《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征.docx

北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步加强住宅工程质量管理，压实工程参建各方主体责任，秉承人民至上的服务理念，引导购房业主有序参与验收关口把控，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提升住宅品质，根据建设工程质量管理条例（国务院第279号令）北京市建设工程质量条例（十四届第14号）关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（建质2009291号）房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定（建质（2013）171号）关于落实建设单位工程质量首要责任的通知（建质规20209号）等法规和规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市取得施工许可证，且在组织竣工验收前能基本确定购房人的新建住宅工程，其质量分户验收、业主查验及监督管理适用于本办法。本办法所称的住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织设计、施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和单位（子单位）工程竣工验收前，依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。本办法所称的住宅工程业主查验（以下简称业主查验），是指建设单位在工程竣工验收前，组织购房业主（业主授权人），依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的查验活动。第三条市住房城乡建设行政主管部门负责全市分户验收和业主查验工作（以下简称验收查验工作）的指导督导,区住房城乡建设行政主管部门负责本行政区内验收查验工作的行政监督，市及区建设工程质量监督机构（以下简称监督机构）依据工作职责，负责验收查验工作的监督管理。第四条验收查验工作应严格落实住宅工程参建各方质量责任，突出建设单位首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任，建设单位作为第一责任人，对验收查验工作的组织、实施、查验、成果、整改等承担全面责任。第二章分户验收第五条住宅工程参建各方负责人及专业技术人员组成验收组，承担分户验收具体工作。分户验收分两个阶段组织实施，第一阶段安排在主体结构分部工程验收前，验收组按照附件1表中所列验收项目，对每户住宅及公共部位的结构工程实体质量、结构尺寸等进行验收，合格后方能组织主体结构分部工程质量验收，并出具合格证明文件附件L附件2;第二阶段安排在单位（子单位）工程竣工验收前，验收组依据施工合同约定的交付标准，选定附件3中相应验收项目，对每户住宅及相关公共部位的实体质量、空间净尺寸和主要使用功能进行验收，合格后方能组织单位（子单位）工程竣工验收，并出具合格证明文件附件3、附件4。第六条分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料。要求按户内房间留存照片或视频片段（每间房不少于1张照片或1段视频），影像资料应清晰体现楼号户号、验收时间、验收成员等信息。分户验收资料由建设单位留存备查，存档期限自办结工程竣工验收备案之日起算，不低于2年。在组织业主查验前，建设单位将第二阶段分户验收影像资料按户分发业主，鼓励以二维码、手机APP等信息化方式分发。第七条建设单位应委托有资质的第三方建设工程质量检测机构对分户验收数据进行比对复核。比对复核执行如下规定：（一）住宅抽样。抽测总量：200户以下，不少于10户;200-500户,不少于15户;500-1000户,不少于20户；100O户以上，按2%抽取且不少于25户。单位工程抽查不少于2户，单元顶层和底层作为抽查重点。抽测总量按1：3比例分配至第一、第二阶段分户验收数据比对。（二）复核标准。第三方机构对抽中的每套住宅实测实量分户验收测量标识，进行复测比对。实测点位判定。复测值符合相关工程建设标准，即认定该实测点位合格。单套住宅分户验收判定。抽中单套住宅所有实测点位合格率大于或等于85%,即认定该套住宅分户验收合格。（三）公共部位复核比对。公共部位复核比对第二阶段分户验收数据，按住宅楼栋数20%抽取，且不少于1栋。依据相关工程建设标准、设计文件，复核抽中楼栋的入户通道、楼梯间等部位。（四）复核比对成果运用。建设单位依据第三方机构出具的分户验收检测报告，组织参建各方对不合格点位进行整改，第一阶段分户验收不合格点位，须在主体结构分部工程验收前整改到位；第二阶段分户验收不合格点位，须在单位（子单位）工程竣工预验收前整改到位。第八条监督机构应加强对分户验收和复核比对的监督抽查。查实存在以下情形之一的，责令重新进行分户验收,并移交本级行政执法部门。行政执法部门，依据记分标准（附件7）,对责任单位进行信用记分处理。（一）未组织分户验收或分户验收不合格就进行主体结构和单位（子单位）工程竣工验收；（二）未按规定验收项目验收、未按要求留存资料、未委托有资质第三方机构进行比对复核的分户验收；（三）在分户验收和比对复核中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收；（四）存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为。第九条重新组织分户验收实施提级管理，由住宅工程建设、设计、施工、监理单位上级负责人组织分户验收或驻点督导。第十条住宅工程交付使用时，附件3随住宅质量保证书一并交付给业主。第三章业主查验第十一条组织业主查验应满足下列条件：（一）完成设计文件、施工合同约定的各项建设内容；（二）分户验收合格；（三）单位工程质量竣工预验收合格；（四）监督机构责令整改的问题已整改完毕。第十二条对符合业主查验条件的住宅工程，建设单位应及时、分批组织业主查验。建设单位组织设计、施工、监理、物业（业主查验阶段能确定物业的项目作此要求）等单位人员组成查验组，提前开展针对性预演，制定修订业主查验方案，由建设单位留存备查。第十三条建设单位组织业主查验应遵守以下规定：（一）建设单位应提前7日正式通知业主，告知业主查验具体安排、携带证件材料、查验主要内容及注意事项。（二）业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验。业主授权他人参与蛰验的，应提供书面授权书。业主查验，可由亲属或他人陪同参与查验，总人数不超过3人。（三）查验人员进入现场实名登记，须遵守现场施工安全管理制度规定。业主逾期未参与查验的，视同主动放弃，建设单位作好书面记录。（四）业主（业主授权人）依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，参照建设单位分发的第二阶段分户验收影像资料，对所购住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能进行查验。查验过程中，查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，查验成果经查验双方共同签字确认，形成问题销项台账（附件5）0（五）建设单位根据销项台账，组织维保力量进行问题整改，对短期能完成的，及时整改到位，对需要一定期限的,主动解释说明，约定维修完成时限，对台账逐一销项，形成问题整改台账（附件6）,由建设单位留存备查。第十四条监督机构应加强业主查验工作的监督抽查，对查验活动中查实存在下列行为之一的，责令改正，并移交本级行政执法部门。行政执法部门，依据记分标准（附件7）,对责任单位进行信用记分处理。对业主查验中查实的违反建设工程质量管理行为，责令改正并依法依规作出处IUo（一）未达到查验条件，仓促组织业主查验，引发群访群诉的；（二）未按要求提前通知业主、查验组不认真履行职责,激化矛盾的；（三）台账不实、销项弄虚作假、问题整改推诿扯皮的。第十五条对业主（业主授权人）在查验活动中提出与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主（业主授权人）协商又不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理。第四章附则第十六条本方法自起施行，本方法施行之日符合本办法第二条规定，且未组织分户验收的在施住宅工程，适用本办法。本市竣工验收前尚未完成选房的回迁安置房，业主查验，由属地乡（镇、街道）、村（居委会）干部，安置村（居）民代表组成业主查验组，结合实际抽取一定比例，参照本办法实施。北京市住房和城乡建设委员会关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知（京建质2009383号）、关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知（京建法201817号）同时废止。附件：L住宅工程主体结构分户验收表2、住宅工程主体结构分户验收汇总表3、住宅工程质量分户验收表4、住宅工程质量分户验收汇总表5、业主查验问题销项台账6、业主查验问题整改台账7、记分标准附件1住宅工程主体结构分户验收表工程名称房（户）号建设单位设计单位验收日期施工单位监理单位序号验收项目主要验收内容验收记录1现浇碎结构（含）结构外观混凝土构件外观缺陷2后浇带、施工缝、预留孔洞处理及外观质量3装配式构件外观缺陷4尺寸偏差轴线位置5预留洞（孔）中心线位置6垂直度、相邻构件平整度7结构标高8截面尺寸9板厚10砌体结构（含）二次结构外观压顶、过梁、构造柱设置及外观缺陷11通缝、条板墙12尺寸轴线位置13结构偏差垂直度14表面平整度15门窗洞口高、宽责任单位验收意见分户验收专用签章建设单位项目负责人：（盖章）年月曰设计单位项目负责人：（盖章）年月曰施工单位项目经理：（盖章）年月曰监理单位项目总监：（盖章）年月曰注：本表一式四份（建设、设计、施工、监理各T分）附件2住宅工程主体结构分户验收汇总表工程名称建设单位设计单位施工单位监理单位结构/层数建筑面积（m2）总户数验收内容验收情况验收户数混凝土结构砌体结构其他验收结论建设单位设计单位施工单位监理单位（公章）（公章）（公章）（公章）项目负责人：项目负责人：项目经理：项目总监：年月曰年月曰年月曰年月曰注：本表一式四份（建设、设计、施工、监理各T分）附件3住宅工程质量分户验收表（住宅部分）工程名称房（户）号建设单位设计单位验收日期施工单位监理单位序号验收项目主要验收内容验收记录1地面、墙面、顶棚墙地面无裂缝、空鼓、返潮、起皮、起砂；表面洁净、无明显色差；平整度、垂直度符合相关建设标准（标识检测点选取：单个房间取不少于2幅整面墙中心点，地面、顶棚取中心点，单套住宅不少于10个检测点位）。2门窗发泡密实；密封胶无裂纹；门窗关闭严密，无倒翘，开关灵活、无异响；玻璃、纱窗安装牢固、无破损、符合设计要求。3栏杆（护栏）栏杆高度、立杆间距符合设计要求；安装牢固、防攀爬措施。4防水工程有防水要求的屋面、门窗、厨卫间及阳台、外墙无渗漏；排水顺畅。5室内主要空间尺寸开间、进深净尺寸、室内净高。6给排水工程管道无渗水、管道坡向正确；安装稳固，地漏水封、给排水口位置符合设计文件。7电气工程接地、相位、等电位开关、灯具安装、插座位置及防溅。8采暖工程采暖设备、阀部件安装牢固、无渗漏。9通风与空调安装工程风口设置安装、空调孔坡度；通风与空调系统测试及试运行。10吊顶工程吊杆、龙骨的质量、规格、间距、连接方式和防火要求；面板安装窗帘盒安装；检修口留设。11轻质隔墙工程板材品种、规格、型号、颜色；安装牢固及与顶棚和墙体交接处防开裂措施。12墙饰面工程粘贴安装牢固，表面平整、洁净无污染、蹴、明显色差、空鼓拼缝或接缝光滑顺直、宽窄均匀。13地面饰面工程木地板表面平整、洁净、无损伤、明显色差，铺设牢固、无明显起灰；地砖平整顺直，无明显色差、破损、空鼓。14涂饰工程目测无色差、表面顺平、无污染、无破损、裂缝。15细部工程门窗套：表面光滑平整；线条顺直，接缝严密；无裂纹、翘曲、损坏；打胶美观，不打胶处无明显缝隙。16厨房工程橱柜：门板平整，无破损、污染、明显色差；开启无异响；柜内切割包封严密。台面、水槽：表面平整、光洁、无污染、破损、渗漏，打胶顺平、宽窄一致。厨电外观完好设备送电无异常。17卫浴工程地漏排水正常；洁具表面光洁、无污染、破损、安装牢固、打胶美观，使用正常。18智能化工程设备功能、系统运行正常。室内净距、净高尺寸检验记录功能区域净高推算值（mm）净距推算值（mm）实测值（mm）计算值（mm）净高开间进深净高开间（进深）HLHlH2H3H4H5LlLlL2L2最大偏差极差最大偏差极差主卧次卧1次卧2书房客厅餐厅室内空间尺寸测量示意图套型示意图贴图区（标注房间编号）200FLI-I1H2tH5Lz2200H4L2H3UU注：1.测量基层净高时，对起居室、卧室测5个点，即4角点加中心点；基层净高的允许偏差为±15mm,极差不应大于20mm。2.测量开间、进深及对角线基层净距时，长宽方向各测2个点；开间、进深净距的允许偏差为±15mm,极差不应大于20mm。验收意见建设单位项目负责人：（分户验收专用章）年月曰设计单位项目负责人：（分户验收专用章）年月曰施工单位项目经理：（分户验收专用章）年月曰项目总监：监理单位（分户验收专用章）年月曰注：本表一式五份（建设、设计、施工、监理、业主各T分）住宅工程质量分户验收表（相关公共部分）工程名称楼（栋）单元建设单位设计单位验收时段施工单位监理单位验收项目主要验收内容验收记录相关公共区示意图贴图区（标明房号）楼（电）梯和入户通道通道宽度、净高；楼（电）梯设置符合设计要求。消防设施消防设施按设计要求配备齐全、系统运行正常。其他无障碍设施、邮政信报箱等合同约定其他内容。验收意见建设单位项目负责人：（分户验收专用章）年月B设计单位项目负责人：（分户验收专用章）年月B施工单位项目经理：（分户验收专用章）年月B监理单位项目总监：（分户验收专用章年月B注：本表一式五份（建设、设计、施工、监理、业主各T分）附件4住宅工程质量分户验收汇总表工程名称建设单位设计单位监理单位施工单位结构/层数建筑面积(m2)总户数验收内容验收情况验收户数户内相关公共部位其他验收结论建设单位设计单位施工单位监理单位（公章）（公章）（公章）（公章）项目负责人：项目负责人：项目经理：项目总监：年月日年月日年月日年月日注：本表一式四份（建设、设计、施工、监理各T分）附件5业主查验问题销项台账工程名称：查验时段：楼栋号单元及房号姓名联系方式查验出的问题建设单位设计单位施工单位监理单位物业单位（已确定物业项目）（公章）（公章）（公章）（公章）（公章）项目负责人：项目负责人：项目经理：项目总监：物业经理：年月曰年月曰年月曰年月曰年月曰注：建设单位可以根据项目具体情况对本表格进行优化，但优化的表格不少于以上信息。附件6业主查验问题整改台账工程名称：整改时段：楼栋号单元及房号业主姓名业主联系方式查验出的问题整改情况建设单位设计单位施工单位监理单位物业单位（已确定物业项目）（公章）（公章）（公章）（公章）（公章）项目负责人：年月曰项目负责人：年月曰项目经理：年月曰项目总监：年月曰物业经理：年月曰注：建设单位可以根据项目具体情况对本表格进行优化，但优化的表格不少于以上信息。附件7记分标准编号行为类别行为代码（职权编号）违规行为描述处理依据处理措施记分分值1质量管理未组织分户验收或分户验收不合格就进行主体结构和单位（子单位）工程竣工验收。北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（京建法2023XX号）第八条责令重新组织分户验收对建设单位记3分。2质量WS未按规定验收项目、未按要求留存资料、未委托有资质第三方机构进行比对复核的分户验收。北京市住宅工程质量分户验收和业主直验管理办法（京建法2023XX号）第八条责令重新组织分户验收对建设单位记3分，对施工单位记2分，对监理单位记1分。3质量w三在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收。北京市住宅工程质量分户验收和业主直验管理办法（京建法2023XX号）第八条责令重新组织分户验收对建设单位记3分，对施工单位记2分，对监理单位记1分。4质量g三未达到杳验条件，仓促组织业主查验,引发群访群诉的。北京市住宅工程质量分户验收和业主直责令改正对建设单位记3分。验管理办法（京建法2023XX号）第十四条未按规定组织业主查验，有下列北京市住宅工程质对建设单位行为之一的：未按规定提前通知量分户验收和业主查记3分，对施质量责令5SS业主、查验组不认真履行职责，验管理办法（京建改正工单位记2激化矛盾的；台账不实、销项弄法2023XX号）第十分，对监理单虚作假,问题整改推诿扯皮的。四条位记1分。附件2北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征求意见稿）起草说明为进一步加强住宅工程质量管理，压实工程参建各方主体责任，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提升住宅品质，依据相关法规，结合本市实际，我们制定了北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（征求意见稿）（以下简称办法）。现就办法起草情况作一说明：一、起草背景近年来，我市一些新建住宅工程验收、交付之际出现业主集中投诉等现象，尤其在保交楼、共有产权住房项目更易多发。梳理业主投诉，主要集中在质量缺陷、货不对板两方面。经过充分调研论证，聚焦问题症结一一工程参建各方未严格落实主体责任，起草了办法，着力扭转本市当前一些住宅工程参建方对质量分户验收不严谨不细致，导致验收、交付之际，常见质量缺陷、货不对板多发的状况，逐步构建住宅工程开门搞建设、业主深度参与的共治模式，推动问题逐步化解，不断提升住宅品质，提高业主的获得感和满意度。二、法规依据办法主要依据建设工程质量管理条例（国务院第279号令）、北京市建设工程质量条例（十四届第14号）、关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（建质2009291号）、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定（建质2013171号）、关于落实建设单位工程质量首要责任的通知（建质规20209号）等法规和规定。三、主要内容办法计四章共16条，附7个附件，主要内容有：第一章总则。明确制定方法法规依据、适用范围、市区住建部们职责划分。定义住宅工程质量分户验收、业主查验概念内涵。分户验收是指建设单位组织设计、施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和单位（子单位）工程竣工验收前，依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、施工合同等，对住宅及相关公共部位的实体质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动；业主查验，是指建设单位在工程竣工验收前，组织购房业主（业主授权人），依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，对住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能等进行的蛰验活动。第二章分户验收。本章明确了分户验收涉及的组织实施、复核比对、违规处理等事项，为参建主体组织住宅工程质量分户验收提供了实操指南。分户验收分两个阶段组织实施，第一阶段安排在主体结构分部工程验收前，第二阶段安排在单位（子单位）工程竣工验收前；分户验收综合运用观感目测、实体测量、功能性检测等方法手段，逐户、逐间进行验收并留存资料；建设单位应委托有资质的第三方建设工程质量检测机构对分户验收数据进行比对复核；监督机构应加强对分户验收和复核比对的监督抽查。推出了分户验收第三方复核比对、影像资料留存分发、重新组织分户验收实行提级管理、违规行为信用处理等刚性措施，督促住宅工程参建各方认真履行职责，重视分户验收，作实分户验收，及时整改分户验收核验出的不合格点位。第三章业主查验。明确组织业主查验前提条件，对业主查验活动涉及的组织实施、建立问题台账、逐一销项、违规处理、争议解决途径等事项作出具体规定。组织业主查验，建设单位应提前7日正式通知业主；业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验；业主查验，可由亲属或他人陪同参与查验，总人数不超过3人；查验成果经查验双方共同签字确认，形成问题销项台账；建设单位根据销项台账，组织维保力量进行问题整改，对台账逐一销项;监督机构应加强业主查验工作的监督抽查；对业主（业主授权人）在查验活动中提出与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主（业主授权人）协商又不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理。第四章附则。明确了在施住宅工程、尚未确定业主的回迁安置房如何组织业主查验及分户验收。本方法施行之日符合本办法第二条规定，且未组织分户验收的在施住宅工程，适用本办法；本市竣工验收前尚未完成选房的回迁安置房，业主查验，由属地乡（镇、街道）、村（居委会）干部,安置村（居）民代表组成业主查验组，结合实际抽取一定比例，参照本办法实施。对原有相关政策文件予以废止。