德阳市物业管理条例（修订草案征求意见稿）.docx

德阳市物业管理条例（修订草案征求意见稿）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的人居环境，根据中华人民共和国民法典物业管理条例和四川省物业管理条例等法律法规，结合德阳市实际，制定本条例。第二条本条例适用于德阳市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。第三条物业管理活动应当坚持党建引领，建立中国共产党基层党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等共同参与的小区治理机制。第四条鼓励相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等通过购买服务方式委托符合条件的物业服务人承担社区治理、公共事务和居（村）民服务等事项。第五条鼓励物业服务人以及从业人员加入物业服务行业协会。物业服务行业协会应当依法加强行业自律和行业服务，开展物业服务质量评价，建立物业服务行业监测、披露机制，促进行业诚信建设、标准建设、人才建设，推动物业服务行业高质量发展。第六条市、区（市、县）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层社会治理体系，为街道办事处（乡镇人民政府）配备物业管理的机构和人员，建立保障机制，落实工作经费。第七条市级人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业行业的监督管理，制定并宣传物业管理相关政策，指导区（市、县）物业管理部门开展物业管理监督管理工作，组织制定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作制度、物业承接查验协议、物业服务合同等示范文本。区（市、县）人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员的培训。组织开展物业服务信用评价工作，建立物业管理信用信息档案，协调处理县级物业管理活动中的重大矛盾纠纷。发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、城市管理、卫生健康、应急、市场监管、消防救援等有关部门按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。第八条街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理协调机制，处理物业管理活动中的矛盾纠纷，履行以下职责：（一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立及业主委员会的选举、换届；（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；（三）协调处理物业管理活动中的矛盾纠纷；（四）指导业主自行管理，做好环境卫生、绿化、秩序维护等工作，推进辖区老旧小区物业专业化管理；（五）按照本条例规定牵头成立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；（六）物业服务区域突发失管状态或者物业服务合同重大矛盾纠纷时，组织实施应急物业服务管理；（七）依法组织物业服务人和业主委员会落实县级以上地方人民政府依法采取的应急管理措施；（八）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。居（村）民委员会依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理有关的工作。第二章业主和业主组织第九条业主有权对物业服务合同的履行情况进行监督，对业主共同决定事项享有建议和表决的权利。业主应当遵守法律法规以及管理规约，对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，应当依法予以配合。第十条首次业主大会会议筹备经费按照每户30元，最低不低于1万元、最高不超过3万元的标准，由建设单位在办理预售许可或者现房销售前将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表担任，业主代表一般由遵纪守法、公正廉洁、责任心强的党员业主代表担任。第十一条业主委员会成员候选人由十名以上业主联名推荐，社区（村）党组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区党组织建议推荐确定，由业主大会选举产生业主委员会。社区（村）党组织引导业主中的党员、鼓励业主中的机关、企事业单位在职党员通过法定程序担任业主委员会成员。第十二条业主大会会议可以采用现场讨论、视频等电子信息或者书面征求意见等形式召开，表决事项可以采取现场投票、电子投票等方式，表决结果应当具有真实性和可追溯性。业主户数超过三百户的，业主可以通过业主大会议事规则约定按楼幢或者单元成立业主代表大会，履行业主大会的职责，业主代表的人数应不少于三十人。凡书面表决方式，业主的赞同、反对及弃权的意见经业主本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。业主大会表决结果和业主委员会选举结果应当在物业服务区域显著位置公示十五日。第十三条需业主共同决定的事项，表决票已送达业主,业主未作出意思表示的，会议组织方可以在居（村）民委员会工作人员或者两个以上见证业主在场见证，以电话征求业主意见并记录备案，作为表决的依据。经前述程序仍不能明确业主意思表示的，视为其参与表决，并作弃权处理。业主大会议事规则可以就业主参与表决、表决规则等事项依法作出约定。第十四条业主委员会应当建立业主来访接待、意见投诉和沟通议事制度，可以邀请物业服务人、居（村）民委员会工作人员和相关单位人员组织召开投诉处理协调会。业主委员会应当建立工作记录，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录，建立档案并妥善保管。业主有权查阅、复制工作记录，业主委员会不得拒绝。第十五条业主委员会连续六个月未开展工作的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）报告，经街道办事处（乡镇人民政府）督促整改仍不能正常开展工作的，专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主可以联名要求重新选举业主委员会。业主委员会成员应当依法履行职责，接受业主监督。业主共同决定事项未经业主大会作出决议，业主委员会擅自决定的，可依法撤销。第十六条在物业服务区域内有下列情形之一的，专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当依法组织业主成立物业管理委员会，依照有关规定行使业主委员会相应职责：（一）前期物业管理期间不具备成立业主大会、选举产生业主委员会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业区域所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的;（三）业主委员会不能正常开展工作、不履行职责达半年以上，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能调整或者重新选举的。第十七条物业管理委员会组成人员应当为5人以上的单数，由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、建设单位、物业服务人等派员组成。其中业主代表不少于二分之一，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生，物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置持续公告。物业管理委员会自成立之日起十五日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当书面告知物业所在地的区（市、县）住房城乡建设主管部门，物业管理委员会任期一般不超过两年。物业管理委员会在临时管理期间应当适时组织业主召开业主大会会议，选举业主委员会，自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。第三章物业服务第十八条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：（一）物业服务具体事项；（二）物业服务质量和评价方法；（三）服务费用的标准和收取办法；（四）维修资金的使用和流程；（五）服务用房的管理和使用；（六）业主共有部分的经营与收益分配；（七）服务期限和服务交接；（八）违约责任等条款。自签订物业服务合同之日起三十日内，物业服务人应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）及区（市、县）住房城乡建设主管部门备案。第十九条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。物业服务人应当每个月定期将公共区域的维修、养护、清洁、绿化等服务事项的履行情况，电梯、消防、备用电源等设施设备维护、保养情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等在小区显著位置向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第二十条物业服务合同期限届满六十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务人进行表决。业主大会决定续约的，应当重新签订物业服务合同。业主大会作出选聘新的物业服务人决定的，原物业服务人应当与业主委员会、新聘物业服务人共同进行物业交接查验，依法办理移交。对物业服务区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，依据物业服务合同履行维修、维护责任并报物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案。对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助。有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反法律法规行为的，由公安机关依法处理。第二十一条业主委员会可以建立物业服务质量考核制度，依据物业服务合同对物业服务的质量进行检查考核,也可委托第三方机构对物业服务质量进行评估，或者参照行业主管部门考评意见，按照质价相符的原则，将考核结果作为物业服务人履行物业服务合同的依据。业主委员会、建设单位、物业服务人可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务合同履行、物业服务质量评估等活动。第二十二条除业主实施自行管理外，物业服务人不得将物业服务区域内的秩序维护、清洁卫生、绿化管理、共用设施设备的维修养护等基础物业服务业务整体外包或拆分后外包给第三方。实施分项外包的，应当落实质量控制措施，报送业主委员会备案。第二十三条利用共有部分经营所得收入，扣除合理成本后归业主共有。共有收入委托物业服务人管理的，物业服务人应当开设专门账户，不得与物业服务人其他收支合用账户，每半年公开共有收入的详细收支情况。共有收入由业主委员会管理的，应当以业主委员会名义开设专门账户，不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。业主委员会应当定期委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公布。共有收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者其他支出。第二十四条建筑物及其附属设施维修资金属于业主所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施维修资金实施专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督管理，遵循使用方便、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第二十五条建筑物及其附属设施维修资金使用应当由专有部分面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主可通过委托方式，将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使,也可以通过业主大会一次性表决方式授权业主委员会，对特定范围内的维修资金的使用事项表决通过后，授权业主委员会或者物业管理委员会分批使用。业主不依法履行住宅共用部位、共用设施设备维修责任的，业主委员会可以按照表决程序使用小区公共收益先行维修，再依法向责任业主追偿。第二十六条使用的建筑物及其附属设施维修资金由受益业主按下列方式进行分摊：（一）住宅共用部位、共用设施设备涉及整个物业区域的，该区域全体业主为受益业主；（二）住宅共用部位、共用设施设备涉及单幢或单层物业的，该幢或该层全体业主为受益业主；（三）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由受益业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。第二十七条发生严重影响物业使用的紧急情况，符合四川省物业管理条例规定情形的，业主大会或者业主委员会可以按照紧急程序申请使用建筑物及其附属设施维修资金。未产生业主委员会或者业主委员会未按规定履行维修责任的，辖区居（村）民委员会应当根据业主要求代为申请。第二十八条按照紧急程序申请使用建筑物及其附属设施维修资金，经维修资金管理部门审核符合维修资金使用范围的，应出具紧急程序使用维修资金列支公告，公告期满从列支范围业主个人维修资金专户中直接列支。第二十九条鼓励购买屋面、外墙、电梯、消防等物业共有部分的专项维修保险，经业主大会或相关业主表决通过后，费用可在建筑物及其附属设施的维修资金中列支，购买专项维修保险的具体实施细则由市物业管理行政主管部门会同相关部门另行制定。第三十条已建成小区供水、供电、供气、通信、有线电视等专业共用设施设备及相关管线，应当由供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位承担专业设施设备的维修、养护责任，确保专业设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专营单位委托物业服务人负责专业设施设备日常维修养护的，应当明确维修养护的主要事项和费用支付的标准与方式。第三十一条新建物业服务区域应当按照新能源汽车发展规划配置充电设施。已建成住宅小区在满足电力负荷和用电安全的前提下，业主申请在自有产权车位安装自用充电设施的，物业服务人应指定专人配合现场勘查、施工，不得设置障碍。住宅小区现有配电设施无法满足充电设备用电需求时,配电设施产权为电网企业的，由电网企业提出解决方案。物业服务人可以引入第三方充电运营商采用智能有序充电方式，分时错峰充电，提高现有配电设施使用效率，降低增容改造成本。电动自行车应设置专用充电区、实行分区独立管理。禁止电动摩托车、电动自行车进楼入户停放或者充电，不得违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电。第三十二条县级以上人民政府结合旧城改造和城乡环境治理，安排政策资金对老旧小区（院落）进行综合改造，更新老旧配电和二次供水设施，消除卫生和安全隐患。老旧小区未进行物业承接查验的，应当由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会或者物业服务人结合老旧小区改造完善物业管理档案。需要完善相关设施设备的,资金由建设单位承担，也可以先从公共收益或业主维修资金中列支，再由权利人依法追偿。第三十三条鼓励老旧小区业主通过受益业主自筹、引入社会资金、政府补助方式筹集资金加装电梯，改善居住条件，提升生活品质。加装电梯由街道办事处（乡镇人民政府）或者业主委员会负责组织，需经单元（栋）三分之二以上相关业主依法表决同意。相关业主应当配合，不得阻拦。电梯应当纳入小区公共设备设施统一管理，受益业主与物业服务人单独协商日常运维费用，纳入物业费一并支付。政府补助资金应当按照一定比例划入加装电梯专项维修资金，由街道办事处（乡镇人民政府）统一管理，用于后续维修、更新或改造。第三十四条市级住房城乡建设主管部门建立街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会物业工作人员、物业管理委员会成员、业主委员会成员、物业服务人负责人和项目负责人物业管理行业法律法规培训机制，落实经费保障。第三十五条区（市、县）住房城乡建设主管部门组织实施物业行业信用评价，实行信用评分管理，定期向社会公布，并提供查询服务。物业服务企业信用评价结果纳入企业信用信息公示系统，与物业服务项目招投标、政府采购等联动应用，具体办法由市住建部门商市市场监督部门制定。第四章法律责任第三十六条街道办事处（乡镇人民政府）联合区（市、县）职能部门派驻机构开展行政执法综合服务进小区（院落）,受理物业投诉、举报，协调处理物业管理矛盾纠纷，查处物业服务区域违法违规行为。第三十七条建设单位违反本条例第十条规定，未按照规定缴存筹备资金的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十五万元以下罚款。第三十八条供水、供电、供气等专业经营单位未按本条例第三十条规定履行维修、养护等义务的，由区（市、县）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处十万元以上三十万元以下罚款。第三十九条物业服务人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由行政执法部门按照下列规定予以处罚：（一）违反本条例第十九条规定，未按照规定公示或报告的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。（二）违反本条例第二十条规定，对拒不退出或者办理移交手续的，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款。（三）违反本条例第二十二条规定，擅自外包基础业务的，责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款；（四）弄虚作假侵占业主共有资金或建筑物及其附属设施维修资金的，责令退还或者赔偿侵占资金，并处侵占金额二倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第四十条业主、物业使用人违反本条例第三十一条第三款的，处一百元以上一千元以下罚款，造成损失的，依法承担相应的民事责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。业主委员会成员在物业管理活动中违反相关规定，不履行或者不正确履行职责的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正；逾期未改正按照罢免流程办理。造成损失的,依法承担相应的民事责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第四十一条住房城乡建设、城市管理主管部门和其他相关行政主管部门以及街道办事处（乡镇人民政府）的工作人员违反本条例规定，不履行或者不正确履行职责，由上级机关或监察机关责令改正；情节严重的，依法给予党纪政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章附则第四十二条本条例自2024年月日起施行。关于德阳市物业管理条例（修订草案征求意见稿）的说明按照德阳市人民政府2023年立法工作计划工作安排，市住建局牵头起草了德阳市物业管理条例（修订草案征求意见稿）（以下简称征求意见稿）。现就主要问题说明如下：一、修订的必要性德阳市物业管理条例（以下简称条例）自2019年4月1日起施行以来，对解决我市物业管理中的突出问题，规范我市物业服务活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的人居环境，发挥了积极作用。但是，随着中华人民共和国民法典四川省物业管理条例等法律法规颁布实施，部分条款与上位法产生冲突，需要根据上位法进行调整。在施行中也显现出一些问题，例如：部分条款缺乏实操性、物业管理过程中出现新问题新情况、党建引领基层治理新要求等，为解决上述问题，有必要对条例进行修订。二、修订的总体思路（一）坚持问题导向。采用“小切口”，不照抄照搬上位法规定，尽可能减少大而全、体系化的立法体例，聚焦我市物业管理中急需解决的现实问题，采取“小而精、小而灵”专题式立法体例，重点在于解决问题、力求管用。重点贯彻中华人民共和国民法典物权编关于建筑物区分所有权的法律规范，明确专有权、共有权等权利义务关系；中华人民共和国民法典合同编关于物业服务合同的法律规范；四川省物业管理条例最新法律理论和实践，根据德阳实际，细化操作流程。（二）突显德阳特色。在上位法未作规定，确有必要的，给予补充规定，体现解决问题“德阳路径”。如对物业企业党组织与居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人关系等进行规定；对党建引领基层治理的经验做法进行总结。同时创新加强行业自律管理，优化业委会组成和工作制度，完善业主投票表决机制，建立业主对物业服务企业考核机制，建立第三方评价、检查、审计、核查机制，确保物业管理行业健康发展。（三）增强可操作性。对中华人民共和国民法典物业管理条例四川省物业管理条例中较为原则部分给予细化，结合德阳市的实际情况，对市民关注和反映的业委会成立及履职等热点难点现象和问题予以明确，重点细化程序性规定。做好与中华人民共和国民法典等上位法和本市地方性法规衔接，已有规定的不再重复规定。（四）精确职责边界。明确相关职能部门特别是街道、社区在物业管理活动中的职责权限，形成齐抓共管良好局面,化解纠纷矛盾，构建和谐社区。把物业服务企业纳入基层社会治理体系，细化物业服务人的义务和责任。在业主和业委会相对缺位和失职情况下，加强物业公司公示公开、接受监督的法定责任和义务。畅通业主个人反映投诉渠道，发挥行业自律和政府监管作用，实现物业管理活动中的权责平衡。（五）加强普法宣传培训。进一步提升物业服务行业法律素养和法治水平，加强街道社区工作人员培训力度，增强小区物业相关工作指导能力；加大业主普法力度，引导其依法履行职责、依法依规维护权利、参与物业管理活动；新增物业服务人、业主委员会从业培训管理内容，为化解物业纠纷矛盾和物业服务行业健康发展提供法治保障。三、修订的主要内容征求意见稿共五章四十二条，主要修改如下：（一）加强党对物业管理工作的引领。规定物业管理应当遵循党建引领的原则；建立三方参与共建机制，鼓励业主党员、在职党员干部参选业委会成员，优化业委会治理结构。（第三条、第十一条）（二）理顺物业管理监管体制。规定政府、行业主管部门、政府职能部门、街道办事处（乡镇人民政府）职责；加强行业自律，引入第三方评估机制，促进物业服务人诚信经营，提高物业服务品质。（第五条至第八条、第三十五条）（三）完善业主自治相关规定。明确首次业主大会筹备经费标准，优化业主委员会成员组成结构和表决机制，细化业主大会会议组织和会议召开方式，以及设立业主代表大会、物业管理委员会等，充分发挥业主的自治作用。（第十条至第十七条）（四）规范物业服务活动。规范物业服务合同内容，明确物业服务人工作机制、服务质量考核、限制基础业务外包、物业服务人选聘及退出要求等。（第十八条至第二十三条）（五）明确应急维修资金的使用。明确维修资金管理原则、使用和分摊规则、追偿制度以及应急程序使用业主维修资金。鼓励利用维修资金建立维修保险制度。（第二十四条至第二十九条）（六）建立行业培训制度。新增物业服务企业负责人和项目负责人、街道社区从事物业管理工作人员、业主委员会成员从业培训内容，为促进依法管理、依法经营、依法维权，妥善解决纠纷和矛盾提供法治途径。（第三十四条）（七）继续强化对老旧小区（院落）物业管理。老旧小区（院落）物业管理涉及问题多且原因复杂，结合旧城改造和城乡环境治理予以解决，特别是用水用电设施老化、加装电梯等，通过立法给予明确。（第三十二条、第三十三条）（八）明确相应行为法律责任。规定违反本条例规定的建设单位、专营单位、物业服务人、业主、公职人员法律责任，设置相应罚则。（第三十七条至第四十一条）