牡丹江市住宅物业管理条例修订草案.docx

牡丹江市住宅物业管理条例（修订草案）第一条立法目的和依据为了规范住宅物业管理活动,维护住宅物业管理相关主体的合法权益，改善人民群众的居住环境，根据中华人民共和国民法典物业管理条例黑龙江省住宅物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条适用范围本市行政区域内的住宅物业管理、使用及其监督活动，适用本条例。本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条立法原则物业管理应当坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。第四条各级人民政府的职责市、县（市）、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立物业管理综合协调与目标责任机制、部门合作与联动机制、资金投入与保障机制，完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。第五条职能部门的职责市人民政府物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，县（市）、区人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动（六）物业服务用房配置情况；（七）召开首次业主大会会议必需的其他资料。建设单位应当依法提供有关文件资料，不得隐匿、篡改、伪造有关文件资料。建设单位注销的，街道办事处（乡镇人民政府）应当协调有关部门调取，有关部门应当无偿提供。第八条首次业主大会费用承担首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在提出召开首次业主大会会议书面申请的同时，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）保管，供首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）使用。第九条筹备组资料管理筹备组应当妥善保管收集的信息和文件资料，并于业主委员会选举产生后五日内移交业主委员会；首次业主大会未能召开或者未能选举产生业主委员会的，筹备组应当在解散前三日内将收集的信息和文件资料交物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）封存。任何单位、组织和个人不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。第十条首次业主大会会议筹备事项筹备组应当自组建之日起九十日内完成首次业主大会会议筹备工作，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内组织召开首次业主大会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）解散筹备组并公告。第十一条首次业主大会会议讨论事项J首次业主大会会议应当讨论管理规约、业主大会议事规则，选举业主委员会，并表决应当由业主共同决定的事项。第十二条业主大会会议的召开业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前，将会议时间、地点和内容通知全体业主，并同时告知街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当进行指导和监督。第十三条业主大会表决业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见等方式召开；在业主身份确认、意思表示真实的前提下，可以采用短信、微信、电子邮件等信息化方式表决。业主大会会议表决结果，应当在物业管理区域内显著位置和信息化系统公示，公示期不少于七日。任何单位和个人不得伪造、变造业主选票、表决票、业主签名、授权委托书和电子投票数据；选票、表决票和授权委托书应当由业主委员会妥善保管，以备查询。第十四条业主委员会会议业主委员会召开会议时应当有过半数的成员出席，业主委员会成员不得委托他人参加会议。业主委员会作出的决定，应当经全体成员半数以上签字同意。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。业主委员会召开会议应当告知居（村）民委员会，居（村）民委员会应当进行指导和监督。第十五条（业主委员会换届业主委员会任期届满前九十日，应当组织成立换届改选小组并书面告知街道办事处（乡镇人民政府）。业主委员会未按期组织成立换届改选小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起九十日内组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。换届改选小组未在九十日内完成新一届业主委员会选举工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）解散换届改选小组并公告。第十六条业主委员会档案移交业主委员会应当在任期届满之日起三日内，将其保管的有关凭证、档案、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会或者物业管理委员会，并办理交接手续。未成立新一届业主委员会或者物业管理委员会的，上述资料交物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）封存。物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导和监督。第十七条业主委员会工作经费审核新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和收支情况等进行审核，审核时可以邀请街道办事处（乡镇人民政府）进行监督，也可以委托第三方进行审核。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。第十八条物业管理委员会职责物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于七日。物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。第十九条前期物业管理招投标新建住宅物业的建设单位，应当按照国家规定通过招投标方式选聘前期物业服务人；投标人少于三个或者建筑物总面积在五万平方米以下的,经县（市）、区人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务人。第二十条前期物业服务合同建设单位应当与选聘的物业服务人依法签订前期物业服务合同，并在销售场所公示。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议。建设单位应当依法制定临时管理规约。前期物业服务合同应当包含前期物业管理范围、服务事项、服务质量、服务标准、服务费用的标准和收取办法、物业服务用房的管理和使用、双方的权利义务、共用部位和共用设施设备的管理和使用、服务期限、服务交接、合同解除方式、合同终止情形等内容。建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时，不得承诺或者诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修；不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或者个别业主排他使用。分期开发的同一物业管理区域，建设单位与物业买受人应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。物业买受人认为前期物业服务合同、临时管理规约的内容违法，或者侵害其合法权益的，可以向县（市）、区人民政府物业行政主管部门投诉。第二十一条新建房屋物业承接查验物业服务人承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对物业共用部位和共用设施设备进行查验，双方共同确认查验记录，签订承接查验协议。建设单位应当向物业服务人移交相关资料。物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将相关资料移交给业主委员会或者物业管理委员会。业主专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出维修要求。物业服务人有义务协助业主向建设单位提出维修要求。第二十二条物业项目选聘选聘物业服务人，除业主大会决定继续聘用原物业服务人外，应当公开招标。投标人少于三个或者建筑物总面积在五万平方米以下的，可以采用协议方式选聘物业服务人。业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务人的诚信情况、为抵御风险采取的保险等保障措施、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当将选聘方案及拟签订的物业服务合同等资料在物业管理区域内显著位置和信息化系统公示七日以上。第二十三条物业服务人管理J物业服务人应当按照法律、法规和物业服务合同约定，提供相应的服务，不得擅自终止合同。物业服务合同在履行过程中产生的纠纷可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决。争议处理期间，物业服务人不得停止提供物业服务、不得降低物业服务标准，业主不得停止缴纳物业服务费用。物业服务人应当妥善保管物业档案，不得损毁档案资料,不得泄露业主信息。第二十四条物业服务收费原则及公示物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示物业服务事项、质量要求、收费项目、标准和方式等。第二十五条专业经营单位职责物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。第二十六条公共区域水、电、热价格标准物业管理区域内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用水、用电、用热价格,按照当地居民使用价格标准执行。第二十七条专业经营单位维护、养护责任已经建成的住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线，由相关专业经营单位负责维修、养护和更新。维修、养护和更新所需费用承担由市、县（市）人民政府确定。专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业使用人、物业服务人应当配合。第二十八条物业服务人的解聘或者续聘物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务人。第二十九条物业服务交接J业主大会决定解除物业服务合同的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。被解聘的物业服务人退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序。被解聘的物业服务人或者不再续签合同的物业服务人,应当与业主委员会，或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务人履行交接义务，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状予以确认，业主委员会应将交接确认材料报物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案。不再续聘的物业服务人在物业服务期间出资或者垫资配置的用于服务全体业主的固定设施设备，可以与业主委员会协商处理，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼，不得强行拆除有关设施设备。县（市）、区人民政府物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当对物业服务人交接进行指导和监督。第三十条物业保修期内的维修时限物业在保修期限内出现质量问题的，建设单位应当在接到业主或者物业服务人提出维修要求后二十四小时内到现场核实。情况属实的,应当及时维修。第三十一条业主的维护配合义务专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务人，并与物业服务人对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。设置于房屋内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时，业主、物业使用人应当及时告知物业服务人或者有关管理单位进行维修。责任人施工时应当采取安全保障措施，施工结束后及时恢复原状，给业主、物业使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。第三十二条住宅专项维修资金规定住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。第三十三条住宅专项维修资金使用期限及范围物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用应当在维修资金拨付前进行公示。物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程如产生监理、审价、鉴定等费用，应当列入工程成本。第三十四条物业共用部位、共用设施设备维修养护责任划分物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护费用，除依法应当由建设单位、专业经营单位、损坏人承担或者根据物业服务合同由物业服务人承担外，业主有约定的按照约定承担，业主无约定的按照下列规定承担：（一）物业管理区域共用部位、共用设施设备，由全体业主按照所有的物业专有部分面积占比共同承担；（二）单幢房屋共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的业主按照所有的物业专有部分面积占比共同承担；（三）单个单元共用部位、共用设施设备，由该单元内的业主按照所有的物业专有部分面积占比共同承担。第三十五条行政主管部门执法事项市、县（市）、区人民政府有关行政主管部门应当按照下列规定对物业管理区域内的有关事项进行监督管理：（一）住房和城乡建设主管部门负责制定基本物业服务项目清单，负责对建设单位房屋工程质量保修责任履行、供排水设施设备建设运行、物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金管理和物业服务质量等情况进行监督管理；（二）自然资源主管部门负责对物业服务用房等建设项目配套设施建设、物业管理区域划分等规划行政许可执行情况进行监督管理；（三）城市管理综合执法部门负责对违反物业管理法律法规的行为进行处罚，负责对住宅室内装饰装修擅自拆改、擅自占用共用部位、违法违规建设、损坏绿地、超标排放油烟等行为进行监督管理；（四）应急管理部门和消防救援机构负责对占用堵塞消防通道、电动车违规充电、消防车通道标识设置等情况进行监督检查；（五）公安机关负责日常消防的监督检查，负责对制造噪声、饲养动物干扰他人正常生活或者驱使动物伤害他人等违反治安管理的行为进行处罚；（六）发展改革部门负责制定、调整有关物业服务收费基准价格和浮动幅度；（七）市场监督管理部门负责对侵害消费者合法权益、不正当竞争、格式合同、广告、电梯等特种设备安全运行、物业服务收费、价格公示等情况进行监督管理；（八）人力资源和社会保障部门负责对物业服务人劳动法律法规履行情况等的监督管理；（九）卫生健康主管部门负责二次供水卫生的监督工作；（十）司法行政部门负责指导物业服务纠纷调解工作；（十一）其他行政主管部门按照各自职责分工做好物业管理相关工作。第三十六条执法进小区住房和城乡建设、自然资源、城市管理综合执法、应急管理（消防）、公安、发展改革、市场监督等行政主管部门应当按照各自职责，做好物业管理的相关工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布所负责的执法事项和联系方式，依法及时查处物业管理区域内的违法违规行为。物业服务人、业主自治组织应当为执法单位开展执法工作提供便利。第三十七条物业管理联席会议制度市、县（市）、区人民政府物业行政主管部门应当建立由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、行业协会、物业服务人、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和公安机关、城市管理综合执法等有关行政主管部门参加的物业管理联席会议制度，协调各成员单位履行管理服务职责，解决管理服务中出现的问题，协调物业管理服务中出现的矛盾纠纷。第三十八条行政处罚行使本条例规定的行政执法,实施相对集中行政处罚的，依法由城市管理综合执法部门或者其他综合执法部门实施；交由街道办事处、乡镇人民政府行使的，依法由街道办事处、乡镇人民政府实施。第三十九条遵从上位法律法规情形对违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。第四十条非住宅及自治管理法律依据住宅区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的管理，参照本条例执行。第四十一条老旧小区改造机制建立未实施物业管理的旧住宅区，市、县（市）、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定旧住宅区物业管理规划和年度实施计划，完善基础设施和公共服务设施，改善旧住宅区综合环境，实施物业管理。市、县（市）、区人民政府应当建立旧住宅区管理机制，给予适当财政补贴。街道办事处（乡镇人民政府）可以委托物业服务机构对旧住宅区提供清扫保洁、物业共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务，所需费用由相关业主承担。旧住宅区由市、县（市）、区人民政府界定。第四十二条示范文本市人民政府物业行政主管部门应当制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则等文件的示范文本，供物业管理活动中参照使用。第四十三条本条例自年月日起施行。