XX县商品房预售资金监管办法.docx

XX县商品房预售资金监管办法第一条为进一步规范城区商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，防范商品房交易风险，保障预售商品房交易当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法城市商品房预售管理办法住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见（建房2022）16号）等规定，结合本县实际，制定本办法。第二条本县行政区域范围内所有在建、在售房地产开发项目商品房预售资金的收取、使用和监督管理工作适用本办法。第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在办理不动产首次登记（不动产总证）前预先出售给购房人，并按照商品房买卖合同约定收取的购房款，具体包括定金、首付款、住房按揭贷款、分期付款、一次性付款等。第四条商品房预售所得款项应当用于商品房项目工程建设，预售资金可按建设进度使用，应留存一定比例的预售资金保证商品房竣工交付。第五条商品房预售资金各监管部门的职责：XX县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）具体负责XX县商品房预售资金的监管工作，督促检查商品房预售资金监管实施情况，负责明确符合资金监管条件的合作银行供房地产开发企业（以下简称开发企业）选择，负责建立商品房预售资金分级监管制度，负责建立统一的新建商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统），通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。中国人民银行XX支行、XX银保监分局XX监管组是预售资金监管合作银行的金融监管部门，金融监管部门负责协调配合县住建局组织各商业银行进入预售资金监管系统，中国人民银行XX支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作，XX银保监分局XX监管组负责对商业银行预售监管的操作风险和合规性进行监督检查。XX县符合资金监管条件的各商业银行是预售资金监管的合作银行（以下简称监管银行），监管银行凭县住建局签注意见的监管账户开户申请书及其他相关资料为开发企业开设商品房预售资金专用账户后，应将账户信息报告资金监管系统登记，并按本办法规定对监管账户资金实施管理。第六条县人民银行、XX银保监分局XX监管组、财政、税务、各商业银行、公积金管理中心等有关部门和单位应当依照本办法规定协同做好商品房预售资金的监管工作。第七条新建商品房预售资金监管，应当遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则，采取专户收存、节点控制、使用备案等方式施行。第八条商品房预售资金的缴存管理：（一）有开发贷款的房地产开发项目，房地产开发企业应保证商品房预售资金监管银行是贷款银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，房地产开发企业应保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。（二）房地产开发企业申请商品房预售许可证时，应当按照选定合作银行开立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），并与县住建局、监管银行三方共同签订商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议），监管协议内容应当包括商品房预售资金监管账户名称、账号、监管的项目范围、监管额度、商品房预售资金的交存和使用方式、违约责任、争议解决方式等内容。一个监管账户只能对应一至两个监管账户，监管账户名称为“公司名称+预售项目+楼栋号”。（三）开发企业与经办机构签订监管协议时，应当向经办机构提交以下材料：1 .施工合同及建筑材料、设备购销合同等（原件及复印件，复印件加盖开发企业公章）；2 .工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；3 .项目成本预算书；4 .三方协议要求提供的其他资料。（四）签订监管协议后，开发企业应在售楼部醒目位置公示预售资金监管合作银行及专用账户信息，并在商品房买卖合同中注明合作银行及监管账户信息，以便相关管理部门和购房人监督、查询和使用。（五）开发企业应当协助购房人按商品房买卖合同约定将购房款直接存入项目监管账户，不得在监管帐户外收取任何性质的售房款。购房人凭开发企业出具的缴款通知书,将购买商品房的款项转入监管账户。购房人申请商品房贷款的，贷款银行应当将发放的贷款直接划转至监管账户。开发企业在收取购房人首付款或一次性购房款后，应在三天内与购房人签订网签合同，并在网签合同签订后30天内为购房人办理商品房合同备案手续，在办理商品房合同备案时，开发企业须提供购房人将购房款足额存入商品房预售资金监管专用账户的凭证。属按揭贷款购房的，在办理商品房备案手续后，按揭贷款银行必须配合开发企业将按揭贷款（不含按揭贷款银行留存的按揭贷款保证金）转入商品房预售资金监管专用账户。开发企业应在每月3日前将当月收取的商品房预售资金明细及商品房预售资金监管专用账户的资金总额与商品房预售资金监管银行对账，商品房预售资金监管银行在2日内核对后加盖业务公章，由房地产开发企业在每月6日前（节假日顺延）报送经办机构。第九条商品房预售资金的使用范围，包括购置必需的建筑材料、设备，支付项目主体及配套设施建设施工进度款、法定税费、预售项目抵押贷款本息、必要的管理费用等。预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证之日起，至本项目物业承接查验完成之日止。第十条商品房预售资金实行动态监管制度，预售资金监管账户内的资金未经经办机构审批，不得使用。第十一条监管资金的拨付节点管理。预售资金进入监管账户，开发企业可以申请提取监管资金。开发企业通过监管系统提交监管资金使用申请表及相关证明材料，经办机构在收到该申请表之日起的3个工作日内通过监管系统向合作银行发送电子拨付指令，并通知开发企业到合作银行办理资金划拨手续。（一）房地产开发企业因开发项目建设需使用商品房预售监管资金时，向经办机构提出使用资金申请，办理相关拨付手续。符合本办法第九条规定的预售资金使用范围的，由经办机构在3个工作日内出具商品房预售资金使用核准意见书，商品房预售资金监管银行凭商品房预售资金使用核准意见书办理商品房预售资金拨付手续。具体拨付标准为：高层及小高层建筑要达到主体工程的1/2,多层建筑要达到主体工程的2/3,预售资金监管留存比例不低于累计进账的15%；水、电、气等基础设施报装施工完成，预售资金监管留存比例不低于累计进账的10%；项目经竣工验收合格、已售房屋分户办证比例达到50%,预售资金监管留存比例不低于累计进账的2%o（二）开发企业有下列情形之一的，经办机构可不予拨付：1 .未按规定将预售资金全部存入监管账户的；2 .申请使用预售资金突破控制节点资金标准的；3 .实际用途、收款单位与合同约定不符的；4 .本次申请之前预售资金未按要求使用的；5 .不按规定使用预售资金的其他情形。（三）合作银行应当在收到经办机构的同意拨付资金证明后将资金拨付给开发企业。并按三方协议约定的时间和方式向经办机构和开发企业提供监管账户对账单。（四）开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，开发企业可以向经办机构提交退房退款申请书，申请解除对该拟退还的预售资金的监管。经办机构经核实后通知合作银行解除该部分预售资金的监管。相关有权国家机关依法对监管账户进行冻结或者扣划的，合作银行有义务证明监管资金及监管账户的性质，并应及时书面告知经办机构。第十二条房地产开发企业监管项目经竣工验收合格,根据建筑工程施工合同不拖欠工程款，完成小区物业承接查验，该项目业委会组建、物业承接验收完成后，开发企业可申请撤销监管账户，经经办机构现场查勘进行公示后可解除监管。如开发企业在销售过程中发生购房人投诉、群访、多次性上访未妥善解决的，预售资金监管留存比例在原基础上提高5%10%。第十三条解除商品房预售资金监管，按照下列程序办理：（一）房地产开发企业向县经办机构提交解除监管账户申请以及工程竣工验收备案材料、物业承接验收、房屋已办理不动产登记情况证明材料；（二）对审核后符合解除条件的，由经办机构出具解除监管通知书；（三）预售资金监管银行凭解除监管通知书为开发企业办理结算手续，并按规定解除监管。第十四条开发企业有下列行为之一的，由主管部门责令其限期改正，经办机构可按照三方协议的约定暂停其监管资金拨付；逾期不改的，经办机构可暂停该项目商品房买卖合同网上签约备案，并报请主管部门按照有关规定予以处理,同时记入开发企业信用档案，并向社会公示：（一）未按规定将售房款存入监管账户的；（二）未按规定使用新建商品房预售监管资金的；（三）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。情节严重的，经办机构可依照住建部城市商品房预售管理办法的规定给予行政处罚。第十五条合作银行未按规定或者协议约定及时入账、拨付监管资金的，由中国人民银行XX支行责令改正并依据相关法律法规进行处理，主管部门可按照合作协议的约定终止与该合作银行的合作关系，并追究其法律责任。第十六条主管部门、经办机构、合作银行的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以追究。第十七条本办法由XX县住房和城乡建设局负责解释。本办法规定的商品房预售资金监管协议书商品房预售资金使用申请表商品房预售资金使用核准意见书解除监管通知书，由XX县住房和城乡建设局统一监制。第十八条本办法自印发之日起执行，有效期三年。施行过程中上级国家机关有新的规定的，从其规定。