总部基地建设项目商业计划书.docx

总部基地建设项目商业计划书目录一、总论21.l项目简介21.2项目规模31.3项目单位情况41.4报告编制原则和依据5二、项目建设背景和建设的必要性52.1总部经济的概念52.2总部经济产生的条件72.3总部经济发展的条件82.4总部经济的发展趋势102.5地区发展总部经济的可行性122. 6高新区发展总部经济的可行性153. 7高新区建设总部基地的必要性174. 8建设总部基地的意义19三、项目定位225. 1项目定位原则223.2建设目标223.3总体定位233.4客户定位233.5功能定位24四、总部基地整体规划264.1规划原则264. 2整体规划27五、总部基地选址分析284.1 总部基地项目选址因素285. 2项目选址状况28六、建设规模和建设内容306. 1建设规模307. 2建筑规划306.3规划原则306. 3建筑内容31七、建设投资估算及资金筹措326.1 投资估算327. 2资金筹措计划35一、总论1.l项目简介项目名称：XXX总部基地建设项目建设单位：XXX（深圳）投资控股有限公司项目性质：新建建设地点：XXX市经济技术开发区1.2 项目规模高新区总部基地大厦工程由XXX（深圳）投资控股有限公司集资兴建，建筑规模为地上26层，其中1-4层为裙楼，5-26为商用办公，地下室1层为车库及设备用房；屋顶设电梯机房、水箱间等；建筑总面积为38000肝，其中商用办公22000m2,裙楼1-4层16000m2,地下室16000m2,建筑高度95.3,工程设计建筑耐久年限为50年。工程各层建筑功能分别为：地下室：车库、配电房、工具房、管理房等,层高为3.50m；一层：酒店、休闲场所等，层高为4.80m；二层至四层：商场等，层高为4.50m；五至二十六层：商用办公，层高均为3.50m；屋顶层：屋顶为水箱间，层高2.5Onb电梯机房，层高3.40mo工程位于XXX市高新区AA大街和BB道交叉口，占地面积约为25亩。1.3 项目单位情况单位名称：XXX（深圳）投资控股有限公司成立时间：2016年11月29日注册地：深圳市前海深港合作区前湾一路注册资金：IOoOO万元公司类型：有限责任公司（自然人独资）业务范围：项目投资（具体项目另行申报）；创业投资业务；文化项目投资；影视项目投资；教育项目投资；投资顾问、企业管理咨询、商务信息咨询、投资咨询、文化信息咨询、经济贸易信息咨询（以上均不含限制项目）；国内贸易（不含专营、专卖、专控商品）；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；供应链管理；市场营销策划；文化艺术交流活动策划（演出除外）；展览展示策划;会务服务；从事广告业务（法律法规、国务院规定需另行办理广告经营审批的，需取得许可后方可经营）；从事计算机软硬件科技领域内的技术开发、技术服务、技术转让、技术咨询。(以上各项涉及法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营)计算机软硬件的技术培训。1.4 报告编制原则和依据(1)XXX市城市总体规划(2010-2020)；(2)XXX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；(3)国家发展改革委、建设部发改投资20061325号文发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)。(4)投资项目可行性研究指南国家发展计划委员会(办公厅计办投资200215号)；(5)2012年WW省建设工程工程量清单计价定额与相关规定。(6)建设单位提供的其他有关资料；二、项目建设背景和建设的必要性2.1 总部经济的概念总部经济，是继商务园区、中心商务区(CBD)的发展升级后新的一种经济模式。北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘研究员在国内首次提出总部经济理论，他认为:“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间组合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。构建一个统一开发、统一物业服务等会迅速构建企业运转的低成本平台，这对国内企业总部及跨国公司总部是一个巨大的吸引力，总部基地和总部经济的概念由此而诞生，并用总部经济理论打造了中国第一个总部基地中关村最早成立的三个园区之一的丰台园。总部经济一旦形成，就可以给当地区域经济发展带来诸多外溢效应，比如税收供应效应、产业聚集效应、产业关联效应、消费带动效应、就业乘数效应、资本放大效应等明显的外溢效应。总部经济引导众多资源大规模聚合，形成有特定职能的经济区域，在此区域高端集合。其核心价值就是企业通过总部与生产制造或分支机构、功能和组织结构空间上的分离达到成本最小化。总部经济是产业链的高端，以办公、研发、商务作为具体的功能形态。总部经济是近年来一个备受关注的经济现象，总部经济聚集区以其高端性、知识性、强关联性等特征，在城市和区域经济发展中扮演着越来越重要的角色，成为推动城市经济加快发展的新动力。目前，我国的北京、上海、广州等大城市都提出要大力发展总部经济。经济全球化要求”最经济原则”，即对成本最小化、利益最大化。在欧美等经济发达国家，通讯、交通、金融、物流等系统高度发达，许多公司的办公场所都倾向于生态型的绿色办公，既有充分的绿地、优美的景观，还有各种分工细致而高效的社会及物业服务，这种总部楼已经不是单纯的建筑物，同时具有较大的规模而形成一个新的经济平台，所以说,总部经济是伴随着世界经济全球化而来的。2.2 总部经济产生的条件221信息经济充分发展网络及通讯技术的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离和及时调配，不会因为空间距离对决策指令的执行造成影响。222战略资源需求提升随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源（信息、金融服务、政策便利、高级人才、科研成果等）的需求越来越强烈，要求企业向此类资源较为集中的区域聚集。2.2.3区域资源偏差较大企业发展需要的战略资源密集分布在发达的中心城市，企业将管理中心向市区靠近，才能以较低成本获取资源；同理，企业发展需要的常规资源密集分布在欠发达区域，企业的生产选址需要最大程度的降低获取成本，要选择此类区域。2.3 总部经济发展的条件2.3. 1区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源。发展总部经济需要国际化人才和开放式的知识创新氛围。丰富的人力资本和教育资源，可以满足公司总部知识密集型价值创造活动的特定需要。城市良好的区位优势、完善的基础设施条件有利于吸引大批集团公司总部所需的管理人员、技术人员入驻，这是发展总部经济具有的基础条件。2.3.2区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。便利的交通运输，完善的交通网络体系，也是决定总部区位选择的重要因素。便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好接触，掌握公司运营脉搏，及时发现问题，解决问题。2.3.3区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。便捷的信息、网络可以大大节约公司总部与制造加工基地分离导致的空间成本，进而有力地吸引银行、集团公司总部的落户。与此同时，在基础性资源方面，比如土地、普通劳动工人等，该区域与其周边地区应形成较大的落差。这样可以增加企业利用区域之间资源的比较优势进行获利，从而促使总部经济在该区域的形成。1.1.4 除了城市建设等硬件要达到较高标准，更重要的是在城市管理、文化氛围等软件方面具备良好的素质。发展总部经济要具备适应现代化城市管理的制度。政府要努力营造一流的投资发展环境，使城市的综合营运成本最佳，并不断提高政府的服务效率，法律法规要与国际通行规则接轨，提高政府办事效率，增加透明度，为投资商创造良好的法律环境。同时，城市的社会服务体系、市场秩序、通关秩序、诚信体系、社会治安状况、城市文明程度等等也要达到相当高的水平。1.1.5 良好的配套服务。国际化程度高、对公司总部吸引力强的城市，服务业在其国民生产总值中所占的比重都在70%以上，高度发达的服务业、连贯性的鼓励竞争制度、完整的服务业发展战略，是提高城市经济效益与经济实力的必然选择，也是发展总部经济的重要条件之一。2.4 总部经济的发展趋势从20世纪90年代中期开始，宝洁、朗讯、诺基亚、微软、IBM等一些世界著名跨国公司将全球性总部和研发基地搬到北京。德国西门子、美国摩托罗拉等世界500强企业中的300多家进入上海，200多家在上海建立了跨国研发中心,70多家在上海设立了中国地区总部。与此同时，国内企业也不甘落后，海尔、长虹将各自技术总部迁至上海，江苏春兰、宁波雅戈尔、温州正泰均纷纷将总部迁至上海。短短几年，“企业迁都”成为了国际跨国公司和中国本土企业愈演愈烈的一股浪潮。中国加入WTo后，中心城市在各国各地的经济战略中的意义日益突出：跨国公司视其为进入中国市场的“桥头堡“，内资企业视其为走向国际市场的“跳板"总部经济”是指某区域通过创造各种有利条件，吸引外埠企业和跨国公司总部入驻，把“精华留下”，而将生产基地留在原址或安排在成本较低，资源丰富的周边地区和外地，从而形成合理有序的产业链和价值链的分工，有效利用当地资本、资源、资讯、人才、技术等企业发展要素，进一步扩大市场份额，提高区域经济竞争能力的一种新经济形式。地方性总部经济也称亚总部经济，它通常以省会城市为轴心，由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是中外经济、技术和贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽和平台。具体来说，“总部经济”就是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本区域集群布局、生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。在“总部经济”中，总部集中的区域一般能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。随着经济全球化程度的加深和信息技术的快速发展，企业资源配置方式也在发生着深刻变化，企业通过把生产制造功能在土地、能源、材料、劳动力等常规资源成本较低的区域配置，将研发、营销、融资、战略管理等总部功能在人才、信息、技术等战略资源密集的中心城市配置，形成一种新的资源配置模式，实现了资源在企业层面上的空间优化配置。2.5 地区发展总部经济的可行性设立总部基地的时候都必须要考虑是不是有发展总部经济的可能性，哪些是企业入住总部基地所考虑的条件，只有具有或者创造出这些条件才能吸引企业总部的进入。2.5.1 政策环境总部作为一家公司的核心机构，领导着整个企业，决定了企业的走向，聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构，这些都使得总部成为极其敏感的部门。当地政策对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。因此当地的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题。其具体内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等。2.5.2 基础设施条件基础设施条件是企业总部选址时考虑的重要因素。总部作为公司设在企业制造基地外的重要决策和管理部门，目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素，需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势，且与公司总部和地区内子公司保持沟通。这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要，因此，地区信息化的水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点。同时，地区总部的业务活动，需要一系列与业务交流相关的基础设施作保障，因而对国际航空港、高速公路网、酒店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求。2.5.3 区位条件地区总部的主要使命是管理域内子公司，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系，因此地区总部在选址时格外重视地区的中心性。即要求所选地区尽可能是：（1）地理位置的中心；（2）交通中心；（3）经济中心；（4）职能中心;（5）子公司分布的中心等等。此外，地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素。2.5.4 现代服务业集聚水平公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持。现代服务业的集聚可以使公司享受外部经济效应。因此，公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（CBD）。这样，区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注。2.5.5 人力资源条件总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新，总部是一个企业的最高机构，是企业的灵魂和决策核心，这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才。因此，所选城市必须要有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应。2.6 高新区发展总部经济的可行性XXX国家高新技术产业开发区（以下简称"高新区”）作为XXX城市规划建设的重点，已明确提出将会建设成为城市副中心。2.6.1 经济条件高新区的经济支撑以高新技术产业为主，已成为XXX经济发展的重要引擎和增长极。2.6.2 交通条件高新区位于WW省会XXX市的中心区域，距首都北京270公里，距天津310公里，距XXX火车站、XXX机场均在15公里内，紧邻京港澳、石太、石黄高速公路，境内建有石济客专XXX东站，是连接京广高速铁路、京沪高速铁路两大高速交通大动脉。区内路网结构完善，新元高速公路纵贯南北，CC大道、太行大街等主街主路联通市县、辐射城乡，是XXX市高新技术产业的聚集区、对外开放的主导区和创新试验的先导区。2.6.3产业条件作为京津冀高新技术产业带的重要组成部分，XXX高新区是国家火炬计划软件产业基地、国家创新药物孵化基地、国家知识产权示范园区、国家医药新型工业化产业示范基地、国家知识产权质押融资工作试点园区、国家产学研合作创新示范基地、国侨办重点联系单位，拥有国家级创业中心、国家级大学科技园、国家级博士后工作站等10多个国字号品牌，是国家“十三五”规划重点开发区域之一的重要增长极。从XXX整体版图来看，高新区与XXX空港工业园、正定新区南北分布呈纵向连接。按照规划，该区域也是XXX承接京津产业的主要“落脚地”。由此，高新区同样担负着XXX成为京津冀第三极的发展重任。2.6.4政策条件2016年2月，XXX市规划局正式批复批复了高新区管委会关于报请批准XXX市高新区控制性详细规划（修编）的请示，明确了高新区的区域四至、功能分区和人口规模，规划范围北至北二环东延，南至南三环，西至京珠高速公路，东至东三环，共5个控规分区、43个控制单元，规划面积为74.68平方公里，规划居住人口规模为50万人，在京津冀协同发展的大势之下，高新区将由创意基地升级为承载50万人口的新城区，担负更为重要的城市职责。经济是拉动区域发展的重要源动力，在政策“加持”的大背景下，高新区内部功能分区也正式确立，CC大道沿线为高新区商务中心区，科技聚集、财富聚集趋势明显。加上预计2017年竣工的XXX火车站东站带来的经济枢纽带，高新区无疑承载着京津冀一体化浪潮下XXX的经济发展核心重任，随着城市东移，高新区核心区的未来的商务价值、科技价值乃至城市价值将逐步加重。2.7高新区建设总部基地的必要性目前，高新区目前已基本形成以生物医药、电子信息、先进装备制造三大主导产业。XXX市确定的10家“百亿元”企业高新区占有5家落户在高新区，形成了180多家生物医药企业、160多家电子信息企业、130家先进装备制造企业构成的三大产业集聚群。因此，建设总部基地具有非常的必要性：2.7.1有利于为资本的引入提供硬件支持。总部基地建设的目的就是希望将全国的大中型企业引进高新区投资，尤其是大企业将总部设在高新区，以加强高新区的经济投资实力，而总部基地就成为承载这些企业投资的硬件。2.7.2有利于提升对外的服务水平。随着企业的投资和经济的发展，有效推动高新区的建设,投资企业需要银行、建筑、设计、策划、展示等系列的中介服务业为其配套，这些中介服务业也需要有一个相对集中的载体展示自身形象。总部基地引入这些中介服务，从整体上提升了对外服务的水平。2.7.3可以满足企业发展的资源需求。总部基地中的企业总部集中了企业价值链中知识含量最高的区段，研发、营销、资本运作、战略管理等，属于高度密集的知识性劳动，可以满足解决企业发展人才瓶颈的需求。总部基地同时最大限度取得服务业发达、智力资源密集的优势，实现区域可持续发展，最大限度利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本。2.8建设总部基地的意义高新区作为一个迅速崛起的经济区域，凭借着现有的资源，结合省、市政府的大力支持，引入外省、外国企业来投资，企业总部和办公区域设在总部基地。凭借着交通枢纽优势，凭借医药、电子、机械设备制造产业链的集群效应，吸纳省内和周边省市的名企将总部迁入总部基地。同时引入科研机构和金融平台进驻总部基地，形成一个良性循环，对高新区来讲，意义非凡：1、实现国有土地资源投产出效益最大化总部经济占地少、收益多，是实现土地投产出效益最大化的最佳表现形式；同时，名企的总部进驻，其生产制造基地必定跟随到高新区周边投资，这样将使高新区的闲散土地得到最大限度的利用，产生巨大的经济效益和社会效益，拉动周边地块升值。2、为地方创造财政收入总部基地的建成，年交易额和生产总值可达千亿元人民币，可为地方财政带来数十亿的税收和其他各项收入。3、扩大就业机会随着总部基地的建设与发展，可为高新区甚至XXX市提供100Oo个就业岗位，将大大缓解就业问题。4、促进商贸物流进一步发展总部基地会促进入驻企业和当地企业的激烈竞争，从而使商贸、物流更加繁荣，资源的优势互补会使总部基地聚群效益更加活跃和富有竞争力。5、带动地方产业以及第三产业的蓬勃发展总部经济将对区经济发展将产生强有力的拉动作用，并将成为高新区强劲的经济增长点和产业结构优化升级的“引擎”。它在自身创造大量产值和税收的同时，还可通过产业间的前后关联效应促进第三产业的发展和壮大；总部基地的建设，将会带动高新区的经济建设和城市建设，如餐饮服务业、交通运输业、邮政通讯业、公交水电业、建筑建材业和房地产业等迅速繁荣起来。总部基地是个商务往来及其频繁的场所，对拉动周边第三产业作用将非常巨大。6、推动当地城市化建设总部基地的建设，将会加速高新区城市化进程，大幅度提升都市形象，刺激城建、房产、商务等产业的发展；推动周边地区城市化建设，为经济建设增添强大后劲。7、形成新的商务中心与XXX城市发展目标一致，将周边配套建设完善，形成新的城市商务中心区域，共同推动经济发展。8、促进金融发展总部基地建成后，各企业的大笔流通资金将会为当地金融机构增添活力，促使金融业蓬勃发展，形成良性的投资环境。另外，总部经济这一符号如同商标，将赋予高新区经济发展无限的弹性和商机。XXX至太原、北京、济南、郑州铁路客运专线的城市交通圈，也将加速人才、技术、物流、旅游资源等经济要素的流动。同时，工业厂区外迁、铁路入地和旧城改造为商业发展腾出了空间。无论是城市区位，还是人力、土地等成本特点，都决定了XXX适合发展总部经济,且总部经济将成为推动经济发展的新引擎，总部经济的打造对于促进WW承接北京产业转移，推动环首都经济圈内城市技术、人才、资金流动，优化资源配置都具有重要意义。三、项目定位3.1 项目定位原则1、以政府整体规划与政策引导为建设基础和原则；2、定位结合市场因素，紧密与市场相连；3、办公楼部分与商业部分定位互为一体，能有机结合，体现整体性，减少对项目整体形象的推广费用；4、利于后期产品迅速销售为原则；3.2 建设目标项目建设目标为“高新区高端商务办公综合体的首选建筑项目建成后，将为300多家企业总部提供营运平台，降低商务成本,吸引专业科技人才和高端管理人才2000余人，为高新区的产业、人才、技术集聚提供良性发展条件，成为WW经济的一个亮点。3.3 总体定位项目总体定位为“高新区新地标，企业聚集地，XXX东高端产业企业总部工3.4 客户定位本项目的客户策略为：前期通过市场策略，明确目标客群定位，重点针对目标行业引入诸如跨国企业、上市公司、大型企业集团、研发创新型企业等，与环渤海经济圈产业园进行相对差异化定位，留住本地区强势品牌集团的同时争取培育出更多WW本土实力强劲的资助品牌；在项目形象树立后，利用标杆客户吸引省市乃至全国的一般中小企业客户，最终打造与“环渤海”经济圈产业园同等级别的“京津冀”代表产业园。拟招商客户特征分析:对中心城区浓厚的商业氛围依赖程度低、多数依靠智力创造财富、对便捷的交通依赖性较强、比较看重自身的形象、以主流企业为主要业务对象的服务企业。所以，本项目的目标客户主要为：IT类公司、医药公司、建筑设计公司、动画制作公司、广告公司、大型企业的研发中心、大型企业的总部、培训中心、其他服务类产业预计建成后的总部经济大厦内将引入约150家企业，其中跨国公司约1-3家，国内上市企业约3-5家，WW省知名企业约20-25家，本地优势企业约50家，快速成长创新企业约40家。3.5 功能定位按照“政府引导、市场运作”的原则，总部经济大楼建成后，将形成一个集创新创业示范基地、科技创业服务中心、中小企业孵化空间、金融商业服务配套于一体的多功能城市综合体，成为名副其实的产业集聚区和产业转型升级示范区。3.5.1 创新创业示范基地结合高新区产业格局，突破传统的只供给不引导的扶持模式，深入实施创新驱动发展模式，适应新常态下大众创业、万众创新的新趋势，大力开展与高等科研院校及相关企业协会合作，加快发展众创空间等创新型孵化器，探索企业孵化新模式，筛选一批高科技创业项目，通过专业创业团队的辅导，引领项目从实验室理论研究迅速向产业应用转换，提高市场化效率，建设在全省发挥示范引领作用、在全国具有影响力的创新创业示范基地。352企业总部基地企业总部基地定位为总部基地内的重要支柱产业，其高效产出能为总部基地带来较大收益。企业总部落址总部基地后常以整体楼层占用为主，需要在楼层预留后期扩大用地。353产业孵化基地产业孵化基地是产业园内享有国家独特扶持政策，创业型企业起步的摇篮，并且配有金融、保险、法律、咨询、投资等产业园必备要素，为产业园的壮大发展提供后台服务，这里将培育出未来属于WW的自主品牌。354高端商服中心优质的商业配套是满足园区中高端人群必不可少的条件，完善的商业配套能吸引更多的高素质人才商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次与形象。四、总部基地整体规划4.1 规划原则4.1.1 整体规划以打造高品质的企业总部基地为宗旨；4.1.2 规划中的道路体系与入口设置充分考虑地块条件与地块价值、人流动向等综合因素；4.1.3 各物业布局充分考虑地块价值、地块形态与开发难易程度、内部与外部资源占有等综合因素；4.1.4 目和区域配套类型的商业、酒店及公寓类物业建议规划在地块靠中心的位置；4.1.5 规划中各产品面积参照市场同类产品面积，结合项目定位和地块情况综合考虑；4.1.6 项目的商业配套考虑的项目周边十分钟车程范围内近150万方大型综合商业，供应量巨大，同时项目所在区域配套缺失，因此项目商业定位为商务配套型商业，以满足项目商务配套为主；4.1.7 整体规划充分考虑项目开发过程中的必须现金流需求。4.2 整体规划总部基地项目的配套设施将着力做到完善而丰富，符合未来经济发展需求，金融服务、商业服务配套等定位高端、服务多元化，适应总部办公、运营的多方面需求。配套设施将集金融服务、商务酒店、高档商业、休闲娱乐、5A写字楼、总部小公寓、物流服务、会议会务、产品展示等于一体，充分适应企业总部的各种商务需求。整体结构以人、自然与城市建筑、环境的有机融合，通过景观轴线、景观节点等城市设计要素来精心组织，强调总部大厦与城市主干道的联系，使其串联起办公区、中心广场、休闲会所、公寓，既体现景观的连续性，又不失景观的多元化和层次感。总部基地建成后，将成为高新区经济增长新的区域。其建设和运营能极大地促进城市化发展，促进区内产业结构升级，并实现周边区域资源效益的最大化发展，还将推动周边区域城市一体化的发展进程，推动配套设施的成熟和完善。五、总部基地选址分析5.1 总部基地项目选址因素1、伴随着城市经济发展与区域战略布局；2、项目所在区域为重点产业所在区域，并且已经形成产业聚集的风气；3、综合交通条件便捷；4、良好的政策扶持，有利于吸引大企业进驻；5、入驻企业享有投资奖励、税收优惠等扶持政策；6、土地平整且方正，有利于规划；5.2 项目选址状况5.2.1 地址与地理位置根据以上分析以及XXX市高新区的规划，总部经济基地拟选建设地址位于高新区AA大街和BB道交叉口，地处XXX城区与高新区交界处，占地面积约为24亩。1、交通条件本项目位于主城区与高新区交界区域，紧邻城市快速干道东二环主路，位于通往市中心的主干道CC大道（裕华路延伸线）与DD大道（中山路延长线）中间位置，与HH客运站毗邻，进入市中心交通方便快捷；距离307国道、京港澳高速裕华路出入口均在5公里范围内。2、商业条件紧邻XXX城市副商业区，北国超市、八号公馆、QQ海世界等商业服务设施一应俱全，具有相当浓厚的商业氛围；3、配套条件医疗配套设施齐全，紧邻WW省医科大学第二、第三、第四医院东院、长城医院；教育科技资源丰富，毗邻XXX高新区学区集中区域，幼儿园、小、初、高和大学等各类教育机构齐全；金融服务体系完备，五大银行和各商业银行均在项目周边设有分支机构和服务网点，为总部经济基地建设奠定了科技、人才、交通、生活基础。4、项目周边文化体育、社区服务及市政公用设施也较为齐备.5.2.2建址土地权属本项目建设用地属性质，使用年限年。计划于取得土地使用权证。综上所述，从交通状况、市政配套、土地成本、入住对象等多因素综合考虑，我们认为项目拟选地块较为合适。六、建设规模和建设内容6.1 建设规模高新区总部基地初步规划为项目用地建设总部经济大夏一座，工程总占地24亩，总建筑面积2500OnI2。6.2 建筑规划本项目定位立足于“总部经济”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“总部办公+金融商业+高档商务活动一集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业方案，力求使本项目成为高新区的建筑标杆、金融标杆、商住标杆。6.3 规划原则整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想，创造一种和谐环境、具有时代气息的氛围。坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足企业市场的需求。整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，有独特的建筑风格。坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。6.4 建筑内容该项目计划依AA大街而建，依据城市规划和初步设计方案，计划建设总部经济大厦及裙楼。总部经济大厦计划建设高度为95.3米，计划层数为26层，地下1层，地上26层；建筑面积-1层为6000肝，14层为4000Itf/层，地上526层为IooOltf/层，主楼总建筑面积为22000m2；总部经济大厦地下1层为大型标准地下停车场；13层为商务接待酒店、银行、高端餐饮等机构的经营场所；4层为健身、茶艺、多功能厅等商务休闲类会所；58层为中餐厅、西餐厅；9层为多功能会议厅、展览厅；10-18层为各进驻企业办公总部的办公场所及设备层；19-22层为中小企业孵化基地；22-26层为客房部。各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成高新区的标志性建筑。七、建设投资估算及资金筹措1. 1投资估算7. 1.1编制范围本项目的建设投资估算范围包括土地转让、建设场地总图（土地平整、拆迁缓建、道路、给排水、电力电讯），消防、环保、土建工程、绿化等费用及工程相配套的前期工作费用等。8. 1.2成本估算:1、土地费用：土地取得费24亩*1000万元/亩=24000万元城市建设配套费、人防工程费、规划管理费、消防费:16000m2×108元tf=172.8万元小计：土地费用二24172.8万元2、前期工程费：规划勘测设计费80万元三通一平费用20万元小计：前期工程费=80+20=100万元3、房屋开发费：建安工程38000m2×1800元/行=6840万元基础设施建设费（包含红线范围内各种管线）160万元小计：房屋开发费=7000万元4、管理费：取上述三项费用的2%,即（24172.8÷100+7000）X2%=625万元5、其他费用（包含临时建设费、招标费、监理费、保险费、销售费、财务费用、融资费等杂费）100万元6、不可预见费：按上述费用的3%计算(24172.8+100+7000+625)X3%=957万元7、项目开发成本总计：33652万元（取整）经估算本项目的总投资为33652万元其中：固定资产投资为31000万元，其中建安工程6840万元；购买土地24000万元。7.1.3建设投资估算表序号项目项目分项内容单位数量单价（万元）金额（万元）土地出让1600m201.524000,a刖报建费m2172.8期勘察设计费80费土地平整费m2201用小计24272.8建住宅、商铺、3800巩车库m200.186840工基础设施160程小计2及7000配套设施3其他费用管理费用万元625其他费用万元797不可预见费万元957小计23794总计万元33651.87.2资金筹措计划7.2.1资金来源的组织结构根据项目投资估算表，该项目需投资33651.8元。资金筹措主要来源为：A自有资金，第一年全部投入；A银行金融机构贷款：根据项目进展向银行金融机构贷款；。A房地产预售。根据现行银行1-3年期的企业贷款年利率，同时考虑到筹资过程中涉及到的承诺费、评估费等筹资费用以及自有资金与贷款的比例等，本项目的综合资金成本率约为%,项目还款能力较强，投建单位资信良好，并配合抵押与保护性条款，银行金融的融资风险很小。因此，初步的融资方案基本可行。722资金运用及投资结构根据项目投资估算表，该项目总投资为3365L8万元，其中用于固定资产投资31000万元，流动资金265L8万元。（注：固定资产投资中的土地价值包含了平整用地时的拆迁补助、还建住宅等费用。）财务费用中的建设期借款利息，是根据国家银行同期同档次贷款利率计算。八、风险分析及对策8.1 政策风险时刻关注政策信号，根据获悉的信号，及时调整投资行为，从而规避风险。政策的不确定性必然对项目地块的运做产生影响，从目前XXX市和高新区政府在各领域政策的开放速度看，相应对策表现为能否有效利用新政策，公司将及时与政府沟通，反馈及时的政策信息，紧紧把握目前的历史机遇，在短期内建立全面的竞争优势。8.2 市场风险基于XXX目前的写字楼及商业裙房的供需、国家资本市场开放力度、高新区的发展，该项目主要的市场风险主要为：1.市场中竞争对手的情况，直接影响到房地产项目的收益大小，而房地产市场变化对房地产投资的商业风险关系很大，特别是在同时期推上市的楼盘的影响。2 .市场对所开发产品尤其是商业部分的接受程度。3 .市场风险对策：在项目前期，把营销推广工作做足，对商业和写字楼部分进行有针对性的特色包装推广，提高预定目标客户群的认同度，加大招商力度，控制好资金投入比例，时刻关注市场供需、价格的变动，以保证项目的顺畅运作。8.3 经营管理风险对于商业房地产项目而言，由于经营管理不善，会使经营成本增加，营业收益低于期望值，导致经营失败，因此，经营风险是商业房地产项目面临的最重要的风险。项目的经营风险主要体现在决策方面，包括项目定位、项目招商、项目营销推广等，经营风险的回避主要是通过在充分市场调研的基础上做好项目定位、整体规划，分步实施、在动态中逐步增加投资、形成良好的资金链，通过招标选择好的施工单位、供应商，控制好建设成本。项目管理水平的高低，决定了项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗商业风险的能力。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这样就保证了尽快收回投资，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持。因此该项目在投资时，为了降低商业风险，必须对项目经营过程中的管理水平作出准确评价。管理风险的回避主要用高效的房地产方面不同专业人士组成的项目管理团队。因为商业房地产主要依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色，所以商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。8.4 财务风险对项目进行投资估算时，由于存在较多不确定性，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化可能会对估算投资产生影响，最终可能影响公司在本项目的收入和盈利能力根据稳健性原则和谨慎性原则，由于项目的开发周期为两年，待项目开发上市后的市场的销售、出租情况存在不确定性，使资金回笼具不确定性，一旦项目开工，就不能停下，项目的各项目开支必须及时偿付，如果资金的筹措渠道不畅，可能造成资有非有效供给，使后续工程进度延后直至停工。财务风险对策：应加大宣传、推广力度，尽可能的增加回款额或是提高回款速度。准确把握国家宏观经济形势、及时调整有关策略，并与各银行保持良好的合作关系，拓展各种可能的筹资渠道，增强项目本身的抗风险能力。在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费，预算各项资金的到位额也留有一定余地。在实施过程中，应定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变大，及时对估算进行调整，同时调整融资策略。加强管理，保证工程能按期完工，加强销售、出租力度，保证或提高现金回流速度。充分利用开发商资源进行融资，尽可能以多种途径调动和运作