防安全责任书；十房屋、附属设备设施管理及其他1 自行购置的设备设施的维护、保养；2 建立有效的巡视检查制度，对供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告等设备定时、定期杳巡，及时发现和解决问题，报至物业部进行指派人员及时维修，确保设备设施正常运行；3 保持公共区域的水、电、气、通讯、宽带网、有线电视、机电设备、电（扶）梯、空调、消防装置、路灯、道路、排污系统等处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关专业工程技术部门进行修复；4 结合同商业场所的营业时间，制定设备设施日常性，阶段性维修养护计划，使设备设施维修养护工作按部就班地逐步实施，不影响商业场所的正常经营活动；5 租赁场所内其他设施设备包括但不限于弱电系统、安防系统、装饰装修等日常维护保养、管理；6 商业项目购物中心公共设施、设备包括但不限于弱电系统、安防系统、雨污水系统、外围地面等日常维修保养；7 租赁场所所涉及的建筑主体结构（如基础、承重墙体、梁柱、屋面等）的维修；8 建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行对乙方所租商铺内发生的墙体、水、电、气、通讯、宽带网、有线电视、排污等建筑体系保修；保修期后乙方所租商铺自管部分实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修；9 负责设备设施的外协维保管理工作；对电梯、中央空调等重点设备做好对外委托性维修养护工作，以保证为客户提供顺畅的交通和适宜的温度；10 指导参与各项目节能降耗措施的落实，并对成果进行ms；11 制订计划及预防性维修计划;12 对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备保持正常运行和使用，预防安全事故的发生;13 建立共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检直、保养、维修记录；14 制定并执行设施设备操作规程及保养规范;15 对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施；16 属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测，并符合相关规范；17 负责承租商户电表、水表的抄写与核查；